Новые способы инвестиций в недвижимость

Комментариев: 7

В последние годы на Западе все большее развитие получают новые формы инвестиций в недвижимость. Электронные аукционы там – повседневная практика. Кроме того, набирает обороты еще один неординарный способ – краудфандинг. Так, к примеру, жители Испании стали покупать вскладчину дорогое жилье, чтобы впоследствии получать прибыть с его аренды. Почему же в России краудфандинг в сфере недвижимости у нас пока скорее исключение, чем правило?

Электронные аукционы

«Покупка недвижимости на электронных торгах очень популярна в развитых странах, – рассказывает Денис Стукалин, управляющий партнер компании XELIUS ESTATE и XELIUS GROUP. – Например, может продаваться объект, изъятый банком за неуплату кредита по квартире, в случае банкротства владельца». Квартиры банкротов реализуют и российские банки, однако форма электронных торгов в этой ситуации применяется редко. В частности потому, что для вторичного рынка пока в недостаточной степени проработана юридическая база – нет достаточных гарантий, что желающий вложить средства в недвижимость в подобной ситуации будет в полной мере защищен.

Тем временем, уже с 2014 года действует система покупки новой недвижимости в Москве через электронные торги.

Механизм

Для того чтобы принять участие в торгах, необходимо зарегистрироваться на электронной площадке, предоставить необходимые документы и внести первоначальный взнос в размере примерно 150 тысяч рублей, чтобы подтвердить серьезность своих намерений. В случае если аукцион проигран участником, взнос возвращается. Но если участник выиграл аукцион, но в итоге отказался от завершения сделки, – нет.

В реализованных проектах (например, в ЖК на Базовской, в Люберцах) любой желающий поучаствовать в торгах мог за символическую сумму в 1,5-3 тысячи рублей приобрести ключ доступа и сделать первоначальный взнос (150 тысяч рублей). Можно было также приобрести квартиру через стороннее агентство по продажам, выбрав у них на сайте этаж и планировку квартиры, после чего ждать подтверждения даты торгов выбранной квартиры (при этом платить за сопровождение агентству не нужно).

Ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья» Екатерина Артемова так описывает процесс торгов: «Раз в 30 минут участник имеет возможность повысить свою ставку с шагом 100-150 тысяч рублей. Торги длятся сутки, обычно с 9.00 до 9.00 следующего дня, участник все это время находится в эмоциональном напряжении, так как до последнего момента не ясно, какова будет финальная ставка и кому достанется площадь».

Выгодно или нет?

Эксперты отмечают ряд преимуществ и недостатков подобного способа приобретения жилья. При помощи электронных торгов реализуются муниципальные новостройки. В связи с этим, с одной стороны, явным плюсом служит то, что все эти квартиры уже построены и отделаны – таким образом, желающим их приобрести не приходится ждать окончания застройки. Кроме того, появляется возможность купить эту, уже отделанную квартиру, по цене неотделанной, то есть ниже рыночной. Также сама форма электронных торгов не требует вмешательства риэлтора.

В числе минусов глава российского представительства и член совета директоров международного фонда прямых инвестиций Hermes-Sojitz Олег Янтовский отмечает ограниченность предложения (как раз в связи с тем, что выставляются на торги лишь муниципальные квартиры) и, несмотря на отсутствие посредников, длительность оформления приобретенных на электронных торгах объектов в собственность.

Екатерина Артемова также отметила, что в связи с тем, что продаваемое жилье относится к категории социального (а если кто-то из предполагаемых жильцов отсеивается, квартиры выставляются на торг), соседями может оказаться «весьма неблагонадежный контингент». Когда эта практика только появилась, электронные торги действительно были интересным и часто выгодным способом покупки, поскольку зачастую в них участвовал всего один человек, и жилье вполне могло достаться ему по стартовой цене. С ростом популярности аукционов переоценка финальных ставок составляла в среднем не более 300 тысяч рублей.

Краудфандинг

Еще один новый способ инвестиций в недвижимость – коллективное вложение, или краудфандинг. Так, к примеру, в Испании на сетевой краудфандинг-платформе для покупки недвижимости была проведена уже вторая такая сделка. Еще одна находится на стадии финансирования.

Была приобретена мансарда в центре Мадрида стоимостью 139 800 евро. Спрос на аренду жилья в районе Маласанья очень высок, поэтому арендатор, готовый платить 773 евро в месяц, нашелся мгновенно. Инвесторы будут получать доход 7,13% в год. При этом квартиру они планируют продать через пять лет, когда цена на нее вырастет до 195 000 евро.

Олег Янтовский считает приведенный сценарий маловероятным, поскольку динамика роста цен на недвижимость в столице Испании не настолько высока, как учитывается в расчетах. Тем не менее, очевидно, что приобретение жилья «вскладчину» становится более популярным.

Краудфандинг в России

Преимущества подобного способа инвестиций в недвижимость очевидны – коллективный характер позволяет снизить порог входа в проект и получить прибыль в случае, если такая форма удачно выбрана. В Европе и США существует множество ресурсов для коллективного инвестирования. В нашей стране также существуют компании, предлагающие вариант краудфандинга в сфере недвижимости.

Первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева говорит, что коллективные покупки на российском рынке недвижимости совершаются: «Мы сталкиваемся с подобной практикой по нашим объектам, при этом в коллективных покупках обычно участвуют два инвестора. В случае увеличения количества участников вложения в проекты не так привлекательны. В среднем рост стоимости квадратного метра за период строительства дома составляет около 30%».

Однако эта практика все же не очень распространена и не всегда успешна, в частности из-за того, что не регулируется законодательством. «Пока не будет придумана более-менее безопасная и удобная (для инвесторов) схема привлечения денег, большого рывка в коллективных инвестициях в России ждать не стоит», – считает управляющий сервиса сопровождения сделок с недвижимостью Prime Quality Сергей Вишняков. Пока что, по его мнению, система далека от совершенства. «Большинство проектов у нас строят свою работу на получении денег по договору займа, что, естественно, отпугивает большую часть желающих», – говорит он. Кроме того, многие проекты привлекают средства в основном в свои объекты или в объекты связанных с ними лиц.

Денис Стукалин также считает, что проблема в отсутствии тщательно проработанного законодательства в этой сфере. «Поэтому если вы решились вкладывать деньги в этот рынок, подходите к инвестированию обстоятельно, изучите законодательную базу, мнения экспертов данного рынка и, конечно же, проводите юридическую проверку документов, которые вам предлагают подписать», – советует он.

Комментарии

  • Александр Геннадьевич

    Если доход от аренды ниже, чем от других "инструментов" зачем "Краудфандинг"

  • Форма коллективных инвестиций в недвижимость уже давно имеет законодательное регулирование. Только в России эта форма называется не "Краудфандинг", Закрытые ПИФы недвижимости. Компании, в управлении которых они находятся, имеют соответствующую лицензию, а их деятельность жестко контролируется ЦБ РФ. Что и обеспечивает легальность, открытость, прозрачность

    • Наталья Юрьевна Максимова

      или, наоборот, контроль ЦБ РФ обеспечивает закрытость деятельности и не доступность для участников

    • Откуда такое предположение? Вы были пайщиком?

    • Интересно бы почитать отзывы реальных участников ЗПИФ. Какова доходность, насколько безопасным ощущается владение?
      Вот, например, брокерская контора (солидная!) без моего ведома брала мои акции "взаймы". Т.е. как бы по ночам я не была их владелицей. Вот как-то не нравится такое.

  • У нас краудфантинг нереализуем. Непременно один участник окажется наглым, осознанно всё устроит под себя. Например, пропишется с 5 детьми и въедет, а других просто не впустит. У Малахова будет орать - у меня негде жить, а эти мерзавцы имеют по три квартиры и еще чего-то хотят! И ему будут сочувствовать и требовать подарить бедняку всё.

    • Наталья Юрьевна Максимова

      :) согласна с Вами

Читайте также: