Эдита Полетаева

Снижение рисков при покупке квартиры у поверенного.

      Я всегда буду убеждать клиента от покупки квартиры у поверенного лица на продажу недвижимости, даже если эта квартира будет мечтой всей его жизни. Потому что это риски и очень серьезные.  Но сейчас народ образованный, все «все знают», покупали-продавали кучу квартир и т.п. и возможно, моя статья будет полезна для «всезнающих» покупателей, принявших решение о покупке такой квартиры.

    Сделки с недвижимостью совершаются по доверенности, когда человек, желающий продать или купить недвижимость, находится далеко от места совершения сделки. Например, переехал в другой город, страну, находится в больнице, в местах заключения. В этом случае, если у него возникнет необходимость продать жилье, он может передать свои полномочия другому лицу, предоставляя ему доверенность на сделки с недвижимостью. 

     Для получения права распоряжения имуществом в полном объеме используется генеральная
доверенность на недвижимость. Она обязательно оформляется на специальном бланке и заверяется нотариально. Если это сельская местность, то сотрудником поселкового совета, который наделен полномочиями нотариуса. Доверенность лиц, находящихся в местах лишения свободы, должны быть удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы. При этом надо помнить, что доверитель может прервать ее действие в любое время, вне зависимости от даты окончания, указанной в документе. 
    Любая доверенность выдается не более чем на три года, но в документе может фигурировать и другой срок. Если период не указан вовсе, то такая доверенность действительна один год. 
    Обязательно проверить нотариуса, заверявшего доверенность. Посмотреть, есть ли такой нотариус на самом деле, не исключен ли он из списка нотариусов. Такая информация в открытом доступе в нотариальной палате. А вот проверить при каких обстоятельствах выдавалась доверенность, какие документы при этом предъявлялись, увы, практически невозможно.
     При сделках с доверенностью нужно обратить внимание, на какой срок она выдана, чтобы исключить возможность просрочки (просроченные доверенности - не редкость, особенно когда
они выдавалась на короткий срок). Проверить доверенность можно самостоятельно у нотариуса, удостоверяющего передачу прав для сделки: не утратила ли она свою силу из-за смерти выдавшего ее гражданина, признания его недееспособным или безвестно отсутствующим и не была ли она отозвана.
Сложность представляет проверка доверенности, выданной за границей в консульстве. В этом случае потенциальному покупателю квартиры следует сделать соответствующий запрос или позвонить в консулат, чтобы удостовериться, что доверенность выдана и не отменялась.
     Если есть опасения в недееспособности или ограниченной дееспособности доверителя, нужно запросить справку из психоневрологического диспансера. Такие документы могут сыграть на руку покупателю в суде, он будет считаться добросовестным покупателем, потому что пытался себя обезопасить. Чтобы здесь не быть обманутыми, надо знать, что такие документы выдаются по месту регистрации.Если собственник продаваемого жилья из одного района, а справка из другого, это
должно настораживать. Кроме того, на справках стоит печать и подпись врача, по этим данным можно и нужно проверить их подлинность, например, узнать в поликлинике, есть ли такой врач, пообщаться с ним и т.п. 
     Надежнее, если доверенность будет конкретной: «разрешаю продать такую-то квартиру по цене не ниже такой-то суммы». Если же в доверенности написано, что доверитель разрешает продать квартиру за любую цену на любых условиях (а такое частенько бывает в генеральных доверенностях), это может стать поводом для спора между собственником и обладателем доверенности. Например, на словах собственник разрешал продать недвижимость за 7 млн. руб., а доверенное лицо продало за 6 или 5,5 млн, в таком случае доверитель может обратиться в суд и оспорить сделку. Доверитель и доверенное лицо могут проделать такое специально, чтобы вернуть квартиру. При этом не факт, что
покупатель вернет все свои деньги. 
     Также до сделки от продавца необходимо получить нотариально удостоверенное заявление о том, что он желает продать квартиру на определенных условиях, для чего посредством выдачи доверенности поручил своему представителю совершить ряд действий. Что он не отзывал выданную доверенность и не собирается делать этого впредь, что он одобряет действия своего доверенного лица, а если оно не передаст ему причитающуюся сумму денег, обязуется решать возникшую проблему непосредственно с поверенным, не предъявляя претензий к покупателю.
В случае, если собственник проживает постоянно за границей, то доверенность, данную в другой стране, необходимо заверять в консульстве. Без этого она будет недействительна. 
       Чтобы подстраховаться, можно прописать одним из условий доступа продавца к банковской ячейке: Заявление о том, что продавец-собственник ознакомлен с фактом продажи принадлежавшей ему квартиры доверенным лицом по доверенности. Данную доверенность он не отзывал и претензий к доверенному не имеет. Это заявление должно быть подписано и удостоверено  у нотариуса (любого) или в консульстве любым числом после подписания договора купли-продажи. 

                       Желаю удачной покупки недвижимости!

Комментарии

  • Ольга  Моисеева

    Не думаю, что категорично надо отвергать квартиры, продающиеся по доверенности. Есть разные обстоятельства у продавца. В основном это, конечно, граждане других государств. Например, продавец, который живёт не в России: "Ненавижу холод, не поеду в Россию, я лучше в Мексику в январе поеду на 2 месяца. Пусть лучше дешевле купят". Или " Ну что, из-за 100 тыс.долларов я в Россию должен ехать?" Вот что тут делать? Творчески подходить к решению этого вопроса. Например, покупатель или его доверенное лицо может съездить в ту страну, где живёт продавец, может даже за счёт продавца. Это что - проблема? Нет. Надо договариваться. Подпишет "бояка" холодов собственноручно ДКП. Может, даже к психиатру сбегать за справкой, А на регистрацию подаст в России доверенное лицо.
    Конечно, на это пойдут покупатели, для которых квартира - "мечта всей его жизни". Либо интересная цена подвигнет.

    В тюрьму, наверное, проблематичней...

    • Подписать, то подпишет, только вот сделка эта будет недействительной. В Основах законодательства о нотариате прямо сказано, что совершать сделки в отношении российского недвижимого имущества за границей запрещается. Если Вы в этом случае укажите местом совершения сделки Париж, то это незаконно, а если - Москву - продавец потом с загранпаспортом в суд явиться и скажет, что его в это момент на территории России не было и он знать ничего не знает. В-общем, не рекомендую))).

    • Да и по поводу трех лет действия доверенности. Этот срок давно изменили. Столько ляпов на сайте.

  • Елена Назарова

    тема интересная, согласна с автором блога, рисков покупки по доверенности много, но согласна и Ольгой Моисеевой, что категорично отвергать сделки по доверенностям не стоит.
    Блог прочитала бегло, так как сейчас некогда, но немного поправлю автора: доверенности выдаются на сроки и на 5 лет..и на 10...
    То, что "не более 3 лет", ОТМЕНЕНО ДАВНО, точно не помню дату отмены, но примерно года два как... не менее полутора лет назад...
    Да и слово " генеральная" не употребляется как юридический термин. В каждой доверенности делегируются определенные полномочия. В обиходе доверенность с широкими полномочиями обыватели называют в разговорном языке "генеральная'

    • Верно, автор статьи отстал от жизни.
      Доверенность должна быть на конкретное действие. И доверитель должен подтвердить, что доверенность действительна и он в курсе суммы (нотариус всё зафиксирует, даже в Мексике в консульстве это можно сделать). А деньги можно перечислить на аккредитив на имя доверителя - тогда покупатель уж точно добросовестный!
      Без проблем продала квартиру в Минске, нотариус в день сделки пришел к собственнице в Питере и удостоверил, что всё в порядке. А перечислить безналом деньги оказалось проще, чем внутри Питера.

    • Вопрос Ирене. Какое действие нотариус совершил в Питере? Даже интересно. Очень жду Вашего ответа.

  • Елена Смирнова

    Убеждать от покупки? Это как?

    • Игорь

      не хватает слова ,,отказаться,, от покупки. Почему то автор не реагирует на Ваше справедливое замечание

  • Алексей Мааааа

    Ограничение на срок действия доверенности в 3 года отменили давным-давно, почитайте ГК

  • Может кому пригодится - федеральная нотариальная палата запустила сервис онлайн-проверки отменённых доверенностей http://reestrdover.ru/
    Это только про нотариально-заверенные доверенности, но таких наверно большинство. Непосредственно перед подписанием документов неплохо проверить, не отменили ли. А то доверенность можно отменить и у другого нотариуса, не только у того, который заверял выдачу.

    • Спасибо за информацию.
      А вообще в Сбере 3 дня "проверяют" доверенность (просто на замену карты по окончанию срока). Доверенность не нотариальная практически не признается нигде, даже по мелкому поводу.

  • Ольга  Моисеева

    Спасибо!

  • Ольга  Моисеева

    Кстати, если продавец за рубежом и не хочет являться сюда, покупатель может сомневаться в его психическом здоровье. Но и эту проблему можно решить при творческом походе. Например, продавец идёт к врачу там,в стрнане проживания, получает справку о том, что он психически здоров, потом апостилирует эту справку и высылает её нам. Здесь мы её переводим и нотариус заверяет правильность перевода. Но при этом врач должен быть правильный, с лицензией. Вопрос - кто это должен оплачивать? Надо договариваться. Допустим, из США только за один конвертик с двумя листиками бумаги в нём отправитель через Fedex заплатил 121 доллар США. Апостиль тоже стОит денег.

  • Инга Латушко

    Есть несколько способов, как нормально провести сделку, не пугая клиентов, в том числе и Покупателей. Статья написана как руководство... Потом ломаем голову, откуда все это берется....

    • Ольга  Моисеева

      Так опровергните автора!
      Берётся от того, что лень возиться и от сложившихся стереотипов.

    • Все намного проще. В массовом случае человек собственник пробивается через силовые госорганы, сложностей нет. Бывают и частные случаи, но решаются вполне демократично. Крайне редко: 1:1 000 000 - заблудший иностранец, купивший недвижимость в России, и убегав решивший ее продать уже из-за границы.....

  • Игорь Круско

    Как проверить начальника колонии ? учитывая, что все бумажки они подписывают за коньяк-конфеты и проч. и особо то не вникают, что там и как. Как напечатаешь так и будет, он подписывает, спец.отдел заверяет. Как тут проверить и что проверять? и силу имеет такую же как и от нотариуса. Что за бред про "убеждать"... Вообще нужно делать сделку, а не отказываться, естественно проверив все досконально. Обратить внимание нужно на людей в первую очередь, а не на доверенность.

    • Ольга  Моисеева

      Вот - здравый взгляд на ситуацию!

  • Курьерские службы работают очень хорошо, никаких поверенных