Деньги – в студию!

Комментариев: 6

Как и в период кризиса 2008-2009 годов, на московском рынке недвижимости спрос разворачивается в сторону однокомнатных квартир и студий. Застройщики, предугадав тренд, выводят на рынок проекты с преобладанием мини-форматов не только в сегментах «эконом» и «комфорт», но и в премиальном секторе.
 

На первичном рынке московского жилья уверенно растет доля «однушек» и студий. По оценке экспертов «Метриум Групп», за 2015 год число новостроек, включающих мини-форматы, выросло в семь раз. При этом студии стали в январе драйвером спроса за счет понижения цены лота: если средняя стоимость двухкомнатной квартиры, по сравнению с декабрем 2015-го, возросла на 5,6%, а трехкомнатной – почти на 10%, то студии подешевели на 1,6%. На сегодняшний день средняя цена лота в этом сегменте составляет около 4,5 млн рублей. При этом продавцы охотно дисконтируют, поэтому в наиболее дешевых локациях – в основном на юго-востоке и северо-западе Москвы – достойную студию эконом-класса можно приобрести и за 4 млн рублей.
 

Кстати, схожую динамику демонстрирует и ближайшее Подмосковье, куда кризис «гонит» бюджетный спрос. Если в начале 2015 года доля студий на первичном рынке не дотягивала до 10%, то сейчас, по данным компании «Лидер Групп», она достигла уже 15%. Падение спроса на большие площади заставляет застройщиков переформатировать проекты на завершающей стадии строительства. «В ряде подмосковных локаций уже есть явный профицит такого предложения», – отмечает эксперт компании Дмитрий Пантелеймонов.
 

Что же представляет собой современная студия и можно ли считать ее долгосрочным антикризисным трендом? Чтобы ответить на этот вопрос, полезно проследить, как развивался этот сегмент в последние годы и какова целевая аудитория покупателей.
 

От кризиса к кризису: качели спроса
 

На первичном рынке Москвы студии массово стали появляться на рубеже 2008-2009 годов, как антикризисное предложение. Однако повышенный спрос этому формату обеспечили не нуждающиеся в жилье, а инвесторы: москвичи стали скупать дешевые мини-форматы для последующей перепродажи или сдачи в аренду. Соответственно, студии стали стремительно дорожать и исчезать с рынка. Окончательно «добило» спрос быстрое восстановление финансовой системы после кризиса. Доступная и относительно недорогая (особенно в валютном исчислении) ипотека переориентировала покупателей на большие форматы.
 

Впрочем, наиболее дальновидные девелоперы уже тогда прогнозировали новый виток кризиса. Уже с конца 2013 года в новых проектах вновь стала расти доля квартир и апартаментов площадью 30-70 кв. м. В 2014 году, накануне девальвации, лидером спроса в сегментах «эконом» и «комфорт» были двухкомнатные квартиры. Однако «черный вторник» еще больше сократил амбиции покупателей: в 2015-м на рынке уже доминировали однокомнатные квартиры и студии. К концу года их доля в общем объеме спроса, по данным консалтингового центра  Est-a-Tet, возросла до 46%. Некоторые аналитики оценивают ее еще выше – в 52-55%.
 

Именно на рубеже 2014-2015 годов те самые дальновидные девелоперы, о которых шла речь выше, оперативно начали переформатировать новые проекты в Москве, повышая долю малометражек. Так, например, «ИНТЕКО» в своем комплексе «Лайнер» на Ходынском поле отвело немалую долю студиям, и шаг оправдался: 64% от общего числа сделок по «Лайнеру» в 2015 году пришлось на этот сегмент. Почти 25% продаж в МФК Match Point в Филевском парке также составили сделки по студиям.
 

Всего же в конце прошлого года на первичном рынке Москвы были представлены пятнадцать проектов, в которых можно было приобрести студию класса «эконом» или «комфорт». Для сравнения: в конце 2014-го таких проектов насчитывалось всего два. В общем объеме предложения нового жилья доля студий возросла более чем вдвое.
 

Студии уходят «с котлована»
 

Если говорить о перспективах, в том числе и среднесрочных, то скорее всего, спрос на студии в массовом сегменте будет только возрастать. Главный фактор – это, разумеется, привлекательная цена. Но не менее важны изменения в самой структуре спроса-предложения, которые обусловлены пессимизмом участников рынка. Никто не ожидает резкого посткризисного оживления, который наблюдался после 2009 года: нынешняя рецессия – всерьез и надолго. Стремительно растет доля покупателей, готовых ухудшить свои жилищные условия, но взамен создать себе «подушку безопасности», которая позволит расплатиться по кредитам и пережить острую фазу кризиса.
 

Поэтому интерес к студиям растет, причем особенно сильно – на начальных этапах строительства. По данным компании «Бон Тон», наибольшим спросом сегодня пользуются студии «на котловане» стоимостью не выше 4 млн рублей. При этом, по данным анонимного опроса покупателей, около 20% сделок приходится на инвесторов, покупающих мини-форматы для последующей сдачи в аренду. Многие приобретают сразу несколько «однушек» и студий, чтобы объединить их в мини-гостиницы.
 

Застройщики: минимизация «на ходу»
 

Однако не стоит считать, что массовый спрос на студии – только от безысходности и дефицита бюджетов. По данным исследования «Метриум Групп», примерно половина покупателей студий – родители, стремящиеся обеспечить жильем детей, или, наоборот, приобретающие квартиры для себя, чтобы освободить детям большие площади. И в том, и в другом случае спрос приходится на студии площадью не менее 30 кв. м, причем покупатели живо интересуются планировочными решениями: эргономикой пространства, распределением функциональных зон и т. п. Такая же модель покупательского поведения свойственна и другим целевым аудиториям – молодым семейным парам без детей, одиноким приезжим, стремящимся закрепиться в Москве, и даже пенсионерам.
 

В свою очередь, застройщики стимулируют спрос, продолжая увеличивать долю мини-форматов. В отдельных случаях они могут составлять львиную долю в проекте. Так, например, апарт-комплекс Cleverland на севере Москвы имеет полностью студийный формат. Прямо по ходу строительства переформатировался ApartVille Fitness&Spa Resort на Дмитровском шоссе: изначальная доля студий была выкуплена на первом этапе, и застройщику пришлось добавлять помещения площадью 27-32 кв. м. Доля студий возросла в ЖК «Город» в САО, в комплексе Sreda на Рязанском проспекте и в других новостройках Москвы.
 

Премиум-студия: мал золотник, да дорог
 

Осталось добавить, что «студийный бум» не миновал даже премиальные новостройки. В комплексах «Современник» на Чистых прудах, I’m и «Полянка, 44» (Замоскворечье) и даже в «Рахманинове» на Арбате охотно покупают студии от 32 до 35 кв. м. Разумеется, это не те лоты, которые предлагаются в новостройках эконом-класса. В премиальном сегменте сегодня реализуется концепция, в соответствии с которой из мини-формата должно быть удалено все, не имеющее отношения к проживанию, а комплекс имеет самодостаточную инфраструктуру. Например, в I’m на первые этажи вынесены прачечная, кладовые, зоны коворкинга. Цены на «элитные студии» в центре Москвы стартуют от 11 млн рублей и доходят до 30 млн. Однако и они находят спрос у покупателей, стремящихся жить в престижных локациях и одновременно оптимизировать бюджет покупки.
 

Итак, можно констатировать, что рынок мини-форматов будет развиваться в течение ближайших двух-трех лет. Возможно, не так активно, как после кризиса 2008-2009 годов, но достаточно уверенно. В стране, которая после «тучных лет» учится жить по средствам, тренд на минимизацию бюджетов и площадей будет только укрепляться.

Комментарии

  • Василий Сентизов

    Я пока не заметил среди клиентов спрос на студии

    • Михаил Морозан

      Я только и слышу от продавцов- продайте) Человек приобрел находясь вне брака.... 3-5 лет и у него уже семья с ребенком.... и эта студия как обуза в итоге....

    • Василий Сентизов

      Есть такое дело ) еще не избавились от студий "старой моды", когда был бум среди населения ))) хватали студии по несколько штук даже ))) а теперь их не продать ))))

    • Что значит, "не продать"? Всё дело в цене. Хотите не просто загнать ненужное, но ещё и навариться? Забудьте, лошки.

  • Здравствуйте!У нас такая ситуация.Купили комнату в общежитии приватизированную за 2200(полная стоимость прописана).В собственности менее 3 лет.Хотим продать за 2400-2500 и купить примерно за эту же сумму (возможно чуть дороже)другую,но в другом регионе.Не подскажите,как рассчитать налог в таком случае?На налоговый вычет не подавали документы.спасибо заранее.

    • В случае, если Вы приобретали комнату до 01-01-2016, то можете указать в договоре купли-продажи цену приобретения, т.е. цену, указанную в договоре купли-продажи, в котором Вы покупатель. В этом случае подоходный налог не возникает, поскольку нет подтверждения дохода.
      Если же комната приобретена после 01-01-2016, то налоговая база рассчитывается либо из цены, указанной в договоре купли-продажи, либо из кадастровой стоимости на 01 января текущего года с коэффициентом 0,7 (что больше).

Читайте также: