Доступное жилье в теории и на практике

Комментариев: 33

Квартирный вопрос, еще в 30-е годы прошлого столетия испортивший, по мнению героя булгаковского романа, москвичей, все еще остается нерешенным. И не только в столице. По всей стране купить квартиру мечтают миллионы людей, не имеющих собственного жилья, еще столько же, а может быть, и больше, хотели бы свои жилищные условия улучшить. Однако цена квадратного метра, согласно последнему нормативу, установлена в размере 37 208 рублей,  а средняя зарплата по стране, по данным Росстата, за июнь 2016 года  составила 38 447 рублей. Кому в сегодня доступно жилье и каким образом изменится эта ситуация в перспективе, рассказали эксперты рынка недвижимости, юристы и экономисты.

Теория доступности

В России принят официальный коэффициент доступности жилья (регламентируется ФЦП «Жилище»). Он наглядно демонстрирует, сколько лет семья со средним доходом должна потратить, чтобы накопить на покупку квартиры. Важное условие – семья направляет на достижение цели все денежные средства, рассчитанные, опять же, исходя из средних региональных зарплат. Коэффициент рассчитывается как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. м) к среднему годовому доходу семьи из трех человек. Норма по этому показателю в 2015 году составляла четыре года – такие данные были озвучены год назад в ходе панельной дискуссии на тему доступного жилья на инвестиционном форуме Proestate. Там же, из уст замглавы Минстроя Олега Бетина, прозвучали и другие цифры: 27,5% российских семей имеют материальную возможность приобрести жилье, в том числе прибегнув к ипотеке, и это втрое больше, чем десять лет назад.

Статистика, заметим, достаточно условная, с допущениями, имеющими малое отношение к реальности. Прежде всего, речь идет о возможности откладывать все деньги. А жить на что? Кроме того, непонятно, почему семья должна мечтать о квартире в 54 кв. метра, а не 100, 120 или 200?

В мировой практике жилье считается доступным, если годового дохода среднего домохозяйства хватает на то, чтобы накопить на квартиру площадью 110 кв. м за три года. А средней российской семье придется откладывать на все те же 54 кв. м 100% доходов по некоторым данным в течение пяти лет (в некоторых регионах – восемь-девять лет), а если их доход распределить еще и на проживание, то копить можно 15 лет и более.

Есть и другая статистика, куда более печальная. Используя данные Росстата, в SRG соотнесли среднюю цену «квадрата» со средним уровнем дохода граждан, из которого вычли сумму потребительских расходов, и в результате получили несколько иной индикатор доступности жилья, более реалистичный. Они посчитали, что на приобретение однокомнатной квартиры площадью 40 «квадратов» в Москве среднестатистическому москвичу придется копить средства 39 лет. А жителям Севастополя не хватит и жизни, чтобы собрать сумму, необходимую для покупки квартиры, — для этого потребуется 117 лет. Чтобы накопить на один «квадрат», нужно копить деньги более трех лет.

Кризисная арифметика

Итак, официальный коэффициент доступности жилья – понятие скорее теоретическое, чем практическое. Но даже в эту «гипотетическую благодать» кризис внес определенные коррективы. Ирина Вишневская, генеральный директор «Беркшир Адвайзори Групп», убеждена, что жилье уже сейчас гораздо доступнее, чем было на пике стоимости за счет уступчивости продавцов: «Я ожидаю, что к концу следующего года цены станут ниже, чем текущие, на 25-30% – естественно, если не появятся новые сдерживающие либо мотивирующие факторы, влияющие на динамику продаж и цены. Доступность жилья определяется ценами на жилье и предложением на рынке. Цены сейчас идут вниз, что бы там ни писали в якобы аналитических статьях руководители и «эксперты» риэлторских компаний, уверяющие, что продажи по сравнению с 2013-м и даже «истеричным» 2014 годом увеличились. По факту продавцы зачастую уже в объявлении пишут, что торг возможен, а при личном общении выражают готовность сделать скидку до 30%. Но и это не предел».

Руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева указывает на готовность девелоперов  вводить разные акции, призванные простимулировать спрос: «В последнее время применялся весь спектр маркетинговых инструментов для воздействия на конечных потребителей. Снизить ценник также позволила оптимизация площадей и снижение общего чека покупки в сегменте массового жилья».

Оптимизируя площади, важно удержаться в определенных рамках. Не напрасно Александр Цыганов,  д.э.н., заведующий  кафедрой ипотечного жилищного кредитования и страхования Финансового университета при Правительстве РФ, вспомнил о тяжком наследии эпохи Хрущева: «Можно вспомнить отечественный пример с «хрущовками», которые сейчас устарели, но при постройке позволили многим людям получить свою отдельную квартиру, выехать из бараков и подвалов. Мировая практика свидетельствует о возможности доступного для большей части населения жилья, но не обязательно собственного. Возможны варианты с арендным и муниципальным жильем».

На неразвитость арендного рынка, в конечном итоге влияющую на цену квадратного метра в сегменте продаж, обращает внимание и Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»: «В западных странах существует огромный и развитый арендный рынок. К примеру, в Германии доля собственников жилья составляет 41%, то есть большая часть населения не покупают жилье, а арендуют его. Это обеспечивает относительно стабильный и низкий уровень цен на дома и квартиры, так как есть доступная альтернатива в виде аренды. В России доля собственников достигает 84%, то есть арендный рынок практически не развит, а значит, единственный способ решить квартирный вопрос – купить квартиру, для чего изначально нужно иметь достаточно большой запас средств».

Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» видит ситуацию достаточно оптимистично: «Далеко не всегда жилье в развитых странах доступнее, чем в России. Рынок недвижимости в любой стране – это лоскутное одеяло, уместно сравнивать лишь отдельные города. В этом случае разница в доступности квартир для населения может различаться не в пользу стран Запада. К примеру, по данным портала Numbeo, среднемесячная зарплата жителя Лондона (за вычетом налогов) – 2 068 фунтов, а средняя стоимость квадратного метра жилья на окраине британской столицы – 8 151 фунт. То есть средней семье из трех человек для покупки квартиры площадью 54 кв. м в Лондоне понадобится откладывать 5,9 лет. Теперь сравним с Москвой. Например, в ЖК «Кварталы 21/19» квартира площадью 54 кв. м обойдется москвичу в 7 314 000 рублей. При средней зарплате столичного жителя в 63 тыс. рублей его домохозяйству понадобится 3,3 года, чтобы накопить на жилье. Кстати, это даже меньше, чем среднероссийская норма 2015 года (четыре года). Все познается в сравнении!».

Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development: «Главная причина относительно низкой доступности жилья в России – это, конечно, невысокие доходы наших соотечественников. Однако нельзя сказать, что жилье одинаково недоступно для всех россиян. К примеру, в ЖК «Новый Зеленоград», расположенном в Московской области, в 20 минутах езды от МКАД, стоимость квартиры в готовом доме площадью 54 кв. м составляет 3 560 521 рубль. При этом средняя зарплата жителя Московской области в 2016 году достигает 43 тыс. рублей. Таким образом, индекс доступности квартиры для среднестатистического жителя Подмосковья по методологии федеральной программы «Жилище» равен 2,3 года. Причем хочу заметить, что среди покупателей жилья в нашем жилом комплексе много москвичей, у которых средний доход выше, и достигает 63 тыс. рублей в месяц. Для них степень доступности жилья в нашем жилом комплексе практически приближена к западным стандартам: домохозяйству из трех человек потребуется только 1,6 года, чтобы собрать на квартиру. Все специалисты в один голос заверяют, что сейчас самое выгодное время для покупок – стоимость квартир, широкая линейка рассрочек от застройщиков, размер ипотечных ставок, все способствует улучшению жилищных условий».

Ипотека как решение вопроса

При всем оптимизме экспертов, при всей гибкости застройщиков и продавцов, разрыв между средней заработной платой и нормативной стоимостью квадратного метра ничтожен. Не будучи «наследником всех своих родных», приобрести жилье в сегодняшней ситуации большинство сограждан может, лишь обратившись к ипотечному кредитованию.

По данным Центробанка РФ, в январе-июле 2016 года банки выдали заемщикам 454,9 тыс. ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на 775,3 млрд рублей. «Объем предоставленных с начала года ИЖК на 39,1% превысил соответствующий показатель 2015 года и составил пятую часть в портфеле потребительских кредитов банков», – сказано в сообщении на сайте Банка России.

Александр Цыганов комментирует ситуацию с ипотекой: «Очень важно, чтобы доходы населения позволяли «думать» о новом жилье. Конечно, ипотека решает многое, но очень важна кредитная ставка и величина первого взноса. С этим работает АИЖК, и хотя многое ещё впереди, последние год-полтора в России виден рост ипотечного кредитования. Для решения вопросов на случай потери работы, болезней и несчастных случаев есть достаточно эффективные решения от страховщиков. Ипотека под небольшой процент и формирование практики защиты прав заемщиков сделают эту возможность более привлекательной».

К слову сказать, люди, взявшие кредит на приобретение жилья, в гораздо меньшей степени страдают от коллекторского гнета. Очень немногие из них прибегают к процедуре банкротства. Вот что говорит по этому поводу Юлия Комбарова, генеральный директор Юридического бюро № 1: «Среди наших клиентов, которые хотят пройти процедуру банкротства, практически нет ипотечных заемщиков. Согласно российскому законодательству, долги по ипотеке при банкротстве физлица списываются, но и с ипотечным жильем должнику тоже придется расстаться, даже если оно является единственным. Если же жилье не является предметом ипотеки и при этом является единственным, в процедуре банкротства на него не обращают взыскание. Ипотечные заемщики обычно коллекторское давление не ощущают, так как коллекторам продают некрупные кредиты с существенным дисконтом. Несмотря на бесчеловечные методы, которые применяют коллекторы, доля выбитых ими долгов невелика. Ипотека всегда обеспечена залогом, и банку выгоднее обратиться в суд для взыскания залогового имущества, поэтому банки предпочитают использовать законные способы борьбы с неплательщиками по ипотеке: суд, судебные приставы, продажа квартиры с аукциона».

Итак, коллекторов бояться не стоит. «Те, кому жилье действительно нужно – не как средство сохранения накопленного непосильным трудом, а для проживания, обращаются к ипотеке, – считает Ирина Вишневская. – Ипотека трещит по швам, несмотря на все попытки государства поддержать ипотечные программы. Требования к заемщикам ужесточаются, количество просрочек по кредитам растет. Но, однако, ипотека жива!».

Юлия Мошкова, руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Петербургская Недвижимость», приводит следующие цифры: «Более 58% сделок на первичном рынке Петербурга и пригородной зоны Ленобласти связаны с ипотекой. Причины очевидны: сегодня, во многом благодаря госсподдержке ипотеки, действуют выгодные ставки».

С расчетами по приобретению жилья, в которых фигурируют ипотечные займы, выступили сразу несколько спикеров.

Илья Иванов,  генеральный директор компании «Ивановъ и Партнеры»: «Момент доступного жилья уже настал, несмотря на кризис.  Например, однокомнатная квартира в Московской области площадью  34 кв. м  стоит приблизительно 3 млн рублей. Частный дом, без отделки, площадью 100 кв. м, стоит от 1,5 до 2 млн рублей. Если мы берем жилье в ипотеку сроком на десять лет, то получаются следующие данные:  при 20%-ном первоначальном  взносе (600 тыс. рублей) ежемесячный платеж будет составлять 40 тыс. рублей. Частный дом при первоначальном взносе 400 тыс. рублей потребует выплат 26 тыс. рублей в месяц. При средней заработной плате 45 тыс. рублей одного и другого взрослого члена семьи приобретение квартиры представляется возможным. А загородный дом в поселке получается совсем доступным вариантом».

Сергей Бобашёв, руководитель проектов Lifedeluxe.ru, Zakadom.ru, исследовал вопрос доступности жилья на примере Санкт-Петербурга. При этом он подошел к расчетам более «человечным образом», применив собственную методику, согласно которой семья не перестает есть-пить-одеваться в период, когда ей надо накопить на квартиру: «В основу метода  исследования положено представление о том, что доступное жилье – это жилье, которое семья может приобрести по рыночной стоимости, используя свои сбережения, накопленные из своих текущих доходов за разумный период времени (возможно, с учетом стоимости имеющейся квартиры) при необходимом уровне текущих расходов, а также используя при желании ипотечное кредитование и/или государственную поддержку. При этом её текущих доходов будет достаточно для обслуживания полученного кредита на приобретение жилья. По моим подсчетам, в сегодняшней ситуации примерно 33% народонаселения Петербурга может улучшить существующее жилье без ипотеки и около 70% – с ипотекой. А приобрести новое жилье с ипотекой – менее 20%, без ипотеки – 6-7%».

О возросшей доступности жилья в Петербурге и Ленобласти говорит и Юлия Мошкова: «Жилье на первичном рынке в Петербурге и пригородной зоне Ленобласти для покупателей стало более доступным. Более половины предложения строящегося жилья – это квартиры в проектах комплексного освоения территорий,  и рост средней стоимости квадратного метра отмечен очень в небольших пределах. Хотя еще недавно за год средняя стоимость росла на 10-12%. Можно сказать, что средний показатель сегодня стабилен, а рост цены квартиры происходит по мере увеличения строительной готовности объекта. При покупке квартиры в проектах SetlCity можно взять ипотеку под 7,7%. Средний же процент с учетом господдержки составляет сейчас 12%. И это тоже выгодно. Минимальный первоначальный взнос при покупке жилья у нашего застройщика тоже вполне реальный – 370 000 рублей. Если же сумма первоначального взноса больше, то возможен вариант, когда ежемесячный платеж составит даже всего 9 900 рублей в месяц».

Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс», считает вариант приобретения жилья со взятием ипотеки наиболее перспективным: «Государство должно нивелировать диспропорции рынка недвижимости, оказывая адресную поддержку в решении квартирного вопроса, прежде всего, молодежи. И сегодня у нас уже власти идут по этому пути – стоит вспомнить хотя бы программу поддержки ипотечной ставки. Полагаю, что снижение стоимости ипотечного кредита – это самый перспективный путь повышения доступности жилья. Однако он зависит от кредитно-денежной политики властей, которая должна смягчаться».

Подведем итоги. Ипотечные займы не интересны коллекторам. Получить ипотеку при наличии постоянной работы не так уж сложно, хотя банки и ужесточают требования к заемщикам. Размеры первоначального взноса зависят от стоимости приобретаемого жилья, но, по мнению наших экспертов, эта сумма обычно составляет 400-600 тыс. рублей. Ежемесячные выплаты по кредиту, в зависимости от множества факторов, варьируют от 9,9 до 40 тыс. рублей и более.

Доступность в перспективе

«Когда жилье станет доступным?» – вопрос, требующий уточнения. Как видно из комментариев экспертов, некоторые скромные варианты жилья с применением ипотеки уже сегодня доступны более чем трети населения  страны. Что сделать, чтобы жилье стало доступно практически каждой семье, и покупка при этом не превратилась в ежедневный подвиг по экономии средств? Большинство спикеров сходятся во мнении, что реформы должны пройти, в первую очередь, по инициативе государства. С другой стороны, ряд экспертов указывают на то, что непосредственно на рынке недвижимости в ближайшее время цены упадут – по самым разным причинам.

Александр Цыганов: «Для повышения доступности жилья государство может сделать многое. Почти все возможности известны, и в какой-то степени используются. Это выделение земель под застройку, облегчение изменения назначения использования земли, прокладка дорог и инфраструктуры, очень важны коммуникации. Есть мировые прецеденты бесплатного подключения или софинансирования присоединения к электро- и газовым сетям, воде и канализации. Россия богата лесом, и в ряде регионов можно выделять необходимое для постройки количество бесплатно или субсидировать частично».

Алексей Кузнецов, генеральный директор юридической компании «Деловой Дом»: «Потребительская способность населения в последнее время продолжает снижаться, и это факт. Когда экономическая ситуация стабилизируется, заработки граждан станут стабильными, вложиться в долевое строительство будет не так страшно. Однако проблемы с доступностью жилья будут существовать еще некоторое время и после кризиса. Связано это с тем, что на сегодняшний день застройщики снижают предложение на первичном рынке недвижимости. Через пару лет эта тенденция обернется дефицитом жилья, соответственно, цены на недвижимость пойдут вверх.

Государство могло бы снизить ставки кредитования застройщиков. Власти должны понимать, что, ожесточая условия деятельности застройщиков и преследуя при этом цель повышения их надежности, они, вместе с тем, и снижают доступность жилья: рост цен на недвижимость – во многом следствие внутренней политики».

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE: «Есть существенное количество людей, кому подешевевшее жилье в Москве и сейчас кажется вполне доступным. Жилье, например, в Орле еще более доступно, но мало кто из Москвы едет в Орел. Повышение уровня жизни регионов, создание там большего количества достойно оплачиваемых рабочих мест, строительство качественного жилья и инфраструктуры – вот первоочередные задачи. Тогда мало кто потянется в дорогую столицу, что естественным образом снизит спрос на жилье, а вместе с ним и цены. Вместо этого мы Москву расширяем, зеленые легкие столицы вырубаем, расходуем средства на такие вещи, как тотальное покрытие плиткой всего центра, причем уже второй раз за непродолжительное время. Совершеннейшее безумие – покрытие рулонными (недешевыми) газонами огромных площадей вдоль МКАД, где еще нормальная трава вполне растет. Да мало ли еще каких-то гигантских проектов, не работающих напрямую на людей, на создание рабочих мест. Снижение спроса и увеличение объемов – вот ключевые моменты в вопросе доступности. И еще момент – не переусердствовать бы: ни в одной из столиц жилье, особенно в центре, не является дешевым. Вот и не надо изобретать велосипед».

Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development: «Доступность жилья – проблема не рынка жилья, а экономики в целом. Необходимо повышать уровень оплаты труда. А для этого, в свою очередь, экономика должна избавиться от сырьевой зависимости и ориентироваться на производство продукции с высокой добавленной стоимостью, которая будет приносить высокие доходы бизнесу».

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»: «Для облегчения жилищной проблемы в России нужно, во-первых, снижать стоимость кредитования, а во-вторых – развивать рынок доступного арендного жилья. В этом направлении уже сделаны первые шаги. Благодаря субсидированию ипотеки ставка снизилась до 12% и, по словам Германа Грефа, – это не предел. По прогнозам главы Сбербанка, в 2017 году можно ожидать снижения ставки до 11%. Также стало известно о планах АИЖК развивать арендный рынок, для чего агентство уже выкупило большие объемы квартир в апартаментных комплексах «Лайнер» и Match Point».

Алексей Мартынов, руководитель департамента продаж компании Xela Group: «Недвижимость будет расти в цене из-за поправки к налогу, который гласит, что теперь, чтобы совершить продажу жилья, минуя оплату подоходного налога, необходимо квартиру держать в собственности не три года, а пять лет. Получается, что у частных лиц и компаний замораживаются деньги, вложенные в недвижимость, которые могли бы быть использованы для покупки другой недвижимости, и тем самым принести хорошую прибыль. Чтобы как-то компенсировать эти убытки, они будут вынуждены поднять цену на продажу квартиры. Думаю, из-за этой поправки к закону также упадет аренда жилья, она станет более реальной для квартиросъемщиков. В ближайшее время рынок будет перенасыщен квартирами, сдаваемыми в аренду, и появится нехватка квартир, выставленных на продажу».

Ирина Вишневская: «Фактор, который начнет работать в конце 2016 года, – новая налоговая политика. Скоро собственники получат квитанции с суммой налога на недвижимость, исчисляемого от кадастровой стоимости, к определению которой государство подошло со «вселенским» размахом – зачастую она в 1,5-2 раза превышает текущие рыночные цены.

Многие квартиры, которые покупались как «инвестиционные», оформлены на пенсионеров, инвалидов – бабушек-дедушек. Но под налоговые льготы подпадают только одна квартира, один гараж, один дачный домик, а за все остальное имущество налоги «по полной» заплатят и пенсионеры тоже. Даже с учетом того, что налог вводится поэтапно, некоторые владельцы, подсчитав, сколько придется отдавать государству, серьезно задумаются. И предложений на продажу квартир на рынке будет многократно больше, чем сейчас. Что касается скидок на ликвидность, о которых аналитики неоднократно высказывалась, то даже 50% скидки – уже не предел.

Москва – особый регион, магнит, куда притекают деньги даже в нынешней сложной ситуации. Давайте поговорим о доступности жилья не в Москве и Московской области (где действует программа «доступное жилье», идет снос пятиэтажек и прочее). Есть регионы, где доступность жилья определяется количеством предложения и качеством жилья. В некоторых городах за последние двадцать лет не построено и не планируется строить ни одного дома, ветхость жилого фонда зашкаливает. Если речь идет о приобретении жилой недвижимости в таких регионах, то вариант «съездить в Москву заработать и взять ипотеку» в текущей ситуации становится вполне доступным».

Комментарии

  • Не, я просто в шоке! Доступное жилье!!! Кому доступное? Вы себе как представляете "направлять все доходы на достижение цели"? Солнечными бликами питаться при этом? Детей кормить свежим ветром? А проживать все эти годы, стало быть, возле Курского вокзала на теплотрассе? Обалдеваю от таких экспертов.

    • Я офигеваю!! знаете, как они расчёт этот сделали? они брали зарплаты людейц в больших городах, Москве, Питере и нескольких других, а стоимость жилья - средннюю по стране, то есть рассчитанную и по ценам в сёлах и маленьких посёлках, и поэтому средняя цена такая низкая. И получилось, что все практически жители крупных городов могут купить жильё легко в какой-то деревне, фактически по себестоимости строительства или вторичку даже ниже себестоимости. А таких мест у нас немало. Вот и вышли такие удивительные цифры. У тебя нет жилья? да поезжай из Твери в Кукуево, там за 500 т.р. купишь отдельную жилплощадь в многоквартирном бараке. Ну и будешь собственником. Волпрос решён. Сколько лет надо учиться, чтобы вот так ловко составлять статистические отчёты?

    • Андрей Колочинский - очень СТРАННЫЙ эксперт - семья из 3 человек это мама папа и ребенок и умножать 63 тыс. руб. на троих это полный бред!
      Однако!!!! если за 1/2 снимать квартиру (за 30) и копить 1/2 зарплаты 30 тыс. руб., то за 12-13 лет 7 300 000. 12*12*30=4,3 млн. + проценты.

  • Александр Черный

    забавная статья...Особенно улыбнуло читать о нормативах цены за м2 и средней зарплате по стране в 38т.руб..Средняя температура по больнице..Ну а заявление Ирины Вишневской о том, что цены падают и продавцы бедолаги делают скидки в 30% от заявленной цены и это не предел рассмешило до слез...Это что ж за г... они такое продают что готовы отдавать задаром...А в заключительной части читаю: "Что касается скидок на ликвидность, о которых аналитики неоднократно высказывалась, то даже 50% скидки – уже не предел." Для кого это пишется и зачем публикуется ЗДЕСЬ. на этом портале мне лично непонятно..Однако есть о чем задуматься..Прежде всего о том, что возможно. скоро, благодаря "стараниям" чиновников средняя цена м2 действительно будет на уровне 37тыс.руб...Только вот дома эти будут картонными, это как с творогом который горит...Цены повышать нельзя, зато качество оптимизировать можно...И то же про налоги, которые, действительно. можно поднять так. что бедные пенсионеры и люди с невысоким доходом будут вынуждены продавать свое жилье и переезжать подальше, дабы не мозолить глаза добропорядочным гражданам..А то живут "буржуи" по 2-3 квартиры имеют, сдают да еще и пенсию получают...

    • Ну 30% вопрос большой, а Вы если я так понимаю риэлтор - хотите сказать что скидок 10-15% на рынке нет? Сейчас даже бизнес такой есть 80% годовой доход - находишь квартиру на 20% дешевле рынка - продаешь по рынку и так 4 раза!

  • На мой взгляд, статья ориентирована на перспективу: указаны причины низкой доступности жилья, значение ипотеки и влияние нового налогового кодекса. Очевидно, что в нашей стране теория не всегда совместима с практикой... похоже, рынок жилья - как раз такой случай.

  • Просто поразительна ненависть к СССР, даже в очевидном вопросе, как строительство жилья для людей, когда действительно строили и люди его получали, но нет, надо все равно подгадить авторам статьи.
    "Не напрасно Александр Цыганов, д.э.н., заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и страхования Финансового университета при Правительстве РФ, вспомнил о тяжком наследии эпохи Хрущева: «Можно вспомнить отечественный пример с «хрущовками»"
    ТО есть хороший пример с хрущевками оказывается это "тяжким наследием", ну разве так можно?

    • 6485873, а Вы когда-нибудь жили в хрущевских квартирах? Это же кошмар клаустрофоба. Кухня, на которую можно войти только бочком и на которой вдвоем просто нечего делать, комнатушки 5,5 метров площадью... Чудовищное извращение социализма.

    • Историческая справка:
      После ВОВ половина европейской части нашей страны была разрушена, людям банально негде было жить. Селились в бараках. После бараков "хрущёвские" дома с отдельной кухней и сан. узлом были чуть-ли не дворцами. При Брежневе ( 70 - 80 года, Олимпиада) уже строили дома с кухней 8 - 10 метров, и площадь однокомнатной квартиры была 35 - 39 кв.м.

    • Никто ж не спорит: в той ситуации, чтобы выехать из бараков и землянок, это, наверное, был выход. Сейчас никого не загонишь в хрущевку. Это худшее из возможного. Жить в них нельзя, можно только выживать. Почему-то сносят массово именно хрущевки. Вот интересно, почему?

    • Хрущевки массово сносят, видимо, потому, что со временем предполагалось малоэтажки заменить более высотными постройками на тех же фундаментах. На месте хрущей можно почти не вносить никаких изменений в фундамент, а этажей надстроить больше. Правда, сейчас сильно изменились технологии, в Москве и Питере вряд ли так будут строить, а где-нибудь в глубинке нашей страны - запросто: там не нужны небоскребы по 25-40 этажей, там 16-17 вполне в радость. Опять же из-за территории, уже загруженной хорошей инфраструктурой, сносят, на месте их можно строить как раз эти все комфортабельные могильники, как я их называю, в 25 и выше этажей. Меня поражает, что народ это покупает: там же при малейшей панике 70% жителей этих могильников, уставленных автомобилями по всему периметру двора в тучу рядов, - потенциальные трупы, за исключением, может быть, только первых двух этажей, да и то при наличии здоровья и уменья бегать и прыгать. А паника может возникнуть при шутливом крике "Пожар!" какого-нибудь пьяницы аккурат после новостей о каком-нибудь очередном взрыве или крахе самолета. Народ уже сейчас на вопрос: "Который час?" реагирует, как на выстрел. В этом смысле самое безопасное и комфортное жилье как раз эти самые хрущевки и есть: этажи невысокие, пролеты лестниц короткие, были случаи, когда народ, спасаясь от пожара, с 5 этажей выпрыгивал и оставался жив. А попробуйте с 25 сигануть, если, к примеру, пожарная лестница до высотной квартирки, в которой вы попались, не достает.

    • Не знаю кого это не загонишь в Хрущевку - на продажу ни одной нет или цена как на новостройку. Я жил в двушке панельной пятиэтажки и ничего страшного за 4 млн. готов рассмотреть покупку - предлагайте! Знаю людей которые с ностальгией вспоминают эти дома и не хотели переезжать из них

    • Более того! Нам еще поучиться у Хрущевцев и сейчас можно в регионах наладить такое строительство 10-15 тыс.руб. за квадрат - при правильном подходе думаю это реальная цена 1 кв.м в хрущевке-новостройке (300 тыс. за новую квартиру)! Регионы на того кто это сделает молиться будут.

  • Да, жильё в России в последние годы стало более доступным. Во всяком случае, в моём родном городе Липецке. Сильно подешевели хрущёвки, растут повсюду новые дома, где жильё тоже в цене стало дешевле. Плюс идёт довольно масштабное расселение из ветхих домов - что тоже говорит о возросшей доступности жилья. Сам купил недавно однокомнатную в элитном доме (выглядит как дворец, с огороженным благоустроенным двором, подземным паркингом и т. д.) всего за 2 500 000 р. Скопил на квартиру за 8 лет, откладывая по 25 000 р. в месяц. А вот пассаж автора, что по мировой практике дохода среднего домохозяйства хватает на то, чтобы накопить на квартиру площадью 110 кв. м за три года, мягко говоря, несерьёзен. Занимаюсь международным туризмом. Ко мне каждый год приезжают иностранцы из развитых стран, и все говорят, что скопить у них на квартиру нереально. Жильё берут в кредит, расплачиваясь 20-30 лет. Лишних денег у большинства иностранцев вообще почти нет! А вот у нас ещё можно копить и жильё на это купить. Чего и другим желаю!

    • прекрасно и в хрущёвках живут. например пенсионерам, у которых уже прибавление семьи не планируется, в однушках и двушках вполне нормально жить. Одинокому человеку в хрущёвской однушке вполне спокойно. А пять человек в четырёхкомнатной хрущёвке: одна большая общая комната и три маленькие спальни с маленькой кухней и отдальными ванной-туалетом - вполне живут и радуются семьи из пяти человек: бабушка, родители и двое, а то и трое детей. Главное, не перенаселять эти квартиры. кухня только для приготовления пищи, принимать пищу в большой комнате даже удобнее всей семье за общим большим столом. Лучше так. чем снимать молодым чужую квартиру, где не можешь ни ремонт по своему векусу, никакого участия в собраниях собственников, и сидишь на чемоданах и бешеные деньги неизвестно за что отдаёшь.

  • "Теперь сравним с Москвой. Например, в ЖК «Кварталы 21/19» квартира площадью 54 кв. м обойдется москвичу в 7 314 000 рублей. При средней зарплате столичного жителя в 63 тыс. рублей его домохозяйству понадобится 3,3 года, чтобы накопить на жилье. Кстати, это даже меньше, чем среднероссийская норма 2015 года (четыре года)."

    7 314 000 рублей / 63 000 рублей/мес. = 116,09 мес. 116,09 мес. / 12 мес. = 9,67 мес. , а ни как ни 3.3 года!
    Неуки! В школу доучиваться! Хоть калькулятор возьмите.

    Я проще скажу: честно заработать на такое "доступное жильё" можно только за... ВЕЧНОСТЬ. т.е. НИКОГДА.
    Вот когда будет введён прогрессивный налог в т.ч. и на имущество, появятся государственные строительные корпорации, ипотечный процент будет не более 5%, страхование и т.д. в общем "когда палочка и семь дырочек...". Думайте сами!

    • Солидарна....👍 Да и средние зарплаты в половину меньше.....

    • Мне тоже средние зарплаты понравились- давно так не веселилась!И пафосные рассуждения о доступности покупки жилья в Москве. Они совершенно оторваны от жизни.Статья общества фантастов.

    • Пять лет тому назад однушка в Подмосковье стоила более 100 тыс. долларов, а сейчас менее 50 тыс. долларов. Вам может это нравиться или не нравиться, но за последние 3 - 4 года жильё подешевело минимум в ДВА РАЗА.

    • И как себя чувствуют инвесторы, которые вложили деньги в жилье, а оно подешевело в два раза?

    • Дмитрий, если ты зарплату получаешь в долларах, то квартиры дешевеют. Пять лет назад доллар был 35 рублей, а сейчас - 65 рублей. Посчитай, насколько твоя однушка подорожала в рублевом эквиваленте.

    • Посмотрите архивы цен... И не наблюдается большого падения за последние 3 года.(занимаюсь оценкой и экспертизой недвижимости), + к тому же цены за домики Наф Нафов и Нуф Нуфоф которые сейчас строят как попало из эконом материалов низкого качества и себестоимость которых в разы ниже, грех жаловаться застройщика на низкие цены.

    • Инвестиции всегда рискованны. Кто-то вкладывал деньги в акции, кто-то в недвижимость. Кто-то "наварился", кто-то потерял деньги.... Такова жизнь.
      Что касается долларовой зарплаты, то автомобили, в отличии от жилья, практически сохранили свою долларовую стоимость. То же самое можно сказать и про продукты питания. А спекулятивный ценовой пузырь раздутый вокруг недвижимости постепенно сдувается.

    • Да это Вы считать не умеете Злобный Гном! Вам же сказано семья из 3-х человек вот и поделите 9 лет на 3-х получите 3,3 года. Вопрос в том кто этот третий! Обычно ребенок!!!!!!!!!!!!!! А эксперт странный это верно - считает что дети тоже за 63 000 работают! или это шведская семья или в семье двое молодых и один старый... или х/з что он там себе надумал

    • Смешно спорите, господа! Дешевеет не недвижка, а наши денежки. Относительно америкосовской зелени. И вслед за этим - всё остальное, начиная с лейкопластырей и заканчивая бетонометрами. А виновато само население: ленивое, прожорливое и внушаемое. Вот сейчас веселюсь на полную: все ящики мне рекламой квартир в дебрях нашего славного Питера забили. И все рекламные зазывалки - как от одного неталантливого автора: покупай, завтра подорожает, ипотека подешевела на ох! какие огромадные пару десятых процентов, беги скорей - дадим до 75 лет. Скоро будут обещать ипотеку покойникам - с учетом их временной свежести. А почему? Да потому, что слишком много развелось непроизводительной, но прожорливой плесени, существующей за наш с вами, господа, счет. Потому что нам орут: "Скидки! Хватай! Ярмо на шею ипотечное напяливай - ать-два!" и почти 99% населения начинает либо лететь свои последние деньжата в переоцененную недвижку вкладывать, либо кряхтеть, чтоб ипотеку себе на шею взвалить. Но элементарные науки потому и признаны на всех языках мира, даже всеми религиями, что идеально верны: где-то слишком много прибывает, а где-то ноль на горло наступает. Поэтому, господа, вы как хотите, а я еще подожду: должны эти цены стартануть вниз ощутимей и приятней, чем на какие-то жалкие десятые доли процента. :)

    • Вообще-то именно в долларах недвижимость подешевела на 100% за последние три года.
      Собственно говоря, её баснословное удорожание в 2001 - 2008 годах произошло из-за того, что люди стали активно кредитоваться (не только ипотека, но и масса потребительских кредитов), за счёт чего произошёл всплеск потребительской активности. А сейчас люди вынуждены не тратить кредитные (не заработанные!) деньги, а платить по своим долгам и соответственно снижают свой уровень потребления мат. благ. И если на продуктах экономить не особенно получается (хотя средний чек прод. магов снизился) то за бетонометрами сейчас точно никто в очереди не стоит.

    • Золотые слова! Вот бы это исчо ЭКСПЭРДЫ почитали. Дальше будет веселей!

  • Злобному гному и другим, кому показались подозрительными расчеты Андрея Колочинского. Уважать надо экспертов, дорогие комментаторы! Уж арифметика-то точно не то место, где они готовы публично проколоться... Итак:

    Согласно методологии ФЦП «Жилище» размер домохозяйства состоит из трёх работающих людей. Индекс доступности жилья рассчитывается по следующей формуле:

    ИД = (См * 54) / Дсд * 3 * 12

    Где ИД – индекс доступности жилья, См – стоимость 1 кв. м., Дсд – среднедушевой ежемесячный доход, руб, 54 – площадь условной квартиры (кв. м), 3 число – членов домохозяйства, 12 – количество месяцев в году.

    Источник:

    http://www.m-economy.ru/articles_pdf/49/PSE_49_185.pdf

    Другой вопрос - почему в домохозяйстве трое работающих? Кто этот третий? Вот если, скажем. обычная семья, то это мама,папа и неработающие (маленькие) дети. А третий кто? Работающая бабушка? Или речь о шведской семье? Или ребенок успел вымахать, пока папа и мама на квартиру копили? Вопрос философский...

    • Анна, если Дсд это среднедушевой доход..то он наверняка получится путем деления общих доходов семьи..на количество членов оной же. Таким образом, сначала на три поделим..а потом умножим...и получим просто общесемейный доход.

    • А вот и не правда Анна он говорит про среднюю з/п 63000! и тут никак без третьего работающего не обойтись (причем он тоже должен зарабатывать 60 000)!!! Накопить реально - но (большинство) не способны копить - хотят жить здесь и сейчас и все сразу! Юрий Бахаев вон выше по тексту за 8 лет накопил! И всем пожелал того же...

    • Бахаев - одиночка. Ни жены с губами, ни семерых по лавка. Про зарплату он не докладывал, где 8 лет копил тоже неизвестно. Может, жил в тайге в землянке и в кушал кедровые орешки все 8 лет. Семейному человеку при условии съемного жилья (мы ведь считаем, что своего у него нет) копить надо лет 20. Но хрущевки - не выход.

    • "С губами"= "с Шубами". Это планшет исправляет сам... Я имела в виду, что холостяк не тратится на наряды для жены)

  • Семейному с детьми - согласен. А если двое молодые еще детей нет по 60000 зарабатывают 30 за квартиру (съемную) 90 остается. На 40 скромно живут 50 копят! 50*12*5=3 млн. Вот только копить не умеет никто. Один только Бахаев. (Все хотят все и сразу и побольше)...

Читайте также: