недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блоги

Материнский капитал и признание сделки ничтожной

6 039 19 Блог специалиста 64
Материнский капитал и признание сделки ничтожной

Выражаясь образно, каждый раз читая судебную практику, у меня волосы становятся дыбом. Покупать недвижимость в нашей стране рискованно. А термин «добросовестный приобретатель» как показывает судебная практика неприменим.

Одно из моих любимых увлечений – это знакомиться с законодательством, постановлениями, разъяснительными письмами, судебной практикой и т.д. В общем всё, что связано с риэлторской деятельностью. Интересно и необходимо. Мне в этом плане наверное повезло. Но в то же время это заставляет сильно нервничать, ведь чем больше знаешь, тем хуже спишь.

В этой статье я хотел бы затронуть тему про «мину замедленного действия» - материнский (семейный) капитал, т.к. в очередной раз прочитал определение Верховного суда, в котором сделка была признана ничтожной. За этот вечер я прочитал два аналогичных решения по разным делам. Кому интересно, вот одно из них – «Верховный Суд Республики Татарстан Апелляционное определение от 4 апреля 2016 г. по делу № 33-5998/2016». На другое решение ссылку не размещаю, т.к. прочитал и закрыл.

Текст определения ВС сюда не поместился, а читать придётся много, поэтому для тех кто не хочет этого делать, напишу вкратце. Кому интересно в подробностях ознакомиться с законом, может прочитать непосредственно закон о маткапитале, он не очень объёмный – «Федеральный Закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Из определения суда:

Женщина купила дом по ипотеке. У неё двое детей и она воспользовалась материнским капиталом, чтобы погасить ипотеку. Закон это позволяет сделать при условии, что супруг и дети будут наделены собственностью в таком объекте. Она дала обязательство пенсионному фонду, что после погашения ипотеки обязуется в течение шести месяцев сделать это. Ипотеку погасила, но доли не выделила и продала дом. 

Человек купивший этот дом, быстро перепродал его другой женщине. Прокуратура подала иск в суд о том, что ранее были нарушены права детей - им не были выделены доли и их мать действовала без разрешения органов опеки на продажу дома. 

В общем всё закончилось плохо. Верховный суд определил, что все сделки незаконны и вернул всё вспять. Собственность вернулась к женщине не наделившей детей собственностью, которая выплачивала ипотеку. Конец истории.

Делаем в очередной раз вывод - в нашей стране термин «добросовестный приобретатель» ничего не значит. 

Человек, который планирует покупку недвижимости с использованием материнского капитала, даёт пенсионному фонду обязательство, что наделит супруга и детей долями. Пишу кратко, без подробностей из законодательства. После сделки в ПФР нужно будет предоставить договор купли-продажи с отметкой о регистрации перехода права собственности и в котором должен быть пункт, что этот объект приобретается с использованием маткапитала. Тогда ПФР после регистрации перехода права собственности перечисляет средства на счёт продавца. В таком случае покупка по маткапиталу отслеживается по этому договору купли-продажи и вопросов нет. 

Но возможна другая ситуация. Человек может воспользоваться маткапиталом уже после покупки недвижимости и воспользоваться им для погашения ипотеки. 

Поэтому при проверке истории квартиры стоит учитывать множество нюансов. Сведения о выдаче/невыдачи маткапитала не являются публичными. Эти сведения содержатся в государственном регистре, ведение которого осуществляет ПФР. Информация о лицах, содержащаяся в регистре, предоставляется Пенсионным фондом и его территориальными органами по межведомственным запросам органов, предоставляющих государственные услуги, или органов, предоставляющих муниципальные услуги, с соблюдением требований 152-ФЗ «О персональных данных». Банки, которые выдают кредиты (ипотеку), тоже не распространяют информацию о том, что кредит погашался средствами маткапитала. 

К сожалению всё проверить нельзя, но можно минимизировать риски. При проверке нужно смотреть, не отслеживаются ли где-нибудь несовершеннолетние дети на момент приобретения объекта продавцом. Если отслеживаются, то нужно состыковывать полученную информацию вместе и выяснять каков их возраст; когда приобретался объект; каким образом приобретался и с привлечением каких средств. Например согласно ст.3 256-ФЗ, право на получение маткапитала возникает у женщин родивших (усыновивших) второго, третьего или последующих детей с 1 января 2007 г. и может быть реализовано не ранее чем по истечении трех лет со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей. Но согласно ч.6.1 ст.7 256-ФЗ, заявление о распоряжении может быть подано в любое время со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей в случае необходимости использования средств (части средств) маткапитала на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, по кредитному договору (договору займа). Если известно, что есть дети, то хоть как-то можно попытаться получить информацию об использовании/неиспользовании маткапитала. Продавца нужно попросить предоставить справку из территориального отделения ПФР об остатке средств.

Есть и другой нюанс из-за которого невозможно узнать есть ли дети. В паспорте продавца могут не содержаться сведения о детях. Так же могут не содержаться сведения о заключенном браке. Но, если он к примеру состоит в браке, но штамп в паспорте отсутствует, то это соответственно не даёт возможности заглянуть в паспорт супруги и убедиться не содержатся ли в этом случае в её паспорте сведения о наличии детей. Но стоит учитывать, что даже если вы загляните в паспорт супруги, то не факт, что и в нём не будут отсутствовать сведения о детях.

В настоящий момент нет механизмов проверки использования материнского капитала. Это можно выяснить только до покупки квартиры у продавцов или случайно. Если недвижимость приобреталась по ипотеке, то нужно попросить предоставить из банка выписку по ипотечному счёту. Если всё таки продавец предоставил справку из ПФР, то необходимо убедиться, что средства не использовались полностью или частично, а именно сравнить соответствует ли сумма остатка размеру маткапитала на момент приобретения недвижимости. Размер маткапитала меняется ежегодно. Если остаток меньше установленного законодательством, то от покупки наверное лучше отказаться. При этом никакие нотариальные заявления от продавца, покупателю не помогут. 


Источник: Портал Рината Мангушева

Комментарии 19
Татьяна Литвинова13 декабря 2017, 10:39

"Собственность вернулась к женщине не наделившей детей собственностью" - это, конечно, в высшей степени логично и справедливо! ;о)))
Невиновные покупатели пострадали, а человек, нарушивший закон, награжден квартирой...

Ответить
Александр Борисович

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
24 декабря 2017, 15:30

Дама возможно получит реальный или условный срок за хищение маткапитала.. Покупателю от этого легче не станет.
------------------------------------------------- --------------------------- В настоящее время уголовные дела направлены для рассмотрения по существу в Шахтинский городской суд, - сообщила пресс-служба прокуратуры Ростовской области.

Подробнее: http://bloknot-rostov.ru/news/bespretsedentnuyu-aferu-s-materinskim-kapitalom-pr-916664?utm_referrer=https%3A%2F%2Fzen.yandex.com

Покупец13 декабря 2017, 11:32

Для меня, честное признание, что "в настоящий момент нет механизмов проверки использования материнского капитала" - это, конечно, показатель профессионализма.
Уверен, что многие риэлторы на вопрос о подобной проверке начнут загадочно закатывать глаза и говорить про "свои методы". А их нет.
Т.е. есть, но на уровне верю риэлтору, что он там что-то "пробил" или не верю. Верю справке продавца из ПФР или не верю.

Ответить
Ринат Мангушев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
13 декабря 2017, 12:28

Покупец, да сейчас много риэлторов и юристов работающих полгода, но уже обладающих магическими познаниями и мифическими базами )

Борис13 декабря 2017, 14:31

В этой статье даются рекомендации касающиеся проверки продавца. Да, у продавци покупатель может потребовать любую информацию и любые справки и, что важно, продавец может эту информацию предоставить, может справки получить. Но в этой же статье в начале приводится пример из судебного решения, из которого следует, что данные рекомендации не могут помочь в таких случаях, так как нельзя законным путем получить информацию о предыдущих сделках, нельзя предыдущих продавцов заставить предоставить какую-либо информацию.

Итак, каков же выход? Как риэторы сейчас на практике проверяют факт использования/неиспользования материнского капитала в предыдущих сделках?

Ответить
Ринат Мангушев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
13 декабря 2017, 15:25

Борис, и в этой же статье сказано, что проверить нельзя. Если только у настоящего продавца не сохранились правоустанавливающие документы прошлых собственников, по которым видно, что маткапитал не использовался.

Александр Борисович

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
21 декабря 2017, 13:17

Никак. Нет законных методов.

Павел Шишкин18 декабря 2017, 15:32

Была хорошая инициатива, вносить в егрн сведения из пенсионного фонда об обязанности выделения долей. Пока всё грустно.

Ответить
Татьяна Михайловна Пестрякова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
22 декабря 2017, 8:56

Да, дилетанты утверждают , что сейчас очень просто купить квартиру самостоятельно и сделку провести очень просто, скачал из интернета образец договора, навоял символы, пошел в МФЦ.... Но чем дальше в лес, тем больше дров! Новые технологии позволяют что то делать быстрее, а вот новые законы создают всё больше "подводных камней и рифов" в виде материнского капитала, банкротства физических лиц и прочего. Вчера на сделке впервые вручила своё экспертное заключение по проверке покупаемой квартиры ( 15 листов), Не думаю, что буду это делать для каждого клиента, но для проверенных, в данном случае, в третий раз обратился ко мне - обязательно. В прочих - только заключение о проводимых проверках на одном листе, без комментариев. Законодательство, безусловно, требует корректировки. Принимая законы, не всегда предусматривают план реализации и правовые последствия. И пока не наберётся "критическая масса" судебной практики - поправки к закону принимаются неохотно. Как то так.

Ответить
Борис22 декабря 2017, 12:22

Татьяна Михайловна Пестрякова, надеюсь в 15-ти страничном заключении имеются результаты проведенных опросов соседей, разговора с председателем ТСЖ/ЖСК, участковым? Проводился ли поиск и личный опрос предыдущих собственников? Или только по документам проверка шла?

>>> В прочих - только заключение о проводимых проверках на одном листе, без комментариев.

И какой смысл к вам обращаться, если клиент даже отчета о выполненной работе и результатов анализа не получает? Ведь вы не несете никакой ответственности за качество проверки (да и не можете нести), всю ответственность по принятию решения в итоге берет на себя покупатель. И как он без детальной информации будет принимать решение?

И всё же хотелось бы понять, какую реальную помощь может оказать риэлтор в проверке (не)использования маткапитала предыдущими собственниками?

Ответить
Ринат Мангушев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
22 декабря 2017, 14:48

Борис, отвечаю за Татьяну - никакую. Только способы описанные в статье или если удастся "выудить" информацию у ПФР и банка.

Борис22 декабря 2017, 16:13

Ринат Мангушев, да, что на 100% точную инфу получить невозможно, я понял, но... Можно ведь оценить вероятность использования маткапитала предыдущими собственниками. Предыдущих собственников можно пробить по соцсетям. Соцкапитал введен не так уж давно, мамочки не престарелые, а в молодом или зрелом возрасте, значит с большой вероятностью пользуются соцсетями/блогами/форумами, а если есть дети, то вероятность узнать об этом из соцсетей стремится к 100%. Далее, получив первую зацепку, можно будет узнать о семье почти всё. Даже если не удастся точно ответить на вопрос об использовании маткапитала, то наличие детей и соответствие критериям возможности использования маткапитала с высокой вероятностью свидетельствует о том, что маткапитал был использован (просто глупо его не использовать, если можно использовать). Плюс разговоры с соседями и например председателем ЖСК/ТСЖ дадут море информации для размышления.

Ну, а если информации о предыдущих владельцах - ноль, нет никаких зацепок и этому нет разумных объяснений, то я бы вообще такой вариант не рассматривал.

Татьяна Михайловна Пестрякова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
24 декабря 2017, 13:13

Борис, спасибо за внимание!
1. Экспертное заключение - документ, содержащий анализ представленных Продавцом документов и полученных экспертом проверок/документов, а не описание того, что "одна бабка сказала", хотя и такие методу не официально имеют место быть при определенных обстоятельствах.
2. Что касается материнского капитала. Во- первых, смотрим-читаем договор , в 90% , если материнский капитал использовался при расчетах - это указано в договоре купли-продажи.
Во -вторых, в 10% что это может быть ? Это может быть только ипотека , а потом позднее при рождении ребёнка / или просто решили так/остаток погасили маткапиталом, или может быть договор с рассрочкой платежа с залогом или без , т.е. любой договор, где расчеты не были окончательными. Вот и ВСЁ. А косвенно, смотрите паспорта, страничку : дети, задавайте правильные вопросы. Ну и самое главное, в договоре напишите, пожалуйста, что Квартира не обременена обязательствами, в том числе, материнским капиталом. Если скрыл Продавец - он мошенник, а Вы - с такими фразами - добросовестный приобретатель! Да и будет ВАМ счастье и МИР во всём мире, Борис! Если есть вопросы, Борис, обращайтесь, консультации бесплатно раздаю.

Борис24 декабря 2017, 14:57

Татьяна Михайловна Пестрякова,
1. В случае серьезного (не любительского) системного мошенничества все документы и информация из баз данных могут быть идеально чистыми. Уже обжигался, поэтому "бабушкам на лавочке" доверия однозначно больше.

2. Где вы возьмете все договора предыдущих сделок (не последней), чтобы проверить их на факт использования маткапитала? Кто вам даст на проверку паспорта участников предыдущих сделок? Непосредственно от продавца конечно можно получить необходимую инфу по последней сделке. Но как проверить на маткапитал предыдущие? Вот в чем вопрос.

ID: 6852086

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
24 декабря 2017, 19:08

Татьяна Михайловна, подскажите тогда правильный путь. Если у нас ипотека, действующая, с 2014 г, уже использован Маткапитал для частичного погашения основного долга, выплатить досрочно нет возможности. Наверное будем продавать. Какой алгоритм продажи этой квартиры? В банке нам сказали: ищите покупателя и приходите к нам, далее банк сам составляет договор продажи. А как быть с обязательствами перед пенс.фондом? Если после этого мы хотим купить жилье в другом городе и переехать, а там наделить долями себя и детей в новом жилье.

Ирина Клаус9 февраля 2018, 11:16

Аноним, куда использовался мат.капитал там и наделяют доли, то что банк говорит он преследует свои интересы, они получат с вас всю сумму и хорошо. Но как быть покупателю, он будет как на пороховой бочке.

Александр Борисович

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
24 декабря 2017, 15:25

Лёд тронулся. Пошли первые уголовные дела против "мамочек". Только горе-покупателям от этого не легче. Далее цитата из СМИ:
31-летняя новоиспеченная мать в марте 2016 года заключила договор купли-продажи квартиры в х. Садки Красносулинского района и часть суммы оплатила средствами материнского капитала, обязуясь в течение шести месяцев после снятия обременения оформить приобретенное жилье в общую собственность детей. Но выполнять свои обещания женщина не спешила. В июне того же года вышеуказанную квартиру она продала ничего не подозревающему дончанину. Подобным способом совершила мошенничество и другая мать.

Таким образом, обе злоумышленницы похитили из бюджета Пенсионного Фонда РФ денежные средства в сумме более 800 тысяч рублей.

- Женщины обвиняются в совершении преступлений, предусмотренных ч. 3 ст. 159.2 УК РФ (мошенничество при получении выплат, путем предоставления заведомо ложных и (или) недостоверных сведений).Вышеуказанные факты были выявлены в результате прокурорской проверки. В настоящее время уголовные дела направлены для рассмотрения по существу в Шахтинский городской суд, - сообщила пресс-служба прокуратуры Ростовской области.

Ответить
Галина Пушкарева23 января 2018, 11:04

Только законодательство может пресечь поток подобных мошеннических действий. При наличии уголовной ответственности родителей за неисполнение своих обязательств по отношению к детям в части выделения долей прыть поубавится. А сейчас - пенсионному фонду пофиг,они не отслеживают выполнение обязательств,прокуратура тоже не шевелится...Вот и растет количество "умных" родителей...

Ответить
Татьяна9 февраля 2018, 9:58

В моей практике были ситуации, когда люди покупали под маткапитал домик жилой на садовом участке, не переоформили доли на детей. Сжигали дом и продавали в рассрочку другим участок. Два договора-один на домик, один на участок. Выписка из егрн показывает, что все чисто с участком, люди отдают первоначальный взнос, подписывают бумаги, а сделку в процессе приостанавливают. Потому что есть по бумагам домик, купленный под маткапитал. А кто видел эти бумаги? В реальности участок пустой и ни у кого ума не хватает попросить справку о наличии или отсутствии строений на участке.

Ответить

Читайте по теме

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru