недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Комплексные кадастровые работы: некоторые итоги 2017

2 887 Блог специалиста 42

Предложение Счетной палаты РФ от 12 декабря 2017 г. - «ускорить проведение во всех населенных пунктах страны комплексных кадастровых работ” ( далее - ККР) /1/ позволило сделать предположение, что в финансировании этих работ произошли кардинальные изменения. В моих постах «Комплексные кадастровые работы обрезали под корень», части 1-4, /2/ упоминалось, что предусмотренный на 2017 год 1 млрд рублей на ККР- на порядок меньше реальной потребности. Однако, в действительности оказалось, что и от этих недостаточных средств выделена только одна двадцатая часть. В соответствии с действующей редакцией Федеральной целевой программы «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014-2020 годы» (п. 25 Приложения 3) на 2017 год предусматривается финансирование в объеме 58,14 млн. руб., в том числе субсидии из федерального бюджета — 50 млн. руб, на 2018 г.— ровно вдвое больше.

В 2017 г. по соглашениям /3/,/4/,/5/с Росреестром, являющимся распорядителем федеральных субсидий, ККР производились в трех субъектах: Астраханской области (АО), Белгородской области (БО) и Республике Тыва (РТ). Основные параметры ККР в этих субъектах на 2017 год следующие.

Объем финансирования в АО/ БО/ РТ всего, млн. руб.: 4,988095/9,642/40, в том числе средств федеральной субсидии: 4,19/7,81/38.

Планируемое количество объектов, сведения о которых по результатам ККР будут включены в карты-планы территории, в том числе сведения о границах которых установлены, учтены, по которым исправлены реестровые ошибки в сведениях ЕГРН, а также образованных объектов недвижимости в АО, БО, РТ, единиц: 830/2165/6666.

Тогда, с учетом данных двух предыдущих абзацев, затраты на внесение в кадастр недвижимости (уточнение, исправление сведений) одного объекта (далее будет показано, что это земельные участки) составляют в АО, БО, РТ, руб.: 6010/4454/6001. Как видим, затраты на учет одного объекта большие, особенно принимая во внимание массовый характер работ, а также, что не все объекты являются новыми, ранее не стоявшими на кадастровом учете, с которых не уплачивались налоги.

Рассмотрим более подробно ККР в Астраханской области. В соответствии с извещением /6/ о проведении ККР работы производились в шести кадастровых кварталах: 30:12:022015 (c/т «Труд»), 30:12:022025 (с/т «Надежда»), 30:12:022059 (с/т «Росинка»), 30:12:042016 (с/т «Судокорпусник-3»), 30:12:042017 (с/т «Судокорпусник-4», 30:12:042025 (c/т «Весна»), 30:08:110106 (г. Астрахань, ул. Проточная). В пяти из шести упомянутых садовых товариществах произведено полное межевание земель. Количество застроенных участков в товариществах невелико — от 5 до 30%. По-видимому, отбор кадастровых кварталов производился по наивысшему достигаемому эффекту дополнительного сбора налогов и/или простоты выполнения работ в малоосвоенных товариществах. Несмотря на то, что одной из целей ККР заявляется учет всех имеющихся на участках строений, в данных пяти товариществах, а также на ул. Проточная, по результатам выборочного изучения, ни одно строение не поставлено на кадастровый учет в результате ККР. В товариществе «Судокорпусник-4», организованном в 90-е годы, ККР не произведены. Судя по космическим снимкам Публичной кадастровой карты, в этом товариществе часть участков используется под огороды, нет ни индивидуальных, ни общего ограждения, ни на одном из примерно ста участков товарищества нет строений, кадастровый учет (без межевания) по-прежнему осуществлен только у 3-х участков. В кадастровом квартале товарищества «Росинка» «попали» 5 участков без межевания из с/т «Россия» и «Яблонька». На ул. Проточной примерно у 10% участков после ККР границы не установлены.

Выводы

1. В результате ККР 2017 г. произведено уточнение сведений и установление границ 9661 участка, что составляет 0,00016 % от всех учтенных в кадастре недвижимости земельных участков. Объем финансирования ФЦП до 2020 г. позволит уточнить сведения о примерно 120 тыс. участков, что составит ок. 0,2 % всех учтенных в РФ участков и равняется среднему количеству участков в одном муниципальном районе Московской области.

2. При комплексных кадастровых работах, что следует из выборочного изучения кварталов ККР, не удается производить учет строений, находящихся на участках. Можно предположить, что причинами данной ситуации могут являться, например, нежелание собственников обеспечивать доступ кадастровых инженеров в строения, отсутствие собственников на участках в период проведения работ, более высокой трудоемкостью обследования строений, включающих координирование как внешнего контура строений, так и составление поэтажных планов, а также объективно большей важностью установления границ участка, чем строений, поскольку строения могут рассматриваться как улучшения участков. Скорее всего, такая задача может решаться при ККР, но реально не ставится как трудно выполнимая.

3. Для ККР субъекты отбирают мало застроенные территории, с большим количеством участков, не стоящих на кадастровом учете. Это дает наибольший эффект от дополнительных налогов, но не отвечает главному интересу большинства собственников — исправлению миллионов ошибок, ранее допущенных при межеваниях, которые не позволяют описать границы участков иным собственникам с приемлемыми затратами, исключающими дорогостоящие судебные процессы.

4. Экономическая эффективность ККР крайне низка. С учетом введенного Президентом Путиным «6-соточного» налогового вычета по земельному налогу для пенсионеров, срок окупаемости ККР налогом по предельной ставке будет не меньше 10-15 лет (см., например, /3/, /6/ для Астрахани).

5. Реалистичное представление о возможностях федерального и региональных бюджетов на финансирование ККР позволяет сделать вывод, что данный способ лобового решения проблемы некачественного земельного кадастра не поможет собственникам немежеванных участков установить их границы в электронном виде на перспективе в 15-20 лет.

Поскольку вопрос защиты прав собственности земельных участков актуален практически для каждой российской семьи, целесообразно на государственном уровне прекратить все виды запугивания собственников возможными проблемами, связанными с «неустановленными» границами их земельных участков. Все уже и так прониклись. Но денег на межевание и исправление кадастровых ошибок в судебных процессах у собственников нет.

Будет правильным заявить, что любые виды физического закрепления границ участка на местности гарантируют равную защиту прав, если такое закрепление не сопряжено с самозахватом земли, соответствует границам длительного владения и/или документам при образовании земельного участка. В качестве первоначальной меры можно ввести запрет на некорректное выражение «Границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства». То есть, отменить обязательность межевания навсегда. Спокойствие собственников — прежде всего. А государственные и коммерческие интересы не пострадают.

Источники:

1. Счетная палата выявила резервы налогообложения недвижимости, https://www.cian.ru/blogs-schetnaja-palata-vyjavila-rezervy-nalogooblozhenija-nedvizhimosti-275944/

2. Комплексные кадастровые работы обрезали под корень, части 1-4, https://www.cian.ru/blogs-kompleksnye-kadastrovye-raboty-obrezali-pod-koren-chast-1-nemnogo-istorii-240630/, https://www.cian.ru/blogs-kompleksnye-kadastrovye-raboty-obrezali-pod-koren-chast-2-masshtab-bedstvija-240631/, https://www.cian.ru/blogs-kompleksnye-kadastrovye-raboty-obrezali-pod-koren-chast-3-finansy-pojut-romansy-240634/, https://www.cian.ru/blogs-kompleksnye-kadastrovye-raboty-obrezali-pod-koren-chast-4-chto-budet-i-chto-delat-240637/

3. Соглашение о предоставлении субсидии бюджету Астраханской области в целях софинансирования проведения комплексных кадастровых работ в рамках реализации ФЦП, https://rosreestr.ru/upload/iblock/de5/de556a92b1f05f7a72c2e8dce259fda5.pdf

4. Соглашение о предоставлении субсидии бюджету Белгородской области в целях софинансирования проведения комплексных кадастровых работ в рамках реализации ФЦП, https://rosreestr.ru/upload/iblock/88f/88fbf4c63b9dcfd5b4263a3949d4f5b2.pdf

5. Соглашение о предоставлении субсидии бюджету Республики Тыва в целях софинансирования проведения комплексных кадастровых работ в рамках реализации ФЦП, https://rosreestr.ru/upload/iblock/73a/73a7066b5dad5a9f8de3235d8c3a8b9e.pdf

6. Извещения о начале выполнения комплексных кадастровых работ на территории субъектов Российской Федерации, https://rosreestr.ru/site/activity/obespechenie-kadastrovoy-deyatelnosti/kompleksnye-kadastrovye-raboty/izveshcheniya-o-nachale-vypolneniya-kompleksnykh-kadastrovykh-rabot-na-territorii-subektov-rossiysko/

Комментарии 0
редакцияeditorial@cian.ru