Ольга  Моисеева

Дополнения в Налоговый кодекс РФ, вступающие в силу с 1 января 2016 г. Заблуждения риэлторов и продавцов.

   Недавно услышала рассуждения риелтора по поводу нововведений относительно налогообложения с 1 января 2016г. продавцов недвижимого имущества, в частности он  убеждал своего клиента-продаца в том, что квартиру нужно срочно продавать в этом году, т.к. сейчас можно еще указать заниженную  стоимость в договоре, а после Нового года такой возможности не будет и ему придется заплатить налог после продажи квартиры с суммы  не менее 70% от кадастровой стоимости квартиры.   Прав ли риэлтор?
   В одном из обсуждений здесь ранее уже было чётко сказано одним грамотным человеком - налогом  будут облагаться лишь продавцы, которые приобрели квартиру ПОСЛЕ 1 января 2016г. Но народ не понял. 
      Речь идёт о ст.217.1  Налогового кодекса РФ, которая введена Федеральным Законом № 382-ФЗ от 29.11.2014. Как мы все понимаем, цель этой новой статьи НК   - борьба с заниженной стоимостью в договорах купли-продажи.  То есть хоть 3 копейки укажи цену в ДКП, заплатишь подоходный налог 13% с кадастровой стоимости  квартиры с коэффициентом 0,7 (это правило может изменяться субъектами РФ), то есть с суммы не менее 70% от кадастровой стоимости квартиры. Налог этот продавец будет платить в 2017 г.
   Объясняю всем, кто читает закон и не понимает, что каждое слово важно и не подлежит расширительному толкованию:
     
   Статья 4, п.3  Закона № 382-ФЗ от 29.11.2014: 
 
3.
Положения пункта 6 статьи 210, пункта 17.1 статьи 217, статьи 217.1 и подпункта
1 пункта 2 статьи 220
части второй Налогового кодекса Российской
Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении
объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января
2016 года.

   Примеры:
 1. Человек  получил квартиру по наследству в октябре 2015г. ( свидетельство о праве собственности на руках),  сейчас пытается продать квартиру, но цена завышенная, квартира убитая, не сумел продать до 1 января 2016г.  А после НГ снизил цену, продал, в договоре указал 1 млн. руб.  Налог будет платить? Нет, так как объект приобретён ИМ (налогоплательщиком) до 1 января 2016г., а один миллион не облагается налогом.
  2. Человек получил квартиру в наследство 5 января 2016г.  Не дожидаясь  истечения 3 лет с момента приобретения права собственностит, хочет её продать. Налог заплатит исходя из суммы, указанной в договоре купли-продажи, но из суммы не менее 70% от кадастровой стоимости.
  
  Ну, разобрались наконец?

  Печаль в том, что кадастровая стоимость очень часто завышена, и это может стать сюрпризом для продавцов квартир, получивших недвижимость в собственность после 1 января 2016г. и решивших избавиться от этого счастья, не дожидаясь истечения 3 или 5 лет с момента регистрации права собственности.

   Сейчас продаю квартиру с деревянными перекрытиями  на 4 этаже 4-этажного дома около м.Тексильщики, в Москве, кто не знает, наследство  2015 года.  СтоИт уже 6 месяцев, просмотров было немало.  Так вот, сейчас за неё предалагают  цену 5 500 000 руб. А кадастровая стоимость - 9 миллионов рублей !  Обжаловать это безобразие собственники не будут,  поскольку, как было указано выше, ст.217.1 НК РФ к ним не применяется.

Комментарии

  • Алексей Шанин

    "В одном из обсуждений здесь ранее уже было чётко сказано одним грамотным человеком - налогом будут облагаться лишь продавцы, которые приобрели квартиру ДО 1 января 2016г. Но народ не понял".
    ДО меняем на ПОСЛЕ и все сойдется.
    Ольга, я уж подумал, что Вы в своем блоге тему полностью раскроете... Ведь есть еще много нюансов, касаемых нововведений в НК, вызывающих вопросы.
    А возможность продажи за 1 млн., конечно, останется, но вот кто ж купит-то? ... оглядываясь на все остальное и на закон о банкротстве в том числе ...
    Скиньте, плиз, кадастровый номер квартиры, почему такая разница в оценке стоимости? Интересно

  • Ольга  Моисеева

    Спасибо, Алексей, исправила.
    А если у кого есть вопросы по нововведениям, можно обсудить.

  • Святослав Теплов

    "Печаль в том, что кадастровая стоимость очень часто завышена, и это может стать сюрпризом для продавцов квартир, получивших недвижимость в собственность после 1 января 2016г. и решивших избавиться от этого счастья, не дожидаясь истечения 3 или 5 лет с момента регистрации права собственности."

    Слово "продавцов" исправьте на "Покупателей", и поймёте рассуждения риэлтора - так как, кто же это купит после 1 января ?

    • Ольга  Моисеева

      Если покупают без ипотеки, то не каждый покупатель интересуется кадастровой стоимостью квартиры, ему интересна цена покупки. В таком случае сюрприз будет и для покупателя тоже, может быть, даже после сделки.

  • Олег Волков

    "..Человек получил квартиру в наследство 5 января 2016г. Не дожидаясь истечения 3 лет с момента приобретения права собственности, хочет её продать..." - Пытаясь нам, бестолковым что то разъяснить, не забудьте, что срок с 3х лет увеличили до 5 ти... И касаемо наследственного имущества велика вероятность, что еще успеют принять поправки о его освобождении от налогообложения... )))))

    • Ольга  Моисеева

      Я, как Вы поняли, обратила всеобщее внимание на ст.217.1 Налогового кодекса РФ. Сроки 3 и 5 лет там прописаны.
      3 года:
      1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
      2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
      3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
      4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

      А вот когда примут какие-либо новые поправки, мы продолжим обсуждение данной темы.

    • Сергей Щетинин

      а если дарение не от члена семьи? Решение суда?

    • Ольга  Моисеева

      5 лет (читайте п.3 и п.4 ст.217.1 Налогового кодекса РФ)

  • Максим Бунтовичев

    "Человек получил квартиру в наследство 5 января 2016г. Не дожидаясь истечения 3 лет с момента приобретения права собственностит, хочет её продать. Налог заплатить исходя из суммы, указанной в договоре купли-продажи, но в суммы не менее70% от кадастровой стоимости."
    У меня вопрос, что вы подразумеваете под словом получил? Если оформление в УФРС данного права, то рассуждения неверные, если то, что наследодатель скончался 5 января 2016 года, то да, 70% от кадастра.

    • Ольга  Моисеева

      Естественно, Максим, право собственности у наследника возникает со дня смерти наследодателя, а не с момента государственной регистрации права. собственности. Хотя опять же многие риэлторы об этом не знают и вводят а заблуждение других людей, в том числе, своих клиентов-продавцов.
      Если уж я взялась просвещать специалистов, то, поверьте, владею вопросом.

    • Максим Бунтовичев

      Хорошо, если так, а то встречаются тут некоторые индивидуумы...‌‌‌

    • Добрый день. Ольга, мне как раз надо Ваше просвещение). Правильно ли я поняла, что если наследодатель умер 22 сентября 2012г, нотариус выдал Свидетелство о праве на наследство по закону ( в моём случае) 16 апреля 2013г., а гос. регистрация этого права от 14 июня 2013, то продавая квартиру уже сейчас мы не попадаем на налог, т.к. 3 года было уже 22 сентября). Заранее благодарю за ответ.

    • Александр Мальцев

      Правильно.

    • Ольга  Моисеева

      Уважаемый Мальцев Александр уже ответил за меня - правильно, т.к. это закреплено в ГК РФ, смотрите п.4 ст. 1152:

      Статья 1152. Принятие наследства
      1. Для приобретения наследства наследник должен его принять.
      Для приобретения выморочного имущества (статья 1151) принятие наследства не требуется.
      2. Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось.
      При призвании наследника к наследованию одновременно по нескольким основаниям (по завещанию и по закону или в порядке наследственной трансмиссии и в результате открытия наследства и тому подобное) наследник может принять наследство, причитающееся ему по одному из этих оснований, по нескольким из них или по всем основаниям.
      Не допускается принятие наследства под условием или с оговорками.
      3. Принятие наследства одним или несколькими наследниками не означает принятия наследства остальными наследниками.
      4. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.







  • Александр Мальцев

    Тут вопрос какой: продать-то продавец по неполной стоимости может после 01 января 2016 года, да кто ж у него купит? )) Ведь, приобретая квартиру по неполной стоимости по ДКП после нового года, покупатель автоматически прописывает себе на пять лет невозможность продажи без уплаты НДФЛ. Так что торопиться продавать нужно не потому, что продавцы попадут под налог, а потому что ликвидность квартиры резко снизится.

    • Максим Бунтовичев

      Александр, а что мешает купившему в 2016 году за 5 млн (при кадастровой стоимости допустим 7 млн) продать ее за те же 5 млн в 2017 году?

    • Александр Мальцев

      Мы говорим о продаже за неполную стоимость. Если продажа за полную, то ничто не мешает указать ее в ДКП и получить налоговый вычет на сумму, потраченную при приобретении.

    • Александр Мальцев

      То есть 70% от 7 млн - это 4,9 млн, что меньше суммы потраченной на приобретение.

    • Максим Бунтовичев

      Александр, а 5 млн вместо 7 это полная стоимость?)))‌‌‌

    • Ольга, а не могли бы Вы разьязнить налогообложение при продаже квартиры нерезидентом РФ?
      Кто считается нерезидентом? Есть ли вычеты?

    • Герман Ильин

      Насколько я сталкивался, никаких вычетов для нерезидентов нет. Даже в сумме поизведённых затрат на приобретение объекта Если не прав, коллеги, поправьте). Я максимально занижал стоимость в договоре. При российском паспорте и российской прописке вычислить нерезидента не так просто, правда доверенности при этом бывают зарубежные.

    • Герман Ильин

      Вообще это тема для отдельной ветки. Очень подробно проблема описана на сайте адвокатского бюро Шмелёва http://advocatshmelev. narod. ru/nalogoviy-rezident-nerezident. html#nalogoviy-nerezident Понятно, что это ещё долее сложный вопрос чем налогообложение резидентов. 220 ст. НК комментировалась и дополнялась несчётное число раз после своего выхода, для нерезидентов таких комментариев и разъяснений не встречал (если у кого есть - поделитесь).

    • Огромное спасибо за ссылку. То есть я правильно поняла, что если человек приехал в начале года в Россиию, продал квартиру в начале года, скажем в марте, пробыл в России до, скажем, сентября этого же года и в сентябре выехал на постоянное место жительства, то он за продажу квартиры платит (или по истечении 3 лет владения квартирой не платит) налог на продажу квартиры?

    • я хотела сказать: то он за продажу квартиры платит (или по истечении 3 лет владения квартирой не платит) налог на продажу квартиры КАК НАЛОГОВЫЙ РЕЗИДЕНТ?

    • Герман Ильин

      http://advocatshmelev. narod. ru/nalogoviy-rezident-nerezident. html
      Так вроде удобнее ссылка работает. Да, будет платить как резидент, независимо от гражданства. Только не налог на продажу квартиры (такого нет), а НДФЛ - налог на доходы физ. лиз (так точнее).

    • Еще раз спасибо. ну что же, физически присутствовать в РФ больше полугода - это тоже выход.

  • Уважаемый автор блога. А где в новых поправках сказано о том, что к объектам приобретённым до 1 января 2016 года будут применяться правила расчёта налога действующие до 1 января 2016? Таких поправок я не встречал. Таким образом налоговая может исчисляться базу с 1 января 2016 года по новой формуле, с кадастровый стоимости.

    • Законодатель обычно такое пишет в самом ФЗ, которым вносятся изменения.
      п. 3 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ: "Положения пункта 6 статьи 210, пункта 17.1 статьи 217, статьи 217.1 и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.

  • У меня вопрос. Если я купил квартиру после 1 января 2016 года и продал её не дожидаясь окончания 5 летнего срока за туже стоимость, а сумма в размере 70 % кадастровой стоимости квартиры превышает стоимость указанную в ДКП, должен ли я заплатить налог и с какой суммы я должен заплатить налог, с 70% кадастровой стоимости, или с разницы между этой стоимости и суммы за которую приобретал квартиру? Заранее благодарю за ответ.

    • Герман Ильин

      Законодатель, думаю, не предполагал такой ситуации. Не то что 70%, а и 100% кадастровой сто-сти должны быть меньше рыночной.
      В 220 ст. НК:
      Вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
      Так что ничего платить не нужно.
      Ст.217.1:
      В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
      Под доходом, надеюсь, законодатель понимает именно разницу между затратами на приобретение квартиры и средствами, полученными от её продажи.

    • Ольга  Моисеева

      Наши люди не любят читать закон, т.к. слишком "мудрёно" написано.
      Запомнить нужно самое главное: подоходный налог - это налог с ДОХОДА. Купили в 2016 г. за 5 миллионов (это не ниже 70% от кадастровой стоимости), продали за эти же 5 млн хоть на следующий день - налога не платите.
      То есть нет дохода - нет налога. Так это и сейчас так.

  • Будьте добры, ответьте еще на один вопрос, а если человек продал две своих собственных квартиры
    (обе из них в собственности больше 3 лет), то платит ли он налог с продажи одной из них? Если да, то как определяется, с какой из них?

  • Герман Ильин

    Нет, не платит. Хоть 10 квартир, если все более 3 лет в собственности.
    Как вычислять 3 года для разных правоустанавливающих документов, опять же хорошо прописано у того же автора:
    http://advocatshmelev. narod. ru/moment_vozniknoveniya_prava_sobstvennosti. html
    Только дополнил бы, что если правоустанавливающий документ - решение суда, то срок владения исчисляется с момента вступления этого решения в законную силу, а не с момента регистрации права в Росреестре.
    А вот, если в одном календарном году вы продали 2 садовых участка по 700 тыс. каждый, меннее 3 лет находящихся в собственности, то с 400 тыс. надо будет уплатить подоходный налог.

    • Герман, огромное спасибо!

  • Наталья Чивина

    Ольга, поясните пожалуйста как Вы понимаете следующую ситуацию. Я инвестирую в новостройки на этапе котлована, а потом их продаю со свидетельством о праве собственности. Сейчас одна из моих квартир "зависла" в продаже по причине, надо понимать, слишком высокой цены. В этом году мне её продать, видимо, уже не удастся... Если я её продаю в следующем году, изменится ли для меня что-то в плане налогов?(Я всегда указывала цену инвестирования и получала вычет в размере фактических расходов. Налоги, соответственно, не платила, т.к.не было прибыли:))
    Вопрос: При продаже в следующем году все будет также, т.к. квартира была приобретена до 01.01.2016 года?
    Второй вопрос: Если я заключила ДДУ в 2016 году, какой будет порядок уплаты мной налога? Для удобства расчётов представим, что цена вложения 5 млн.руб. Кадастровая стоимость 10 млн.руб.
    Буду очень благодарна, если смогут выразить свое мнение по данному вопросу Бунтовичев М., Мальцев А., Шанин А.

    • 1. Нововведения касаются объектов недвижимости, право собственности на которые оформлено после 01.01.2016 (ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ).

      2. 10 млн.*0,7=7млн. доход (п.5 ст. 217.1 НК РФ).
      7 млн.(доход)-5млн.(расход, вычет)=2млн. (ст. 220 НК РФ)
      2 млн.*13%=260 т.р. нужно будет уплатить налога в бюджет

  • Наталья Чивина

    Спасибо! Т.Е. для "старых" объектов (собственность до 31.12.2015 г.) - ВСЕ по старому.
    А для оформленных в собственность после 1 января 2015 считаем так: 70% от кадастра минус фактические расходы умножить на 13%. Правильно?

    • Не совсем. Если по договору стоимость будет больше 70% от кадастровой, то нужно исходить от договорной цены. А вот если меньше, то уже так, как вы написали.

  • Наталья Чивина

    "оформленных в собственность после 1 января 2016"- во втором предложении.

  • Ольга, добрый вечер. Подскажите, пожалуйста, стОит ли мне торопиться оформлять продажу квартиры до 01.01.2016?
    Ситуация такова:
    - квартира приобретена в марте 2013 года, в ДКП указано, что за 1 млн, тк собственность была менее 3 лет.
    - сейчас я оформляю продажу, в договоре тоже будем указывать 1 млн., но разные юристы высказывают разные мнения: кто-то говорит, что для меня все по-старому, независимо от даты регистрации продажи, а кто-то утверждает, что конкретно в моей ситуации нужно успеть и заключить договор, и зарегистрировать до 01.01.2016 либо ждать марта 2016, чтобы собственность была 3 года.

    • ойойой, усложняю вопрос. в 2015 году я уже продала одну квартиру, которая была у меня в собственности тоже менее 3 лет. но там стоимость продажи равна стоимости покупки, то есть как я думала, дохода нет и налога, следовательно, нет. а сейчас что-то засомневалась... подскажите, пожалуйста, как быть. Заранее благодарю

    • Евгений Черных

      Попробую ответить я. ПО предыдущей продаже все верно - нет дохода значит нет налога.
      По предстоящей продаже. Срок владения в 5 лет будет для тех квартир, которые куплены после 1 января 2016 года. А вот если вы продадите квартиру в период с 1 января до достижения 3 лет , то вам придется заплатить налог с полной стоимости квартиры, либо с 70% от кадастровой стоимости если стоимость в договоре будет ниже этих 70%. Естественно так же применяется вычет понесенных затрат на первоначально приобретение квартиры вами.

    • купил квартиру 36 м2 собственность в россреестре оформлена в марте 2013г . три года будет в 2016г
      в марте. сейчас продаю за 1800000 р. покупал по договору купли-продаже за 1100000. остальное
      наличными. покупка обошлась 1550000р если продам в 2016г укажу 1100000р налог платить

    • Евгений Черных

      Виктор, если продадите до НГ и в документах покажете 1100000 , то платить не надо, если продадите по НГ - платить придется с суммы не меньше 70% от кадастровой стоимости (вернее 9,7 кадастровой стоимости - 1100000 первоначальных затрат и вот с этой разницы заплатите), если продадите после марта 2016 то платить не придется т.к. в собстсвенности будет более 3 лет