Рента: решение квартирного вопроса или кабала на долгие годы?

Комментариев: 8

Сама идея ренты с точки зрения теории великолепна и судьбоносна для целого ряда людей. Для молодых – если они не в состоянии приобрести квартиру по рыночной цене, для людей в возрасте – если им остро не хватает финансов на повседневную жизнь или помощи в быту. Однако практика показала: рента может обернуться серьезной проблемой для каждой из сторон. С юридического ракурса, договор ренты является одним из самых сложных типов сделок. Новости пестрят историями про скандальные расторжения договоров ренты. Так почему же возникают сложности?

Какой вид ренты лучше?

В Гражданском кодексе РФ описано несколько видов договоров ренты. Самые распространенные – договор  пожизненной ренты и договор пожизненного содержания с иждивением. Существует еще договор постоянной ренты с участием юридических лиц, но, по оценке Федеральной нотариальной палаты, – это явление крайне редкое.

Екатерина Лексакова, нотариус г. Москвы, член Федеральной нотариальной палаты:

– Договор пожизненной ренты предусматривает передачу имущества, чаще всего – квартиры или дома, рентоплательщику. Тот, в свою очередь, ежемесячно выплачивает рентополучателю оговоренную договором сумму. При пожизненной ренте не сохраняется право рентополучателя на проживание в квартире. То есть если стороны предполагают, что он все же останется проживать в ней, им нужно будет заключать отдельный договор: например, договор безвозмездного пользования. При заключении договора пожизненного содержания с иждивением получатель ренты сохраняет право проживать в своей квартире, а также получает ежемесячное содержание в виде ежемесячных платежей и/или «в натуре» – путем оказания каких-либо услуг, покупки лекарств, продуктов и так далее.

Нужно понимать, что перечень обязанностей рентоплательщика может быть любым: все зависит от договоренности сторон, которая будет прописана в договоре. При этом эксперты утверждают, что для покупателей выгоднее заключать договор пожизненной ренты, а вот пожилых людей больше привлекает договор содержания с иждивением, особенно если они не в состоянии себя обслуживать, а родни рядом нет.

Особенности пожизненной ренты:

– ежемесячное перечисление определенной суммы денег на счет пенсионера;

– отсутствие каких-либо бытовых обязанностей по отношению к рентополучателю;

– в некоторых случаях есть возможности сразу получить приобретаемое по договору ренты жилье в пользование;

– возможность просто доказать исполнение обязательств по договору (чеки, квитанции о переводе платежей).

Особенности пожизненного содержания с иждивением:

– ежемесячная плата – это расходы на уход за пожилым человеком;

– пенсионер все время действия договора живет в квартире. При этом проживать с ним нельзя;

– в спорных ситуациях очень трудно доказать надлежащее исполнение своих обязанностей.

Елена Борисовна Валеева, генеральный директор агентства недвижимости «Светлый Град», автор книги «Желаем удачи! Или в помощь начинающему риэлтору»:

– Те, кто рассчитывают жить в квартире вместе с рентополучателем, глубоко заблуждаются, рассчитывая на это. Старики опасаются, что их, к примеру, могут отравить или обидеть иным способом. Рентоплательщику это тоже невыгодно: случись что с пожилым человеком (рентополучателем), первым подозреваемым будет тот, кто заинтересован в скорой смерти и имеет большие возможности, проживая рядом. Мы категорически не допускаем таких рискованных сделок.

А некоторые посреднические организации и вовсе отказались от заключения договора содержания с иждивением как наиболее рискованного, предлагая клиентам только договор пожизненной ренты.

Сергей Жуков, заместитель директора Московской городской службы ренты (МГСР):

– Мы и после заключения договора продолжаем поддерживать отношения с плательщиком и получателем ренты, не допуская конфликтных ситуаций, контролируем исполнение обязательств по договору, помогаем решать бытовые вопросы пенсионера и, если требуется, нанимаем сиделку или помощницу по хозяйству. Поэтому у наших рентополучателей нет повода обращаться в суд.

Математика ренты

Чтобы найти пенсионера, который решил продать квартиру через договор ренты, нужно обратиться в посредническую организацию, у которой есть база данных. Часто бывает и так, что договор ренты заключают стороны договора аренды. Например, человек приехал в Москву на заработки, снял квартиру у одинокого престарелого человека, а тот решил ему эту квартиру и продать по ренте.

Елена Борисовна Валеева:

– Одна наша клиентка, Наташа, пять лет снимала койко-место в однокомнатной квартире, где проживало ещё несколько приезжих, у пожилой грузной женщины с властным и непредсказуемым характером. Постепенно все жильцы разбежались, осталась одна Наташа. Решила потерпеть, так как работала целыми днями, дома бывала мало. Со временем Прасковья Фёдоровна стала слабеть. Однажды, помогая хозяйке выбраться из ванной, Наташа спросила, почему ей не помогают племянники (детей у женщины не было). Старушка позвонила им, но после разговора легла и лежала, глядя в одну точку, весь день. На следующий день Прасковья Фёдоровна сказала Наташе: «Ты одна меня выдержала все эти годы. Я хочу подарить тебе квартиру». Пригласили нотариуса, так как хозяйка на улицу уже не выходила. Нотариус посоветовал оформить договор ренты, чтобы подстраховать Прасковью Фёдоровну и создать стимул для ухода за ней Наташе. А через три месяца старушка умерла. Племянники не возражали против того, чтобы Наташа оплатила все расходы на похороны. Они решили, что Наташа заискивает таким образом перед ними, чтобы ей разрешили ещё пожить в квартире. После похорон они потребовали освободить квартиру. Когда Наташа отказалась, вызвали полицию, которой женщина и показала правоустанавливающий документ на квартиру.

Как уже упоминалось выше, договор ренты составляет и заверяет нотариус. Все расходы при этом оплачивает рентоплательщик.

Екатерина Лексакова:

– Юридические риски минимальны, так как нотариус досконально изучает все представленные документы, лично общается с каждой из сторон и подробно разъясняет все существующие особенности каждого из видов ренты. Задача нотариуса – защита законных прав и интересов обеих сторон, он заинтересован в том, чтобы договор не являлся кабальным для одной из них, чтобы стороны договора твердо понимали, какие последствия будет иметь его подписание.

Договор действует до тех пор, пока жив рентополучатель. При этом все это время он будет жить в квартире. По сути, договор ренты – это возможность быстро и без глобальных затрат получить квартиру в собственность, законную прописку, но с отсроченной возможностью пользоваться жильем.

Сергей Жуков:

– Главной «изюминкой» договора пожизненной ренты является цена за приобретаемую квартиру, которая составляет 25-40% от рыночной стоимости квартиры, и поступает на счет пенсионера. Далее необходимо определить ежемесячную рентную выплату. Обычно она варьируется от 12 до 30 тысяч рублей. Она может быть фиксированная, а может быть привязана к величине прожиточного минимума на душу населения.

Что касается договора пожизненного содержания с иждивением, тут, говорят эксперты, все сложнее, так как нужно заранее продумать и четко прописать в договоре, что входит в объем содержания и иждивения, учесть индексацию объема содержания с учетом уровня инфляции или прожиточного минимума, а также как плательщик ренты сможет подтвердить, что исполнил свои обязательства. Если платежи привязаны к  величине прожиточного минимума, то важно и это учесть, потому что он устанавливается постфактум. В документе нужно указать, что каждые три месяца плательщик ренты представляет получателю ренты расчет затрат по формуле ПМ – ОС = Х, где ПМ – установленная величина прожиточного минимума на душу населения в месяц, ОС – стоимость общего объема содержания в месяц,  Х – подлежащая доплате разница за конкретный месяц.

Екатерина Лексакова:

– Если рента передается бесплатно, то есть без начального единовременного платежа рентополучателю, размер ежемесячного платежа не может быть меньше одного прожиточного минимума на душу населения. В этом случае стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух прожиточных минимумов на душу населения. Стороны могут договориться о том, как будут распределяться средства. Допустим, по договору предполагается, что размер ежемесячного платежа – 30 000 рублей. Они могут решить, что 15 000 рентоплательщик переводит, скажем, на счет рентополучателя, а на оставшиеся 15 000 рублей покупает лекарства, продукты, оплачивает услуги сиделки и так далее. Если же рента приобретается за плату, то есть единовременный первоначальный платеж осуществляется, величина ежемесячной выплаты устанавливается по договоренности сторон, без привязки к размеру прожиточного минимума.

Последнее обязательство плательщика ренты – оплатить ритуальные услуги после смерти пенсионера. И можно делать ремонт, готовиться к переезду, продавать и делать все, на что имеют право обыкновенные собственники квартиры. Но на этом пути может быть нелегко.

Опасности ренты

Часто люди, рассматривающие ренту только как возможность быстро стать собственником дешевой квартиры, машут рукой на все остальные возможные трудности, которые таит такой договор. Цель затмевает средства. И это главная ошибка, так как перед вступлением на этот нелегкий по-своему путь нужно оценить риски со всех сторон. А основная трудность в том, что договор ренты не имеет определенного срока. Сколько проживет пенсионер после сделки, никто не может предсказать. Сможете ли вы столько лет или даже десятилетий выплачивать каждый месяц ренту? А вдруг уволят? Вдруг заболеете? Кстати, от возраста рентополучателя зависит и размер первоначального взноса на квартиру: чем он старше, тем дороже. Конечно, если вдруг плательщик ренты поймет, что не справляется, он может перепродать квартиру. Но для этого потребуется согласие получателя ренты, заверенное нотариусом. А бывает и так, что «молодая сторона» умирает раньше. В этом случае обязанность платить ренту переходит его наследникам.

Может случиться так, что смысл самой покупки теряется. Екатерина Лексакова считает, что за время действия договора цены на недвижимость могут ощутимо упасть. В таком случае сделка попросту перестанет быть рентабельной.

Следующая опасность – недееспособность получателя ренты, из-за которой после сделки договор может быть расторгнут. Как убедиться в адекватности пенсионера? Эксперты советуют настоять на том, чтобы до сделки получатель ренты прошел расширенное обследование в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. К тому же, как правило, на самой сделке у нотариуса присутствует судебно-психиатрический эксперт, который задаст пожилому человеку необходимые вопросы о предстоящей сделке и ее условиях, а ответы зафиксирует в заключении. Если у пожилого человека выявится расстройство, при котором исключено ясное понимание происходящего, то лучше с таким человеком не связываться. Если же договор ренты с недееспособным – это единственная возможность помочь пенсионеру, то, как советует Сергей Жуков, сначала через суд нужно назначить ему опекуна, и уже с опекуном и наличием разрешения органа опеки заключать договор ренты в пользу этого пожилого человека.

Как быть с родственниками?

Еще один риск – это появление родственников получателя ренты, которые претендовали на наследство. Ситуация неприятная, но решаемая. Как правило, если получателя ренты устраивает договор, то родственники не помеха. По мнению Елены Борисовны Валеевой, родственный фактор в данном случае не имеет значения. После заключения договора собственником квартиры становится плательщик ренты. Причем сразу после сделки документы можно подать на регистрацию права собственности в Росреестр. Особенностью данной сделки является наличие обременения, при котором рентополучатель может пользоваться этой квартирой. Стоит отметить, что организации, специализирующиеся на сделках ренты, как правило, выявляют близких родственников пенсионера и сообщают о предстоящей сделке.

Сергей Жуков:

– Если близкие родственники против заключаемого договора, то мы эту семью оставляем в покое до принятия пенсионером обдуманного решения. Был случай, когда у 85-летнего дедушки сын 50-ти лет постоянно опустошал кошелек в день получения пенсии, а до этого вынес медали и все более-менее ценные вещи. И дедушка решил оставить его без наследства. Он подтвердил свою дееспособность и через некоторое время заключил договор ренты. А через полгода пришла повестка в суд о признании договора недействительным, а дедушку – недееспособным. Дедушка еще раз прошел освидетельствование в психиатрической больнице, врачи которой снова признали его дееспособным, и суд в иске сыну отказал. Договор до сих пор действует, сын больше у дедушки не появляется.

Опасен и договор ренты, составленный самостоятельно или с помощью специалиста без опыта работы в сфере ренты. Одних знаний закона тут недостаточно, утверждают риэлторы. Практика и только практика способна избавить плательщика ренты от огромных проблем в будущем.

Бабушка может передумать

Встречаются ситуации, когда получатель ренты меняет принятое ранее решение и желает расторгнуть договор, возможно, как раз из-за появившегося родственника. Тогда он может обратиться в суд и вернуть имущество. Увы, в этой ситуации плательщик ренты не получит никакой компенсации и даже не сможет вернуть свои затраченные деньги. Опять же, если суд решит, что повод расторгать договор есть.

Елена Борисовна Валеева:

– В 90-е годы договоры ренты расторгались очень часто. Дошло до того, что некоторые бабушки-дедушки сделали из череды договоров ренты нечто похожее на бизнес. Ещё бы! Ведь если договор расторгался, то сумма денег, внесённая покупателем ренты, оставалась у них, у бабушек... И снова договор ренты, и снова – расторжение... Судьи, поначалу сочувствовавшие пожилым людям, заметили эту тенденцию, и ситуация стала меняться. Да и мы, профессионалы, сделали свои выводы и изменили содержание договора.

Риэлторы теперь на чеку, но это не отменяет того факта, что рентоплательщик может столкнуться с трудностью доказать, что он качественно исполнял свои обязательства в полном объеме. При пожизненной ренте главное доказательство – квитанции о осуществлении ежемесячных платежей, которые не подлежат сомнению. А если речь идет о договоре пожизненного содержания с иждивением, то доказать прилежное исполнение обязательств будет проблематично. Сделка с недобросовестным рентополучателем, предупреждает Екатерина Лексакова, в потенциале грозит судебными тяжбами, на которых пенсионер будет рассказывать, как вы грубили, плохо убирались в квартире, покупали плохие продукты или вовсе долго не приходили. Даже если это может совсем не соответствовать действительности.

Поэтому перед принятием решения о заключении договора ренты тщательно взвесьте все «за» и «против», оцените свои возможности, терпение и только потом дерзайте.

Комментарии

  • 1. "Стоит отметить, что организации, специализирующиеся на сделках ренты, как правило, выявляют близких родственников пенсионера и сообщают о предстоящей сделке". - Зачем? Обязан ли нотариус это делать, что значит "как правило"? Делается ли это, если родственники проживают в другом городе и даже стране?
    2. Какой налог взимается при переходе прав собственности от рентополучателя к рентоплательщику и в какой момент?

    • Редкие исключения, когда выявляются родственники. НО это может быть большим плюсом! Они в курсе, не препятствуют и Вы заранее знаете намерения (хорошо бы встречу провести в момент заключения договора у нотариуса).
      Никакого налога при переходе прав нет, только гос пошлины и нотариальные услуги.

  • Те выходит даже при договоре пожизненной ренты, при наличии всех квитанций - рентоплательщик никак не застрахован от хитрожопости дедушки? Если тот решит разорвать договор

    • Путей расторжения такого договора два:
      1. Стол переговоров (по обоюдному согласию)
      2. Недобросовестное исполнение обязательств (все перечисленное в договоре! а не устные договоренности)
      Если дедушки/бабушки проявляют хитрости - собирайте максимальные доказательства исполнения своих обязательств по договору. (Например встречи записанные на видео, лучше в присутствии соседей - благодарен, доволен, претензий не имеет; ежегодный поход к нотариусу с фиксацией отсутствия претензий и довольного лица в чистой одежде). В случае с ежемесячными выплатами это квитанции. Если Вы боитесь, что и здесь будут подвохи, пропишите в договоре вариант расторжения по инициативе рентополучателя, при соблюдении всех условий договора рентоплательщиком, с возвратом всех затраченных средств.
      Самое главное! У Вашего рентополучателя должна быть справка из ПНД (иначе дальше это может быть большим сюрпризом)))

    • Да, справка это обязательно)

  • А если дедушка был нормальный в начале договора, но с годами, по старости, у него наступил старческий ума разум?

  • старикам безопасна( более-менее) разве что рента от города, в питере такое есть. но условия не особо хороши, разве что человек из семьи долгожителей.
    а молодым зачем это? жить и желать, чтобы бабка поскорее ...? нормальному человеку неприятно как то.
    и экономический смысл сомнителен. вот проживет бабка до ста...
    дешевле и надежнее купить комнату в ипотеку, потом однушечку и вперед... а взносы еще и меньше будут.

  • Татьяна Коллайдер

    Вы правы, Ирена, пожалуй, самый спокойный расклад - это когда за совсем пожилым пенсионером ухаживает более молодой пенсионер, живущий рядом. И самозанятость, и времени больше, и общение. В общем, у всех жизнь продолжается :-). А для молодых - это фактически вычеркнутые самые активные годы.

Читайте также: