Только для нерезидентов РФ: уплата налога с продажи недвижимости в России

Комментариев: 35

Даже будучи гражданином России, оказывается, можно неожиданно превратиться в налогового нерезидента. Для этого всего лишь нужно большую часть года прожить за пределами страны. И если вы решитесь в этот период продать недвижимость, находящуюся на территории России, в налоговой инспекции вас ожидает несколько неприятных сюрпризов. А бывает и так, что гражданин другой страны приобретает недвижимость в России и решает ее продать, не получив статус резидента. Узнайте об условиях налогообложения в этих случаях заранее, тогда у вас будет возможность оптимально подготовиться к такому повороту событий!
 

Определяем налоговый статус
 

Если вы довольно часто покидаете Россию, то для начала необходимо подсчитать дни присутствия и отсутствия на территории Российской Федерации. От этого зависит, являетесь ли вы резидентом или нет. Как правило, для этого берутся в расчет дни въезда и выезда в страну в соответствии с проездными документами, а также визами.
 

Климент Русакомский, управляющий партнер юридической группы «Парадигма»:
 

- Обратимся к ст. 207 НК РФ, п. 2 которой налоговыми резидентами для уплаты НДФЛ признаются физические лица, фактически находящиеся в России не меньше 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Такой критерий, как гражданство роли не играет.

Таким образом, методом исключения, нерезидентами считаются люди, находящиеся на территории РФ меньше 183 дней в году.
 

Светлана Бурцева, председатель Люберецкой коллегии адвокатов:
 

- Как рассчитать период нахождения в России? В расчет берутся дни нахождения в России в течение 12 последовательных календарных месяцев. При этом неважно, приходятся ли они на календарный год целиком или частично. Другими словами, если вы находитесь на территории РФ 183 дня с января 2011 года по январь 2012 года, то вы признаетесь резидентом РФ. По разъяснениям Минфина России, расчет статуса резидента можно вести с любого месяца года. Дни для определения статуса резидентства могут быть и не последовательными, они могут прерываться на время командировок и отпусков. Важно только, чтобы нужное количество дней набралось в течение последовательных 12 календарных месяцев. Важно отметить, что расчет не берутся периоды лечения и обучения за рубежом, которые длятся меньше 6 месяцев.

 

Если ваши расчеты показали, что вы являетесь резидентом РФ, то ознакомиться с условиями уплаты НДФЛ с продажи недвижимого имущества можно в другой статье. Если же подтвердился статус нерезидента, то переходим к следующему абзацу.
 

Налоговая ставка = 30%?
 

Для кого-то это, возможно, станет полной неожиданностью, но, к сожалению, да: практически треть дохода, который нерезидент получает от продажи жилья, по налоговым правилам, следует уплатить в бюджет. Об этом гласят статьи 207, 209, а также п. 3 ст. 224 Налогового кодекса РФ. И даже если на момент продажи квартиры налогоплательщик еще являлся резидентом России, а к концу года его статус изменился, то рассчитывать налоги придется, исходя из 30%-ной ставки. По сравнению с 13%-ной ставкой для налоговых резидентов, эта цифра кажется просто грабительской.
 

Юлия Курмамбаева, партнер и руководитель налоговой практики Группы правовых компаний «ИНТЕЛЛЕКТ-С»:
 

Однако, если двусторонним международным договором об избежании двойного налогообложения между Россией и страной, налоговым резидентом которой является продавец недвижимости, установлены иные правила и нормы, то будут применяться именно эти правила (ст. 7 Налогового кодекса РФ). В настоящий момент такие договоры у России заключены с 87 странами.
 

Правда, если проанализировать большинство соглашений об избежании двойного налогообложения, доходы нерезидентов от продажи жилья облагаются налогом именно в стране расположения недвижимости. При этом если нерезидент России заплатил налоги в местную налоговую инспекцию, то они будут учтены при уплате налогов в родной стране. А если, по соглашению, ставка на доходы физических лиц в родной стране ниже, то ее гражданин имеет право заплатить налоги с продажи недвижимости на российской земле по месту постоянного жительства (опять же, если это предусмотрено условиями соглашения).
 

Ольга Курамшина, старший юрист налоговой и юридическикой практики компании «Корпус права» (Россия):
 

- Стоит отметить, что пока налогоплательщик не получил доход фактически, то есть пока в его распоряжение физически не поступила сумма денежных средств за проданную недвижимость (полностью или в части), доход не считается полученным для целей налогообложения.
 

А как же сроки владения и вычеты?
 

Нерезиденты России в этом плане тоже находятся в невыгодном положении, по сравнению с резидентами. Если для последних Налоговым кодексом предусмотрены всевозможные вычеты и льготные условия при расчете и уплате налогов, то для первых такие бонусы отсутствуют.
 

Климент Русакомский:
 

- При расчете налога срок владения нерезидентом объектом недвижимости не имеет значения. Кроме того, следует также учитывать, что действие положений п.п. 17.1 ст. 217 НК РФ, позволяющих хозяину имущества, находящегося в собственности больше трех лет, не платить НДФЛ, на налоговых нерезидентов также не распространяется. Поэтому при продаже квартиры на территории России налоговый нерезидент обязан заплатить 30% НДФЛ со всей денежной суммы, полученной от покупателя недвижимости.
 

То же касается и всевозможных вычетов (социальных, имущественных и профессиональных), право на которые есть у резидентов, согласно статьям 218-221 Налогового кодекса. Для людей, имеющих противоположный статус, действует только правило 30%-ной ставки.
 

Можно ли уменьшить сумму налога?
 

В этой ситуации юристы советуют заблаговременно озаботиться вопросом обретения статуса «резидент» в том календарном году, в котором планируется совершение сделки.
 

Константин Кантырев, управляющий партнер международного юридического бюро Ruscounsel.com:
 

- Чтобы воспользоваться правом на льготу в связи со сроком владения (при приобретении собственности после 1 января 2016 года - 5 лет), надо стать резидентом, то есть прожить в России более 183 дней. Немногие из нерезидентов, проживающих заграницей, будут готовы пойти на такие жертвы ради уменьшения налогов.
 

Есть и другой распространенный способ среди россиян, который юристы называют недобросовестным по отношению к государству, – указание в тексте договора заниженной цены, которая отличается от фактически получаемой на руки. Правда, как утверждают специалисты, с 1 января 2016 года он потерял свою привлекательности и требует боле тщательных расчетов.
 

Ольга Курамшина:
 

- С 1 января, если налогоплательщик реализует недвижимое имущество по цене, которая ниже 0,7 его кадастровой стоимости, соответствующий доход будет вменен налогоплательщику, даже если доказательства его получения будут отсутствовать.
 

Более легальный способ уменьшения суммы налога предлагает Светлана Бурцева, правда, он связан с рисками, основанными на банальном человеческом доверии:
 

- Для беспроблемной продажи квартиры, можно подарить ее близким родственникам, у которых есть статус налоговых резидентов России. При этом если дарение произойдет меньше чем за три года до продажи, то придется все-таки заплатить налог 13%, который все равно меньше 30%. Другое дело, что есть опасность потерять недвижимость, если родственники захотят пойти на обман.
 

Другие правила налогообложения
 

Если сделка все же состоялась, продавец обязан сообщить о полученном доходе налоговым органам, т.е. подать в налоговую инспекцию декларацию о доходах физического лица. При этом стоит обратить внимание, что налогоплательщик самостоятельно проводит исчисление сумм налогов, которые он обязан уплатить.
 

Климент Русакомский:
 

- После совершения сделки продавец-нерезидент должен до 30 апреля следующего за продажей года предоставить в Налоговую инспекцию декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ. Если у нерезидента есть регистрация в России, то документы необходимо подать в налоговый орган по месту регистрации. Если регистрация отсутствует, то декларация подается по месту нахождения проданного имущества. А до 15 июля этого же года, уже после подачи декларации, необходимо заплатить сам налог.
 

Светлана Бурцева:
 

- Необходимо предупредить тех, кто думает, что можно не заплатить налоги и уехать из России, надеясь, что это сойдет с рук. На самом деле, между Росреестром, нотариусами и налоговой инспекцией сегодняшний день хорошо налажена информационная связь. Сведения в Налоговую службу подаются после каждой сделки. Поэтому уведомление о необходимости уплатить налоги да еще и вместе с пенями может настигнуть совсем неожиданно. И это будет существенно дороже. Более того, законы других стран требуют декларировать любую сумму, появляющуюся у человека на личном счете, а провезти через таможню большую сумму наличными может оказаться проблематичным.

Комментарии

  • Елена Кравченкова

    Благодарю за полезную статью.

  • Армен Гаспарян

    Уважаемые юристы тут разъясняют статьи, но ни один из них не сказал, как определяют налоговые органы, является человек резидентом или нет. Если человек является гражданином РФ, имеет прописку в РФ, то не проверяет же никто сколько дней за прошедший год он находился не в Росии. Иначе всех участников всех сделок над проверять.С иностранцем можно затребовать справку о резиденстве, но ведь с Россиян никто никогда не запрашивает такое...

    • Герман Ильин

      По факту, это ,скорее всего, так. Правда, часто в сделке появляется доверенность, удостоверенная где-нибудь в Кёльне или Сан-Франциско. Это может подвигнуть налоговую на запрос о датах пересечения границы продавцом.

    • Герман Ильин

      Также для нерезидентов, насколько я понимаю, не дейсвует вычет в размере затрат, произведённых на приобретение объекта. Купив за 5млн., продает за 4,5 млн. и с 4,5 млн. платит 30%. Это абсолютно за гранью логики. Если я не прав - поправьте.

    • Герман Ильин

      Еще не понятен вопрос с любыми 12 последовательными месяцами для определения резиденства. Насколько я понимаю, для налоговой важно именно резиденство в календарном году, в котором имущество продано, а был ли человек резидентом именно в день продажи объекта неважно.

    • Валентина Свириденко

      Я всегда считала , что нужно исходить из календарного года , определяя резидент-нерезидент. Однако моя клиентка, живущая в Америке , и имеющая желание продать свою недвижимость в России, утверждает, что на момент продажи определяется твой статус. То есть 1 сентября 2016 продали, и тогда с 1 сентября 2015 по 1 сентября 2016 высчитывают количество дней.

  • Мне кажется установить резидент или нет, это не проблема. Таможня и налоговая в одной упряжке. База данных таможни для налоговой службы открыта. Это налоги, то есть деньги государства. Соответственно установить период пребывания на территории России не сложно. Сложнее будет тому кто не заплатит во время. Выезд будет закрыт.

    • Татьяна у вас откуда информация? и причем здесь таможня? это вопрос ФМС или ФСБ, а вот они как то не очень охотно делятся данными ))))))))))))))))))))))

    • Отметку о пересечении границы Вам видно тоже ставит ФСБ)) Количество дней пребывания в другой стране отслеживается как раз по отметкам о пересечении границы

    • Отметку о пересечении границы вам ставит погранслужба ФСБ, вы наверное ещё не разу не выезжали за пределы РФ, но когда вам доведется выезжать, то обратите на это внимание )))))))))))))

  • Действительно, часто в договорах есть сведения о доверенности, выданной в консульстве.
    Это может навести "на след" заинтересованные органы, которые , имея соотвествующие полномочия, бысторо все раскрутят.
    Но... вот нужно ли рядовому работнику налоговой полиции выявлять скрытых нерезидентов? В Москве и настоящие нерезиденты продают недвижимость.
    Думаю, если поставят в зависимость зарплату служб от налогов с раскрытых нерезидентов, то вот тогда и начнется сериал "Судьба резидента и Ошибка резидента" )))

  • Комментарий скрыт модератором.

  • ЛЕГКО СКАЗАТЬ - ВЕРНУЛИСЬ, ПОЖИЛИ. Т.е. бросили работу на полгода.
    Кстати, меня тоже волнует вопрос - уменьшение налогооблагаемой базы за счет произведенных расходов при покупке для нерезидентов работает?

  • Интересно, с Белорусью границы нет, если я там живу, с паспортом РФ, буду ли я являться резидентом РФ или нет. границ нет, штампов тоже, так то жесть

    • БелАрусь, сорри

  • Подскажите пожалуйста, если нерезидент дарит квартиру члену семьи - сыну. Такая сделка по сути безвозмездная будет подвегаться налогообложению по типу купли-продажи, или все-таки нет??? Заранее спасибо за ответ.

    • Герман Ильин

      Вот как раз это легальный способ снижения налога. Только что это делали. Дети - нерезиденты подарили квартиру родителям - резидентам. Налога на дарения для близких родственников ( дети, супруги, родители) нет вне зависимости от резиденства. Родители затем продают квартиру и платят 13% с суммы договора за вычетом ещё 1 млн., а не 30% без вычетов как платили бы дети.

    • Я (неризедент) хочу воспользоваться этим легальным способом и подарить квартиру маме (резиденту). Должна ли она владеть квартирой 3 года до продажи или может сразу продать после дарения?

    • Герман Ильин

      Ну тут ничего нового, как и для всех. Конечно должна, чтобы в договоре указать рыночную стоимость и не платить налога. Ну а если продавать до 3 лет можно занизить стоимость, ну и воспользоваться вычетом в миллион. Всё равно это будет намного выгоднее 30% налога.

    • Занизить стоимость можно, но с 1.01.2016 года в случае занижения стоимости ниже 0, 7или 0,5(в зависимости от региона) от кадастровой стоимости для налогообложения будет рассчитыватьсяя эта сумма (0,7 это для городов, где коэффициент 0,7 или 0,5 для населенных пунктов с коэффициентом 0,5). Ну и налоговый вычет в 1 млн остается.

  • А у нас предстоит продажа квартиры, в которой и не захочешь засветиться, а "засветишься" с НЕрезиденством ((
    Собственники - мама и сын (нелегальные нерезиденты) И, если маму можно как-то скрыть, то парень 23 года, приватизировав квартиру по Свидетельству о рождении, на сегодняшний день имеет только паспорт РФ, полученный в консульстве РФ в 14 лет и все.... (то есть положенный по закону паспорт в 20 лет не получал). Ну и, конечно он имеет загранпаспорт гражданина РФ. В Россию приехать за документами категорически не готов из-за призывного возраста... Ну, это как и многие в нашей практике....
    Думаем его долю поджарить маме, но для этого еще нужно подтвердить связку его паспортов со Свидетельством о рождении. И сделать это не приезжая в Россию.

  • Вопрос например неризедент купил квартиру в январе 2016 года за 740 000 рублей и появилась необходимость подарить 1/2 доли другому тоже неризеденту налог будет?

    • Конкретнее дочь дарит матери оба неризеденты

    • Герман Ильин

      Попробуйте пользоваться знаками препинания, чтобы вас понимали. Если вы почитаете про нерЕзидентов чуть выше, то увидите ответ.

  • На западе налог платят с разницы между ценой покупки и продажи.(логично). Но если квартира куплена почти 20 лет назад, а сейчас я ее хочу продать?? Я должна заплатить 30% от цены на эту старую квартиру ?? Это же грабеж и тупость !! А если я сразу покупаю другую квартиру ?? На западе ты не платишь налог в таком случае (логично). Где найти ответы на эти вопросы ??(неризедент)

  • Я спрашиваю о продаже квартиры в России и одновременной покупке другой кв. тоже в России

  • У нерезидентов нет никаких налоговых вычетов. Что Вы будете взамен приобретать и на какую сумму, налоговую не интересует. Резидент может получить налоговый вычет при покупке с 2 млн. Нерезидент - нет. Здесь Вам не Запад. У нерезидента нет права на налоговый вычет при продаже с 1 млн.
    Есть определенные возможности для уменьшения налога с продажи, но об этом лучше в личном сообщении.

    • как же нет? как владелец кв я плачу налог на недвижимость в России. Тогда можно оформить неризеденту продажу в России менее чем 1 млн?

    • Теоретически можете продавать хоть за 100 рублей, только налоговая обратит внимание на такой договор. Да и поискать еще надо покупателя, который согласится на такую сделку.Только если продавать существенно ниже рыночной цены. Зависит еще от правоустанвливающих документов и истории квартиры.
      После покупки у Вас останутся деньги? Если да, то как Вы будете их вывозить из страны?

    • Герман Ильин

      Налог на недвижимость не зависит от резидества, только от объекта. А мы обсуждаем подоходный налог. Действительно абсолютно нелогично не учитывать при продаже сумм, затраченных на приобретение объекта, это не вопрос вычетов, которых у нерезидентов нет, а сути определения налоговой базы для подоходного налога. Похоже, что налоговая для нерезидентов действительно не учитывает затраты на покупку. Если это так, то путь один - суд и доказывать, что база для подоходный налога - это именно разница между суммами продажи и покупки.

    • Герман, квартира куплена 20 лет назад. Так что вряд ли овчинка стоит выделки - я имею в виду суд с налоговой. Да еще в случае, если иск будет проигран, возместить налоговой ее судебные издержки.

  • Добрый день, возник вопрос.
    В 2014 году купили 2х комнатную квартиру в новостройке в Новой Москве, в июле 2016 перевели в собственность. Появилась необходимость увеличить квадратные метры, поменять на 3х комнатную квартиру в Москве или так же в Новой Москве. Я являюсь гражданином РФ, но проживаю за границей, т.е. я являюсь налоговым нерезидентом. Как мне лучше с минимальными потерями продать старую квартиру и купить новую, дороже. Слышал если сделку провести в течении налогового периода, и новая квартиру будет стоит дороже, то никакие налоги платить не придется.

    • Есть близкий родственник-резидент, которому можно доверять на 100% и которому можно подарить квартиру?

  • я гражданин казахстана купил квартиру в самаре . я правильно понял если я перед продажей проживу в самаре более 183 дней я буду считаться резидентом .

    • Налоговые резиденты — это физические лица, которые фактически находятся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.

  • А мне сегодня в ФНС четко и ясно сказали, что статус резидент-нерезидент определяется именно в день сделки купли-продажи квартиры.( с сентября 2015 по сентябрь 2016). И, если я на момент продажи квартиры являюсь резидентом РФ, и не плачу налог, поскольку квартира была в собственности 16 лет, то на момент, когда я стану нерезидентом к концу календарного года, все равно не надо будет платить налог.

Читайте также: