Владимир Карпенко

Купить квартиру в Петербурге. Практический опыт, пошаговая инструкция, разбор конфликтных ситуаций.

   Здравствуйте,
 Я Карпенко Владимир  более 20 лет занимаюсь недвижимостью. Сначала в Екатеринбурге, последние 6 лет в Петербурге. Побор квартиры в Екатеринбурге   был о лишь часть договора обмена. В Санкт - Петербурге другая ситуация,  сюда переезжают люди со всей страны, и поэтому  подбор квартир очень  популярен. Я подбирал квартиры жителям многих городов - Москвы, Новосибирска, Мурманска, Сыктывкара, Владивостока, Нижнего Тагила и самого Питера, но больше всего - землякам из Екатеринбурга.
Эта информация будет полезна тем, кто  собирается приобретать квартиру в Петербурге по тому что сюда переезжает или  покупает квартиру для ребёнка на время учёбы, или просто вкладывает деньги.  Хочу донести одну  важную мысль и до Петербургских риелтеров.  
        Обычаи делового оборота, то есть  взаимодействия клиентов, агентов, агентств,  регистрирующих органов разительно отличаются по регионам. Настолько сильно, что наш вождь и учитель – Александр Санкин утверждает, что работать от покупателя физически невозможно и призывает этого не делать. Он  отрицает саму возможность заработка на подборе квартир, а значит и сопровождения переезжающих из регионов клиентов. Коллективный опыт риелторов Петербурга  опровергает это утверждение. Вы не любите кошек? Вы просто не умеете их готовить!
      Главная особенность Петербурга – здесь (в отличие от Москвы)  принята ЭКСКЛЮЗВНАЯ  форма работы по подбору недвижимости.  Среди  Петербуржцев, улучающих жилищные условия с помощью ипотеки, эта услуга настолько популярна что многие агентства организуют рабочие места прямо в банках.  Клиентам, особенно приезжающим  из других регионов, приходится долго и подробно объяснять особенности сделок в Петербурге.  Особенности вытекают из исторически сложившейся обстановки на этом рынке по этому стоит  собрать все вопросы в одном месте.
Начнём с обстановки:
1)  Жилой фонд старейший  в стране,  соответственно истории  владения квартирами  то же длинные .
2)  Ведущие игроки рынка не смогли договориться и установить единые методы и правила работы и создать единую  базу продаваемых объектов, как Уральская Палата недвижимости  в Екатеринбурге.
3)  Этой базой продаваемых  владеет не Риелторское сообщество, а  информационщики. Те, кто зарабатывает с каждого выставленного лота.  В итоге, за  последние 6 лет количество сайтов выросло с 30 до 1300!
4)  Нет никакого реального механизма верификации и контроля качества выставленных объектов. Многие клиенты пытаются разменивать собственные квартиры, сами  определяют цену и планируют сделки тоже самостоятельно.
5)  Нет никакой защиты от недобросовестных участников.  Доступ на рынок открыт для всех.
6) Практически отсутствуют  квартиры типовых планировок. По крайней мере, по сравнению с остальной
страной.
7) Город огромный, многие районы и исторически сложившиеся кварталы обладают своими особенностями. Для приезжих эти особенности могут носить критический характер. На расстоянии  в них  разобраться очень сложно. Говорю по своему опыту.

           В своё время,  на  нормальном, не падающем, как сейчас  рынке хорошо работала такая схема: При обмене  на  Санкт-Петербург из регионов, средств, вырученных за продажу своей  квартиры, обычно хватало только на квартиру классом ниже. Жить в хрущёвке  после какой - ни будь "улучшенки" не комфортно. Многие поступали по - Европейски, то есть сдавали купленную  квартиру  а сами снимали там, где им было удобно. Доплата за месяц  получалась очень небольшая,  даже меньше чем вы тратили бы за на транспорт, добираясь до работы. Через некоторое время приходит собственное понимание чего бы  хотелось на самом деле, да и чаще всего, к этому моменту удаётся заработать на доплату. Главное, что бы купленный, в качестве первого шага, объект был ликвиден. Я сам, и многие знакомые делали именно так.
 
       Если же ваших средств сразу хватает на квартиру, в которой вы собираетесь жить продолжительное время, я помогу разобраться. Чуть позже  напишу (и сниму на видео, для тех кому не нравится читать)  краткое описание особенностей районов Санкт -Петербурга и типов домов, с которыми вы столкнётесь.
 
       Как покупать первую недвижимость в Петербурге, если вы живёте далеко? Механизм отработан
многолетней практикой агентства недвижимости " Александр-Н", и подтвердил свою надёжность. В других Агентствах Петербурга ситуация схожая.
       Этапы такие:
  I) Определение потребностей клиентов и подтверждение намерений.
 II) Предварительный подбор вариантов,согласование и утверждение списка для просмотров.
III) Приезд в Санкт-Петербург, личный  осмотр вариантов, выбор и фиксация понравившегося объекта.
IV) Подготовка к сделке.
 V) Проведение сделки.
 VI) Получение документов и приёмка купленной недвижимости.

        Вопросы. которые задают клиенты тоже очень похожи:
Почему эта схема не работает в других регионах?
       По тому, что только  Санкт-Петербурге эта работа производится только по договору и только по
предоплате.  50% от согласованной суммы вносится в АН в момент подписания (или дистанционного заключения договора), в конце этапа  I или, при невозможности, в начале этапа III.  Окончательный расчёт принят на этапе V. 
     
       Покупатели, оставьте иллюзии об оплате после завершения сделки, а агенты не пытайтесь выкроить себе здесь конкурентное преимущество. При попытке работать по пост оплате вы, в большинстве случаев окажитесь без денег,  испортите сложившиеся традиции рынка и лишите покупателей поддержки агентов.  Подбор объектов -  один из немногих секторов рынка недвижимости Петербурга, где агенты играют по одним правилам.  Это единственная причина, по которой система
работает надёжно.

Насколько надёжно?
      За шесть полных лет работы в одном из крупнейших АН я лично был свидетелем единственного случая, когда агент не смогла подобрать вариант, и то это произошло по причине её излишней самоуверенности и недостаточного контроля менеджера. В нужном квадрате физически отсутствовали кухни такого размера,какой она прописала в договоре.

Когда  и за что платят клиенты?
1) При подписании договора с Агентством. 
2) При той или иной форме авансирования найденного объекта,
3) При совершении сделки. А именно:остаток суммы за квартиру, госпошлины, при необходимости  нотариальные пошлины, оплата технических работ (изготовление ДКП и ПДКП), оплата нотариального заверения необходимых документов. Оплата доли в договоре с сейф-хранилищем и сопутствующих расходов,
 4)Оплата остатка вознаграждения Риэлтора. 
В случае проведения ипотечной сделки дополнительно оплачивается оценочный отчет и страховой платеж.

 Почему клиентам выгоднее обращаться к агентам?
Вы экономите время. В 100% случаев мы находили нужный объект быстрее двух недель. Агенты
лучше владеют рынком и полнее проанализируют сектор интересных предложений.
Агенты сумеют организовать и согласовать график просмотров. В  Петербурге  это не такая очевидная задача.
Вы получаете достоверную информацию. По каждому выбранному объекту заранее проверяется общая ситуация.  Чаще всего агент посмотрит их лично   и высылает Вам план и фотографии. Большинство объектов, с которыми не стоит связываться,отсеиваются на этом этапе.
Вы экономите деньги. У агентов больше возможностей и опыта для обоснованного торга, в итоге
чаще всего, удаётся сторговать большую часть агентского вознаграждения, а иногда и сумму его превышающую.
Вы повышаете безопасность. Проверить выбранный объект у нас возможностей больше. Мы
проверим объект силами службы безопасности, выявим и расскажем о всех рисках по каждому конкретному случаю, строению и квартире. Мы знаем местные обычаи и порядки работы на рынке. Можем оценить риски при внесении авансов, можем найти иной способ фиксации объекта и расчёта за него на сделке.
Вы получаете комфорт. Физически выбор квартир – тяжелая работа.  Мы (лично я ) обеспечиваем    транспорт в случае, если это повысит скорость и удобство просмотров. В центральных районах иногда проще ходить пешком. Вам не придётся думать, как вечерами найти нужный адрес в незнакомом районе незнакомого города. А ещё бывает дождь, пурга. Снег и холод и вечно опаздывающие контрагенты. В машине ждать комфортнее!  
Вы получаете ясность. Местные обычаи делового оборота могут быть непривычны, но они имеют
свою логику. Многие вопросы, не имеющие значения в одних регионах критичны в других. Где уступить, на чём настаивать в хитросплетении переговоров? Мы не истина в последней инстанции, но знаний 
 тонкостей у нас точно больше. Всё расскажем, всё объясним, всё организуем. 
К чему надо быть готовыми?
К низкой дисциплине контрагентов. Клиенты из таких, традиционно деловых и ответственных
регионов, как Москва и Екатеринбург часто бывают шокированы низкой ответственностью петербуржцев.  По этому, выбирая объект имейте 1-2 запасных варианта. За последние несколько лет нам возвращали примерно половину внесённых авансов. Это за трагедия,  если не смогли купить один объект,то  забрали деньги и  ищем другой. Тем более не проблема, если с нами договорилась принять аванс, но в последний момент отказались его принимать. Нет никаких (законных) способов принудить людей исполнять  данные ранее обещания. Просто это была не «Ваша» квартира. Никаких  дополнительных расходов вы не понесли. Я слышал  от одной девушки, что ей  вернули шесть последовательно внесённых авансов. Правда, она не была агентом.

Смиритесь с тем, что вы делегируете часть полномочий агенту
Иногда агент  долен за вас принимать решения и оценивать риски. Например, если  по Вашему поручению он  вносит  аванс в третье агентство, то должен либо принимать его условия, либо
отказаться от приобретения этой квартиры. А если квартира очень привлекательна, а авансовый  договор несёт некоторые особенности, не влекущие дополнительных рисков? У каждого агенства Петербурга собственные договора!  
 
Чего не надо ожидать. Перечень достоверно известных конфликтных ситуаций.
       Вы  получаете услугу в рамках договора. Многие агенты могут что – либо сделать дополнительно, но это их собственная  инициатива. Бывает, встречают в Аэропорту или на Вокзале, проводят экскурсии по городу, помогают устроиться в гостиницу или приехать с чемоданами  в аэропорт. Но вот требовать от агента действий, напрямую не связанных с выполнением договора не стоит. Предоставить в банк пакет документов по приобретаемому объекту агент должен. Контролировать вашу платежеспособность - нет. 
     Не ожидайте от агента расчёта страховых платежей при оформлении Вами ипотеки.Менеджер банка бывает страховым агентом, а риэлтор – никогда! И если на сделке у вас не хватило денег, на страховой взнос по тому, что страховой агент изначально ошиблась, писать жалобы надо в страховую компанию, .  Правилами Агентства риелторам запрещено даже рекомендовать страховые компании .
     Мы проверяем квартиры, но не все из списка, а только ту, за которую вносим аванс. Если по ходу работы выяснится что-то, способное повлиять на надёжность, мы заберём аванс и будем искать другую квартиру. 
      Кроме того, бессмысленно требовать с агента документы по всем сделкам, когда – либо произошедшим с этой квартирой за всю её историю, включая самую первую приватизацию. Добыть такие документы физически невозможно. Даже сегодня, старые документы регистрирующий орган  возвращает старому собственнику. Более того, МВД с этого года, хранит данные по объекту только за последние 10 лет, а получить их можно исключительно в виде справки, а не копий и тем более оригиналов.
    
Есть много факторов, влияющих на безопасность которые внешне скрыты и мало известны , а есть много популярных страшилок, на безопасность не влияющих. Информация, почерпнутая в интернете не всегда достоверна.  К примеру, вносить аванс за квартиру, по которой выплаченная по предоставленным документам ипотека, по данным Росреестра пока не погашена, совершенно безопасно.

      Мы рассмотрели сложную ситуацию, когда список квартир для просмотра готовится заранее.
А если ситуация проще, и клиенты живут в Питере?
Тогда  исключаем предварительные просмотры квартир агентом. Смотрим все до одной квартиры в
интересующем Вас секторе.  Быстро, плотно, от 3 до 5 за вечер, хотя 5 – уже перебор, вы их просто не запомните.
     
 Возвращаются ли деньги, если квартира не найдена?       
Да, если квартир с указанными параметрами в указанном районе, в описанном состоянии  и в согласованную сумму не нашлось . Но, как я говорил, мне известен лишь один такой случай. Обращаю внимание, что работа агента состоит из двух основных частей: работы по подбору объекта и подготовке его к сделке и работы по организации и проведению самой сделки. Обеспечение финансирования это не задача агента, в случае если только в заключенном договоре не указанно, что агент обеспечивает и сопровождает ипотечное кредитование клиента.

Возвращаются ли деньги, если сделка не совершена?
         Пример: К вам обращается клиент с просьбой подобрать квартиру.  Вы её подбираете,клиент подписывает согласие на приобретение объекта и готовите сделку. Но перед сделкой клиент заявляет ( нужное подчеркнуть)  У меня нет денег по тому что…в Риге не отдали деньги за продажу моей квартиры…. Я думала, что банк согласовал мне кредит на три миллиона а оказалось на  только на 800 000… я ехала на сделку и у меня украли деньги…. Я ехал на сделку, по дороге врезался в
крутой Мерседес, пришлось рассчитаться на месте…по этому верните мне те деньги, которые я внёс ранее.      
Это всё фразы из реальных историй. Общее решение в этом случае такое:Если в договоре не указана обязанность агентства контролировать процесс получения Вами кредита, но сделка не возможна по причине возникновения проблем с финансированием, то внесённая сумма остаётся за Вами и может быть использована вами для повторного поиска объекта. Да, мы повторно сделаем работу, оплаченную один раз. Через любой промежуток времени. Но физически  средства за уже законченный этап работ вам не вернут. Что удивительно,  Позже Клиенты, к всё же покупали квартиры.

Почему оплата услуг происходит на сделке, А не после регистрации?    
«Мы же точно слышали, что в Петербурге агентское вознаграждение закладывается в ячейку…» Да это так. Когда риелтор продает или разменивает квартиру, своё вознаграждение он получает после 
завершения передач квартир по цепочке, в большинстве случаев это деньги, заложенные в ту же ячейку банка. (как исключение – сделки с участием банков,которые не впускают в ячейку иных лиц, кроме продавца и покупателя. Сбербанк, к примеру). Понятно? Это относится к агентам, играющим другую роль на сделке. В качестве страховки в договоре предусмотрена ситуация, когда  в случае отказа от регистрации, сделки деньги вам вернутся. Но с такими ситуациями я не только не встречался, а даже и не слышал про них.
           
Напоследок – часто ли бывают конфликты на сделках?  Я собрал очень большую статистику по сделкам всех типов. Некоторое недопонимание, связанное с тем, что не все выходят на сделку предварительно отрепетировав её (да, именно так,  если агент предлагает собраться заранее всем участникам и проговорить каждый шаг заранее – соглашайтесь, это почти 100% гарантия, что сделка пройдет гладко), возникает на каждой двадцатой сделке, более серьёзные споры – на каждой пятидесятой, но к расторжению это не ведёт.  Просто стороны остаются недовольны друг другом. Вероятность серьёзных конфликтов 1/200-1/300 . Они происходят основном из – за психологической несовместимости участников сделок и только в сложных обменных ситуациях. Других проблем, которыми пугают в интернете ни мне, Ни агентам, с которыми я контактировал в живую не встречалось. Допустим, что и они вероятны, но эта вероятность пренебрежимо мала.Так что на сделки подбора проблемы, крайне редки и всегда субъективны.
Подбор самая спокойная и надёжная часть всех сделок. Если вы приняли решение и понимаете, что вам нужно всё пройдет хорошо.

Разобрались с часто задаваемыми вопросами – теперь разберём по шагам.
Первый этап.
При первом контакте с исполнителем, Вы максимально подробно описываете что вы хотите купить, В какую сумму планируете уложиться, в каком районе желаете жить. Чем больше информации – тем точнее можно  найти то, что вы хотите. Желательно, что бы вы , насколько возможно подробно рассказали о своей ситуации и планах. Вероятно, агент предложит Вам альтернативные решения,  просчитает, насколько реальны ваши требования в свете последних тенденций рынка.  Если в этой категории выбор есть – фиксируем наши договорённости и переходим ко  второму этапу.
   
Агент делает большую выборку, обычно на предварительное согласование присылают  от 100 до 300 вариантов,  или сколько там вообще найдётся. Вы выбираете то, что Вас заинтересовало, обычно 10-20, их осматривают и  высылают фотографии и экспертное  мнение по каждому варианту.
 Третий этап.
Встречаемся там, где Вам удобно, заканчиваем формальности и приступаем к осмотрам. Раз на раз не приходится, иногда удавалось показать по 10 объектов в день, иногда и единственный показ срывается. Летом, например  в выходные многие петербуржцы уезжают на дачи.Так или иначе дольше десяти рабочих дней квартиры не подбирал не разу. В среднем клиенты выбирают жильё посмотрев  от 5 до 25 вариантов. Далеко не всегда недорогой и привлекательный вариант стоит покупать, по мнению эксперта. Если Вы всё же настаиваете на приобретении этой конкретной квартиры, то агент подпишет
уведомление, что при возникновении негативных последствий по этой сделке всю ответственность
несёт сам клиент.  Если человек настаивает, у риэлтора нет полномочий ему запретить. Если агент не подстрахует себя таким уведомлением, то будьте уверены, если что случиться, то крайним
выставят именно этого агента. Подписываем  согласие на приобретение и вносим аванс. Или поручаете это сделать агенту. При подписании предварительных  договоров возникают мелкие вопросы. Их хорошо  бы согласовать с заказчиком. Хорошо, когда связь надёжна, а если оперативно созвониться не удалось – агент принимает решение сам, исходя из своего видения интересов клиента.  Средний размер аванса, принятый в Санкт-Петербурге  –  50 тр. Чаще всего сумма входит в общую стоимость квартиры, хотя бывают и исключения.
Подготовка к сделке. Заранее предугадать в каком состоянии документы по выбранной квартире
невозможно. Может, это вариант со встречной покупкой. Их стараются избегать, но иногда такие квартиры весьма привлекательны. Если у вас ипотека – то по требованию банка могут понадобиться дополнительные документы, требующие времени на подготовку.  По этому – не рассчитывайте.
Что за одну поездку в СПБ Вам удастся и выбрать, и приобрести квартиру. Есть вероятность,
что на сделку придётся приехать ещё раз или поручить её доверенному лицу. Высший пилотаж при подготовке к сделке ,  это предварительная встреча – репетиция всех участников.
Проведение сделки. В отличии от других регионов в Санкт-Петербурге давно принят расчёт через сейф – ячейку. Процедура имеет разные формы и особенности, и ей я посвящу отдельную статью. Хотя грамотный агент выберет подходящий вариант и согласует условия, устраивающие всех участников. Главное – в Питере принято помещать наличные суммы в ячейки и передавать их после выписки и подписания акта сдачи-приёмки. В сложных цепочках, как обычно возможны варианты. После сделки документы нужно подать на регистрацию. Обычно это поручают агентам.
Получение документов и приёмка квартиры. Полученные документы первым делом необходимо
отметить в сейф – хранилище, и лишь потом передать собственникам. По этому для всех проще и надёжнее, что бы их получил из МФЦ один из агентов. Отступления от этого правила приводили к конфликтным ситуациям, не стоит повторять чужих ошибок.
            Какие документы проверить при подписании акта приёмки – сдачи вам подскажет агент.  На этом этапе наши взаимоотношений заканчиваются, разве что вы захотите сдать квартиру в аренду. За квартирой и Арендаторами надо приглядывать. Но это совсем другая история, которая называется «доверительное управление».
             В общем, ничего страшного нет,  выбирайте надёжное агентство или опытного риэлтора, согласовывайте условия, оцените рекомендации и действуйте. Подбор квартир – самая быстрая и безопасная процедура на вторичном рынке Петербурга.
Теперь вы знаете, как это сделать оптимальным образом.
    О том, какие особенности присущи районам и исторически сложившимся  зонам застройки, какие разные дома и квартиры Вас ожидают я расскажу, но чуть позже. Подписывайтесь, лайкайте, если информация была полезной, пишите  или звоните, если хотите узнать что – то ещё. До встречи!

Комментарии

  • Владимир Карпенко

    Если кто подскажет. как избежать такого странного форматирования текста при публикации, буду благодарен. Исходник вполне нормален.

    • Виталий Ревякин

      Владимир, исходник закиньте в обычный блокнот (если у вас Linux, тогда Pluma). В блокноте отредактируйте, тогда можете выкладывать!

    • Виталий Ревякин

      Спасибо за инфо, есть пара интересных моментов, но с некоторыми вещами я не согласен) Чуть позже сообщу с какими и почему!

    • Владимир Карпенко

      Спасибо, попробую. Хотелось сохранить Воровское форматирование.. Некоторые вещи , неочевидные в этом изложении , действительно нужно описывать подробнее, но статья и так длинная получилась. Для тех. кому лень читать - запишу видеоролик. жаль. здесь не выложить.

    • Виталий Ревякин

      Мне не лень, я больше буквы люблю, чем образы) Можно и в ворде из того же блокнота скопировать, сравнять отступы и прочее, а потом вставить!

  • Мария Логинова

    Поясните, в чем заключается "низкая дисциплина контрагентов" в Петербурге. Может, Вы просто не умеете их готовить?)) и еще- Ваш совет купить квартиру, сдать ее, снять в другом месте и продолжать искать ту, которая понравится- в реалиях сегодняшего рынка не уместен и не выдерживает никакой критики. Рынок аренды не позволит сдать ее быстро. Срок экспозиции в продажах тоже сильно вырос, на фоне падения спроса и избытка предложения- просто и легко, как раньше, поменять одну кв-ру на другую- не получится, да и зачем клиенту альтернативные сделки. Лучше уж просто приехать в Петербург и снять жилье, за это время присмотреться к районам и купить сразу то, что нравится и подходит по всем параметрам. +Не придется платить дважды за услуги и бесконечные переезды.

    • Мария Логинова

      такой пример никак не характеризует Петербург и может случиться в любом регионе.

    • Владимир Карпенко

      Советы я даю только те, что проверил на своей шкуре. Квартиры в ликвидных местах даже сегодня замечательно сдаются, более того Клиенты, которых я выселил перед продажей из квартир, находившихся в моём доверительном управлении не смогли снять аналогичные объекты в этом же районе. и уехали очень далеко.
      Предлагаемая стратегия долгосрочная. За продажу собственной квартиры (в регионах) в СПБ удаётся купить квартиру только классом ниже. А снижение уровня жилья весьма болезненно, но крайней мере для меня. Пожив несколько лет в разных районах, прочувствовав их и заработав денег вы гораздо осознаннее сделаете выбор. Обещаю, чуть позже, доступный анализ районов СПБ.
      если Приехать в Питер и снять жильё. не вложив средства в недвижимость можно серьёзно пролететь. Я покупал квартиру за 2400, продал через 3 года за 3600, + получал доход, покрывающий расходы на аренду. Если следовать Вашим рекомендациям, капитализация упала бы на 1200 тр. А переехать надо будет из снимаемой квартиры в свою. Вполне терпимо.

    • Мария Логинова

      Сейчас, купив квартиру за 2600, хорошо, если за эти же деньги ее продадите, даже стройка не дает той прибыли, что раньше, а на вторичке ни о каких 3600 и речи быть не может. Рынок другой стал, надо адаптироваться. С нетерпением жду Вашего материала про районы Санкт-Петербурга. Мне, как коренному жителю, интересно будет почитать.

    • Владимир Карпенко

      В статье я предложил варианты, выделив предпочтительный. Это написано по опыту большого количества сделок как моих, так и тех, за которыми я наблюдал. В институте недвижимости "реалист" я уже несколько лет читаю лекции по домам СПБ и Районированию для начинающих агентов. Но выкладывать записи этих лекций - грубая ошибка. Для интернета нужен другой формат. к примеру на моём канале в ютуб http://www.youtube.com/channel/UCEKIPBUtazZYM27gnYVfhzg есть видеозапись лекции по фотографии для риелтеров, и есть три специально подготовленных урока. Сегодня я бы и их уже по - другому сделал, но тем не менее - материал один - восприятие совершенно разное.

    • Ирина Владимировна Кораблева

      Согласна с Марией. Но, в общем и целом, блог получился правильный и нужный.
      Во время прочтения несколько раздражало хромающее правописание.

    • Нормальные агенты не будут работать по такой схеме. Только приезжие.

    • Мария Логинова

      Мне блог не показался бесполезным. Риэлторам может скучно читать, да. Нормальный, ровный материал для первичного прочтения клиентом, который решил переехать в СПб. По крайней мере явной околесицы нет. В целом все так, если не придираться. Конечно, не стоит использовать в качестве пошаговой инструкции или как истину в первой инстанции- все сделки разные, везде свои нюансы.

    • Ирина Владимировна Кораблева

      Светлана, из вашей ремарки мне пришлось сделать вывод, что, хоть я и не приезжая, но агент ненормальный)))), т.к. работаю по такой схеме. Правда, моя "ненормальность" клиентов почему-то очень даже устраивает))

    • Ирина Владимировна, ваши клиенты позволяют одурачить их и при этом они с вашей подачи сначала покупают жилье, его сдают, снимают другое с целью что-то понять (?), затем его продают и опять, ни без вашей помощи, приобретают новое. И кто усомнится в вашей честности и в эксклюзивном подходе к клиенту?

    • Ирина Владимировна Кораблева

      Светлана, не нервничайте так сильно и подумайте, прежде, чем клеймить кого-то.
      Надо вам было конкретизировать, с чем именно вы не согласны. И надо было следить за смыслом комментариев к блогу))) Мне и в бреду не пришла бы в голову мысль предложить на сегодняшнем рынке покупателю сначала купить не то, что ему нужно, а потом менять это на то, что нужно)) На растущем рынке с большой активностью покупателей и скудным количеством продаваемых квартир это иногда имеет смысл, но только не сегодня. Выше я, как раз, согласилась с Марией, которая возражала автору по поводу целесообразности аренды и перепродажи, но с остальной позицией автора я согласна и именно её похвалила. Говоря о схеме, по которой нормальные агенты работать не будут, вы не пояснили о какой из схем идет речь, поэтому я не поняла вас, а вы не поняли меня.

  • Михаил Морозан

    Поддержу Марию, если бы данная статья вышла года полтора назад, то сомнений нет, автор прав. Сейчас такой ликвидности сложно добиться.

    Про аренду так вообще молчу, легче действительно снять, а потом купить. У меня недавно снимала покупатель из Норильска. Когда она узнала от меня, что ЖК Ласточкино Гнездо это дыра, ей чуть плохо не стало. Зато ЛенСпецСМУ там в Норильске активно на местах агитировал и рассказывал об этом ЖК такие небылицы.
    Вот Вам и покупка первоначальная.......

    • Владимир Карпенко

      Всё зависит от предоставленного времени. Есть игра в долгую, есть краткосрочные инвестиции. в статье опыт полных шести лет, а сейчас рынок падает, вместе с рублём. Вон В группе " Питер и весь мир "Вас научат правильному инвестированию, но всё равно. рисковать собственным жильем, подвешивать деньги на долгий срок я никогда бы не стал. Да. сейчас ликвидность низкая, так это шанс купит квартиру с очень большой скидкой. Рынок, он волнообразный.

  • Василий Сентизов

    Больше на саморекламу смахивает, чем полезная информация, честно, не смог дочитать даже

    • Владимир Карпенко

      Сочувствую, действительно буков много,с непривычки тяжело. Инструкция она для покупателей написана. Мысль для риелтеров одна, но важная : Дети, не ломайте игрушек! Не пытайтесь работать по пост оплате!

    • В.Карпенко, полностью поддерживаю Василия Селезнева. Полезной информации никакой! Одна самореклама. Вы большую часть своего страстного монолога отвели конфликтным ситуациям. Очень жаль ваших клиентов. А какой вздор несете и предлагаете клиентам купить жилье, его сдать, снять, что-то понять (?), его продать и опять купить. И конечно действовать через уважаемого Володю. Володя молодец, никогда не останется без работы! Всегда будет сытенький и пушистый. Свои советы прибереги для клиентов из глубинки. Да, и свой скверный русский язык подтяните. Лайки он захотел!

  • Надежда Пришмонтас

    сайт где представлены все страны мира в виде съемного жилья, РФ выделяется отсутствием вкуса в интерьерах и не уютом, Петербург особенно. Арендное жилье пользуется спросом у иностранцев только то которое отражает древность, пишут отзывы. Главное смотришь на фото квартир и не уютно, хотя материалы отделок квартир, как в европе америки, не уютно и так во всем, отсутствия человечности или мира в РФ, у иных стран как то сложено уютно в кучу и сервис на отлично.

  • Жанна Бычкова

    Вот удивительно,я наверное ненормальный агент.Почти 20 лет работаю в СПБ и практически всегда с покупателями именно на ПОСТОПЛАТЕ(с продавцами-там все просто<комиссия в ячеке при сделке).И никто из моих клиентов ни разу меня не кидал.А половина даже по окончании сделки давала допденюжку за отличную работу.

    • Владимир Карпенко

      При условии что это клиенты по рекомендациям, или знакомые. В банк, или в АН приходят совершенно случайные люди. Недавно наблюдал ситуацию в сбере, как один агент вёл два последовательных подбора. Первые клиенты остались совершенно довольны,собирались давать рекомендации, вторые, по той же самой сделке изображали бурное возмущение. Смысла претензий не уловил, какие - то эмоции. (они закрывали в банке сделку и требовали половину заложенных агентских денег обратно). Предполагаю, что работа по обоим частям сделки была проведена одинаковая, двойной обмен совершен успешно и быстро но клиенты оказались разные.

  • Владимир Карпенко

    Подбор по предоплате прописан в правилах АН"Александр" и других крупных АН. Частные маклеры работают , как могут. Московские агенты, с которыми мы делали совместные сделки , крайне негативно отзывались о сделках по пост оплате.

  • Елена Петракова

    Есть Договор Поиск, есть Договор Поиск + Сопровождение, есть просто Сопровождение. За мою многолетнюю практику "чистого" Поиска у меня не было. Покупатели обращаются за Поиском+ Сопровождением или просто за Сопровождением. Сейчас СМИ кишат рекламной информацией об Объектах недвижимости. И найти подходящий Объект не представляет большого труда ни для приезжих и уж тем более для питерских. Аванс (или вся %%) вносится в Агентство под Договор, а оставшуюся комиссию Покупатель закладывает в ячейку на сделке, которая открывается при известных нам условиях. Что еще добавить? Да, Покупатель по Договору Поиск обязательно вносит всю комиссию сразу в Агентство до начала работы с ним по поиску Объекта. Поэтому тут для него должно быть четкое понимание услуг оказываемые ему риэлтором.

    • Жанна Бычкова

      Лен<ты о чем?Неужели есть такие агенты(да и клиенты),которые только на Поиске останавливаются?Типа-я тебе квартиру нашел,давай комиссы и развлекайся дальше сам?Естессно П+С или просто С.
      Если клиент не захочет платить агенту или агентству,никаккими договорами от него не защитишься.Ну внесет деньги под поиск,потом сам найдет себе квартиру,да заберет он свой аванс элементарно<разобрав каждый предложенный обьект по косточкам-чем он ему не подходит.

    • Елена Петракова

      Есть, Жанночка, есть.... НС, к примеру... Услуга Поиск по определению в 2 раза д.б. дешевле Поиска+Сопровождение. Из причины вытекает и следствие... Я писала выше - мне не доводилось работать только по Поиску. "Ну внесет деньги под поиск,потом сам найдет себе квартиру,да заберет он свой аванс" - страхуются обе Стороны по Договору.

  • Татьяна Литвинова

    Очень повеселила фраза:
    "При попытке работать по пост оплате вы, в большинстве случаев окажитесь без денег, испортите сложившиеся традиции рынка и лишите покупателей поддержки агентов."
    - особенно последняя ее часть ;о)))

    А что за радость работать с клиентом, которого только 50% предоплата может удержать?
    Я свою комиссию даже в ячейку никогда не закладываю - мне клиенты её после сделки отдают...
    И когда варианты своему покупателю подбираю, даю ему выборку со всеми явками и паролями: если хочет самостоятельности - пусть лучше сразу уходит в свободное плаванье - мне такой клиент не нужен ;о)

    • Татьяна Литвинова

      И еще очень интересно, насколько это правда?
      "Клиенты из таких, традиционно деловых и ответственных регионов, как Москва и Екатеринбург часто бывают шокированы низкой ответственностью петербуржцев."

    • Владимир Карпенко

      Странно, что из ленты пропал один из моих ответов. На этот вопрос я отвечал в цифрах. Количество сделок на 100 внесённых авансов в ЕКБ выше 90 В Питере около 60. По Москве , Красноярску и Уфе достоверных данных нет, но сейчас легко связаться с региональными АН и проверить эту статистику. Приезжие клиенты, которые подбирают квартиры, обычно ведут какой - то бизнес с Питером, во время сделок делятся ощущениями.
      Тут почему - то никто не обратил внимание, что я не только собственный опыт анализирую, но и многих других агентов, в т.ч. новичков. АН Александр - очень крупное агентство, возникающие ситуации открыто обсуждаются.

    • Татьяна Литвинова

      Владимир, да все уже поняли, в каком славном агентстве Вы работаете ;о)

    • Владимир Карпенко

      Вообще - то я разъяснил порядок проведения конкретной стандартной операции строго по правилам , принятым в Агентстве.( а вовсе не виденье разных вопросов) С одной стороны одинаковых сделок не бывает. Определённая гибкость может быть применена. С другой стороны "пусть рухнет мир, но закон должен стоять". Если под последней фразой вы понимаете возможность работать по пост оплате, то это грубая ошибка. Вы уже достаточно поработали в нашем Агентстве, что бы это знать. Если нет - проясните.

    • Татьяна Литвинова

      Я так понимаю, Владимир, что это Вы не мне ответили ;о)

    • Владимир Карпенко

      Конечно не Вам. Некто благоразумно удалил необдуманный пост.

    • Елена Петракова

      Здесь при желании ничего не удаляется. Удалила тех. служба за косвенную рекламу АН. Моя ремарка была послана Татьяне Литвиновой, и при этом заметьте, я не называла Ваш блог необдуманным. Читайте от 16 декабря мой ответ. Более того, я в Питере работаю риэлтором намного дольше Вас, и при этом у меня не только ни разу не было судебного разбирательства, но и НИ разу конфликтной ситуации или приостановки документов в Росреестре :)) А знаете почему? Потому как я и мои коллеги по цеху применяем исключительно гибкую систему подхода к каждому Клиенту.

  • Олеся Борисова

    Уважаемые коллеги, никого не хочу обидеть, но складывается такое ощущение, что по МРС(межрегиональным сделкам) работали единицы. Я с 2010 года работала в агентстве МИАН( у него была сеть по всей России), да и сейчас продолжаем проводить сделки с другими регионами. Это я все пишу к тому, что опыт по таким сделкам у меня большой. И всегда мы работали и сейчас работаем только под аванс. Ни о какой постпродажной оплате на поиске не может быть и речи! Я полностью согласна с Владимиром Карпенко. Очень грамотный блог, специально для покупателя, все рассказано до мелочей!

  • Олеся Борисова

    По опыту опять скажу, что покупатели из регионов люди в основном приличные, обходить агента при поиске не будут. В вот клиенты из Мск всякие попадались. А работу по поиску приходилось проводить колоссальную. И заранее объекты отсматривать и видео ролики снимать. И согласитесь, что не мне одной было бы обидно провести серьёзную работу, а потом вместо оплаты получить кукишь со словами "ой, спасибо вам, конечно! Но мы что-то передумали!" Или что-то в этом роде!

    • Владимир Карпенко

      Совершенно согласен. Московские риелтеры сильно жаловались на своих клиентов, ибо" МАсквичи люди очень не прАстые"". А С остальных регионов о такой проблеме даже не слышал...хотя нет, слышал! По - моему из Новосибирска приезжал начальник какого - то Отдела Милиции. Загрузил нескольких агентов. Просмотрел массу квартир а потом лично пришёл в одну из двушек в "Авроре" и отпрессовал хозяйку аж на миллион скидки. Агентам он и не собирался платить. (не 100% Новосибирск, но я с чужих слов пересказываю)

    • Мария Логинова

      "Ой, спасибо" можно услышать от любых клиентов, не только приезжих. Предоплата, пусть минимальная, должна быть, хотя бы в подтверждение серьезных намерений о покупке.

    • Татьяна Литвинова

      Минимальная - в подтверждение серьезных намерений - да.
      Но брать сразу 50-100%...

    • Владимир Карпенко

      100% никто никогда не брал. и не собирается, 50% стандарт. Условия возврата прописаны выше. Все стороны договорного процесса в равных условиях. В Красноярске 30% рынка уже захватили агенства, заявляющие услуги 1%+30 тр. (или что - то похожее) соблазнительно звучит? Сами загляните на сайты Красноярска, узнайте мнение о них тамошних профессионалов. На свои счет , пока, это мнение не относите.

    • Олеся Борисова

      Я тоже считаю, что 50% предоплаты многовато.Мы,например, работаем 20-30%-предоплата при заключении договора поиска (если МРС-договор заключает наш представитель в регионе и так же принимает предоплату), остальные 70-80%-при подписании одобрения объекта, который был найден специалистом уже у нас в СПб.

    • Владимир Карпенко

      В отдельных случаях мы заключали договор уже после согласования списка просмотров(Предварительной выборки). Когда клиент прилетал в СПБ на просмотры, сначала - в офис, потом - с квартирами разбираться. При подписании одобрения - ничего брать не нужно . Мы и так идём вносить аванс за выбранный вариант.. Или доверенность на внесение, если время клиента поджимает.

  • Василий Сентизов

    Минимальный аванс само собой надо брать. Плюс надо прописать все техусловия по поиску объекта, естественно, при каждом просмотре подписывать смотровой лист. А то бывает сами находят объект и говорят, мол не выполнил работу, так что денег тебе не видать как своих собственных ушей.

    • Елена Петракова

      Правильно подметили, Василий.

    • Владимир Карпенко

      Стандартный пакет документов это всё и предусматривает, но когда покупатели смотрят квартиры ещё и самостоятельно (а как им запретить?). То подписанный лист просмотров - единственное что спасёт агента. Знаю о ситуациях, когда покупатели заявляли, что предложенную агентом квартиру они нашли сами! и, соответственно платить не должны. Агенты, не ленитесь - подписывайте листы просмотров. А про аванс 50% не мной придумано, но придумано очень верно. Никогда не возьмусь за подбор без аванса и другим не советую. Лет сто назад активно применялось слово - штрейхбрекеры. Рекомендую вспомнить историю. Это наш рынок и только мы сами можем его защитить

    • Жанна Бычкова

      Владимир<а я вот всегда спокойно берусь за подбор и сопровождение без всяких авансов(смотрю и Таня Литвинова тоже).И уж поверьте,НИ РАЗУ мои клиенты меня не кидали.Может работать надо так,чтобы у клиентов даже мысли не закралось тебя кинуть?
      "50 %-стандарт"......Интересно,а кто же такой стандарт учинил?

    • Татьяна Литвинова

      Мы же тоже в других областях - клиенты. Кому понравится платить вперед большую сумму, когда еще не известно - за что... А если Вы довольны работой исполнителя, неужели Вы от него потом уйдёте, не заплатив?

  • Владимир Карпенко

    "удален модератором. Причина: 'Владимир, рямая рекламма,косвенная реклама,ссылки на сторонние ресурсы-нарушение правил сайт" как при таких условиях вести дискуссию? То самое замечательное агентство. про которе вы все поняли, но имя которого нельзя произносить в слух и ввело. И совершенно правильно сделало.