Квартирно-налоговый вопрос: сколько нужно заплатить после продажи жилья?

Комментариев: 59

Мечтаете сменить место жительства или избавиться от ненужной недвижимости, но затягиваете с продажей из-за незнания принципа налогообложения дохода от реализации квадратных метров? Предлагаем вашему вниманию распространенные жизненные ситуации с комментариями специалистов, где главное событие – продажа недвижимости. Читайте, изучайте и… продавайте.

Если квартиру продает физическое лицо

Та сумма, которую продавцы квартир получают после ее продажи, налоговики называют доходом физических лиц и облагают его соответствующим налогом, который сокращенно называется НДФЛ, его размер 13%. Об этом говорится в статье 224 Налогового кодекса (НК) РФ. Несмотря на то, что по ст. 210 НК РФ в качестве налоговой базы рассматривается вся сумма, полученная от продажи квартиры, платить налог со всей суммы не придется. Всем известно распространенное налоговое правило, согласно которому, на необходимость уплаты налога влияет срок владения жильем.

Сергей Дубашинский, генеральный директор юридической компании «Ваш профессионал»:

- Если период владения недвижимостью с момента регистрации в ЕГРП составляет больше трех лет, налог не платится вообще (пункт 17.1 статьи 217 НК РФ). Если период владения недвижимостью с момента регистрации в ЕГРП составляет менее трех лет, применяется один из следующих налоговых вычетов, на выбор налогоплательщика: от цены, по которой продается квартира, вычитается 1 миллион рублей, а на остальную сумму начисляется налог или налогом облагается разница между покупкой и продажей недвижимости, согласно статье 220 НК РФ, т. е. из налоговой базы вычитаются фактически понесенные затраты на приобретение недвижимости.

Арик Шабанов, кандидат юридических наук, управляющий партнер юридической компании Prime Legal LLC:

- Расходами на приобретение квартиры могут считаться расходы на риэлторские услуги, оплата процентов по ипотечному кредиту, которые уже были уплачены к моменту продажи жилья. Чтобы использовать налоговый вычет, необходимо вместе с декларацией подать заявление о предоставлении этого вычета, а также указать в самой декларации на его применение. Если же используется пункт о расходах на приобретение квартиры, то к декларации нужно приложить документы, подтверждающие наличие расходов. Стоит учитывать, что одновременно воспользоваться имущественным вычетом в 1 миллион рублей и уменьшить доход от продажи на расходы нельзя.

Иосиф Колодин, директор бухгалтерской компании «Корунд» (г. Красноярск):

- Следует отметить, что в Налоговый кодекс внесены изменения, в соответствии с которыми для квартир, оформленных в собственность после 1 января 2016 года, срок владения, после которого доход от продажи квартиры не облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ), увеличен до пяти лет. Три года останется для квартир, полученных в результате приватизации, по наследству или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника. Также срок три года будет учитываться и для плательщиков ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Если квартира была переведена в нежилое помещение

Этот вопрос тоже часто волнует собственников, так как не совсем понятно, какой момент учитывать в качестве точки отсчета срока владения недвижимостью. Кто-то переживает, что в этом случае «сгорают» годы владения жилым помещением, а срок начинается с даты регистрации нежилой недвижимости.

Сергей Дубашинский:

- Если физическое лицо перевело квартиру в нежилое помещение, то с точки зрения Налогового кодекса РФ никакой разницы нет, поскольку речь идет о недвижимом имуществе вообще, и в конце перечня стоит фраза «или иного имущества». Если цитировать дословно выдержки из п. 17.1 статьи 217, то получается, что «Не подлежат налогообложению… доходы, получаемые физическими лицами, …а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более».

Если продаваемая квартира сдавалась в аренду

Очень часто арендодателей квартир, которые каждый год добросовестно подают декларацию и платят 13%-ный налог от суммы аренды, беспокоит вопрос налогообложения при последующей продаже такой квартиры, особенно если «стаж» владения более 3-х лет. Некоторые опасаются, что в данном случае налог с продажи придется платить по ставке индивидуального предпринимателя (ИП). А как на самом деле обстоят дела? Оказывается, волнения собственников напрасны.

Иосиф Колодин:

- Сдача в аренду физическим лицом личного имущества не квалифицируется налоговым законодательством РФ как предпринимательская деятельность, если только этот вид деятельности не указан при регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя. Поэтому получение дохода от сдачи квартиры в аренду не влияет на налогообложение дохода от продажи этой квартиры. Это значит, что если человек владел квартирой более трех лет и сдавал ее в аренду, то полученная прибыль при продаже такой квартиры налогом не облагается и, соответственно, не декларируется.

Правда, некоторые юристы считают, что по нормам Гражданского кодекса к предпринимателям можно отнести даже тех, кто юридически не имеет такого статуса (т.е. не стоит на учете в налоговом органе), но фактически осуществляет постоянную деятельность, связанную с извлечением прибыли. На этот счет Министерство финансов РФ дает четкие разъяснения по этому поводу в письме от 27 мая 2013 г. № 03-11-11/19097, в котором, ссылаясь на ст. 2 Гражданского кодекса РФ, называет предпринимательской деятельностью самостоятельную деятельность ради получения прибыли. При этом ИП должны быть «зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке». Это значит, что статус ИП играет существенную роль в этом вопросе.

И, конечно, совершенно другие условия налогообложения при продаже недвижимости ожидают собственников, зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей, особенно тех, у которых среди видов разрешенной деятельности указаны такие пункты, как «продажа недвижимости». В этом случае данные доходы квалифицируются как доходы от осуществления предпринимательской деятельности и облагаются по налоговой ставке, используемой ИП. При этом, как указано в письме Минфина РФ от 23 апреля 2013 г. № 03-04-05/14057, для тех, кто работает по упрощенной системе налогообложения, в этом случае применяется налоговая ставка в размере 6%. Существует еще один нюанс для ИП, продающих жилье, которое не использовалось в предпринимательской деятельности (если у ИП не указан при регистрации такой вид деятельности). В таком случае доход от продажи недвижимости подпадает под категорию «доходы физических лиц» и облагается налогом в соответствии с  главой 23 НК РФ.

Сроки подачи деклараций и уплаты налогов

В любом случае после продажи квартиры необходимо отчитаться перед Налоговой инспекцией, т.е. подать декларацию, в которой указать, какую сумму вы получили при продаже недвижимого имущества, а также все другие данные и условия, позволяющие или не позволяющие получить вычет или вовсе освободиться от уплаты налога.

Арик Шабанов:

- Декларацию нужно подать в налоговый орган до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода. При этом налогоплательщик должен самостоятельно рассчитать налог на основании данных, указанных в декларации. После подачи декларации еще есть время для уплаты НДФЛ – это нужно сделать до 15 июля года, следующего за годом получения дохода. При этом налоговую декларацию придется подать в любом случае, даже если при расчете налога его сумма равна нулю.

Комментарии

  • Ирина Владимировна Кораблева

    Полезная статья. Отдельное спасибо Иосифу Колодину за аргументацию к информации по налогу на доход от продажи имущества, которое сдавалось в аренду.

    Маленькая поправочка к предпоследней части статьи. Цитата "В любом случае после продажи квартиры необходимо отчитаться перед Налоговой инспекцией"
    Это не так. Не в любом случае. При продаже имущества, срок владения которым достаточен для освобождения от уплаты налога, налоговую декларацию можно не подавать.
    Очевидно, что автор приведенной цитаты знает о том, что не в любом случае надо подать декларацию. Но текст составлен так, что простой читатель может его неверно понять.

  • Анна Леонидовна

    Статья хорошая.
    Увы, не рассмотрен вопрос размера налогов для нерезидентов, продающих квартиры на территории РФ и возможности оптимизации этих налогов.

  • Татьяна Литвинова

    "Расходами на приобретение квартиры могут считаться расходы на риэлторские услуги" - интересно, кто-нибудь пробовал указать в налоговой декларации такую статью расходов? ;о)

  • Елена Иванова

    Покупатели "Агентства недвижимости Простор" приобщали в налоговой инспекции при продаже этой недвижимости в качестве расходов по покупке агентский договор на покупку недвижимости, акт о выполненных работах и приходно-кассовый ордер . Соответственно уплаченная агентству комиссия заявлялась как расход по покупке и вычиталась из продажной стоимости и налогом не облагалась!
    Жаль, что не все агентства работают по белому и часто у клиентов не остается после сделки финансовых документов, подтверждающих оплату ими агентских услуг.

  • Тамара Георгадзе

    Доброе утро всем, мой клиент указал в расходах риэлторские услуги, купивший квартиру по военной ипотеке.

  • Зачем умничать? Комментируемые нормы законодательства изменяться уже в новом году.

  • Ну и что толку от этих разъяснений, через 12 дней, с 1.1.2016. все эти коменты не актуальны...

    • Вообще статья ни о чем! Лучше бы рассказали с какой суммы налог будет начисляться. Раньше с суммы в ДКП а с1.01.2016 с кадастровой стоимости.

    • Ирина Владимировна Кораблева

      http://realty.dmir.ru/blogs/6638/?lightid=101116&utm_source=comment&utm_medium=email&utm_campaign=realty&utm_term=pic

      здесь все разъяснено.

  • Добрый день! Прошу еще раз разьяснить можно ли уменьшить налогооблагаемую базу на сумму которую я сам заплатил за квартиру менее 3 лет назад. Например я купил за 100 рублей а через 2 года продаю за 110 руб. Я только с 10 рублей плачу налог или со всей суммы продажи? Спасибо

    • ответ Д.К. неверный. С цены продажи минус 1 млн ИЛИ с разницы в цене НА ВАШ ВЫБОР (как выгоднее).

  • Дмитрий Кузнецов

    c 10 и за вычетом 1млн)

  • Дмитрий Кузнецов

    то есть ноль

  • А какие комменты станут с 01.01.16 не актуальными?

  • если минус расходы (100руб. в примере), то минус 1 млн не применяется.

  • т.е. нужно выбирать, что выгоднее (где меньше налог):
    1. (доходы- расходы)*0,13
    2. (доходы-1 млн) *0,13

  • Полезная информация

  • Андрей Малыгин

    Мне кажется, господа не совсем владеют вопросом в части налогообложения доходов, полученных от продажи квартиры собственником, зарегистрированным в качестве ИП с разрешенными видами деятельности сдача в аренду собственного жилья, и оказания услуг по продаже недвижимого имущества. Если квартира была оформлена на физ лицо, то при продаже ее действуют те же правила, что и для физ.лица. Если же квартира была оформлена на ИП, то - никаких налоговых вычетов. Разве нет?

    • На ИП квартиру зарегистрировать нельзя. Можно быть ИП на момент приобретения квартиры с определенным видом деятельности. Если эта деятельность связана со сдачей или продажей квартир, то будет применятся система налогообложения, как для ИП, для упрощенки это 6% с полученных средств или 15% с разницы между доходом и расходом.

    • Андрей Малыгин

      Светлана, спасибо за комментарий. У меня было зарегистрировано ИП после приобретения квартиры. ИП с видами деятельности по сдаче в аренду собственного жилья и оказания услуг по продаже квартир. Сдавал квартиру и платил по " упрощенке" 6%. Квартира в собственности 20 лет. Налоговый вычет будет применяться, или со всей суммы , полученной от продажи квартиры д.буду заплатить 6%? В период функционирования ИП приобреталась и была продана квартира, которая не сдавалась. Подавал декларацию и заплатил налог 13% с разницы стоимостей продажи и покупки. Налоговая инспекция ни слова не сказала. Получается, данный режим налогообложения распространяется только на объекты, сдаваемые в аренду? Если применение налогового вычета не будет применятся, и я обязан заплатить 6% со всей суммы, полученной от продажи сдаваемой кв., можно ли избежать уплаты, если перед продажей этой квартиры закрыть ИП? Просветите, пожалуйста. Спасибо.

    • Ирина Владимировна Кораблева

      Андрей. можно. закрыв ИП и не сдавая квартиру с налогами по УСН в тот налоговый период, в котором произойдет продажа. Долго искать, но точно помню, что на этот счет было то ли письмо Минфина, то ли решение суда. Вот еще ссылка на обсуждения этой темы http://realty.dmir.ru/forum/267808/
      http://realty.dmir.ru/forum/274579/?

    • Андрей Малыгин

      Ирина, спасибо.
      За 6 или 7 лет как действует ИП у меня ни разу не проверили журнал доходов, т. е. я платил налог 6% процентов от общих сумм, не привязывая эти налоги к каким-либо сдаваемым объектам. Или как только продам сдаваемый объект, сразу начнут выяснять?))) В этот же период действия ИП покупал и продавал квартиры, декларировался как физ. лицо, вопросов не возникало. Платил 13 % с разницы покупки и продажи.

    • Налоговый вычет с физлица, а 6% с ИП, так что или одно, или другое. То, что, будучи ИП в нужный видом деятельности, платили 13% - так что же налоговая будет возражать, ведь 13 лучше 6. А вот когда захотите заплатить 6 вместо 13, тогда она будет напрягаться, требовать доказательств этого Вашего права. Это и понятно.

    • Андрей Малыгин

      Светлана, спасибо за отклики. Видимо, ключевое слово "в нужном виде деятельности".У меня нет вида деятельности "Продажа собственного недвижимого имущества", поэтому, наверное как физ.л и облагаюсь налогом по ставке 13%

  • Сергей

    Подскажите пожалуйста. Если квартира будет зарегистрирована в 2016 году, а ДДУ по ФЗ №214 заключен и зарегистрирован в 2014 году. Как будет действовать закон налогообложения при продаже квартиры ?

    • По ДДУ Вы "участник", а не "владелец". Соответственно, закон будет действовать с того момента, когда Вы станете "владельцем" (собственником). ДДУ - право ТРЕБОВАНИЯ, которое Вы можете переуступить. С момента вступления в право ВЛАДЕНИЯ, которое наступает с момента регистрации собственности на квартиру , Вы можете ОТТОРГНУТЬ, т.е. ПРОДАТЬ. Со всеми вытекающими налоговыми последствиями.

    • Наталья, насколько я знаю, срок владения квартирой, приобретённой по договору участия в долевом строительстве (214 ФЗ), налоговыми органами исчисляется с даты заключения ДДУ, а не с даты регистрации права собственности на основании оного договора.

    • Мне тоже так кажется, по крайней мере суд считает не с момента оформления собственности, а с момента оплаты. Только что получили решение по совместно нажитому. Брак был после оплаты, но до регистрации собственности. Признали имуществом одного из супругов. Так что что-то в Минфине и судах поменялось. Раньше основывались на дате регистрации собственности.

    • Ирина Владимировна Кораблева

      Светлана, Ваша ситуация из другой оперы. Отсчет срока владения при покупке по ДДУначинается с даты регистрации права СОБСТВЕННОСТИ

    • тестовая запись: проверка уведомлений. не удалять.

  • Сергей

    и ещё один вопрос! Если кв. менее 3-х или 5-и лет в собственности, а я заключил договор мены одной квартиры на другую квартиру?

    • Сергей! Вы сначала делаете, а потом уже разбираетесь с последствиями. Простите, но это факт. Может стоит изменить последовательность? Интернет Вас запутает еще больше. Существует масса противоречий здравой логике в наших законах. Это тоже факт. Сами Вы найти компромиссное решение, не имея никакого опыта, кроме собственного, не сможете. Совет: ищите консультанта через своих знакомых. Удачи Вам.

    • Мена - это фактически два договора купли-продажи, соединенные в одном договоре. Договор возмездный получается. так что таки считайте срок 3 или 5 лет с момента регистрации договора мены.

    • Сергей

      Здравствуйте Наталья! Я ничего ещё не делал, только консультируюсь!

    • Сергей

      Здравствуйте Светлана! Давайте все вещи называть своими именами! Мухи отдельно от котлет! Мена это есть мена, равноценный обмен. Договор мены. С оценкой БТИ в таком случае той и другой квартиры.

  • Герман Ильин

    В статье неверно, на мой взгляд, г. Дубашинским истолкован случай с квартирой, переведённой в нежилой фонд. В этом случае возникает НОВЫЙ объект и срок владения начинает отсчитываться заново. Сам сталкивался с этим неоднократно.
    А что касается ИНОГО ИМУЩЕСТВА, то это актуально в том, что для нежилого помещения вычет (при продаже до истечения 3 лет) будет не 1 млн., а 250 тыс.

  • А если собственник квартиры сдает комнату в ней? Раньше налоговая требовала регистрироваться в ИП, если сдают регулярно. И как, если продают квартиру целиком потом?
    Вообще, столько препятствий для желающих заплатить НДФЛ... Уж взяли бы немного и оставили в покое, быть ИП - это ведь еще фактически также работать бухгалтером, бегать по разным фондам, которые часто меняют правила и находятся непременно в самых неудобных местах.

    • Люди, вы одно скажите, налоги с кадастра (или с меньшей цены, 70% кадастра) на всех опускаются или только на тех, кто приобрел после 01.01 2016 ? Как и "возраст" 5 лет. Замечаю, что это нигде конкретно не прописано, или не решено на высшем уровне. Юристы, что скажете?

    • Татьяна Литвинова

      Налоговая пока не может ответить на этот вопрос

    • 70% от кадастра касается всех квартир, которые продаются после 1 января 16 года по стоимости меньше или равной этой сумме, если цена в договоре будет больше, то НДФЛ с цены в договоре (либо с разницы покупки и продажи).
      Новые сроки (3 или 5 лет владения) распространяются только на квартиры, купленные после 1 января 2016 года.

    • Татьяна Литвинова

      Светлана! Из чего Вы сделали такой вывод про применение 70% кадастровой стоимости для квартир, которые были в собственности до 2016 года?

    • Это касается квартир, которые продаются раньше 3 лет.
      "В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
      В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются."

    • Герман Ильин

      Ну да,только всё ( и 5- летний срок и 70% от кадастра касается объектов, приобретённых в собственность после 01.01.2016 г.

    • Татьяна Литвинова

      "Положения ... статьи 217.1 ... Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года. "

    • Да, это касается квартир, приобретенных после 1 января 2016 года.

  • Елена Величко

    Помещение было куплено физическим лицом за наличные средства у застройщика,затем был получен статус ИП. Разрешенный вид деятельности: сдача в аренду, налоги по УСНО платились в период сдачи в аренду. Через пол-года после окончания договора аренды помещение было продано физическим лицом, которое владело им более 3-х лет. У ИП в разрешенной деятельности нет вида "продажа недвижимости". Обязан ли ИП платить налог, или помещение продало физ/лицо?

    • В письме Минфина России от 01.07.2013 N 03-11-11/24963 сказано, что "... в случае если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, в частности, сдавалось в аренду, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.
      Я так понимаю, данное разъяснение Минфина имело под собой в т.ч. и судебную практику, так что был ли вид деятельности "продажа недвижимости" или нет, им неважно.
      Да, и в этом случае налогового вычета в случае владения квартирой более трех лет (что было бы для физлица, не ИП) не будет.
      Получается, ИП по упрощенке (я правильно поняла, 6% от дохода) должен заплатить 6% от полученного дохода от продажи квартиры. Если бы ИП сначала было ликвидировано, то физлицо, продававшее квартиру, было бы освобождено от налогов, т.к. владело помещением более 3 лет.

  • Konstantin

    А если собственность в 2016 и продажа в 2016г? Куплена квартира условно за 100Рру и продается за 100руб. Налог возникает? Что-то писали насчет кадастровой стоимости и тд.

    • Если квартира менее 3 лет в собственности, то налогооблагаемая база будет составлять не менее 70% от кадастровой стоимости, независимо от суммы, указанной в договоре. С этой суммы будет браться НДФЛ 13%.
      Т.е. получается, что надо будет заплатить (0,7 х Кадастровая стоимость минус 100 руб (сумма покупки))х 0,13

    • Konstantin

      Т.е. Если кадастровая стоимость менее 142 руб (на 42% больше стоимости покупки), то налог равен нулю? В принципе не так и плохо

    • Татьяна Литвинова

      Не забывайте еще про другой вариант: можно вычесть из стоимости продажи 1 миллион.

    • Я так поняла, что условные 100 руб при покупке - это больше 1 млн.

    • Если меньше, то лучше, конечно 1 млн.

  • Подскажите, пожалуйста, как быть! Продаю квартиру, полученную по наследству по завещанию на двоих. Если оформляем один договор если-продажи, то вычет 1млн. А если два договора, то каждому по 1млн.вычета. Можно ли в одном договоре, прописав точные получаемые суммы от продажи каждым Продавцом, получить вычет по 1млн. На каждого??? Или строго делать ДВА договора?

    • Татьяна Литвинова

      Чтобы каждый из продавцов получил вычет по 1 миллиону, нужно продавать каждую долю отдельным договором. И лучше от разных дат. Но при этом к первому договору нужно будет приложить отказ второго собственника. И продажу первой доли проводить в нотариальной форме.

  • Теперь налоговая к этому подходит строго. При продаже одного объекта недвижимости, пусть и в долевой собственности, дает 1 млн. Делайте 2 договора.

    • Герман Ильин

      Два договора тоже не спасут. Вычет даётся на объект, а не на человека. Единственный вариант- определить порядок пользования (для этого квартира должна быть минимум двухкомнатная) и каждой доле привести в соответствие комнату. Потом продать двумя договорами и лучше в разные дни. Тогда можно получить два вычета, а не один.

    • Ирина Владимировна Кораблева

      Герман. у Вас устаревшая информация. Найдите вот это: Письмо ФНС России от 22.04.2015 N БС-4-11/6911@ "Об исполнении письма ФНС России от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578@"

    • Герман Ильин

      Да, спасибо, прочитал. Я отталкивался от практики налоговиков и мы этот алгоритм использовали, чтобы наверняка получить результат. Видно разные налоговые по разному трактовали продажу доли из 220 ст. и в итоге, ФНС решила в очередной раз разъяснить как его применять. К сожалению, наши законодатели издают не закон, а стратегическое направление какое-то, а затем идёт его многолетняя правка и разъяснения правоприменителями. И этот случай тоже растолковали, немного упростив жизнь продавцам.

Читайте также: