«Год прошёл как сон пустой»

Комментариев: 7

2015 год был очень сложным для всех. Предшествовавший его началу обвал нацвалюты как бы задал тон на весь год. Война на Украине, бесконечные санкции и антисанкции, наше участие в военной операции в Сирии. Все это на фоне не совсем верной экономической политики последних десятилетий привело к нестабильности и спаду в реальном секторе, да и не только в нем. Сегодня сложно давать прогнозы, потому что события развиваются так стремительно, что непонятно, что будет завтра. Но тем не менее, жизнь идет своим чередом, развитие и работа продолжаются, хотя и в более замедленных темпах. Эксперты рынка и застройщики поделились своим видением ситуации на 2016 год и дали советы покупателям и продавцам. 
 

Итоги уходящего года, прогнозы
 

Игорь Сибренков, заместитель генерального директора ООО «Мортон-Инвест»:
 

- Всплески спроса были отмечены в периоды колебания курсов валют и с началом реализации программы государственной ипотеки, которая существенно простимулировала покупательский спрос и оживила рынок. Действие этой программы завершается в конце мая будущего года, поэтому покупатели, которые планировали приобрести собственное жильё по выгодным ипотечным ставкам, будут стремиться сделать это в течение нескольких ближайших месяцев.

В 2016 году сегмент новостроек эконом- и комфорт-класса будет показывать небольшую динамику с точки зрения повышения цен. Это будет происходить как за счёт продвижения этапов строительства, так и по причине сокращения предложения квартир в этом сегменте, ведь многие застройщики уже отложили вывод на рынок новых проектов в следующем году.
 

Анна Швецкова, руководитель отдела аналитики ГК «Пионер»:

- Мы полагаем, что в 2016 году сохранятся основные тенденции уходящего года: на рынок продолжат выходить новые проекты, перераспределение спроса между жилыми комплексами станет более явным – покупательская способность населения снизится, а выбор за счет расширения предложения увеличится.  Наибольший интерес покупателей сосредоточится не просто на качественных проектах, а на тех из них, в которых будут действительно выгодные ценовые предложения. Таким образом, можно ожидать дальнейшего снижения среднего показателя за счет выхода на рынок ряда жилых проектов и новых очередей ЖК с ценами ниже среднерыночных. Уже сейчас в Москве большой выбор квартир в новостройках по цене от 120 тысяч рублей за квадратный метр.

 По нашим данным, по состоянию на середину декабря 2015 года средневзвешенная цена на первичном рынке эконом- и комфорт-класса составила 157 920 руб./кв. м. За месяц показатель снизился на 2,2%, за год (с декабря прошлого года) – на 4%. Снижение  среднерыночного показателя отчасти обусловлено активной скидочной политикой многих застройщиков. В декабре, в преддверии Нового года, в большинстве жилых комплексов действуют маркетинговые акции: скидки, подарки (машино-места, отделка и пр.), беспроцентные рассрочки и т.д. Наиболее востребованными подарками по-прежнему остаются  скидки. В среднем по рынку жилья эконом- и комфорт-класса, размер дисконта составляет 7-8%.
 

В целом наша компания оценивает 2015 год как успешный: объемы выручки и реализации квартир выросли более чем на треть по сравнению с аналогичным периодом 2014 года.
 

Игорь Быченок, директор департамента продаж недвижимости «Галс-Девелопмент»:

- В конце года спрос на квартиры заметно вырос. По сравнению с ноябрем первые две недели декабря отмечены повышенной покупательной активностью.

Традиционно покупают те, кто привык откладывать крупные покупки и сделки на конец года в ожидании бонусов и премий. К этой группе добавились клиенты, которые не решились на покупку квартиры на волне ажиотажа в 2014 году, а также значительный процент людей, державших сбережения в валюте.
 

Заметно подросший в декабре курс доллара в совокупности со скидками и акциями от застройщиков сделали покупку квартиры в декабре 2015 года максимально выгодной для клиентов.
 

Алексей Трещев, директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank:
 

-  Что касается элитной жилой недвижимости, то средневзвешенная цена предложения на первичном рынке Москвы, по данным на конец ноября 2015 года, составила 824 тыс. руб./кв. м. За год, относительно ноября 2014 года, в рублевом выражении отрицательная динамика была небольшая и составила лишь -2%. Изменение средней цены предложения в сегменте апартаментов было более динамичным. Здесь в рублевом выражении цены упали на 13%. В ноябре средневзвешенная цена квадратного метра элитных апартаментов составила 729 тыс. руб./кв. м.
 

Снижения рублевых цен в сегменте элитной недвижимости в наступающем году ожидать не стоит, по крайней мере, на востребованных объектах с рыночной ценой, где идут сделки (например, «Садовые Кварталы», Barkli Residence, Balchug Residence/Viewpoint, «Рассвет», «Воробьев Дом»). В жилых комплексах, в которых ценообразование формируется выше рынка, стоит ожидать снижения цен путем проведения различных акций: на подобных объектах возможны акции с финальными скидками до 10-15% от текущего прайса либо программы с рассрочкой.
 

Не исключено, что новые проекты, которые девелоперы будут выводить на рынок, также будут корректировать среднюю цену предложения, т.к. их экономика уже будет рассчитана на новые реалии рынка – популярность небольших площадей и бюджетов. Цена в новых проектах будет на уровне цен проектов, вышедших в этом году, поэтому существенного снижения средней цены предложения в целом по рынку не будет – основная коррекция случилась в этом году. Думаю, что возможны временные колебания средней цены предложения в пределах 2-3% в моменты выхода новых комплексов.
 

На вторичном рынке продавцы весь кризисный год не успевают за падением рынка, большая их часть живет ценами, как минимум, годичной давности. В результате переоцененные собственниками объекты образуют «выставку рынка недвижимости», жилье месяцами, а иногда и годами экспонируется.
 

Сегодня скидки от выставленной цены в долларах достигают 50%.
 

Эта тенденция продолжится и в следующем году. Те продавцы, которые осознают рыночные реалии и будут предлагать конкурентоспособные цены, смогут реализовать свои объекты.
 

Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость на Пресне»:
 

- По новостройкам в I квартале цены колебались в пределах статистической погрешности, во II наметился незначительный рост – около 3,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По отдельным проектам в течение всего года фиксируется рост до 20% в связи с завершением строительства. В летний период существенного колебания цен не отмечалось, как и осенью. Сейчас девелоперы дают новогодние скидки в размере 10-16%, а также предлагают гибкие условия оплаты и индивидуальный подход к каждому покупателю.
 

На вторичном рынке падение цен составило 20% по сравнению с декабрем 2014 года, но нужно понимать, что ажиотажный спрос конца 2014 года сопровождался резким скачком цен, как минимум, на 10%. В марте-апреле начали падать «надутые» цены (на 10%), а реальное снижение еще на 10% началось в июне-июле.
 

В 2016 году не стоит ждать ни роста, ни значительного падения цен, корректировка возможна только из-за изменения стадии строительства и в результате инфляции.
 

Антон Митрофанов, риэлтор:
 

- «Год прошел, как сон пустой. Царь женился на другой». Вот эта фраза лучше всего соответствует ощущениям большинства продавцов, не дождавшихся своих покупателей в уходящем году. И в 2016-м ситуация будет не менее удручающая. По крайней мере, первое его полугодие. Рынок недвижимости крайне инертен, люди очень долго привыкают к новым реалиям, к тому, что цены ползут вниз и покупателей на 90% объектов «вторички» нет – от слова «совсем». Снижай цену – не снижай, но спрос все равно вялый. Оно и понятно, даже если у кого-то еще остались деньги, он вряд ли решится вкладывать их в неуклонно дешевеющий товар в условиях полной неопределенности завтрашнего дня. Скорее всего, ежели наши политики и дальше будут рулить страной по принципу броуновского движения, то данная тенденция сохранится. Нужна, как ни пошло это звучит, та самая стабильность, чтобы люди успокоились, получили возможность строить планы не на неделю вперед, а хотя бы на год-три. Вот тогда страх уйдет, граждане начнут вкладывать деньги, покупать, продавать и менять квартиры без боязни, что завтра мы опять начнем очередную войну с непредсказуемым результатом. В плане рекомендаций я ничего нового не предложу – кому надо продать, тот скинет цену «ниже плинтуса» и избавится от имущества. Ну а покупателям я могу сказать, что рассчитывать на тотальный обвал рынка не стоит. Собственники, как показала жизнь, в 97% случаев могут ждать годами, не особо напрягаясь. Если «выстреливает» интересное предложение, надо брать, а в остальном –  руководствоваться принципом разумной достаточности, покупая то, что нравится, и торгуясь до разумного предела, а не «от балды».
 

Советы покупателям
 

Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group:
 

Сегодня только крайне недальновидного инвестора может привлекать на объекте исключительно стоимость. Любое необоснованное дисконтирование должно вызывать опасение. Если это происходит на высокой стадии готовности, то это хотя бы риски не покупателя, а девелопера, который осознанно может брать на себя эти потери, поскольку деньги сегодня стоят дорого.
 

Сегодня мы в очередной раз стали свидетелями ситуации, когда оставаться в рублях некомфортно, а покупать доллары – уже поздно. И несмотря на все аргументы против инвестиций в недвижимость, для многих это остается единственным способом если не приумножения, то безопасного сохранения. Акцент в инвестировании сменился с «заработать» на «не потерять», это основная мысль, которая движет инвестором.

Несмотря на очередное повышение коммунальных платежей и корректировок налоговой базы, не стоит отрицать эффективность арендного бизнеса. В случае приобретения актива под аренду в правильном месте 100-метровая квартира, во-первых, поможет сохранить имеющиеся накопления, во-вторых – способна генерировать ежемесячный доход в размере 100 тысяч рублей.

Как в любой слабо прогнозируемой ситуации, для инвестирования сегодня стоит рассматривать объекты, находящиеся на высокой стадии строительства. Во-первых, это банально минимизирует риски. Во-вторых –только на готовом объекте, в случае резкого удешевления рубля, девелопер может позволить себе не повышать цены и, следовательно, делать реально интересные востребованные предложения. Высокая готовность объекта сегодня превращается в востребованную «уникальность».
 

Алексей Болдин, генеральный директор компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко»):
 

- В условиях нестабильного рынка и валютных колебаний инвестиции в недвижимость были и остаются самым надежным способом сохранения капитала. Я бы посоветовал всем придерживаться золотых правил инвестиций в недвижимость. А именно: инвестировать в качественные продукты на первичном рынке, желательно, в перспективных районах. Хотя бы потому, что «первичка» обычно растет в цене просто по мере продвижения строительства, и вложения на ранних стадиях могут быть очень эффективны. Перспективными я считаю районы «старой»  Москвы, они имеют хороший потенциал роста в связи с тем, что количество площадок под застройку ограничено, и объем предложения значительно увеличиться уже не сможет.  Но и среди них есть лидеры по потенциалу роста, причем уже в ближайшее время. Это Хамовники, Ходынское поле и Красная Пресня. Вложения в первичную недвижимость – это всегда риск. Чтобы его максимально снизить, необходимо выбрать надежного  застройщика.  У него должен быть большой опыт реализации аналогичных проектов, своевременное завершение строительства предыдущих объектов,  хорошая репутация на рынке. Сейчас очень выгодный момент для инвестиций, цены снизились, но потом обязательно будет восстановление. Рынок новостроек растет всегда, и особенно после кризисов, снижения цен редки –  такие уж в нем законы.
 

Игорь Сибренков, заместитель генерального директора ООО «Мортон-Инвест»:
 

- В качестве совета покупателям хотелось бы сказать, что сегодня на рынке складываются предпосылки, повышающие риски стать обманутыми дольщиками. Поэтому необходимо приобретать жильё у надёжных проверенных застройщиков, а не ориентироваться исключительно на стоимость квадратного метра. Подтверждением надёжности застройщика и гарантией того, что жильё будет построено, является страхование застройщиков объектов в Потребительском обществе взаимного страхования (ПОВС). Сейчас это наиболее эффективный вид страхования – за два года деятельности общества не было зафиксировано ни одного страхового случая, и членство в ПОВС может служить для покупателя знаком качества застройщика.
 

Также стоит напомнить, что всего через несколько месяцев заканчивается действие программы Госипотеки, запуск которой стал одним из важных событий на рынке недвижимости в этом году. Возвращение ставок к практически заградительному порогу сделает приобретение жилья недоступным для многих людей, планирующих улучшить свои жилищные условия. Минимальные ипотечные ставки в следующем могут вырасти более чем на 2,5 процентных пункта, что повлечет за собой увеличение конечной стоимости квартиры  минимум на 20%. Чтобы успеть приобрести жильё на выгодных условиях, у покупателей осталось всего несколько месяцев. Благодаря выгодным условиям  по программе квартиры уже приобрели более трети всех ипотечных покупателей.  В проектах нашей компании доля ипотеки по программе господдержки занимает порядка 95%.
 

Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость на Пресне»:
 

- Сейчас самый благоприятный период, чтобы решать жилищные проблемы, улучшать условия жизни, в такое время переезд обходится дешевле. Кроме того, первоначальный взнос по ипотеке сейчас ниже, чем раньше. Компании-застройщики предлагают максимально интересные и гибкие условия, которыми можно и нужно пользоваться. Сейчас рынок покупателя, и пока есть шанс и возможности выгодно купить или обменять квартиру, лучше им воспользоваться.
 

Игорь Быченок, директор департамента продаж недвижимости «Галс-Девелопмент»:
 

- В настоящий момент падение рынка недвижимости достигло максимума, девелоперы не повышают цены и предлагают скидки.
 

Текущая экономическая ситуация – идеальное время покупки недвижимости «для смелых» – тех покупателей, которые понимают цикличность рынка (частичное восстановление рынка и рост цен в 2016 году) и следуют «золотому правилу» инвестора – «покупать на спаде, продавать на подъеме».
 

Антон Митрофанов, риэлтор:

- Однозначного совета я не дам. Рынок не девка – его силой к сожительству не принудишь, время нужно для осознания неизбежного. То, что цены будут еще некоторое время снижаться – это факт. Вопрос лишь – как долго, до какой глубины и в каком исчислении: рублевом или долларовом? Стоит только нам немного остыть в отношениях с Украиной – ЕС и США снизят санкционный накал, деньги пойдут в страну и «вечер перестанет быть томным», отложенный спрос (а он имеет свойство накапливаться) стабилизирует сползание и начнет поддавливать цены вверх. В любом случае, жить в постоянном ожидании лучшего момента для покупки – это хорошо, но всё равно – время идет, жизнь течет, мы не молодеем. Поэтому если есть возможности и желание, то надо идти и покупать, а не ждать «прекрасного далека».
 

 Что касается продавцов, то клиенты у всех очень разные. Одним хочется пожелать сгореть в адском пламени, а другим – долгие лета, всякого богатства и всех доступных благ. Но если серьезно, то продавцам нужно понимать, что одной лишь цены «как у всех» сегодня уже мало – людям хочется покупать не просто стены в состоянии полураспада, а квартиру, в которой можно жить. Приведите в порядок свои объекты, насколько это возможно. Постарайтесь прислушаться к мнению ваших агентов, т.к. у них банально больше опыта в продажах, они владеют реальной аналитикой спроса-предложения, скорректируйте собственные пожелания с реальностью. Если вам срочно (еще вчера) нужны деньги, готовьтесь к серьезному демпингу, падению «в пол», а если время терпит, то даже и дергаться не стоит. Надо понимать, квартиры сегодня не покупают не потому, что резко обнулилась денежная масса, а в силу мрачной неопределенности нашего с вами завтра. Стоит только пожить полгода при отсутствии стресса, привыкнув к новой реальности, и сделки пойдут в прежнем (докризисном) режиме, пусть и по другим ценам.

Пожелания риэлторам
 

Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость на Пресне»:
 

- Сейчас на рынке сложилась непростая ситуация, которая требует от нас терпения и максимальной отдачи. Самое главное – сохранять спокойствие, работать и еще раз работать! И помните, кризис всегда открывает перед нами новые возможности!
 

Антон Митрофанов, риэлтор:
 

-  Без работы мы, конечно, не останемся. Вот только нужно быть реалистами – КПД у многих из нас начнет стремиться к нулю. Да, будут обмены/альтернативы, но они почти целиком зависят от наличия «верхних» покупателей, с которыми сейчас туго. Тот всплеск, что мы наблюдаем сейчас, закончится с боем курантов и минутой молчания президента, посвященной итогам прошедшего года. Дальше, как говорил Гамлет, – тишина. Надо понимать, что активный поиск все больше превращается в мочилово «всех против всех», а это приведет к тому, что realty-пейзажи постепенно превращаются в выжженное поле. Рекомендации, работа в соцсетях, собственное продвижение, расклейка – наше всё. Надеюсь, что у многих моих коллег хватит такта и разума не перебегать друг другу дорогу, не собачиться, не поливать помоями, не пытаться учить «как надо». Лишнее это, у каждого из нас свой путь. Куда он приведет? Не знаю. Но надеюсь, что не на кладбище надежд. Со своей стороны могу только пожелать всем нам терпения, удачи и лютого везения, которые в наступающем году явно понадобятся. Ну, и клиентов побольше. Хороших и разных. А главное – умных и лояльных. С Новым годом вас, ребята!

Комментарии

  • Михаил Волков

    Акции от застройщиков? Сейчас у застройщика на этапе стройки, цена выше готовых квартир с собственностью в ранее сданных фазах!

    • Мария Голованова

      Ничего удивительного - цены на стройматериалы, энергоносители повысились, транспортные расходы повысились..., все вновь возводимые объекты будут дороже уже построенных, или, просто, заморозят строительство новых объектов до возобновления спроса. Не может товар дешеветь, когда материалы из которых он производится дорожают

  • Посыл один от всех господ кто дал прогноз в статье-покупайте, покупайте у нас и нас кризис ещё меньше затронет.

  • Олеся Борисова

    Антону Митрофанову отдельное спасибо! Пожалуй, только он описал более-менее реальную ситуацию. Просто, понятно, да и читать было интересно)

    • Евгений Викторович

      С наступающим рождеством!!!

  • На отскок цен надеяться нечего, падение очень надолго. и мы только в его начале. Это не сейчас цены занижены, а раньше были завышены. Ну ненормально когда квартира в России стоит дороже чем в остальной Европе. Вызвано это было только дефицитом жилья, этим наследием социализма. Так когда-то и джинсы и сапоги женские две зарплаты стоили из за дефицита. Теперь жилья понастроили и последний дефицит социализма исчезает. Вот цены и снижаются. А кризис это лишь дополнительный фактор ускоряющий процесс. И процесс этот на многие годы. Стоимость жилья будет снижаться пока квартира у нас не станет на столько же дешевле чем в Европе, насколько наши зарплаты ниже. Это законы экономики, их надо знать.
    Сейчас на падающем рынке выигрывает тот кто первый поставит в объявлении о продаже цену ниже чем у всех конкурентов. Иначе не продать. И выиграет тот кто продаст первым. А тугодумам тоже придется опускаться в цене, но тогда когда цены будут ещё ниже. Чем больше ждёшь,тем больше потеряешь.
    И никакого сохранения денег в недвижимости больше нет.
    Умные люди сейчас, на падающем рынке, работают от продажи, продают купленное в прок, чтобы потом вместо одной проданной квартиры, купить две.
    Самые умные продали год назад, во время ажиотажа, и уже сегодня в двое выиграли. Ведь цена, если считать в деньгах а не в фантиках, сложилась уже пополам.

  • Валерий Бордачук

    Радужным год, точно не будет...(

Читайте также: