Новый этап борьбы с самостроем начнется 1 июля

Комментариев: 16

Новое положение закона, разрешающее властям в судебном порядке получать разрешение на снос строений площадью от 50 кв. м., вступит в силу с 1 июля 2017 года. Главная цель властей - выявление незарегистрированных коттеджей (особенно в элитных населенных пунктах) и долгостроя. Также объектами внимания могут стать и другие постройки — например, бани, гаражи, веранды, если они попадают под указанных метраж, а также возведены с каким-либо нарушением и не соответствует признакам законных строений.

Для выявления произвольно построенных объектов будут использовать фотографии, сделанные с воздуха, и сравнивать их со сведениями государственного кадастра недвижимости, ЕГРП и архива БТИ. Все, что окажется «лишним», пойдет под «ковш». Давайте разберемся, что на самом деле является самовольной постройкой и можно ли ее узаконить.

Власти наводят порядок

Борьбу с самостроем мэр Москвы Сергей Собянин начал довольно давно. Нашумевшие истории о сносе ларьков у метро, стихийных рынков и другие им подобные глобальные изменения облика столицы вызвали целую волну противоречивых суждений. Кто-то радуется тому, что столица стала чище, кто-то возмущен, что снесли его имущество, на которое имелись документы. Вслед за Москвой порядок стали наводить и в области, а теперь уже тренд с самостроем выходит на федеральный уровень. Мол, надо наводить порядок. При этом непосредственных участников событий иногда «загоняют в угол», не давая возможности защитить свою собственность.

Так, в Чехове в 2015 году новые власти через суд признали незаконной постройкой дом на двенадцать квартир, построенный более десяти лет назад. Людей решили выселить на улицу без предоставления другого жилья, а дом – снести. Застройщик объяснил это тем, что через несколько лет после постройки областное правительство приняло дополнительные распоряжения по такого рода постройкам. А иск чиновников по поводу дома на другой окраине этого же города, где проживает 120 семей, суд оставил без рассмотрения.

Массовая борьба с самостроем – это еще и попытка властей наказать собственников, которые специально не регистрируют новые постройки, тем самым уходя от налога на недвижимость. Кто не успел оформить документы на свои объекты, тех с начала года начали штрафовать. Если и дальше так будет продолжаться, то дойдет и до сноса, ведь первый признак самостроя – отсутствие документов на строение. По данным Министерства экономического развития, такие постройки обнаружены на 57,7 тысячах участках для жилищного строительства юридических лиц и на 141,2 тысячах участках для ИЖС физических лиц.

Как строить в рамках закона?

По-хорошему, перед началом строительных работ необходимо получить разрешение на строительство – это ключевой документ в данном вопросе, который разрешает строить именно в этом месте и именно то, что хочется. Это касается любой постройки: многоэтажного дома, торгового центра, коттеджа, бани, сарая. Сам факт наличия такого разрешения – первый шаг к легализации постройки.

Александр Меркулов, руководитель департамента управления проектами Группы компаний «А101»:

– Для получения разрешения необходимо выполнить ряд формальных процедур, начиная с подачи заявки. Например, в Москве на многоквартирный дом можно получить разрешение Мосгосстройнадзора на строительство только тогда, когда у застройщика имеется ряд предшествующих корректно оформленных документов. Должен быть представлен и загружен на платформу единой информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города Москвы проект строительства, который разработан в соответствии с нормативными требованиями, одобрен экспертами и имеет положительное заключение экспертизы. Застройщик должен предоставить на земельный участок правоустанавливающие документы, позволяющие осуществить строительство объекта на нем. Градостроительный план земельного участка должен быть оформлен таким образом, чтобы проект строительства не нарушал его параметров. Также нужно получить свидетельство об утверждении архитектурно-планировочных решений в Москомархитектуре. В среднем при реализации девелоперских проектов в Москве от момента начала проектирования до выпуска разрешения на строительство требуется 5-6 месяцев, если в порядке правоустанавливающие документы на земельный участок и имеется ГПЗУ.

После оформления разрешения предполагается, что за местом строительства будет вестись надзор со стороны уполномоченных органов. Это необходимо, чтобы застройщик вел работы в соответствии с технологией и не отступал от проекта. При выявлении нарушений инспектор может остановить строительство, оштрафовать, выдать предписание для устранения нарушения или даже возбудить административное дело, если нарушения не устраняются. А после завершения строительства именно на основании разрешительного документа, в котором, как правило, фиксируются все параметры объекта, будут сверять план строительства с полученным зданием и только при соответствии плана и реальности дадут разрешение на эксплуатацию постройки.

Олег Сухов, адвокат, руководитель юридического центра Олега Сухова:

– Без разрешения на строительство возводить строения не рекомендуется, так как это чревато административной ответственностью по ст. 9.5 КоАП. Санкции могут быть выражены в денежной форме (штраф от 2000 до 1 млн рублей) или заменены на административное приостановление деятельности. Осуществлять действия по получению разрешения на строительство необходимо до начала проведения работ. В противном случае его можно и вовсе не получить. Уполномоченный орган вправе отказать заявителю в его просьбе, сославшись на то, что выдача разрешения на строительство должна предшествовать началу выполнения работ. Такой правовой подход закреплен в Определении Верховного Суда РФ от 16.06.2015 г. по делам № 309-КГ15-209 и А07-7616/2014.

Как утверждают эксперты, в крупных городах факты самостроя многоэтажных домов – довольно редкое явление, но все же они встречаются. Чаще всего самострой – это постройки небольшого размера, которые не сразу бросаются в глаза. А бывает и так, что здание построено до конца и только потом выясняется, что это самострой. Или во время разрешенного строительства выясняется, что при проектировании не учли какие-то окружающие факторы.

Яна Максимова, директор по информационной политике и PR Urban Group:

– Один из наиболее ярких примеров – строительство ТЦ «Мега» в Самаре, который был полностью возведен без необходимых документов. Однако сегодня такие случаи происходят все реже, благодаря, с одной стороны, ужесточению законодательной практики и, с другой стороны, снижению административных барьеров, что позволяет получать необходимые документы в разы быстрее.

Еще один показательный случай произошел тоже в Самаре, где на улице Советской Армии многоэтажку возвели очень близко к телебашне и не учли ее возможное воздействие. В итоге оказалось, что на верхних этажах – с 6-го по 14-й – уровень электромагнитного излучения существенно превышает максимально допустимый для человека. Суд обязал застройщика демонтировать опасные этажные секции.

Чем плох самострой

Можно сколько угодно критиковать власти за чрезмерную придирчивость к частным постройкам, но однозначно одно: правильно построенное здание – это безопасность людей, которые в нем будут находиться. И наоборот, постройка с нарушениями может оказаться опасным местом.

Олег Сухов:

– Самовольные постройки возводятся без соблюдения градостроительных норм и правил, для них могут быть использованы некачественные материалы и конструкции, не соблюдены пожарные и санитарные нормы. Земельные участки, не предназначенные для постройки зданий, на которых стоит самострой, также могут создавать опасность для лиц, которые планируют проживать в самовольно построенном доме. Речь идет о землях, которые находятся вблизи подземных вод, газовых или нефтяных коммуникаций.

Александр Меркулов:

– Объекты самостроя создают проблемы для городской инфраструктуры, поскольку их размещение не предусмотрено документами градостроительного планирования территории, они часто не вписываются в улично-дорожную сеть, имеют нелегальные подключения к инженерным коммуникациям и являются объектами нелегального потребления энергоресурсов. Если объекты самостроя возведены на транзитных коммуникациях, затрудняется эксплуатация последних.

Также самострой – это, по умолчанию, неприятности с властями, штрафы, не говоря уже о том, что такое строение невозможно будет оформить в собственность, а значит, и распоряжаться им – продать, подарить, получить прописку и т.д. На юридическом языке это называется «исключение из гражданского оборота».

Как отличить самострой?

В Гражданском кодексе РФ (ст. 222) очень четко прописаны признаки самовольной постройки. Все предельно просто и понятно, поэтому в данной ситуации невозможно отделаться фразой – «Я не знал, что возвел незаконное строение». Да и к тому же незнание закона, как известно, не снимает ответственности.
|
Дмитрий Смаковский, старший юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист», озвучил четыре признака самовольной постройки:

1. Земельный участок, на котором стоит самострой, предоставлен человеку не в установленном порядке (проще говоря, он построил на чужой земле или неправильно оформил документы, подтверждающие право строительства в этом месте).

2. На земельном участке, где возвели такой объект, не разрешено строительство подобных строений.

3. Постройка считается самовольной, если она была возведена без получения  необходимых разрешений.

4. Здание построено с нарушением строительных правил и норм.

Что же происходит с незаконными постройками? Как правило, представители органов местного самоуправления обнаруживают самострой во время запланированных рейдов по территории. В Москве это зона ответственности Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости. Первый шаг – чиновник выписывает застройщику предписание об устранении нарушений, в частности, о сносе.

Олег Сухов:

– Так как в добровольном порядке требования не исполняются, органы местного самоуправления обращаются в суд с исками о сносе зданий, как объектов самовольного строительства. Исход дела зависит от представленных в материалы дела сторонами доказательств, от качества проведения экспертизы о соответствии или несоответствии здания градостроительным нормам и правилам.

Как правило, сносить здание должен тот, кто его построил, или оплатить работу по демонтажу, если своими силами исполнить предписание нет возможности. Кроме этого, виновнику придется возместить ущерб и вред, причиненный процессом незаконного строительства и эксплуатацией самостроя (например, убытки, нанесенные окружающей среде, нелегальное потребление ресурсов и т.д.). И в завершение, чтобы искупить свою вину полностью, нужно будет вернуть земельному участку прежний вид, чтобы на нем уже можно было строить законно.

До недавнего времени решение о сносе незаконных построек принимал только суд. Сейчас ситуация изменилась – поправка к статье 222 Гражданского кодекса позволяет органам местного самоуправления без лишней волокиты и временных ожиданий принять решение о сносе. Это, конечно, «развязывает руки» и без того неавторитетным в глазах населения чиновникам. Другой вариант – попытку узаконить постройку – власти сами не предлагают. Об этом нужно догадаться самостоятельно. Если есть сомнения в справедливости их действий, можно оспорить это решение опять же в суде и попробовать признать строение законным, а также оформить на него право собственности. Судебная практика по данному вопросу довольно богатая, поэтому много времени это не займет.

Яна Максимова:

– Право собственности на самовольную постройку суд может признать, если очевидно, что одновременно соблюдены несколько условий. Первое – если у застройщика есть права на земельный участок, допускающие на нем строительство такого объекта. Второе – если на момент обращения в суд строение соответствует параметрам, указанным в документации по планировке территории, правилам землепользования и застройки или другим требованиям к постройкам, описанным в других документах. Третье – если решение о сохранении постройки не нарушает чьи-то права, интересы, законы и не представляет опасности для жизни и здоровья людей.

Застройщику, можно считать, повезло, если единственным признаком самовольной постройки у его объекта является отсутствие разрешения на строительство или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию. При этом плюсом будет, если строитель уже пытался получить эти документы. Тогда суд должен убедиться, что постройка не нарушает других требований. И если все окажется в рамках норм и правил, то горе-строителя признают собственником этого объекта, а у постройки клеймо «самострой» торжественно сменится на статус «новострой».

К сожалению, далеко не всегда случается именно так. Все-таки зачастую люди занимаются самостроем не от наивности, а чтобы сэкономить время, деньги, нервы – у каждого свои причины. И все же в век произвола со стороны властей, если есть хоть малейший шанс сохранить здание, стоит им воспользоваться.

Кстати, для регистрации постройки нужно обратиться в Кадастровую палату с декларацией о постановке объекта недвижимости на кадастровый учет и техническим планом от кадастровых инженеров. Далее нужно отправиться в Росреестр, имея при себе дубликат декларации, заявление и квитанцию об оплате госпошлины.

Комментарии

  • Вот интересно, все эти юристы, которые давали комментарии в данной статье, читали ее перед тем, как вы ее напечатали?? Что же вы людей вводите в заблуждение?! Речь идет о постройках БОЛЕЕ 50 квадратных метров, а не ДО!

    • СТ. 51 ГК РФ. П.17. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
      ""1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
      (в ред. Федерального закона от 31.12.2005 N 210-ФЗ)
      (см. текст в предыдущей "редакции)"
      ""2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
      ""3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

  • Сергей Николаевич Калинин

    Возможно ли уточнение? В первом абзаце данной статьи сказано о сносе объектов до 50 кв.м. Это верно или это описка авторов статьи?

  • Сергей Николаевич Калинин

    Очень жаль, что авторы статьи не указали № закона и его дату. Если речь о постройках до 50 кв.м , то под него никак не попадают перечисленные объекты, т.к. по определению они более 50 кв.м. Так всё-таки о чём этот закон?

    • ни о чём. Баня не является капитальным строением. Поэтому если вы построили ее в границах своего домовладения, то никто не обяжет ее снести. Что такое граница домовладения? Жилой дом обладает фактически используемым земельным участком. Он и называется домовладением. Справку о размере домовладения можно заказать в БТИ того района, где находится дом и самовольная баня. Если баня стоит не на красной линии и в пределах домовладения, то можно не беспокоиться о ее судьбе. Оформлять право на такие самовольные постройки не нужно, потому что надворные постройки типа сарая и бани не требуют государственной регистрации прав. НЕТ ТАКОЙ ОБЯЗАННОСТИ У ГРАЖДАНИНА-РЕГИСТРИРОВАТЬ САРАИ И БАНЮ,ЕСЛИ ОНИ НЕ НА СУРЕП МЕГА ФУНДАМЕНТЕ.

    • Если сарай или баня менее 50 кв м., то обязанности нет, а если более 50, то по этому закону есть. Снести конечно не снесут, если участок оформлен должным образом, но вот налогов начислят за 3 года, плюс штраф. А наличие или отсутствие фундамента не имеет никакого значения

    • 1). но вот налогов начислят за 3 года, плюс штраф. хотел бы у вас узнать-баня допустим 52 м и я это знаю. и строители. как мне могут насчитать налоги со штрафами,если площадь не установлена? 2). А наличие или отсутствие фундамента не имеет никакого значения-вы это серъёзно? на сарае или бане нет фундамента. я ее взял и на другой участок перевез-моё имущество и без фундамента-оно движимое)))))))). а через месяц привез обратно-имею право))))))). повнимательнее 51 градостроит. кодекса почитайте пожалуйста

    • Определяется это аэрофотосьемкой на глазок. Потом вам придет извещение об уплате налогов, а уж потом у вас будет возможность проявить свои таланты доказывая, временное/движимое... Если после вашего заявления о том, что это не "жилой дом" приедет комиссия и обнаружит ПОСТРОЙКУ площадью 52 метра, то вы должны будете заплатить налоги за 2 квадратных метра. Поскольку 50 метров налогом не облагаются.

    • если приедет комиссия-уверяю вас-я всё оплачу. в городах некоторые дома не регистрируют(знакомые почти 12 лет-только продлили разрешение на строительство на дом 600кв.м-сами живут в нем почти 10 лет). впервые в этом году приехали из администрации-и уехали увидев продление разр.на стр. 99% это касается объектов в городах-и то в крупных. поверьте-никто выяснять не будет-50 у вас или 52. всё рассчитано на сознательность людей-что все испугаются и побегут оформлять документы

    • Я же не против. В нашей стране строгость законов компенсируется известно чем:). Мы же обсуждаем здесь собственно сам закон, а не способы, как его обойти. Сейчас собираемость налогов с населения является одной из приоритетных задач для государства, поскольку цена на нефть не на том уровне, когда можно не думать о других способах наполнения бюджета. Поэтому думать об этом нужно и если у кого-то есть нерешенные вопросы с недвижимостью, надо их решать. По моему мнению так спокойнее. А вообще, это дело личное, конечно)

  • Что правда в этой статье-последний абзац: Кстати, для регистрации постройки нужно обратиться в Кадастровую палату с декларацией о постановке объекта недвижимости на кадастровый учет и техническим планом от кадастровых инженеров. Далее нужно отправиться в Росреестр, имея при себе дубликат декларации, заявление и квитанцию об оплате госпошлины.

  • Андрей Михалков В СНТ нужно регистрировать дом д?о 50м2 или нет

    • что вы подразумеваете под словом дом? если дачный-это одно,если жилой(дом)-это другое. а чтобы он стал жилым-он сначала должен быть дачным и расположен в снт в черте населенного пункта. хотя я встречаю варианты жилые дома на землях сельхозназначения для садоводства. Регистрировать или нет? у нас действует дачная амнистия пока до марта 2018г. для чего она действует? как вы думаете? а действует она Уважаемый Валерий с 2006гг. и неоднократно продлялась. как вы считаете-для чего? это ответ на ваш вопрос.

  • В реальности, всё, что делает Росреестр - обиралово чистой воды. Скажем, человек приобрел дачный участок, зарегистрировал земельный участок. Дом построен ДО введения в действие закона о получении разрешения на строительство и прочей мутотени этой. Дом гражданину гос-во строить не помогало. Никаких благ цивилизации не устраивало: нет газа, нет дорог на территории, нет площадок для сбора и вывоза мусора - нет ничего, кроме электросетей с тарифами выше городских. Так с какого перепуга гражданин должен гос-ву платить за свой дом? За что, собственно? Если здание построено с соблюдением норм по расстояниям от границ участка, соответствует нормативам по целям использования - дачный домик на дачном участке под садоводство, не превышает размеров и этажности. Где логика и где совесть у государства?! Почему нужно платить собственнику за все постоянно? А завтра еще введут налог на фонарные столбы вдоль автотрасс и за воздух?
    Но тупым законам можно возмущаться долго. Попробуйте их соблюдать. И вы увидите, что соблюдаются они также тупо, как написаны - через пень колоду.

  • Если гражданин законопослушный и решит таки зарегистрировать дом, то он столкнется с такой бюрократией и коррупцией, что еще поискать надо аналогичную. Росреестр - куча нахлебников, которые жрут хлеб граждан, живут на наши налоги и чинят препятствия законопослушным гражданам. Кто-то пробовал сам, не подмазывая местную чиновничью братию, оформлять официально документы? А Вы попробуйте. И увидите, что это мафия самая настоящая со своими посредниками, так называемыми юристами и кадастровыми инженерами, оформляющими документы за деньги, как по маслу. А если к ним не обращаться, то будут хождения по мукам - отписки, ошибки, за которые никто не отвечает, просроченные ответы на официальные запросы и т.д. и т.п. Уж сколько там людей горемычных мается в кадастровой палате по МО - сходите, посмотрите. И по всей России сколько! А все эти сказки и мифы про быстрое и простое оформление пусть оставят господа чиновники при себе. Росреестр - филиал ада на земле.

  • А как и куда сообщить о незаконной постройке? У нас тут не торопятся сносить замок на берегу. Хотя и суды уже прошли, и часть построек снесли, но участок по-прежнему огорожен, а доступ к воде незаконно перекрыт. Москва, если что.

Читайте также: