Как сэкономить на налогах при продаже квартиры?

Комментариев: 89

Изменился порядок освобождения от налогообложения доходов физических лиц, полученных от продажи объектов недвижимого имущества, приобретенного в собственность после 1 января 2016 года. В связи с этим хочется еще раз обсудить все нюансы, касающиеся внесенных поправок, и в частности, особенностей для юридических лиц и нерезидентов РФ.

Еще в 2014 году Государственная дума в третьем чтении приняла законопроект «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса РФ. В рамках данной статьи нас интересует п. 17.1 ст. 217, глава 23 части II Налогового кодекса РФ. Закон вступил в силу с 1 января 2015 года, а новые правила налогообложения применяются только в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.

Изменения относительно сроков владения продаваемой недвижимостью

Имущество, приобретенное до 1 января 2016 года, при продаже облагается налогом по прежним правилам:

- доход физических лиц от продажи недвижимого имущества облагается налогом в размере 13% (согласно статье 224 Налогового кодекса РФ);

- если период владения недвижимостью с момента регистрации в ЕГРП составляет больше трех лет, налог не платится вообще (пункт 17.1 статьи 217 НК РФ).

Для имущества, купленного после 1 января 2016 года, срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты налогов при продаже увеличился до пяти лет. Однако есть и исключения из правил.

Алина Дмитриева, директор компании «Мой Семейный Юрист»:

- С 1 января 2016 года физическое лицо может продать недвижимое имущество, согласно Федеральному закону от 29.11.14 г. № 382-ФЗ, по истечении пятилетнего срока владения объектом, при этом доход от продажи не будет облагаться налогом. До внесения изменений срок владения, не облагаемый налогом, был три года. Важно отметить, что это не коснется сделок с недвижимостью, которая была приобретена по наследству или по договору дарения от близкого родственника, а также в случае получения права собственности по договору пожизненной ренты или в рамках приватизации.

Алексей Гордейчик, адвокат, управляющий ГК «Гордейчик и партнеры»:

- Изменения, вступившие в силу с 01.01.2016 г. относительно налогообложения доходов от продажи недвижимости, касаются налоговых резидентов, т.е. физических лиц, фактически находящихся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение двенадцати, следующих подряд, месяцев.

Мартынов Алексей Сергеевич, руководитель департамента развития компаний GreenMos.ru и XelaGroup.ru:

- Если недвижимость приобретается долей (вложение в застройку на этапе котлована), то кадастровая стоимость доли высчитывается в процентном соотношении, и налог также уплачивается.

Изменения в отношении указываемой стоимости продаваемого имущества

Ни для кого не секрет, что продавцы недвижимости часто (если не всегда), стремясь уменьшить сумму налога от продажи недвижимого имущества, в договоре о купли-продаже указывали заниженную цену, заметно отличающуюся от денег, реально фигурировавших в сделке купли-продажи. Вступившие в силу поправки коснулись и этого момента.

Анна Левитова, управляющий партнер W1 Evans:

- Изменениями, вступившими в силу с 1.01.2016 г., введен инструмент для пресечения намеренного занижения цены недвижимости при ее продаже. Если цена продажи, указанная в договоре купли-продажи, меньше, чем кадастровая стоимость такой недвижимости (определяется независимыми оценщиками по решению региональных органов власти или органов местного самоуправления), то доход от продажи рассчитывается как произведение кадастровой стоимости имущества и понижающего коэффициента 0,7.

Алина Дмитриева:

- Законодатель ввел понятие «минимальное значение налоговой базы».Его можно рассмотреть на следующем примере: вы купили квартиру после 1 января 2016 года за 5 миллионов рублей. Через три года вы продали ее за 7 миллионов рублей. При этом при продаже квартиры вы указали полную стоимость договора (т.е. исходя из кадастровой стоимости). Для исчисления налогов вы из 7 миллионов рублей вычитаете затраты на покупку 5 миллионов рублей, получается 2 миллиона рублей. Соответственно, налог в 13% от суммы в 2 миллиона составит 260 тысяч рублей.

Здесь важно отметить, что региональные вести имеют право уменьшить размер понижающего коэффициента вплоть до полной его отмены (хотя довольно трудно представить себе ситуацию, когда региональные власти пойдут на такой шаг). Кроме того, по словам Алексея Мартынова, слишком высокую цену по кадастру можно оспорить в суде и уменьшить.

Варианты уменьшения суммы налога

Законодательством предусмотрена возможность уменьшения суммы, с которой платится налог от доходов от продажи имущества. Существует имущественный налоговый вычет, которым физическое лицо имеет право воспользоваться один раз в году.

Также есть возможность уменьшить сумму дохода от продажи, вычитая из продажной стоимости деньги, которые владелец объекта недвижимости потратил на ее покупку три или пять лет назад (в случае, если эти расходы подтверждены соответствующими документами и одновременно с налоговой декларацией подано заявление о предоставлении этого вычета). У продавца есть возможность выбрать вариант в зависимости от того, насколько он выгоднее.

1. Физическое лицо имеет право на налоговый вычет в 1 миллион рублей раз в год при продаже недвижимости. Формула налогового вычета будет такой: кадастровая стоимость * 0.7 – 1 млн руб., и с этой суммы уже уплачивается 13%.

2. Доходы, полученные от продажи имущества, можно будет снизить или на сумму подтвержденных расходов на покупку проданного имущества, или на имущественный вычет (для квартиры, дачи и комнаты составит 1 миллион рублей, на иные объекты – 250 тысяч рублей). При этом следует иметь в виду, что если вы продали нескольких объектов недвижимости, вычет будет оформляться не за каждый объект, а на весь доход, который вы получили».

Заметим, что уплаченная агентству комиссия может быть заявлена как расход по покупке, вычтена из продажной стоимости и, соответственно, также не облагается налогом.

Особенности налогообложения для юридических лиц

В отношении юридических лиц действуют несколько иные правила налогообложения. Так, ИП при продаже недвижимого имущества, находящегося в собственности, платят 6%. Таким образом, физические лица, чтобы снизить налог от продажи недвижимости, могут пойти по пути образования юридического лица (став индивидуальным предпринимателем) исключительно под продажу объекта недвижимости.

Мартынов Алексей Сергеевич:

- При продаже недвижимости физическое лицо должно уплатить налог 13%, юридическое – либо 13, либо 6%. При таком раскладе физическому лицу, если он продает недвижимость сразу, выгодно открыть ИП, осуществить продажу и закрыть ИП.
Коммерческая и жилая недвижимость также попадают под действие налога: 13 и 6% соответственно.

Разберем два примера: квартира за 50 миллионов рублей и квартира за 3 миллиона рублей (продавцы – физическое лицо и юридическое лицо «по упрощенке»).

1. Продается квартира, стоимость которой, согласно кадастровой оценке, составляет 50 миллионов рублей:

50 000 000 * 0,7 – 1 000 000 и 13% = 4 420 000 налог для физического лица;
50 000 000 * 0,7 и 6% = 2 100 000 налог для юридического лица.

2. Продается квартира, стоимость которой, согласно кадастровой оценке, составляет 50 миллионов рублей:

3 000 000 * 0,7 – 1 000 000 и 13% = 143 000 налог для физического лица;
3 000 000 * 0,7 и 6% = 126 000 налог для юридического лица.

Из примеров видно, что чем выше сумма, тем выгоднее получается продавать ее в статусе юридического лица. Но не стоит забывать о налоге на имущество. У юридического лица налог на имущество выше, чем у физического. Поэтому чем дольше происходит продажа недвижимости, тем меньше будет выгода у юридического лица.

Особенности налогообложения для продавцов недвижимости, не являющихся резидентами РФ

Вопросами продажи недвижимости на территории РФ сегодня озадачены не только резиденты страны, но и те лица, которые таковыми никогда не были или не являются ими на текущий момент. И хотя вступившие в силу изменения законодательства относительно налогов на доход от проданного недвижимого имущества никак не коснулись нерезидентов РФ (размер налога для них остался прежним), мы попросили наших экспертов поговорить об особенностях оформления сделок с нерезидентами.

Алексей Гордейчик, адвокат, управляющий ГК «Гордейчик и партнеры»:

- Покупка недвижимости у иностранных граждан на территории Российской Федерации подчиняется законам нашей страны, и каких-либо существенных отличий не имеет. Сопровождение любой сделки с недвижимостью в современных условиях следует доверять специализирующемуся в этой отрасли юристу, поскольку в нынешней непростой ситуации условия сделок определяются сторонами индивидуально, исходя из возможностей и потребностей каждой, что предопределяет наличие в каждой из них специфических рисков.
Думаю, даже для неспециалиста в области экономики и права, очевидно, что с позиции продавца, если его жилье сейчас готовы купить, то с ним надо расставаться, так как в ближайшие год-два цены расти не будут.

Изменения, вступившие в силу с 01.01.2016 г. относительно налогообложения доходов от продажи недвижимости, касаются налоговых резидентов. Лица, не являющиеся налоговыми резидентами, не вправе воспользоваться льготами, доступными резидентам (в частности, у них нет права на налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей). Эта позиция выражена в письме Минфина РФ от 22 июня 2015 г. № 03-04-05/35996. Налоговых ставок изменения не коснулись, и они остались прежними. Для налоговых резидентов 13%, для остальных лиц – 30%. При наличии международного договора об избежании двойного налогообложения между Россией и страной проживания нерезидента, последнему необходимо с ним ознакомиться.

Владимир Зимохин, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость»:

- Чтобы уменьшить налоговую нагрузку, у нерезидента есть несколько вариантов. Один из них – пробыть в России необходимое время (183 дня) в течение года, чтобы получить статус резидента. При этом имеется в виду не календарный год, а период с момента приезда.
Второй способ подойдет гражданам тех стран, у которых с Россией есть договор об избежании двойного налогообложения, который позволил бы в случае целесообразности заплатить налог по ставке такой страны. Но эти особенности регулируются в соответствии с указанными договорами, и их нужно учитывать отдельно.

Третий способ – подарить квартиру родственникам-резидентам с целью дальнейшей продажи. Отметим отдельно, что на данный момент в разъяснениях Минфина говорится о том, что нерезидент не вправе уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, так как это является вычетом фактически произведенных расходов.

По общему правилу, нерезиденты не могут пользоваться налоговыми вычетами. Тем не менее, существует точка зрения, что уменьшение налогооблагаемой базы на сумму расходов не является имущественным вычетом, но судебной практики по этому вопросу пока нет.

Анастасия Наймушина, директор юридического департамента компании Blackwood:

- Что касается нерезидентов, то время нахождения имущества в собственности не влияет на налог. Налог платится с разницы между стоимостью продажи и расходами на приобретение указанной недвижимости в прошлом.

Анна Левитова:

- Для оптимизации налогов, чтобы не платить 30%, нерезиденты (граждане РФ или обладатели ВНЖ на территории России) могут открыть ИП. В этом случае налог с доходов составит 6% (в случае, если это продажа, то в ОКВЭД ИП должно быть указано «Продажа собственного недвижимого имущества»).

Алена Владимировна Дрючина, адвокат Адвокатского Бюро «Гестион»:

- Порядок и необходимость подтверждения статуса налогового резидента/нерезидента на законодательном уровне не установлены. Соответственно, период пребывания нерезидента на территории РФ определяется на основании документов, дающих возможность прямо или косвенно выявить количество календарных дней пребывания лица на территории РФ (заграничный паспорт с отметками пограничного контроля, данные пограничных служб, проездные документы, справки с места работы/учебы и т.п.). Согласно ст. 6 ФЗ «О порядке выезда из РФ и въезда в РФ» от 15.08.1996 г. № 114-ФЗ выезд из России или въезд в нее российские граждане осуществляют по действительным документам, удостоверяющим личность гражданина РФ за пределами ее территории. Поэтому чаще всего даты отъезда и прибытия физических лиц на территорию РФ устанавливаются именно по отметкам пограничного контроля.

Алина Дмитриева:

- Для определения такого статуса как налоговое резидентство РФ необходимо обратиться к налоговому законодательству, а именно к ст. 207 Налогового Кодекса РФ.

НК РФ предусмотрена ответственность за неуплату сумм налога или других неправомерных действий (бездействия). В зависимости от того, как было совершено правонарушение, с виновного лица будет взиматься пеня или штраф.

В том случае, если налог, пеня или штраф не уплачены и не будут уплачены добровольно, дело передается судебному приставу-исполнителю, последний имеет полномочия временно ограничить выезд должника из РФ в соответствии с Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве". А в случае отсутствия судебного акта вправе обратиться в суд с заявлением об установлении для должника временного ограничения на выезд из РФ, если сумма задолженности превышает 10 тысяч рублей».

Однако проблемы с нерезидентами, продающими недвижимость в РФ, могут возникнуть вовсе не в той части, которая касается размера налога. Иностранцы могут оказаться не готовыми к самому процессу проведения сделки.

Алексей Комаров, нотариус Нотариальной палаты Петербурга:

- Я не вижу никаких особенных рисков именно по основанию владения жильем иностранцев. Здесь остаются общие риски приобретения жилья, которые значительно перевешивают указанную особенность сделки. Нюансы могут возникнуть на этапе переговоров и организации сделки. Как показывает практика, иностранцы в принципе не способны понять расчет через сейфовую ячейку, разбивку денег по пакетам и работу посредников, комиссионные которых становятся известны только в день подписания договора. Из-за указанных непониманий сделка может сорваться на последнем этапе ее организации. Если сделка исполнена между сторонами (объект передан и расчет произведен), то рисков в ней не больше, чем при покупке-продаже жилья гражданами РФ.

Комментарии

  • Почему то все молчат по "Обязательные взносы в ПФР и ФФОМС", которые должен будет оплатить ИП...И не учитывают их в расчетах. При этом водя в заблуждение людей. Откройте ИП, продайте квартиру, а потом закройте ИП...А расходы на бухгалтерскую отчетность тоже ни кто не отменял....

    • Это правильное замечание. Расходы на Буха можно и сократить, а вот ПФР и ФФОМС не отвертишься. И суммы тут будут, по минимуму, не меньше "десятки" лишних денег. И нервов по закрытию ИП.

    • Елена Леонидовна Гребенникова

      Что касается ИП, то сейчас открытие-закрытие ИП (то бишь регистрация и прекращение деятельности ИП) можно осуществить ОЧЕНЬ оперативно - в электронном ресурсе, там же вести БЕСПЛАТНО год бухгалтерию и отчетность. А вот по взносам есть особенности - общая сумма взносов в ПФР за год равна 23 тыс.рублей + сумма дохода свыше 300 тыс.рублей х 1%. Вот и считайте - ИП продал квартиру, например, за 6 млн.рублей, заплатить надо
      1) регистрация и прекращение деятельности ИП - 800+200 рублей= 1000рублей
      2)взносы в ПФР = 23153руб + (6 000 000- 300 000) * 1%= 80 153 руб
      3) налог на доходы ИП = 6% от дохода = 360 000 рублей
      ИТОГО = 441 153 руб
      но это значительно меньше, чем 13% (если физлицо не пользовалось вычетом в виде расходов на покупку квартиры по цене, близкой к продажной). В общем, надо считать в каждом случае, что я и делаю с клиентами!

    • Татьяна Егорова

      Не совсем так. 6%-ный налог на доходы ИП уменьшается на сумму уплаченных взносов в ПФР и ФФОМС (если нет работников у ИП, если работники есть, то уменьшается на 50% от взносов). То есть в приведенном выше примере заплатить придется 360000-80153+1000=280847 руб. Это я вам как ИП с многолетним стажем говорю.

    • Мартынов и другие авторы видимо ни разу не были в статусе ИП, и не консультировались по вопросу УСНО (упрощенной системы налогообложения) у аудиторов/налоговых консультантов.
      Иначе бы знали,что физик который приобрел статус ИП после приобретения объекта недвижимого имущества должен доказать, что эта недвижимость использовалась им в предпринимательской деятельности (например договоры аренды, доходы от которых учитывались им в годовой декларации по УСНО и оплачивался соотвествующий налог 6%).
      Таким образом, к такой сделке нужно будет готовиться год.
      И в данном случае объектом налогообложения будет весь доход от продажи без всяких вычетов (кроме взноса в ПФР и ФФОМС).
      При проверке декларации конечно налоговая может возбудиться, если цена продажи будет меньше кадастровой стоимости, но это будет осуществляться применительно к разделу налогового кодекса "О налоге на прибыль", а не к разделу НДФЛ.
      Далее авторы предлагают продавать через юр.лица, которые на УСНО 6%. НО! выводить наличку с расчетного счета ООО вы как будете, через фирму однодневку по 3-10% или дивиденды себе начислите за эти же 13%?Короче, всем советую обращаться к аудиторам, то бишь к налоговым консультантам в каждом конкретном случае.

    • Елена Леонидовна Гребенникова

      Согласна с Татьяной Егоровой по минимизации расходов ИП за счет уменьшения на взносы в ПФР. Если уж точно, то с совсем не указала расходы на ведение счета и др. Так что есть что конкретизировать)) Пользователю6686617 - вывести очищенный доход можно на текущий счет физического лица в любом банке перечислением со счета ИП, есть другие варианты, совершенно легальные и не связанные с фирмами-однодневками))

    • Гребенщиковой ЕЛ: еще раз прочтите мой коммент. касательно вывода денег от продажи я писал про случай когда продавцом выступает юр.лицо (вышеназванные авторы предлагали вариант уменьшения НДФЛ путем продажи квартиры через юрлиц). И что вы имеете ввиду под "очищенный доход"?

    • Елена Леонидовна Гребенникова

      Пользователь668617, в своем комментарии я пишу про вывод денег со счета ИП. С точки зрения бухгалтерской и налоговой отчетности, очищенный доход - это доход за вычетом уплаченных налогов и других обязательных платежей. И кстати, у меня другая фамилия))

  • Татьяна Литвинова

    Не поняла связи доли с котлованом и вообще смысла высказывания:
    "- Если недвижимость приобретается долей (вложение в застройку на этапе котлована), то кадастровая стоимость доли высчитывается в процентном соотношении, и налог также уплачивается."

    • Татьяна Литвинова

      Формулировка не точная:
      "- Изменениями, вступившими в силу с 1.01.2016 г., введен инструмент для пресечения намеренного занижения цены недвижимости при ее продаже. Если цена продажи, указанная в договоре купли-продажи, меньше, чем кадастровая стоимость такой недвижимости (определяется независимыми оценщиками по решению региональных органов власти или органов местного самоуправления), то доход от продажи рассчитывается как произведение кадастровой стоимости имущества и понижающего коэффициента 0,7."
      Должно быть:
      "Если цена продажи, указанная в договоре купли-продажи, меньше, чем 70% кадастровой стоимости этой недвижимости."

    • Татьяна Литвинова

      Про понятие «минимальное значение налоговой базы» тоже ничего из текста не понятно.

    • Татьяна Литвинова

      Указана неверная формула:
      "1. Физическое лицо имеет право на налоговый вычет в 1 миллион рублей раз в год при продаже недвижимости. Формула налогового вычета будет такой: кадастровая стоимость * 0.7 – 1 млн руб., и с этой суммы уже уплачивается 13%."
      Вычитается не из 0,7 кадастра, а из суммы, указанной в договоре продажи. А для недвижимости, полученной в собственность после 01.01.2016 - если сумма в договоре меньше, чем 0,7 кадастра, то из этих 0,7.

    • Татьяна Литвинова

      "- Чтобы уменьшить налоговую нагрузку, у нерезидента есть несколько вариантов. Один из них – пробыть в России необходимое время (183 дня) в течение года, чтобы получить статус резидента. При этом имеется в виду не календарный год, а период с момента приезда."

      Мнение налоговой по поводу периода:
      http://realty.dmir.ru/blogs/6785/

    • Татьяна Литвинова

      Две противоположные точки зрения:
      "Отметим отдельно, что на данный момент в разъяснениях Минфина говорится о том, что нерезидент не вправе уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, так как это является вычетом фактически произведенных расходов."
      и
      "- Что касается нерезидентов, то время нахождения имущества в собственности не влияет на налог. Налог платится с разницы между стоимостью продажи и расходами на приобретение указанной недвижимости в прошлом."

    • Татьяна Литвинова

      Комментарий скрыт модератором.

    • Александр Геннадьевич

      Комментарий скрыт модератором.

    • Согласен с Александром!

    • Герман Ильин

      Полностью поддерживаю Татьяну. Два взаимоисключающих мнения "теоретиков". Хорошо бы включать ещё мнение практиков, людей, которые не только комментируют прочитанную норму закона, а сталкивались с ней в повседневной работе.

    • Ирина Кузнецова

      Поясните,пожалуйста,кто знает.Продавец продал квартиру за 2 000 000( менее 3 лет в собственности). Он заплатит НДФЛ 130 000. А если продавец понёс расходы на оплату комиссии агенту,например 150 000.Это как-то учитывается при оплате налога?

    • Договор на оказание услуг с печатью. И в налоговую.

    • Татьяна Литвинова

      Вот такая у нас здесь свобода слова...
      В одной теме просят советов, как сделать сайт лучше, а в другой скрывают комментарии, где советуешь, как это сделать ;о)

    • Татьяна Егорова

      На вопрос Ирины Кузнецовой. Или вычет 1 млн. руб., или вычет в размере расходов по покупке объекта недвижимости. Из опыта: если комиссия агенту оплачивалась при продаже, то налоговая такие расходы к вычету не принимает (не утверждаю, что это всегда так, но у моих клиентов было именно так, хотя был и договор с печатью, и платежное поручение об оплате на расчетный счет агентства). Вот если Продавец при покупке квартиры платил за услуги риэлтора (и есть подтверждающие документы), то, на мой взгляд, налоговая должна принять такие расходы к вычету (если пользуетесь вычетом в сумме понесенных расходов).

    • Мария Грибцова

      Мы связались с Алексеем Мартыновым, он также изучил все комментарии и ничего в своих репликах менять не желает. Говорит, что его критикуют НЕпрактикующие юристы, теоретики, а он практик и остается при своем мнении. У специалистов тоже могут быть разные мнения.

    • Татьяна Литвинова

      Конечно, Мария, каждый имеет право на свое мнение.
      И, возможно, практикующий юрист лучше разбирается в налогах...
      Просто мне кажется, что при покупке нет никакого налога (он возникает при продаже).
      И кадастровая стоимость на этапе котлована еще не определена.
      А с тем, что "кадастровая стоимость доли высчитывается в процентном соотношении", я и не спорю.
      Я же не критиковала Алексея, а просто написала, что мне не понятен общий смысл его фразы. Возможно, потому, что я - не юрист ;о)

  • Добрый день.
    1. Если физ лицо покупает после 01.01.16 го года Квартиру за 5 млн рублей и не дожидаясь 5-и лет владения продает за 5 млн.рублей то какой налог в данном случае он должен уплатить? И с какой суммы коли он выгоду не приобрёл.
    2. Если физ.лицо приобрёл в 2015 году по ДДУ( договору долегового участия) новостройку за 3 млн.рублей и в 2016 году решит продать по переуступке прав, то должен ли платить налог?
    3. В случае продажи квартиры приобретённой в 2016 году за 5 млн.рублей и указав сумму в 7 млн.рублей в договоре купли- продажи и одновременно купив жильё за 8 млн.рублей какой налог он уплачивает? Или в данном случае применяется схема 7 млн.р. -5млн.р. =2 млн.рублей. Соответственно, налог в 13% от суммы в 2 миллиона составит 260 тысяч рублей. Или в данном случае есть исключение ?

    • Татьяна Литвинова

      1.Если кадастровая стоимость данной квартиры на год продажи будет не больше, чем 7, 142 тыс.руб, то налога не будет.

    • Татьяна Литвинова

      2. Да. 13% с разницы между ценой продажи и 3 млн.руб.

    • Татьяна Литвинова

      3. Если Вы еще не использовали свое право на получение имущественного вычета при покупке недвижимости, то сможете скомпенсировать им подлежащий оплате налог от продажи.

    • Татьяна, добрый день!
      1. 142000, данная сумма как получилась ? Если купил за 5 и продал за 5, и кадастровая стоимость будет 5.
      2. Если переуступка прав будет по той же цене что и в дду? То какой налог? Если кадастровой стоимости ещё нет.

    • Татьяна Литвинова

      1. Не 142000, а 7142000. Извините, поставила запятую вместо точки.
      5млн = 7,142млн х 0,7.
      Если кадастровая стоимость будет 5, то налога не будет. Но сейчас кадастровая часто превышает рыночную. Например, продали комнату за 1600, а кадастровая 2500.

      2. Если по той же цене, то, конечно, налога не будет. Просто Вы не указали цену продажи, а в общем случае налог с разницы между ценой продажи и ценой покупки.

  • Татьяна Федотова

    А как продать квартиру, находящуюся в собственности физ.лица от имени юр.лица?

    • Этот вопрос очень интересный! Квартира в собственности у физ.лица а ПРОДАЕТСЯ от Юр.лица.

    • Татьяна Егорова

      Автор просто путает понятия "юрлицо" и "ИП (индивидуальный предприниматель)". ИП является физлицом. Но если у него есть такой вид деятельности, как "продажа собственного недвижимого имущества", и он работает по упрощенной системе налогообложения с объектом налогообложения "доходы", то его доход от продажи квартиры, собственником которой он является как физлицо, облагается по ставке 6%, без каких либо вычетов (т.к. вычеты установлены для НДФЛ).

  • Владимир Попов

    Если физ.лицо покупает после 01января квартиру за 5млн,а потом (не дожидаясь 5ти лет) ее продает за те же 5млн, то налоговая будет смотреть кадастровую ст-ть. Если кадастровая (а именно 70% от нее - по ст.5 НК-217.1) будет более 5млн- то налог 13% будут брать с разницы -

    • А если кадастровая стоимость 5 млн. или менее 5-и млн.р. то налог будуть брать ?

  • И все таки кто нибудь даст разумный ответ а не скопировав информацию в гугле! Простыми словами что бы всем было понятно. Спасибо!

  • На сегодняшний ситуация следующая:
    1. Если квартира куплена в 2015 и она менее 3-х лет, то продавая в 2016 и указав Стоимость ту которая в Дкп, физ.лицо не попадает под налог!
    2. Если квартира приватизирована в 2015 и она менее 3-х лет, то продавая в 2016 и указав Стоимость за которую продавец Продает, то попадает под налог (пример: 5 млн.р-1 млн.р=4 млн.р, 13% от 4 млн.р!
    3. Третий вариант но могу ошибаться!
    Купив Квартиру в 2016 году за 5 млн.р и решив её продать в 2016 за 5 млн.р, но и при этом посмотрев кадастровую стоимость, где сумма допустим будет 4,7 млн.р., мы все равно попадём под налог и рассчитывается так: 70% из 4,7 млн.р. =3290000-1000 000 р.=2290000, и из этой суммы 13%!
    Если меня правильно проинформировали. Таким образом продавец продавая Квартиру все равно будет попадать под налог!

    • 4. Четвёртый вариант: если не хотите попадать под налог то просто ждите 5 лет!

    • Татьяна Литвинова

      Третий пункт - неверно считаете.
      "Купив Квартиру в 2016 году за 5 млн.р и решив её продать в 2016 за 5 млн.р, но и при этом посмотрев кадастровую стоимость, где сумма допустим будет 4,7 млн.р.", мы НЕ попадём под налог.
      Если цена продажи равна цене покупки, то налог будет только в том случае, если цена продажи МЕНЬШЕ, чем 0,7 от кадастровой стоимости.
      Т.е., если кадастровая стоимость этой квартиры = 7,5 миллионам, то 0,7 от кадастра составят 5250 тыс.руб и налог 13% будет считаться с суммы:
      5250 (это 0,7 кадастра) -5000 (это цена покупки) =250 тыс.руб.

    • Татьяна Литвинова

      Поэтому я Вам и ответила выше:
      1.Если кадастровая стоимость данной квартиры на год продажи будет не больше, чем 7142 тыс.руб, то налога не будет.

    • Владимир Попов

      Татьяна,с чего вы взяли,что "Пользователь8061248" считает неверно третий вариант? Он то,как раз верно считает. Кадастровая стоимость (при условии,что она больше указанной цены в ДКП)Х70% минусуем вычет в 1 млн и платим с этого 13%. Вычесть стоимость квартиры, указанной в ДКП (чтобы минимизировать базу), вам никто не позволит. В ст.217.1 НК РФ,п.5 об этом чётко и ясно написано:
      в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

    • Татьяна Литвинова

      Но в этом примере кадастровая стоимость (4,7 млн) МЕНЬШЕ указанной цены в ДКП (5 млн).
      Вычет понесенных расходов на покупку никто не отменял. Просто в приведенной Вами цитате говорится только о том, что считается доходом.

  • Михаил Волков

    Комментарий скрыт модератором.

  • А как такой вариант? При условии, конечно, что на него будет согласен покупатель. Квартира в собственности двух сестер(фамилии разные) по наследству 2014г. К примеру, 1/2 доли сделать договор дарения, а вторую 1/2 доли купля-продажа с указанием в договоре половины от 70% кадастра.
    Т.е. квартира по кадастру 6,7 млн. х 0.7= 4,69 млн. В договоре 2.345 млн. Ну, и минус 1 млн. Налог 174850. Не пол миллиона все-таки. И имущественный вычет покупатель может получить вполне. Или то, что я написала из области фантастики??

    • а зачем тогда вообще пробовать. Пусть каждая из сестёр подарит и все.

    • Продавать! Простите на телефоне не удобно ;))или пальцы большие )))

    • Татьяна Литвинова

      Вы сначала попробуйте найти такого покупателя, который будет согласен на дарение наследства...
      У сестер собственность оформлена в 2014 году или наследство открылось в 2014 году?

    • Ирина Филатова

      Наследство открылось в 2014г. Согласна, что покупателю это не очень надо.Но, вот интерсно, На дарение посторонним, не родственникам, теперь тоже вводится налог? А значит, предлагаемый вариант не имеет смысла? Уменьшить налог получится только если делать да договора и получать вычет в 1 млн. на каждую долю? Или это на усмотрение налоговой? Они у них разные.

    • Татьяна Литвинова

      На дарение посторонним налог был и раньше - одариваемый получает доход.
      Если собственность получена до 01.01.2016, то кадастровая стоимость на продажу не влияет.
      А если продавать двумя разными договорами, то можно по каждому получить вычет 1 миллион (есть письмо), но первый договор теперь потребует отказа второй сестры и нотариального оформления.

  • Просветите , пожалуйста : если продаю квартиру по ДДУ , буду платить разницу , продажа тоже по ДДУ , после 5 -ти мес покупки . Кто и как будет определять кадастровую стоимость ?
    Почему нет преференций , кто продает единственное жилье , непонятно...
    Допустим , если 2-е детей родились за 3-4 года , нужно ждать 5 лет . По наследству ит.д не будут платить , в целях улучшения условий , почему не продать и улучшить условия ... Очередной маразм в законе .

    • Это все для того что бы люди не смогли заработать.

  • 1.Продажа по переуступки новостройки, оформленной по ДДУ тоже облагается налогом? и с какого момента отчитывать теперь 5 лет: с даты подписания ДДУ или с даты вступления в собственность?
    2. Риэлторы утверждают, что если покупаешь и продаешь единственное жилье в одном налоговом периоде, то налог не платишь. Нигде не могу найти этому подтверждение. Так ли это?

    • 1. Продажа по переуступке как может облагаться налогом если вы укажите ТЦ же сумму по чем и Купили! Кадастровой стоимости не должно быть пока нет свидетельства на Квартиру. Если ошибаюсь то поправьте меня.

    • Татьяна Литвинова

      1. Если Вы купили по ДДУ за 3 миллиона, а продали по переуступке за 5 миллионов, то налог нужно будет заплатить с дохода, т.е., с 5-3=2 миллионов.
      А 5 лет В СОБСТВЕННОСТИ считается с момента оформления этой собственности.

      2. Нет, такого закона нет.

    • Татьяна Литвинова

      Думаю, что вам говорили не о единственном жилье, а о том, что при покупке Вы можете получить имущественный вычет. И погасить им налог, образовавшийся при продаже.

    • Герман Ильин

      Нет, именно про единственное жильё законодатели вели речь, но на сегодняшний момент эта поправка не принята. Возможно в связи со сложностью определения, какое жильё можно считать единственным.

  • Уважаемые комментаторы!
    Большая просьба отделить мух от котлет. Авторского текста тут немного. Зато много мнений разнообразных комментаторов, и они, да, РАЗНЫЕ. Но позвольте, что ж тут такого? Вы пойдите на практике к 10 юристам и поимеете 10 разных ответов на один вопрос. Плюрализм мнений в чистом виде.

    • Татьяна Литвинова

      Тогда так и надо писать, что это - всего лишь непроверенные высказывания.
      А не подносить, как информацию о новых законах от экспертов.
      Настоящие специалисты читают первоисточник - законы.
      А население читает статьи. А потом на основании выводов из прочитанного может потерять деньги...
      "За державу обидно!"

    • Татьяна Литвинова

      И ничего личного ;о)

  • Законы святы, да законники - лихие супостаты

    Народная мудрость!


  • Продаю комнату в коммунальной квартире (приобрела по договору КП в 2013 году, менее 3 лет), сейчас выставила на продажу. Юрист подсчитала кадастровую стоимость комнаты- 2,665 рублей. Продаю за ту же цену, что и купила-1,860 тр. Как мне быть? Прибыли не имею вообще, рынок стоит.В налоговой высчитали мой налог-2,665-1,000000=1,665*13=216,450р Юрист и риэлтор утверждают другое. Помогите, пожалуйста, разобраться с налогом.

    • Ирина Владимировна Кораблева

      Доход от продажи Вашей комнаты рассчитывается по старым правилам, т.к. она приобретена Вами до 2016 года. Поэтому налога у Вас не будет при продаже за ту же сумму, за которую покупали. И кадастровая стоимость НЕ УЧИТЫВАЕТСЯ при расчете налога на доход от продажи таких приобретенных до 2016 года объектов. А к юристу этому больше не ходите - он даже закон понять не в состоянии))

    • Татьяна Литвинова

      Ну вот, и Ирина Владимировна Вам ответила то же самое, что и я в письме ;о)

    • Татьяна Литвинова

      Ирина Владимировна! В этот раз не юрист, а специалист из налоговой считает не по законам, а в пользу бедных ;о)
      Он почему-то взял кадастровую (да еще полную) и вычел из нее миллион, а не цену покупки...........
      И это налоговая так людей консультирует!... а я тут к статьям придираюсь ;о)))

  • А что будет если я продаю загородный дом - дачу (которой владею более 3-х лет) за 500 тысяч, а кадастровая стоимость 5 млн ( такая кадастровая оценка по загородной недвижимости образовалась). Получается что придется платить 13% с 3 млн? Земельный участок в данном случае - оценивается отдельно, и его стоимость рыночнокадастровая.

    • Вы можете оспорить кадастровую стоимость через суд.

    • Ирина Владимировна Кораблева

      Ничего не будет. Даже декларировать этот доход не придется. У Вас есть три года собственности и дача приобретена до 2016 года, поэтому для Вас все по-старому, т.е. доход любого размера от продажи этого имущества освобожден от налогообложения.

  • У меня стоимость квартиры, включая проценты ипотеки дороже, чем она сейчас стоит на рынке. В таком случае с какой суммы будут брать налог? Жена ходила в налоговую, те сказали, что проценты берут с разницы между стоимости. А если мне приходиться продавать дешевле?

    • Татьяна Литвинова

      Если Вы продадите дешевле, чем покупали, то у Вас не будет дохода, а, значит, и налога не будет. Вы же до 2016 года купили?
      Но проценты по ипотеке в стоимость покупки не входят. Надо смотреть цену в договоре на покупку.

    • Ирина Владимировна Кораблева

      Нет, Таня, %% по ипотеке учитываются вместе с ценой покупки, как расходы на приобретение.
      ПИСЬМО МИНФИНА ОТ 28.04.12 N 03-04-05/9-569

    • Татьяна Литвинова

      Признаю - была не права!
      Спасибо, Ирина Владимировна! Не устаёте нас учить ;о)

  • Доброго времени суток) подскажите, пожалуйста, квартира куплена в 2014 году за 1420000руб. в ипотеку. С 2015 года делаю возмещение по ней. В 2016 году закрыла ипотеку и собираюсь продавать ее и одновременно в этом же году покупать другую квартиру за 2800000 тоже в ипотеку. Срок владения менее 3 лет.. Подскажите, пожалуйста, придется ли мне платить налог с продажи и не откажут ли мне в налоговом вычете по старой квартире и смогу ли я добрать 580 тыс. вычета с новой? Никак не могу понять)))

    • Ирина Владимировна Кораблева

      за сколько денежек продать-то собираетесь? Без этой информации на Ваш вопрос не ответить.

    • ой, совсем забыла указать)) за 1400000

    • Ирина Владимировна Кораблева

      1.Налога на доход от продажи не будет, если примените в декларации схему "доход минус расход".
      2. В вычете не откажут, т.к. продажа на это не влияет.
      3.Получить остаток вычета с новой квартиры сможете. И еще сможете получить вычет с суммы уплаченных банку процентов за кредит.

    • Татьяна Литвинова

      Если у Вас собственность на первую квартиру с 2014 года (не новостройку по ДДУ покупали), то при продаже дешевле цены покупки, налога у Вас не будет. Налоговый вычет получить можете, даже продав эту квартиру. И со второй квартиры получить остаток. И еще с процентов по одной ипотеке ;о)

    • Татьяна Литвинова

      Долго я писала ;о))

    • спасибо Вам огромное)) очень помогли)))

  • Добрый день! Если еще кто-то ест в этом обсуждении ))))
    Квартира куплена "на котловане" в 2014году. Цена 3 200 000.
    Св-во о собственности в марте 2016 года.
    Кадастровая стоимость - 3 800 000
    Хочу продать за 5 000 000.
    Как мне минимизировать налог?
    Как я понимаю, 2 варианта:
    1. Если я продаю за 3 820 000 - цена продажи выше кадастра, я могу уменьшить ее на сумму разсходов на покупку = 3 820 000- 3200 000 = 620 000*0,13 = 80 600
    2. Продаю за 3 820 000 - вычет в 1 000 000 = 2 820 000*0,13 = 366 600
    3. Продаю ниже кадастра за 3 500 000 - тогда база для налога = кадастр*0,7 = 2 695 000. Из нее тоже можно 1 млн вычесть или уже нет?
    И вопрос в связи с №1 - примет ли налоговая к вычету к понесенные расходы мои документы на покупку этой квартиры, если она была куплена "на котловане" ?
    Большое спасибо заранее за комментарии!

    • Ирина Владимировна Кораблева

      Не буду комментировать ваши вычисления, просто напишу, как надо сделать:

      3 800 000*0.7=2 660 000 - это тот минимум, с которого при продаже по более низкой цене налоговая стала бы рассчитывать налог.
      Поэтому, если Вы продадите за сумму, не превышающую 3200 000, и при подаче декларации укажете расход на приобретение 3200 000, приложив подтверждающие платежные документы, то Ваша налоговая база будет равна нулю. То, что Вы покупали ее на котловане, не лишает Вас возможности вычета расходов.

    • Татьяна Литвинова

      Если Вы продаете за 5 000 000 и в договоре указываете эту же сумму, то налог будет:
      (5 000 000 - 3 200 000) х 13% = 234 000 руб.

      Но если реальная цена продажи будет 5 000 000, а в договоре Вы захотите указать 3 200 000, то Вам будет очень трудно найти покупателя...

    • Я не понимаю, почему здесь не берется 13% от 0,7Кадастр.стоимости? У него же право собственности 2016 г., т.е. владение менее 5 лет. Тогда получается, что какую бы стоимость он ни указал в ДКП, налог исчисляется от 0,7Кадастр.стоимости - стоимость приобретения 3200000. Т.е. если он укажет в ДКП 3200000, то налог он все равно платить будет. Разве не так?

  • Большое спасибо! Только одно уточнение "минимум, с которого при продаже по более низкой цене налоговая стала бырассчитывать налог" - т.е. грубо говоря, чтобы в моем случае налоговая база была равна 0, цена продажи квартиры должна быть более или равна 70% кадастра? Я почему-то думала, что цена продажи должна быть выше именно 100% кадастровой стоимости

    • Татьяна Литвинова

      Вам Ирина Владимировна всё подробно расписала.
      Про 70% кадастровой стоимости можете еще почитать здесь:
      http://realty.dmir.ru/blogs/6740/

    • Ирина Владимировна Кораблева

      При продаже по стоимости меньше, чем 0.7 от кадастровой или равной 0.7 от кадастровой, налоговая начислит налог с "0.7 от кадастровой", а при продаже выше "0.7 от кадастровой" начисля с суммы продажи. Что здесь непонятного???

  • добрый день!
    подскажите пож-та.
    в статье написано "Законодательством предусмотрена возможность уменьшения суммы, с которой платится налог от доходов от продажи имущества. Существует имущественный налоговый вычет, которым физическое лицо имеет право воспользоваться один раз в году."
    это относится к вычетам расходов из доходов для определения базы расчета налога? т.е вычет расходов на приобретение из продажной стоимости можно сделать только раз в год? а если продается вторая квартира в год, то налог будет считаться как 13% от полной продажной стоимости? или я что-то неверно понимаю?
    заранее благодарю!

    • Татьяна Литвинова

      Это - про вычет в 1 миллион рублей.
      Если Вы продаете вторую квартиру в том же году, то опять воспользоваться этим вычетом не сможете. Но можете вычесть расходы на покупку этой квартиры.

    • Ирина Владимировна Кораблева

      Дмитрий, расходы можно вычитать сколько угодно раз в год. Один раз в год дается только вычет на доход от продажи в размере 1млн. Его применяют в основном к тем объектам, которые были приобретены в собственность продавцом безвозмездно (дарение, наследство, приватизация)

    • Герман Ильин

      Добавлю, что этот вычет в миллион можно разбить на несколько объектов, проданных в этот год. Например при продаже участка в 6 соток за 400 тыс., полученного по наследству и приватизированной комнаты за 600 тыс., если эти объекты в собственности менее 3 лет.

  • ясно, спасибо огромное! :)

  • Почему то в статье и комментариях не прозвучала тема сносимого жилья,
    получения нового и варианты продажи, с покупкой квартиры большей площади.

    Что я имею ввиду:
    Есть квартира в пятиэтажке с рыночной стоимостью 4,2 - 4,5 млн.
    приватизирована как уже 15 лет, 2 собственника

    Она идет под снос, есть задача сделать из этой квартиры трехкомнатную.
    1. Вариант продать квартиру до переселения и с доплатой купить большую (проблема в доплате)
    2. Вариант продать квартиру после переселения стоимость увеличится до 5,6 - 6.0 млн.
    но при этом не понятно что произойдет с 3-х летним сроком владения и льготой по налогу.
    (по идее переселение принудительное и будет ли сохранение трехлетнего срока)

Читайте также: