недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Оптимизация налогов при продаже недвижимости находящейся в общей долевой собственности

4 715 4 Блог специалиста 64
Оптимизация налогов при продаже недвижимости находящейся в общей долевой собственности

В большинстве случаев продавцов, у которых недвижимость находится в собственности менее минимального срока владения, интересует вопрос как снизить налоговую нагрузку при продаже.

Согласно налоговому кодексу доходы облагаются 13%. Есть также сумма не облагаемая налогом – 1 000 000. В зависимости от основания права собственности предусмотренного ст.217.1 НК РФ, чтобы доходы не облагались налогом, продавцу нужно дождаться 3-х или 5-летнего срока с момента приобретения недвижимости в собственность.

На сегодняшний день налоги рассчитываются по-разному. Это связанно с изменениями в налоговом кодексе вступившими в силу с 01.01.2016 года. Для объектов, приобретённых до 31.12.2015 года включительно, применяются старые правила. По сей день на эти объекты можно указывать стоимость в договоре купли-продажи/мены на своё усмотрение. Сумма в 1 000 000 налогом как не облагалась так и не облагается.

Для объектов приобретённых после 01.01.2016 года, для расчёта налога применяется кадастровая стоимость. Соответственно просто так взять и указать стоимость менее кадастровой умноженной на коэффициент 0,7 смысла нет, поскольку законом установлен только такой способ. К примеру, если квартира была приватизирована после указанной даты, а её кадастровая стоимость составляет условно 10 млн., то налог будет рассчитываться следующим образом: (10 000 000 х 0,7 - 1 000 000) х 13% = 780 000 рублей сумма налога. Поэтому указав сумму меньшую чем кадастровая стоимость умноженная на 0,7, не позволит снизить сумму налога. Также отмечу, что налог с продажи рассчитывается исходя из большей суммы, после сравнения кадастровой стоимости и стоимости в договоре. Та цена, которая выше, с той и будет высчитываться налог.

Но к примеру, если квартира была приобретена по договору купли-продажи, за те же 10 000 000 и продаётся за 10 000 000, то здесь налог не возникает поскольку дохода нет. Если она будет продаваться за 11 млн., соответственно доход составит 1 млн. и только он будет облагаться налогом 13%. Сумма налога в этом случае составит 130 000. При этом должны быть документально подтверждены расходы на покупку этой недвижимости.

Налог можно уменьшить не только за счёт налогового вычета, но и за счёт продажи объекта по долям, т.е. каждый собственник своей доли может заключить отдельный договор купли-продажи с покупателем.

Таким образом конечно происходит удорожание сделки, но эти расходы окупаются. Напомню, что с 02.06.2016 г., сделки с недвижимостью находящейся в общей долевой собственности обязательно должны удостоверяться нотариусом. Стоимость нотариального удостоверения с нашими ценами на квартиры составляет примерно 25 000. Соответственно, если собственников к примеру трое, то будет три договора купли-продажи. Сюда придётся приплюсовать нотариальные согласия на продажу от каждого собственника двум другим – это требование установлено ст. 250 ГК РФ (преимущественное право покупки). Получится девять согласий, каждое из которых обходится примерно в 1 500 – 1 700 р. Плюс вместо одной госпошлины за регистрацию перехода права собственности, их будет три. Т.е. не 2 000, а 6 000 р.

Таким образом, стоимость нотариальной сделки по отдельным договорам составит примерно 90 000 – 100 000 вместо 25 000 – 30 000. Цифры привожу примерные, поскольку стоимость по удостоверению документов у нотариусов отличается. Но учитывая то, что при продаже объекта по долям, каждому будет предоставлен налоговый вычет, экономия составит уже не 130 000, а 390 000.

Многие считают, что не каждый покупатель согласится на такую схему. Но, если донести до него (а на практике так и есть) эту схему грамотно, то он согласится и тем более, если цена адекватная – рыночная.

После одновременной регистрации перехода прав собственности по каждому договору купли-продажи, покупатель становится собственником не отдельных долей, а всего объекта. 


Источник: Портал Рината Мангушева

Комментарии 4
Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 января 2018, 14:51

Ринат, спрошу у Вас: сейчас же разными договорами смыла нет продавать, потому как все равно от кадастровой стоимости берется налог на долю. Или я ошибаюсь?

Ответить
Ринат Мангушев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 января 2018, 15:18

Михаил, с кадастровой. Но ведь каждый собственник может продать свою долю отдельно от всех и получить налоговый вычет. А продавая долю отдельно, кадастровая стоимость делится. Например та же кадастровая стоимость 10 млн. и к примеру пять собственников. Один из них продаёт свою 1/5 долю. То получается, что расчёт будет производиться исходя из 2 млн. Эта информация была (думаю и есть до сих пор) на сайте налоговой.

Максим17 января 2018, 21:44

Ринат, на один объект - один вычет в 1млн., и при долях он также делится в долях или по соглашению сторон: согласно ст.220 п.2 подп.3 НК РФ "при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности);

Ответить
ххх2 февраля 2018, 22:24

Ринат, добрый вечер. Хотел поинтересоваться вот чем. У меня по договору дарения менее 3 лет, 1/2 доля 1 комнатной квартиры. После 2 лет судов с совладелецей, которая проживает в указанной квартире Московский областной суд пришел к удивительному решению. Судом установлено что стоимость моей 1/2 доли квартиры составляет 1 722 000 рублей, но поскольку на депозит суда совладелица положила 784 000 рублей (сумма за которую она хотела купить мою долю), я могу взять эти деньги с депозита, а остальные взыскивать отдельным иском. Супер да! Но вопрос даже не в этом. Кадастровая стоимость квартиры 3 000 000 рублей, рыночная - 3 400 000. И вот сам вопрос о каком налоге может идти речь если я по решению МОС, без своего желания и против моей воли получу прибыль (собственность менее 3 лет) либо 784 000 рублей, либо 1 722 000 рублей. Я сам продавать не хочу и не хотел и мне эти деньги практически суют в карман за мою долю да еще и скажут заплати налог. Заранее благодарен Вам.

Ответить

Читайте по теме

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru