недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блоги

Про нездоровое отношение к просьбе подтвердить, что здоров

4 495 32 Блог специалиста 3

Как известно, в сделках с недвижимостью крайне важно, чтобы все участники были дееспособны и осознавали суть и последствия происходящего. А признание в будущем сделки недействительной из-за неспособности продавца понимать значение своих действий или руководить ими является одним из основных страхов потенциальных покупателей. Именно поэтому любой профессионал при проверке квартиры, которую планируют приобретать его клиенты, обязательно потребует у продавца(ов) справки из наркологического (НД) и психоневрологического (ПНД) диспансеров, либо получит таковые самостоятельно не совсем легальным путем (правда не совсем понятно, как использовать такие «бумажки» в случае чего). И вот тут начинается самое интересное.

Дело в том, что справки эти бывают двух видов – с освидетельствованием, в которой четко написано “противопоказаний для сделок с недвижимостью нет”, стоимостью в районе 1000 рублей каждая, и без освидетельствования – в таких указано просто, что такой-то на учете в диспансере по месту регистрации не состоит, но это не исключает наличие у него наркологического/психического заболевания и, более того, что клиент от освидетельствования отказался. Справки такие бесплатны, но с такими формулировками лучше б их вообще не было.

Всех клиентов, которые приходят ко мне продавать недвижимость, я сразу предупреждаю, что им будет необходимо взять справки с освидетельствованием, независимо от возраста, достатка и социального статуса. Объясняю, зачем и почему это необходимо, и все относятся к этому абсолютно нормально. Логично, что при проверке квартир, приобретаемых моими клиентами, я требую того же и от собственников этих самых квартир. И вот тут регулярно упираюсь в стену сопротивления, причем как правило не самих собственников, а их риелторов, которые, делая вид, что защищают интересы своих клиентов, на самом деле им только вредят, рискуя остаться без покупателя. В таком сопротивлении чаще всего встречаются следующие формулировки:

* Мои клиенты уважаемые люди/вы что, не видите, что они нормальные/они не пойдут на освидетельствование, это унизительно и прочее подобное. На самом деле в 90% случаев за этим кроется нежелание или боязнь риелтора попросить своих клиентов пойти за этими справками. Ибо когда я сам просил контрагентов (самих собственников) получить такие справки, практически никакого сопротивления я не встречал. А у меня клиенты бывают самого разного уровня «уважаемости». Надо – значит надо, не каждый день продаем недвижимость.

* Эти справки стоят денег, вам надо – вы и платите. Пять минут назад с легкостью торговались на двести тысяч, а теперь отказываются потратить две, и это при цене объекта в десять и более миллионов! На сегодняшнем рынке покупателя звучит примерно так же глупо, как нежелание сделать заранее документы БТИ для потенциальных ипотечников (или отказ их оплачивать в принципе). И в этом случае, к сожалению, сэкономить пытаются именно коллеги-риелторы. Да, бывает, что у продающего квартиру нет денег. Вот прямо совсем. Нет проблем, можно оплатить справки, а потом возместить из денег, полученных при продаже. Или из комиссии – не та сумма.

* У нас есть водительское удостоверение/разрешение на оружие, неужели этого не достаточно? Нет! Во-первых, я понятия не имею, как получались справки для этих документов. Во-вторых, срок действия прав – 10 лет, разрешения на оружие – 5. Зачем мне информация, что 10 лет назад человек был здоров? И, самое главное, что Вы скажете в суде в случае оспаривания сделки из-за недееспособности? Скажете «Ваша честь, у продавца были права»? Смешно.


Формулировки отказов могут быть любые, результат – один: потеря покупателя. Зарождение подозрений в отношении собственника (может он не просто так справку не хочет брать?) на пустом месте по вине его же риелтора. Причем как правило в позу встают коллеги типа «я 20 лет на рынке, все знаю лучше всех», с молодыми специалистами подобных проблем нет. Зачем они это делают? У меня нет ответа.

Комментарии 32
Александр Черный15 февраля 2018, 21:14

справки с освидетельствованием тоже мало чем помогут, если только это не освидетельствование непосредственно перед подписанием Договора. Например, получил я в ПНД и у нарколога справки.Через 3-4 дня договор и закладка. После освидетельствования(или перед ним) я иду к врачу. который выписывает мне препараты влияющие на мое самочувствие и самоощущение...спокойно их принимаю, наблюдаюсь. а потом заявляю что не ведал что творил...Либо происходит сильный стресс.. и т.д. и т.п

Ответить
Андрей Веселаго

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
15 февраля 2018, 22:29

Справки помогут, в первую очередь, признать добросовестным приобретателем (наряду с другими действиями, конечно). Покупатель предпринял все возможное, чтобы убедиться в дееспособности продавца, вот бумага. Ваш же пример это явный умысел.

Александр Черный16 февраля 2018, 12:25

Мой пример как раз о том что просто бумажки с освидетельствованием бумажками и останутся. Все остальное приведено для наглядности. Наша с Вами задача предотвратить умысел!!! А реально его предотвратить только при непосредственном освидетельствовании перед сделкой. Все остальное есть ничто иное как прикрытие нашей с Вами ж.(позиции).Что касается добросовестности приобретения это ст.302 ГК РФ(имущество должно быть приобретено по возмездной сделке и покупатель не знал и не мог знать о том, что продавец не является законным собственником). Освидетельствование на сделке в случае ее расторжения Судом, не позволит продавцу как минимум уйти от ответственности и возможно взыскать с него некие материальные средства если они у него останутся...Все остальное от Лукавого

Надежда5 марта 2018, 4:02

Если продавец продает свою квартиру и одновременно покупает альтернативную, разве может в этом случае быть умысел?

Аня15 февраля 2018, 22:18

Бред, не разу не делали справки, и сами не просили. Это в Москве так?!

Ответить
Егор Хуснулин

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
7 марта 2018, 21:13

Ну, так у вас там и расчёт при подписании договора. А мы иногда и в ин-те им. Сербского перед сделкой обследуем.

Арсений15 февраля 2018, 22:31

Тут недавно обсуждался этот вопрос, и пришли к выводу, что справка, полученная после 5-минутной беседы с психиатром (т.н."освидетельствование") - филькина грамота с околонулевой юридической силой. Поэтому роль таких справок заключается в психологическом успокоении покупателя.

Было бы интересно прочитать про механизмы, подкрепленные юридической практикой. Например, присутствие психиатра на сделке и видео-запись нотариусом процесса проведения сделки.

Ответить
Надежда5 марта 2018, 4:05

Моя знакомая стояла на учете в ПНД (не понравилось врачам, что у нее есть учитель, она занималась эзотерикой) и перед продажей квартиры была на освидетельствовании в том же ПНД, где и стояла. Справку с освидетельствованием дали. Ну и что? А если она захочет все вернуть "взад", справка разве поможет? Она же на учете?

Игорь Бобров16 февраля 2018, 12:47

Справки эти абсолютная ересь и это неоднократно обсуждалось. Помочь они могут только косвенно: еще один довод для суда в добросовестности покупателя ( в случае если справки настоящие), либо еще один довод для суда в недобросовестности продавца (если справки поддельные). Но мне показалось, что основная мысль статьи все же не в этом (Андрей, поправьте меня если это не так). Да, справки ересь. Но берутся они легко и дешево (или вообще задаром). И если продавец не хочет завалить сделку, то почему бы и не уступить покупателю в такой малости. Какая Вам разница зачем ему эти филькины справки? Какая Вам разница как он их будет использовать? Да пусть возьмет и успокоится. Может он копии снимет и будет их потом "к больным местам прикладывать"... И если у продавца нет соответствующих знаний или нервы шалят, то наверное грамотный агент выдохнет три раза, сосчитает про себя до десяти, а клиенту дипломатично скажет: "Давайте возьмем. Нам ведь не трудно?" Это если я правильно понял расставленные акценты в статье. Поддерживаю.

Ответить
Игорь Бобров16 февраля 2018, 13:01

И еще: насколько мне известно, в договорных отношениях не бывает очень уважаемых, просто уважаемых и не сильно уважаемых сторон. Есть просто стороны, со своими правами и обязанностями. Все остальное это, извините, "понты для приезжих". Тут уж каждый должен сам делать выбор: Или делом заниматься или комплексы свои кормить. Супер-уважаемый пусть тоже выбирает.

плюсую!)

Надежда Гарнюк16 февраля 2018, 13:50

На 99% конфликт разгорается именно не из-за того, что нам(клиентам) не доверяют и нас подозревают, а в том,что нам как раз ТРУДНО-отпроситься с работы, ехать в единственный приемный день за тридевять земель (а у тебя годовой отчет и пр.), просидеть весь день в огроменной очереди и взять то, что никому не нужно. Мне уже почти в каждой теме приходится писать: Москва- это не вся Россия, зачастую, псих- и наркодиспансер- один на большую територию, и до него- на оленях 3 дня

Ответить
Мария Шевченко17 февраля 2018, 1:40

Вот висит ваша квартира в продаже полгода. Покупатели не то что бы не приходят на осмотры - они даже не звонят. И цену уже снизили два раза. И тут появляется покупатель, он согласен купить вашу квартиру по вашей цене, и не торгуется. Но просит справку. И что? Не поедите три дня на оленях в ПНД? Будете на работе отчет сдавать? Или оторвете попу от стула, чтоб квартиру продать? На кону то не 200 рублей, а миллионы.

Надежда Гарнюк17 февраля 2018, 13:02

Мария! Я вообще-то не об этом, я на вопрос " ТРУДНО?" ответила, что трудно много где

Надежда5 марта 2018, 4:11

Повторюсь про справку. Выше написала, что женщина стояла в ПНД на учете, но справку с освидетельствованием она получила. Нашелся покупатель, даже аванс дал. А потом вдруг передумал. Причину отказа не объяснял. Ну и что, помогла эта справка? А ведь квартиру продавали на самом деле. Никакого умысла и в голове не держали. Со всеми родственниками договорились, хотя прописана была одна женщина в квартире. Вернули ли аванс покупателю - не знаю.

Можно стоять на учете и быть сделкоспособным. Мало ли по каким причинам на учет ставят. Важно, осознает ли человек характер и последствия своих действий.

Татьяна Назарова17 февраля 2018, 1:02

Справки нужны только для подтверждения добросовестности покупателя и его спокойствия. Для этих целей сойдут любые справки - с/без освидетельствования. Конечно, в случае с одинокой бабушкой-продавцом лучше взять все, что можно.

Ответить
Надежда5 марта 2018, 4:13

Насколько знаю, одинокая бабушка сейчас может продать квартиру только через нотариуса. Для ее же пользы, чтобы не обманули.

Егор Хуснулин

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
7 марта 2018, 21:15

Неправильно знаете.

Этот закон еще в разработке.

Илья Миронов17 февраля 2018, 1:18

Когда я жил в Ташкенте, в нотариусе, где проходила наша сделка, была следующая сделка у других людей. И вот там как раз люди пришли с видеорегистрацией на две камеры (одна из копий видео остаётся у нотариуса на диске прикрепленное к делу), с выездным освидетельствованием и какими-то еще приблудами...

Имхо - когда у моих продавцов в следующий раз попросят ПНД и НД, я теперь уже симметрично буду просить ПНД и НД от риэлтора, который на стороне покупателя. А всё дело в неадекватном риэлторе, которая запросила у нас эти справки, 10 раз намекнула на их левость и купленность, а сама стала чудить такую дичь, что у меня с продавцом потом бомбило с её тупости еще два дня. И дело не в справках (их то мы сделали), дело в том, как она угробила элементарную сделку. Впрочем я даже блог написал про этот случай. Вот так бомбануло...

Эта справка имеет смысл, если человек действительно на внешний вид имеет какие-то отклонения в поведении. Но как раз таки риэлтор с 20-ти летнем стажем не будет морочить голову и пытать людей этими справками, потому что понимает, что если захотят обмануть - обманут и с ними и без них.

А при особом дерзком желании нае(шесть)ать, то можно подделать и саму процедуру регистрации у нотариуса, нанять актёров, снять офис, отрепетировать всё... Ну бред короче.

Выписка из домовой к тому-же разряду, что и справки с пнд/нд.
Без них прекрасно росреестр регистрирует собственность. да и ничего не мешает взять выписку вчера, а зарегестрировать табар детей за час перед сделкой... Ну НИЧЕГО не мешает это сделать. Или даже параллельно по доверенности, вот у нас сделка, а в это время сразу после подписания подельник регистрирует табар детей, пока регистратор доезжает до МФЦ или росреестра. И вскроется это уже после прохождения точки невозврата. Что делать будем? =))) Ничего!

Захотят обмануть - обманут, хоть что делай. Способов масса нагадить так, что потом еще долго будут идти судебные тяжбы.

Ответить
Алексей Пх17 февраля 2018, 11:31

Продавал я квартиру. Риэлтор покупателя таких справок не просил, но сам покупатель, начитавшись таких блоков - требовал...
4 часа и 2000 рублей, можно потратить, но зато я ему скидки не дал 50 000 рублей, вот за такие выкрутасы ;-)

Ответить
Анна Леонидовна

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
21 февраля 2018, 19:23

Алексей Пх, если вы за такие выкрутасы, как справки ПНД и НД не дали скидки в 50 тыр - сверните эти пятьдесят в трубочку - и дальше сами знаете, что с ними сделать.
Мы с продавцами всегда спокойно справки предоставляем, это просто организация нормального переговорного процесса, без "выкрутасов", а также без вредничанья, выкручивания рук и тому подобного. Иногда приходится предоставлять и справки, намного более абсурдные - например, согласие второго супруга на продажу квартиры, приобретённой другим супругом до брака (не будем уточнять про совместные затраты на ремонт, чтоб не усложнять, речь не об этом) У вас очередь из покупателей? Нет? Так в чём дело?
Опять же попросить справки - а что тут зазорного? Как справедливо пишет автор блога - уже по реакции на просьбу многое становится ясно. Вы хотите покупать у скандалиста и склочника, человека, готового вам мотать нервы по любому пустяку? - при прочих равных вы купите квартиру у приятных продавцов, однозначно.
Опять же, из-за своей "продвинутости" вы не попросите справки у продавца, а покупатель, ваш клиент, начитается завтра ужасов в интернете и вас обвинит в некомпетентности, а то и похуже - оно вам надо? Или вам нужно, чтоб он купил с удовольствием и спал спокойно? - риторический вопрос...

Ответить
ID: 1516755425 февраля 2018, 19:25

Если Вы меня, как продавца квартиры, попросите предоставить Вам справки из ПНД и НД, я, разумеется, их оформлю и предоставлю Вам ... в обмен на Ваши и Ваших клиентов-покупателей. Я хочу быть спокоен ровно так же, как и они. Если одна сторона сделки нуждается в подтверждении дееспособности контрагента, то и вторая, думается, имеет право получить аналогичное подтверждение.
Надеюсь, что можно рассчитывать на здоровое отношение к встречной просьбе продавца?
Ведь "в сделках с недвижимостью крайне важно, чтобы ВСЕ участники были дееспособны и осознавали суть и последствия происходящего".

Ответить
Дмитрий3 марта 2018, 14:44

Разница в том, что продавец получает деньги - которых, в случае расторжения сделки, у него их уже может и не быть, тогда как объект недвижимости вещь стационарная, на неё элементарно накладывается арест и покупатели оказываются на улице с голым задом и ипотечным кредитом в добавок.

Светлана Ибрагимова28 февраля 2018, 1:25

Вчера у моей дочери на работе сотрудница была в добром здравии, вечером произошел конфликт с мужем, сегодня вызывали спецтранс и увезли в "дурку"прямо с работы.

Ответить
Елена Назарова28 февраля 2018, 10:40

Аноним написал "Ведь "в сделках с недвижимостью крайне важно, чтобы ВСЕ участники были дееспособны и осознавали суть и последствия происходящего".
Важно, то важно ,
НО Стороны находятся НЕ в равном положении, это очевидно всем профессионалам, а дилетантам надо НЕ спорить, а принимать к сведению важные требования и их выполнять, как инструкцию по технике безопасности.
У покупателя риски во МНОГО РАЗ больше. Продавец получил денежки, и ищи ветра в поле, если что...и даже если найдешь, то денежки они уже потратил, потерял, подарил, и-"извините, высчитывайте из зарплаты или пенсии 200 лет".
А вот если к покупателю будут претензии, то он то теперь при квартире купленной, и - если что, квартиру назад по суду и вернуть можно, и один из реальных способов вернуть ( даже не возвращая денег, ну вот потерянных или истраченных)- это причина, когда Продавец заявит ( и сможет это доказать) спустя какое-то время ПОСЛЕ сделки, что в момент сделки НЕ до конца и не в полном объёме осознавал свои действия ( и их последствия).

Ответить
Анна Леонидовна

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
28 февраля 2018, 19:08

Елена, не мечите бисер перед дилетантами :-))
У Анонима имеется полное право потребовать с ПОКУПАТЕЛЯ справки ПНД, НД, а также об отсутствии судимости, венерических заболеваний, о среднем и высшем образовании, характеристику с места работы... да мало ли что ещё...
Если он как продавец имеет такую потрясающую квартиру с безупречными документами и чистейшей историей по офигенно низкой цене - конечно, он имеет полное право из бесконечной очереди покупателей, протянувшейся аж до ближайшего метро, выбрать Покупателя Обладающего Максимальным Количеством Справок.
Счастья тебе, Аноним!

ID: 1516755428 февраля 2018, 20:44

Анна, и тебе тоже счастья!
Впечатлен твоей фантазией.
Я в ответ на условие ТС просто предложу ему решить этот вопрос самостоятельно без моего участия, либо разойтись, не начиная сотрудничества (риэлтеров в Москве очень много).
Да, сейчас "рынок покупателя", но как минимум половина риэлторов не откажутся от экса и комиссии и отлично справятся с продажей. А ТС пусть гоняет клиентов за справками в ПНД и НД, это его право и его условие (если к нему стоит очередь потенциальных клиентов от ближайшей станции метро, то он легко выберет таких, которые с удовольствием займутся этим, невзирая на свой возраст, состояние здоровья и ... практически полную бесполезность этих справок).

ID: 1516755428 февраля 2018, 20:54

Елена, спасибо! Вы правы (и я в курсе) - стороны в неравном положении. И действительно, на "рынке покупателя" продавец чаще всего пойдет навстречу и выполнит условия.
Я оппонирую не этому факту, а изначальной позиции ТС - напрячь своего клиента, а не пытаться решить вопрос, не создавая ему дискомфорта. Мне кажется, агент должен уговорить явно здорового клиента ехать в ПНД и НД, лишь исчерпав возможности избежать этого.
И очень многие специалисты, насколько я знаю, именно так и поступают.

ID: 1516755428 февраля 2018, 21:02

Уважаемый Андрей Веселаго, а Вы как относитесь к просьбе потенциальных клиентов подтвердить Ваше здоровье? Едете за справками или как-то иначе? Или считаете, что риэлтор может лечиться в ПНД и НД и это никак не сказывается на безопасности участников сделки, которую он организовывает?

Ответить
марина26 мая 2018, 12:53

приобрела недвижимость через агенство.договор только на оказание информац.услуг на предоставление подлинной документации.через время появление третьих лиц я лишилась и денег 2мил и квартиры.по причине недобросовестного юриста компании..нет проверки подлинности продавца.который оказался машенником.Фирма недвижимости вернула мне только 50т за услуги по документации обьекта.Есть ли возможность через суд взыскать с них мою потерянную по их причине сумму?

Ответить
редакцияeditorial@cian.ru