Бюджетно и достойно: готовим квартиру для сдачи в аренду или продажи

Комментариев: 19

В один прекрасный день перед вами встала задача – подготовить квартиру к аренде или продаже. С чего начать? Как правило, в голове тут же появляется страшное слово «ремонт». А потом рой мыслей: «А стоит ли делать этот ремонт, и если да – то какой?» В этой статье мы поможем вам ответить на эти вопросы, привести в порядок мысли и оптимально подготовить квартиру к сделке.
 

Целесообразность ремонта
 

Для начала, как считают специалисты по недвижимости, нужно оценить реальное состояние квартиры, ее местоположение (тип дома и район), а также сроки, в которые вы хотите произвести сделку.
 

В более-менее приличных квартирах перед подачей объявления иногда бывает достаточно произвести качественную уборку. Но если квартира выглядит плачевно, то запланировать минимальный ремонт стоит. Определенный круг работ придется произвести также, если вы хотите продать или сдать жилье быстрее. Ремонту – однозначное «да», если речь идет о квартире для последующей сдачи в аренду приличным людям. Для нанимателей, которые много времени проводят на работе, тратить драгоценные часы и даже дни на ремонт неприемлемо. Им важно заехать и более-менее комфортно жить. Можно, конечно, оставить все, как есть, но тогда есть риск, что заинтересует такое место жительства только не особо чистоплотных и, возможно, даже нечестных перед законом граждан.
 

Ремонт в квартире для сдачи в аренду рано или поздно себя окупит. Хотя, в отличие от сделок купли-продажи, деньги к вам вернутся не сразу.
 

Владимир Романенко, руководитель отдела по работе с клиентами агентства недвижимости «Шоколад»:
 

- В последнее время количество квартир, предлагаемых в аренду, неуклонно растет. «Слой» квартир с ремонтом советского периода теряет ликвидность и привлекательность в ускоренном темпе. Возьмем для примера две одинаковые квартиры по метражу и категории дома, но с разным ремонтом – советского плана и «а-ля «Икея». Цены с учетом кризиса на «советские» квартиры упали примерно на 10-25%, а на квартиры с «икеевским» ремонтом – максимум на 10%. А если сделать в квартире ремонт, то арендная плата вырастет на 20-30%. Например, если квартира с советским ремонтом сдается за 25-26 тысяч рублей в месяц, то с «икеевским» – за 30-33 тысячи рублей.
 

При этом сроки окупаемости ремонта зависят от суммы, потраченной на эти работы. Если вы отремонтируете однокомнатную квартиру за 100 тысяч рублей и сдадите ее за 30 тысяч в месяц, ремонт окупится уже через 2-4 месяца (в зависимости от того, за сколько месяцев потребуете предоплату и будете ли настаивать на страховом депозите). Однако, по мнению Владимира Романенко, 100 тысяч – это очень мало, чтобы сделать квартиру для сдачи в аренду более современной:
 

- Средняя цена ремонта, по моим представлениям, может обойтись в 300-500 тысяч рублей, при этом это позволит увеличить арендную плату на 5-7 тысяч рублей. Как показывает практика, затраты на ремонт «отбиваются» около 3-5 лет. Но у всех эти сроки индивидуальны.
 

Что касается квартир на продажу, то общая статистика гласит, что в лучшем случае ремонт окупается на 70%, но при этом время, затраченное на его осуществление, никем и никак не компенсируется. Для квартир на продажу, как правило, ремонт позволяет увеличить стоимость объекта на сумму, примерно равную стоимости ремонта. Однако, например, «убитую» квартиру в старом доме на окраине, куда проблематично добираться, не спасет даже дорогой ремонт. При этом и в ремонт добротного жилья, предназначенного для продажи, с точки зрения логики, вкладываться не всегда целесообразно. Опыт специалистов по ремонту показывает, что покупатели предпочитают после сделки обустраивать новое «гнездышко» по своему вкусу.
 

Андрей Андреев, специалист по недвижимости и предпродажной подготовке агентства недвижимости «Квартал-М»:
 

- Люди покупают не ремонт, а стены. Да, приятно, если можно заехать и жить, не тратя денег и времени на ремонт, но, как показала практика, на ремонт особо не «ведутся», каждый хочет все переделать под себя. Тут и получается: у кого есть время, купят «убитую» квартиру с хорошим дисконтом, а кто не может ждать – покупают квартиру с ремонтом, но жутко торгуются, понимая, что все это придется постепенно переделывать под себя, а сейчас жить можно.
 

Асканаз Кобелян, генеральный директор компании «АСКО-Строй»:
 

- Однажды мы сделали косметический ремонт – предпродажную подготовку двухкомнатной квартиры, после чего собственник продал недвижимость. А через две недели к нам обратились другие клиенты с просьбой сделать капитальный ремонт двухкомнатной квартиры, которую они недавно купили. Когда мы приехали на замер, оказалось, что это та же самая квартира, в которой мы недавно сделали «косметику».
 

При этом нередки случаи, когда ремонтные работы перед выставлением недвижимости на продажу более чем оправданы.
 

Андрей Лямин-Бородин, генеральный директор PriceRemont:
 

- В последнее время участились заказы на ремонт для последующей продажи в отношении «инвестиционных» квартир в новостройках. В условиях растущего рынка это было не актуально, однако теперь, когда рынок, в лучшем случае, «стагнирует», наличие ремонта повышает ликвидность квартиры.
 

Правила бюджетного ремонта
 

Итак, вы пришли к выводу, что ремонт делать нужно. При этом вы понимаете, что это «удовольствие» хлопотное и затратное. Одно дело – переделывать квартиру под себя и совсем другое – затевать ремонт там, где вы сами жить не планируете. Поэтому важно, чтобы итоговая стоимость работ оказалась более чем удовлетворительной. Как этого добиться?
 

Совет № 1 – исключите вариант с капитальным ремонтом.
 

Андрей Андреев:
 

- Если затеять капитальный ремонт, то он точно не окупится. Это пустая трата денег.
 

Совет № 2 – составьте перечень работ в зависимости от целей сделки.
 

- Что дает ремонт перед продажей? Он лишь помогает быстрее продать квартиру, но почти никак не влияет на ее стоимость. Если делать легкую «косметику», то это определенный плюс при продаже. Если состояние обоев совсем плачевное, лучше всего их вовсе снять и подготовить стены под оклейку новых. Во-первых, при просмотре покупатели начнут фантазировать по поводу цвета и стиля новых обоев; во-вторых, запах свежего ремонта благоприятно воспринимается всеми.
 

Виктор Цыганков, главный инженер строительной компании «Номер один»:
 

- Чаще всего перед продажей или сдачей квартиры в аренду собственники решают освежить стеновые покрытия и потолок, привести в порядок смесители и другие сантехнические приборы, постелить линолеум или ламинат, также в этот перечень работ можно включить замену розеток, выключателей и светильников. Этот вид ремонта является наиболее простым, быстрым, а его стоимость – самой низкой.
 

Совет № 3 – пытаясь сэкономить на ремонте, не пренебрегайте безопасностью и аккуратностью. Эти два правила ремонтники считают основными в негласной теории относительно того, в каком виде прилично продавать или сдавать в аренду.
 

Андрей Лямин-Бородин:
 

- Если речь идет о продаже квартиры, то важно, чтобы покупатель увидел дефекты квартиры, тогда это будет учтено в цене и сделка будет честной. Гораздо хуже будет скрыть эти дефекты косметическим ремонтом, чтобы покупатель их не увидел – проблемы все равно проявятся и станут неприятным сюрпризом для покупателя после сделки. Если же речь идет о сдаче в аренду, то здесь самое главное – исправность электрики и сантехники.
 

В процессе планирования ремонта специалисты советуют, в первую очередь, обратить внимание на состояние сантехники – ванны, унитаза, раковины, водопроводных труб. Далее стоит учесть внешний вид стен, пола, потолка. Считается неприличным пускать арендаторов в квартиру с обшарпанным напольным покрытием, засаленными стенами, пожелтевшим потолком и сломанной мебелью. Пусть лучше сантехника и мебель будут недорогими, но исправными, считают эксперты. То же касается и ремонтных работ, для которых можно выбирать бюджетные материалы.
 

 Александр Чебурин, генеральный директор строительной компании «Ваш Дом»:
 

- Я не приемлю ни в каком виде и количестве мусор на объекте, как бытовой, так и строительный, поэтому мои мастера делают уборку ежедневно. Согласитесь, когда вы покупаете или берете в аренду квартиру и начинаете находить под раковиной, ванной, в шкафах мусор, то хорошего впечатления о собственнике у вас точно не сложится, и уж тем более на «чистоту» ваших отношений рассчитывать не стоит.
 

Помимо правил приличия, при планировании ремонта стоит учитывать взаимозависимость некоторых видов работ. Так, например, перед укладкой ламината нужно выровнять пол, перед покраской стен также потребуются выравнивающие манипуляции. Кроме этого, перед установкой новой сантехники рекомендуется заменить текущие трубы, а перед заменой розеток, выключателей и светильников – убедиться в исправности проводки.
 

Виктор Цыганков:
 

- Начальная точка ремонта – это обязательно потолок. Его необходимо выровнять, устранить все трещины, после покрасить, нанести штукатурку и в завершение покрыть выбранным видом декоративного покрытия. Мы рекомендуем не экономить на предварительной отделке, так как от ее качества зависит срок службы внешнего декоративного покрытия.
 

Цена вопроса
 

Конечно, главный интерес вызывает вопрос об итоговой стоимости ремонта. Очевидно, что для каждой квартиры стоимость будет отличаться: во-первых, из-за площади, во-вторых, для каждого объекта необходим свой перечень работ, который зависит, в первую очередь, от финансовых возможностей собственника. В среднем стоимость косметического ремонта 5-10 тысяч рублей за квадратный метр, капитального – 12-20 тысяч рублей за «квадрат».
 

Андрей Лямин-Бородин:
 

- Если квартира в хорошем состоянии, поверхности ровные, ремонта санузла не требуется, то есть достаточно «обновить обои», можно уложиться и в 100 тысяч рублей (за работу и материалы). Если же речь идет о капитальном ремонте однокомнатной квартиры, то стоимость работ и материалов в варианте «без изысков» будет в диапазоне 300-600 тысяч рублей. Естественно, эта сумма может быть и значительно выше – все зависит от пожеланий заказчика, но вряд ли это целесообразно.
 

Асканаз Кобелян:
 

- Например, в квартире 45 кв. м мы поменяли обои, покрасили потолки и поменяли ламинат. Все это обошлась заказчику в 240 тысяч рублей.
 

Александр Чебурин:
 

- Минимальная стоимость косметического ремонта однокомнатной квартиры зависит от моральных или профессиональных устоев компании. Любая уважающая себя фирма не будет делать так, что после очень дешевого ремонта у постояльцев будут одни проблемы. В нашей компании цены на косметический ремонт начинаются от 3 тысяч рублей за квадратный метр, и такой ремонт не надо переделывать через месяц и даже год. Цены на капитальный ремонт начинаются от 6,5 тысячи рублей за квадратный метр, так как, в отличие от евроремонта класса «В», в капитальном ремонте очень много демонтажных работ. Приведу пример стоимости работ для квартиры площадью 36 кв. м. Ремонт стен – 65,5 тысячи рублей, потолков – 17 тысяч рублей, полов – 19,7 тысячи рублей, распределение и подключение сантехники – 12,5 тысячи рублей. Для более точного расчета необходим предварительный выезд специалиста.
 

Наглядный пример сметы на ремонт с минимальными вложениями в квартире 43 кв. м привела компания PriceRemont:
 

- ремонт стен (очистка от старых обоев, грунтовка, двухразовая шпаклевка, поклейка обоев) – 16 125 рублей;
 

- ремонт потолков (удаление побелки и шпаклевки, устройство натяжных потолков, устройство реечных потолков в санузле) – 30 959 рублей;
 

- ремонт полов (снятие ламината, паркетной доски, чистовая стяжка самовыравнивающейся смесью, укладка ламината с подложкой, установка плинтусов, укладка плитки, затирка швов керамической плитки) – 19 640 рублей;
 

- работы с электрикой (демонтаж розеток, выключателей, светильников, устройство электрической точки, установка розетки, выключателя) – 5 200 рублей.
 

Итоговая стоимость работ - 71 924 рубля.
 

Виктор Цыганков:
 

- В общении с клиентами мы довольно часто понимаем, что они практически не отличают косметический, капитальный и элитный виды ремонта. Особенную путаницу вызывает понятие «евроремонт», который довольно популярен среди заказчиков, но его понимание у каждого, как правило, свое. На самом деле, евроремонт осуществляется по индивидуальному дизайнерскому проекту, а в смете нередко фигурируют работы по перепланировке. Что именно выберет для себя владелец квартиры, решать ему, с учетом величины бюджета на ремонт.

Комментарии

  • Владимир Романенко

    Страшное слово "ремонт"...)))

  • Михаил Морозан

    Я вот только не пойму зачем опрашивали в основном строителей и только один комментарий от риэлтора? Должно быть наоборот как минимум.....

    • Василий Сентизов

      Ну ремонтникам наверное виднее ))) вроде тоже в сфере недвижимости можно сказать работают )))

    • Владимир Романенко

      Я вот тоже не понял )))
      Ну да ладно...
      раз спрашивают, значит это кому нибудь нужно )))

    • Михаил Морозан

      Строителям лишь бы в смете побольше нолей было, а на остальную составляющую и рентабельность все равно)))

    • Василий Сентизов

      Еще по аренде понятно. А вот в продаже вопрос спорный, в большинстве случаем главное стены. Сколько покупал или продавал, изначальный ремонт никто не сохранял. Ни дизайнерский ремонт, ни эконом-класса никто не сохранил. В центре покупали шикарную квартиру с дорогим ремонтом, так покупатель потом от всего избавился, даже от дорогой хрустальной люстры. Большинство все ж хочет свой ремонт, на свой вкус и цвет.

    • ну это кто как. у меня наоборот практика. Специально искали с качественным ремонтом и обстановкой, чтобы сразу жить или начинать сдавать

  • Руслана

    все как обычно, вопросов нет

  • А я, поставив себя на место покупателя/нанимателя не согласен по большинству пунктов. При найме ремонт может быть важен - да, но не всегда. Я например для дочки специально подыскивал квартиру с совковым ремонтом. Пока ветер в голове, лучше что-нибудь попроще пусть будет, чтобы не трястись над каждой вещью и над каждой царапинкой.

    С позиции покупателя, скажу следующее: косметический ремонт мне совсем не нужен, более того для меня это будет минусом: во-первых, не понятно что и с какими целями они замазали-залепили-заклеели, а во-вторых, хоть часть стоимости этого ремонта, но окажется в цене... но зачем мне это? В общем по мне лучше всего квартиру оставить как есть, но полностью без старой мебели и хлама. А вот за какие-нибудь капитальные вещи я бы может быть и доплатил, если они сделаны нормально и не скрыты за косметикой.

    Ну еще мои наблюдения: совершенно по разному к наличию или отсутствию косметического ремонта относятся лица женского и мужского пола. Даже на этом сайте отношение к ремонту у риэлторов-мужчин и риэлторов-женщин очень сильно отличается.

  • Денис Колесов

    В настоящее время в посуточно аренде, очень сложно сдать квартиру с совковым ремонтом, как бы ты не фотографировал, старье будет выглядеть старым, чтобы сдать такую квартиру без ремонта, можно только за небольшие деньги. В настоящее время люди стали экономить деньги и если цена на квартиру не большая, а ремонт советский, то люди готовы пожить несколько дней вспомнить советские времена и сохранить приличную сумму денег. Средняя цена на такие квартиры от 1000 до 1500 руб, зависит от местоположения. Если вы вбухали в свою квартиру 300 000 руб, то отбить эти деньги вы сможете только за год, квартиры с ремонтом сдаются от 2000 руб, но людей, которые могут заплатить такие деньги в настоящее время очень мало, все экономят. Поэтому в посуточной аренде разницы в ремонте нет, все зависит от местоположения...

  • 100 тысяч на ремонт очень мало. Сейчас арендные ставки так низки по сравнению со стоимостью материалов, коммуналки, взносов на капремонт, амортизации объекта недвижимости как основного средства, плюс траты личного времени. До кризиса (до 2013 года) срок окупаемости недвижимости для сдачи в аренду составлял более 30 лет, внутренней нормой доходности как инвестиционного проекта 3-4% годовых без учета затрат личного времени.
    Количество предложений растет, а спрос нет, так что сейчас в некоторых случаях сдача в аренду уже имеет отрицательную доходность, так как жильцы чаще попадаются нечестные, съедут внезапно - а после них ремонт и потери времени (простои) по поиску новых. Так что это геморрой.
    Выгоднее выращивать картошку на продажу - доходность выше в 5-7 раз.

    • Я, как хозяйка 3-х комн. квартиры - хрущевки 60кв.м в Ставрополе пригласила бы мастеров компании PriceRemont, уж очень демократичные у них цены, т.к. не могу продать квартиру даже за 2,3 млн. несмотря на расположение в Центре, 2-ой этаж,рядом все ВУЗы, Краевая больница, прекрасная инфроструктура и т.д . 500-700 тыс. ,конечно, я не отдала бы, а вот 100-150 тыс. не пожалела или на ремонт или сбросила бы на эту сумму при продаже. Я гибкий продавец, но видно не у всех звенит в карманах, а может хороший специалист риэлтор не встретился мне. Так что, буду ждать "своего покупателя", который ищет квартиру с такими параметрами как у моей. Не откажусь от совета.

    • 200К ₽ за работы минимум за однушку за кап ремонт, порядка 100 за бюджетные материалы, ещё 200 техника и мебель оооочень бюджетная....500 отбивать в Москве года три потом снова косметика...

  • ремонт и обстановка "как из журнала" может существенно ускорить период экспозиции для аренды, если при этом цена остается в рынке.

  • Сейчас больше ценится не евроремонт, а экологически чистые материалы.
    Не ламинат выделяющий бяку, а пусть старый но натуральный паркет, отцеклевать не вопрос.
    Не пластиковые окна, которые на западе только для бедных и для нежилых помещений, а пусть не новое но натуральное дерево. Конечно не гнилое, качественно проолифленное и покрашенное.
    Не натяжной потолок из синтетики, а натуральный дышащий.
    Обои не в коем случае не винил, и приклеенные не синтетическим клеем.
    Краска не выделяющая ядовитых и алергенных испарений.
    И вообще никакого пластика, и только натуральные материалы.
    Дураков всё меньше, и уже никому не нужна квартира в виде пластикового гроба ежедневно отравляющего своих хозяев и сокращающего их жизнь.
    А ещё покупателю важны, состояние и материал перекрытий, включая засыпку. Материал стен, включая марку цемента и кирпича, толщину межкомнатных стен и стен с соседями, Мощность проводки, размер батарей, трубы и напор воды в них, возможная нагрузка на балконную плиту, наличие тараканов и клопов у соседей, и.т.д. Причем всё это должен знать грамотный риэлтор, на то он и специалист по недвижимости.

    • Всё правильно. К этому еще добавлю акустические двери и отсутствие звуков работающих перфораторов у соседей.

  • Андрей Андреев

    Разновидности ремонтных работ в квартире.
    Какие виды ремонта бывают и чем отличаются? Попробуем разобраться в этом вопросе.
    По объему ремонт может быть косметическим, капитальным и улучшенным.
    Косметический.
    Сюда относят ремонтные работы, которые ставят своей целью улучшить внешний вид квартиры, не затрагивая дизайна помещения и структуры потолков и стен. При этом возможна мелкая наладка оборудования.
    Это самый простой вид ремонтных работ. Его стоимость также относительно невысока. Работы, которые выполняются: демонтаж; шпаклевка; оклейка обоев; покраска; укладка напольных покрытий; наладка сантехнической фурнитуры.
    Капитальный ремонт квартир.
    К этому виду работ прибегают, когда необходимо ликвидировать физический износ жилища, не меняя принципиально параметров квартиры. Квартирный капитальный ремонт виды работ предполагает следующие: стяжка полов; замена дверей; прокладка электропроводки; скрытая разводка труб; замена сантехнического оборудования.
    Улучшенный ремонт квартир.
    Здесь идет речь о качественных ремонтных операциях, где применяются современные строительные технологии. Его еще называют евроремонтом. Виды операций: выравнивание полов под уровень; улучшенное оштукатуривание, трехслойная покраска; установка потолочных плинтусов; стяжка пола; паркетные работы; замена отопительных радиаторов; монтаж системы "теплый пол"; установка водяных фильтров; составление дизайнерского проекта; покупка и установка мебели.

  • хорошая статья, думаю тем кто сдает квартиры она будет на пользу, я вот сам арендую квартиру и мне ее сдали в очень хорошем состоянии

  • Я сдаю свою квартиру в Санкт-Петербурге много лет и не понимаю, зачем люди делают ремонт за 500 тыс., по-моему. проще продать, чем ждать окупаемости этого ремонта и терять на процентах всё это время. Если только квартира не в центре Москвы или Питера и не сдавать её посуточно иностранцам. Конкретный пример.... У меня блочка с ремонтом от строителей, которой уже 10 лет, с бумажными обоями, линолиумом и т.п. Ремонта я все 10 лет не делала. У моей подруги элитная квартира, всё делали для себя за огромные деньги. Разница в аренде 4-5 тыс.руб!!! Людям важна близость к метро и инфраструктура и, чтобы было чисто, а не сумашедший ремонт, который вы в жизни не окупите!

Читайте также: