Как отразится реновация на ипотечниках из «хрущевок»?

Комментариев: 16

После объявления о старте масштабной программы реновации у многих собственников жилья появилась новая проблема. Они брали квартиры в ипотеку, некоторые делали в них дорогой ремонт, и как теперь с этим быть — не понятно.



Московские банки прекратят выдачу ипотечных кредитов на покупку жилья в пятиэтажках из-за ожидающегося старта программы реновации и сноса «хрущевок» столицы. Об этом в СМИ заявил Игорь Жигунов, первый зампред правления Банка Жилищного Финансирования.

Также он добавил, что банки откажутся работать с объектами, расположенными на территориях реновации, если будет принято такое решение. В этом случае у кредиторов есть риск утраты залога. Разумеется, теперь все подобные решения будут исходить из возможности того, что дом могут снести. Напомним, что в Госдуме законопроект о сносе пятиэтажек уже одобрен в первом чтении.

Ипотечников в «хрущевках» немного

Ирина Пешич, управляющий директор брокерского департамента компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», считает, что проблема не столь масштабна, как кажется на первый взгляд. Большинство банков не давали кредиты на подобные объекты:

— Нет, таких ипотечников не много в общей массе заемщиков. Дело в том, что далеко не все банки давали ипотеку на квартиры в пятиэтажках. Они считали объекты в хрущевских пятиэтажных домах недостаточно надежными для кредитования, признавая высокими всевозможные риски. В особенности это коснулось панельных пятиэтажек: там буквально единицы ипотечных объектов. Ипотеку на кирпичные пятиэтажки выдавали более охотно.

Замена предмета залога

Что же ждет заемщиков, которые все же взяли кредит? Скорее всего, банки предложат заемщикам перенести залог на предоставляемую взамен квартиру, полагает Ирина Пешич:

— Если у заемщика имеется ипотечный кредит под залог квартиры в сносимой пятиэтажке, то при получении от властей извещения о сносе дома он должен обязательно обратиться в банк-кредитор, поскольку ипотека — это целевой кредит на приобретение конкретной квартиры, и утрата данного объекта — это изменение существенного условия договора. На данный момент банки еще не выработали общей позиции по действиям в отношении заемщиков-владельцев сносимых квартир.

Об автоматическом переносе залога на новые квартиры речь пока не идет, — продолжает эксперт. — Скорее всего, в соответствии с кредитным договором, где есть пункт «Об утрате кредитуемого объекта», заемщику предложат либо погасить кредит досрочно, либо перенести залог на полученную квартиру, либо, если у заемщика есть другое недвижимое имущество подходящей стоимости, перенести залог на него. В любом случае, это будет индивидуальное решение по каждому случаю, потому что у кого-то ипотека уже почти погашена, и переносить залог из-за выплаты, условно, в 300 тысяч рублей, бессмысленно. А у кого-то ипотека еще совсем «свежая», и суммы выплат впереди еще велики, поэтому проще перенести залог на полученную квартиру.

Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра компании Est-a-Tet, напоминает, что в некоторых банках на случай сноса квартиры, на которую будет выдан кредит, предусмотрена специальная процедура:

— На момент, когда люди подписывали кредитный договор и брали ипотеку, необходимо было предоставить справку, что объект не стоит в планах под снос с актуальностью от года до трех, по усмотрению андеррайтеров банка. В их случае сейчас может применяться новация, которая будет предусмотрена в кредитном договоре, что подразумевает собой замену предмета ипотеки или объекта залога. Что будет с ипотекой на квартиры, попадающие под списки реновации, и каким образом их будут кредитовать на практике пока неизвестно.

Деньги на дорогой ремонт были потрачены зря?

Существует особенная категория собственников квартир в пятиэтажках — эти люди вложили большие деньги в ремонт своих квартир. Известно, что многие жильцы брали отдельные кредиты на то, чтобы сделать ремонт в квартирах этих совсем не новых домов. Суммы могут быть значительные, учитывая состояние самих «хрущевок». Кроме того, многие горожане, сильно увеличившие свое состояние, оставались жить в удобных им районах, не желая переезжать в элитное жилье, — они потратили на ремонт суммы, эквивалентные стоимости самих квартир.

Компенсируют ли им потраченные суммы?

Ирина Пешич отмечает, что потраченные на ремонт усилия и деньги, к сожалению, нельзя перевести на новую квартиру. Никаких компенсаций жильцам не полагается:

— К сожалению, если даже потрачены большие средства на ремонт, то нет возможности его перевести на новую жилплощадь, и с отремонтированной квартирой при сносе придется распрощаться. Именно поэтому в первую волну сноса многие проживающие в сносимых пятиэтажках по нескольку лет «сидели на чемоданах», не имея возможности красиво отремонтировать свое жилище — в этом нет смысла, если уже завтра возможен переезд.

Алексей Новиков отмечает гипотетическую возможность подобных выплат в ситуации, если бы компенсация предоставлялась деньгами:

— Оценка стоимости ремонта или иных вложений может иметь значение в случае, если компенсация будет предоставляться в виде денег, а не иного объекта недвижимости. В случае с ипотекой возможно только другое жилье, поэтому деньги, потраченные на ремонт, вряд ли кто-то компенсирует.

Законодательство

Елена Иванова, ведущий специалист правового департамента Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис», напоминает, что вопрос о переезде из сносимых домов регулируется в соответствии с Жилищным кодексом РФ и «Законом об ипотеке»:

— В соответствии с п. 1 ст. 41 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения. Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными частью первой п. 1 ст. 41 указанного закона, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.

Выражаясь проще, если дом, в котором находится ипотечная квартира, подпадает под программу сноса, то по обращению заемщика банк осуществляет замену объекта залога и одновременно регистрируется обременение на новый объект.

Ситуация с ремонтом регулируется в соответствии с п. 5 ст. 32 Жилищного кодекса. По ней собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Комментарии

  • Александр Черный

    Прочитал статью...Ну что я могу сказать...Да, лично видел людей которые делали реально дорогой ремонт в хрушевках.. На вопрос зачем??? Отвечали: ну нам так захотелось...Кому то захочется деньги в унитаз спустить, кому то спустить на всякие увеселительные мероприятия, кому ремонт дорогой в хрущевке сделать.....А потом захотеть получить компенсацию....Бред полнейший. А вот что касается квартир с ипотекой...Это уже далеко не бред...Люди брали ипотеку не от хорошей жизни ...Даже если ипотека почти погашена....найти оставшиеся 300т.руб. для многих будет очень непросто, тем более погасить кредит досрочно. И это не должно быть индивидуальное решение по каждому случаю....Кредит выдавался на готовый дом. На момент выдачи кредита с домом было все впорядке. Потом вдруг дом власти решили снести...так пусть и компенсируют гражданам потери...В чем проблема то?

  • После приема закона о, реновации, который распространяется на дома до 9 этажей включительно, все осмтальные законы, кодексы и конституция утратят силу, полностью или частично.

  • Комментарий скрыт модератором.

  • Вы че совсем без мозгов? Что такое дорогой ремонт в вашем понимании? Да сейчас люьой ремонт даже в однушке если он капитальный стоит от 1 млн руб!!!!
    Люли переезжали в убитые квартиры и просто приводили их в порядок. А трешка может выйти в 2-2.5 мдн просто испольщуя самые дешевые материалы и гастарбайтеров! А если делать все по уму то суммы и правда сопоставимые со стоимостью нового жилья! Вы судите так потому что не вы в этой ситуации! А если бы оказались то запищали бы как цыпленок самый первый о том что не соблюдаются права!

    • Павел остыньте. Я делал приличный кап ремонт в двушке за 500-650. Материалы не точно посчитал, поэтому большая вилка. Но если кому нужно деньги спустить в унитаз - милости прошу. Только не пищите потом как цыпленок о нарушении прав. Ваше право было спустить деньги в унитаз.

    • Наверное это было до 2016 года, потому что сейчас цены выросли более чем в 2 раза

    • Но есди даже и 500-600 тыс то и эти деньги для большинства сейчас неподьемные! И даже их никто не будет возмещать!

    • На счет роста цен более чем в два раза не соглашусь. Можно привести цены на материалы и на работы. У меня даже чеки и записи сохранились. Но лень.
      И ремонт это не вечная штука, она имеет наибольшую ценность в первые месяцы. Потом ремонт быстро становится несвежим и сильно теряет в цене. Это раз.
      Второе. Жилье предоставляемое по реновации уже будет иметь ремонт. Дают не голые коробки.
      Третье. Люди еще с этим ремонтом будут жить достаточно долго. Большинство. Реновация это не завтра. Общая программа реновации рассчитана на 10-15 лет. Они скорее будут кричать давайте быстрее.

  • а я не соглашусь с вышенаписанным. при чем категорически. сам имею смету кап ремонта по двум квартирам - однушка и двушка. и я знаю что говорю и любому докажу в жизни что и почем. во вторых ремонт делается не на год и не на два а на 10-20 лет в зависимости от качества ремонта и интенсивности эксплуатации! в третьих то что будет предоставлено в новых домах я посмотрел. это гавно, все самое дешевое (при чем не дешевое из качественных материалов а впринципе самое дешевое из того, что вообще нормальный человек ставить не стал к себе в квартиру) и не устойчивое к механическому воздействию. Если даже коммерческие застройщики за деньги клиентов делают такую отделку что все переделывать приходится, то представляю какой уровень будет здесь. Плюс никто не отменял того, что у каждого человека индивидуальная мебель и индивидуальные желания и решения по расположению предметов! и придется переносить розетки, освещение и тд. И здесь речь впринципе не об этом. Здесь речь идет о том, что человек купил квартиру в доме, в котором даже кап ремонт назначен на 30-40-е годы только (т.е. через 15-20 лет) а теперь вдруг правила меняются и ему говорят что ты чувак попал, давай ка забудь про свой ремонт (пусть это будут 500 тысяч, 1 млн. неважно). Сам факт того что людей кидают как в 90-х. и так у нас везде.

    • А я вообще не вижу проблем. Пошел в МФЦ - отказался от реновации. Все

    • Чегой-та я не видел в своей панельной 5-этажке ни одного, кто ходил бы и ныл, мол, у меня ремонт за лям, а мне тут новую хорошую квартиру дают, гады. Все дружно проголосовали за снос.

  • По поводу залога - вообще не вопрос, ведь Сбер всегда, ряд других банков в разное время кредитовал панельные 5-этажки в Мск, соответственно, перенос залога на новый объект вполне прописан в действующем законодательстве.
    По поводу дорогих ремонтов в хрущобо-брежневках - тут каждый сам волен решать, куда выбрасывать свои деньги.

  • Новую хорошую? Ну хорошо если оно так и будет. Но это только время покажет. А насчет того что у вас нет никого кто бы ныл за свой ремонт так тут несколько факторов. Во первых далеко не каждый человек будет о своих проблемах ныть. А второе - может у вастам все уже давно живут и никто не переезжал и не приобретал жилье за последние годы.
    Вообще какие то нелепые аргументы приводите: "у меня все довольны" "новая квартира с хорошим ремонтом". Да это еще бабка надвое гадала, а то что все довольны это субьективный фактор. И это не отменяет того, что людей ставят перед фактом. У нас кстати 90% отказались от реновации. При чем всем районом. А вообще если большинство голосует за, то как я смогу отказаться т реновации? А если это большинство безработные и живут в хибарах а я работал 10 лет чтобы сделать наконец ремонт в квартире? Что в этом случае? Получается как в приключениях Шурика - кто не работает, тот ест.

    • И что за нелепые аргументы Вы приводите квартира новая будет "гавно"? Вы ведь не знаете. верно?
      А нытье можно запросто оценить на голосовании.

      Так у вас всем районом отказались от реновации? Чего Вы тогда тут раскричались. Я же говорил вот вам решение. Проголосовал и доволен. 156 домов из 4.5К сняты по голосованию с программы реновации и примерно 250 просятся поставить их в програму. Уходите. На ваше место найдется вдвое больше желающих.

      А если 90% за. а вы против, то придется прислушаться к мнению большинства.
      И да да, вы д'Артаньян, а они бомжи и алкаши.

    • Александр Черный

      Да не "гавно" будет квартира а "шоколадная"...Кстати для некоторых категорий граждан у которых несколько поколений прожили с одним ремонтом ремонт от застройщика будет наилучшим из возможного.

    • почему у нас тех кто работал и что то делал опять загоняют под тех кто не делал? я сделала ремонт и потратила прилично на это денег, т.к. в бомжатнике с ремонтом еще с постройки дома жить невозможно. за 500-600 тыс только обои поклеишь да линолиум постелишь, капитальный ремонт не сделаешь. Только за работу по замене старой проводки минимум 50 тыс отдашь в 3шке + сам провод не дешевый, розетки и прочее. Сказки тут рассказывают. Не ясно одно: почему опять большинство решает хоть за одного? При совке было хоть немного понятно: квартиры давало в основном государство - государство и отнимало типа....а сейчас что? мне что государство денег отвалило? или кредит льготный дали? может субсидию? или соседи дали денег и ремонт сделали? а может они помогали мне мебель таскать и мусор мешками вывозить? нет...все заняты....а теперь типа мы хотим переехать из своих бомжатников, а на тебя наплевать поможет государство. Ураа!

  • Полностью с Вами согласен. Здесь похоже кроме нас с вами одни чиновники правительства москвы😂

Читайте также: