Тимофей Ковалев

Обзор строящихся апарт-отелей в Санкт-Петербурге.

Добрый день!
В этой статье я хотел бы сделать небольшой обзор строящихся апарт-отелей в Санкт-Петербурге. Данное направление набирает свою популярность в преддверии Чемпионата мира по футболу 2018 года. Безусловно, у апарт-отелей, как у объектов нежилой недвижимости, есть свои нюансы, но этот вопрос лучше обсудить в комментариях. Также я с удовольствием обсудил бы с коллегами, что будет с доходностью апарт-отелей после проведения ЧМ-2018
Итак, начнем

Апарт-отель: SALUT!

Месторасположение: Московский район, Дунайский пр., участок 1 (северо-восточнее пересечения Дунайского пр. и Пулковского шоссе)


Теперь, взглянем на карту ближе, по факту, от метро Звездная, время пути пешком составило около 17 минут бодрым шагом



Кроме того, существенным преимуществом с точки зрения логистики является близость аэропорта Пулково и КАД
Аэропорт Пулково – 10 мин. на транспорте
Станция метро Московская – 10 мин. на транспорте
КАД – 5 мин. на транспорте

Масштаб проекта (согласно проектной декларации):
1 очередь (16 этажей, 2 корпуса по 300 апартаментов в каждом), 2 очередь (23 этажа, 1 корпус,
588 апартаментов), 3 очередь (14 этажей, офисные помещения), 4 очередь (22 этажа, 3 корпуса по 500 апартаментов в каждом), всего 2 388 апартаментов
Сроки реализации: Три корпуса готовы, три запланированы к сдаче в 3 квартале 2017 года
 
Застройщик: ООО «Союз Инвест Девелопмент»

Еще одним плюсом является наличие видовых квартир (рядом прекрасный Пулковский парк)

Фото готовых корпусов первой очереди:




На мой взгляд объективными достоинствами являются: неплохое местоположение, хорошая отделка, наличие управляющей компании, которая может взять на себя все вопросы по обслуживанию помещений, также весомым преимуществом является то, что есть уже готовые корпуса



О недостатках я скажу в конце статьи

Апарт-отель: AVENUE-APART

Месторасположение: Петроградский район, ул. Академика Павлова, д. 5, лит. Д



Ближайшая станция метро - Петроградская, до нее около 15 минут пешком (ранее я писал 25 минут, это грубая ошибка с моей стороны, я был там два раза, не понимаю, почему первый раз такое время засек)



Масштаб проекта (согласно проектной декларации) - 319 апартаментов в одном корпусе, 9 этажей.
Согласно проектной декларации, разрешение на ввод в эксплуатацию должно было быть получено в конце 2015 года, но строительные работы пока продолжаются

Застройщик: ООО "БЕСТ"

Однокомнатных апартаментов в этом проекте уже не осталось.
Хочу заметить, что рядом с проектом существует большое количество бизнес-центров. Управляющая компания как и в первом проекте  - компания "МТЛ. Управление недвижимостью"

Внешний вид проекта:



Апарт-отель: Docklands 

Месторасположение: Василеостровский район пр. КИМа, д. 19, лит. Ж



До ближайшей станции метро Приморская около 15 минут пешком (коллеги, которые живут рядом со станцией метро Приморская меня поправили, ранее писал 20 минут). Рядом строится центральный участок ЗСД



Масштаб проекта: 1 очередь (11 этажей, два корпуса, 386 апартаментов).
Сроки реализации: 4 квартал 2017 года
Застройщик: ООО "Проспект КИМа, 19", здесь хочу заметить, что данный застройщик входит в группу компаний, которая реализовывала крупные проекты, в том числе ЖК "Онегин" в Москве (внешний вид мне очень понравился, видел его вживую)

Внешний вид проекта:



По-соседству с проектом находится гипермаркет ЛЕНТА, автосалоны, автосервисы, К-РАУТА.

Апарт-отель: Башни Беринга 

Месторасположение: Василеостровский район, ул. Беринга, д. 29



До станции метро Приморская 3 минуты пешком (станция находится напротив проекта)




Масштаб проекта (согласно проектной декларации): этажность от 3 до 14, количество апартаментов - 963 (количество апартаментов указано на официальном сайте, в проектной декларации четкую информацию сам не смог найти)
Застройщик: ООО "Питер-Констракшн"
Планируемый срок ввода в эксплуатацию  IV квартал 2016 г.

Проект очень интересный  с точки зрения цены и месторасположения, но у меня нет ни малейшей информации о надежности застройщика и реальности исполнения запланированных сроков окончания строительства. Буду признателен, если кто-то расскажет подробнее об этом проекте. Я думал вложиться в него.

Внешний вид проекта:



Апарт-отель LOTOS TOWER

Месторасположение: Приморский район, участок 1, участок 2, юго-восточнее пересечения с Яхтенной улицой.



До ближайшей станции метро - 20 минут на транспорте, рядом ЗСД и строительство нового стадиона.
Кроме того, в 2018 году планируется открытие станции метро в пешей доступности




Масштаб проекта: два корпуса, четкой информации по количеству апартаментов я не нашел. В проект входят два 8-9 этажных корпуса и одна 30 этажная башня.
Апартаменты идут без отделки, окончание строительства первый этап - 31.12.2015 и второй этап - 30.03.2016.

Застройщик ООО "Московский двор", Генподрядчик ЗАО "ТОР" с большим опытом реализации подобного класса объектов

Внешний вид проекта:



В этой статье я не рассказал о всех проектах их довольно таки много. Буду признателен за комментарии и дополнения.

Что касается минусов рассмотренных проектов: на мой взгляд их два, это конкуренция со стороны жилой застройки, так как рядом с проектами строятся и жилые комплексы, а также сложности с парковочными местами. О нюансах апарт-отелей как нежилых объектов я рассказывал в других статьях.

Спасибо!



 

Комментарии

  • Виталий Ревякин

    Тимофей, географию всё-же поправьте! Более менее правильно указана доступность по от "звезды" до Дунайского. Академика Павлова 5 вообще очень и очень хорошо расположен. И здесь я бы сделал акцент на развёрнутость выбора, а до Петроградки 25 минут это может быть ползком?

    Докландс на Кима 20 минут? Вы уверены? От "Примы" до Ленты я иду 12 минут по Наличной, если ветренно, то 15, если дворами сквозь Каховского с прямой дорожкой на Кима 8-10 минут.

    И какая маршрутка до Старой Деревни от Парка 300-летия идёт целых 20 минут?

    А сколько по времени уже идёт возня на Беринга? А из чего строят Доклэндс и как выглядит то самое место?) Давайте об этом?

    • Тимофей Ковалев

      Виталий, нет не ползком, у меня ушло 20 минут до Академика Павлова, вопрос индивидуальный, я дал примерное время. Докландс дальше расположен, чем Лента, +- вот и 8 минут... далее про минуты спор не столь интересен, кому нужно будет, можно маршрут в гугл построить и для себя решить. По поводу Башней Беринга, да очень давно, но как я понял именно Питер Констракшн участок не так давно достался, там запутанная история, если знаете расскажите! и про Docklands, мне тоже будет интересно послуашть про конструктив. Что касается, как выглядит место, да не очень оно пока выглядит. Спасибо за комментарий!

    • Тимофей Ковалев

      Виталий и на Ваше мнение, если речь про апарт-отели, Вам какой интереснее проект? (не только из представленных).

    • Тимофей Ковалев

      и что Вы думаете про сам формат? В Москве как я понимаю, он стал популярен, потому что жилые дома в центре уже не поставить по нормативам, а нежилые помещения еще разрешают. Но в Санкт-Петербурге, если даже на представленные варианты посмотреть, то они в самых разных частях города. + я понимаю, что к ЧМ-2018, все заселят и будет выгодно сдаваться, а потом?)

    • Виталий Ревякин

      Доброго дня, Тимофей! Я как житель Васьки не мог смириться с откровенными неточностями в описаниях, и сделал эти пометки поскольку блог и был ориентирован на географию. И, докландс, не находится дальше Ленты)) Входы с другой стороны)

    • Тимофей Ковалев

      Виталий, ясно, я тоже на Васильевском большую часть жизни прожил и регулярно бываю там у родителей) по поводу Докландса, ну я так понял, коли Вы рядом живете, то Вам и карты в руки. Скажите четко, сколько от Приморской спокойным шагом, внесу исправления.

    • Виталий Ревякин

      Лучше приложить среднеарифметическое 15 минут.

    • Тимофей Ковалев

      спасибо! исправил.

    • На Яхтенной - трамвай минут 5 по выделенке, а маршрутки стоят в пробках, но скоро будет метро рядом. Место очень хорошее. Для апарт-отелей в идеале - совсем близко метро. Ак.Павлова - пробки, метро далеко, общ. транспорта мало. Там строят огромный массив - а продадут ли ? Была там - место не понравилось (кроме вида на воду, конечно).

    • Тимофей Ковалев

      Ирена, по поводу Апарт-отеля на Академика Павлова, д. 5. там был два раза, последний на этой неделе, накосячил я со временем, там минут 15 пешком максимум от метро. Что касается, продадут или нет. конечно продадут, исторический центр, метро рядом, а с парковками и пробками везде проблемы, лучше они буду возникать на Петроградке, чем в Девяткино)))

    • Тимофей Ковалев

      Виталий, в конце концов грамотно меня поправил по удаленности от метро. Несмотря на то, что я был на большинстве проектов, время засек некорректно.

    • Виталий Ревякин

      Беговая будет не раньше чем через 2 года. Маршрутки идут не больше 10 минут до пересечения липовой/савушкина, трамвай также может стать в пробку, хоть тыщу выделеных линий сделай....

    • Виталий Ревякин

      Касательно Лотоса, то место спорное, конечно, с одной стороны вид на Бычий остров, с другой - как-то на обочине получается здание...

  • У Руслана Соешева обзоры гораздо круче. Пока что не дотягиваете. Но в целом не плохо. Удачи!

    • Тимофей Ковалев

      Андрей, я соревнуюсь с собой, а не с другими. Согласен, до совершенства далеко, но я к нему стремлюсь. Обзоры Руслана посмотрел, действительно интересно.

  • Михаил Морозан

    Основной упор блога на расположение сделан. О качестве строительства ни слова, особенно о том же Салюте, который уже функционирует. Ну да ладно, все это уже каждому клиенту рассказываем при личной встрече)

    • Тимофей Ковалев

      Михаил, согласен! Но, есть поправка, не все проекты уже можно увидеть, они же только строятся, как в таком случае оценивать качество строительства? я без издевки спрашиваю. Подскажите, по каким критериям Вы предлагаете оценивать качество строительство того же Салюта?

    • Михаил Морозан

      У нас же есть с чем сравнить. Салют проигрывает, причем гораздо много, апарт-отелю Yes. Это моё личное мнение. Инвесторы ждали повтора, а получилось немного скромнее..... да и соответственно и цены на аренду в этих апартаментах разнятся, рынок все выровнял!

    • Михаил Морозан

      LOTOS TOWER я вообще не понимаю смысл строительства, смотрится он рядом с ЖК Золотая Гавань ущербно, могли бы на том месте сделать ЖК аналог Duderhof Сlub для элиты,было очень даже интересно. А так получилось непонятно что и в непонятном месте, вопрос кому это, кто клиенты там будут?

    • Тимофей Ковалев

      Михаил, спасибо! по поводу DUDERHOF CLUB, был на объекте, выглядит неплохо, правда цены... да и реализация пока не очень высокая. В лотосе не был, надо съездить, + три ветра от ЛСР посмотреть расположение. Апарт-отель YES видел, правда внутри не был, но это же Пионер, а в Салюте другой застройщик, то есть я к том что повтор вроде и не мог быть. По поводу Салюта еще скажу, мне расположение кажется классным, да до метро далеко в сравнение с YES, но извините, это все-таки Московский район, а не Выборгский, да и Пулково рядом. По поводу оценки качества строительства все-таки вопрос, хотелось бы понять методику. Вот я не работаю у застройщика, на совещаниях у него не сижу, в тех. надзоре не нахожусь, как я мог бы тогда оценить качество работ, вопрос для меня. Потому что естественно, мне как частному инвестору, да и пока еще работаю в продажах, это крайне необходимо.

    • Михаил Морозан

      Я работаю как на продажах, так и на аренде. Посмотрите арендные предложения по Yes и по Салюту, и сразу увидите разницу, там визуально видно по фото, смотреть даже лично не нужно.

      По поводу Lotosa, ну место там более спокойное, не для апарта, а для размеренной жизни....

    • Руслан Соешев

      Михаил, Лотос строится специально для газпромовского Лахта-Центр и Luxury, прежде всего, по экономике не целесообразен.
      Так что будет постоянное место, где можно будет останавливаться, приезжая в этот Небоскреб.

    • Тимофей Ковалев

      Кстати, еще одно объяснение столь высоких цен.

    • Тимофей Ковалев

      Михаил, спасибо! посмотрю обязательно!

  • Тимофей Ковалев

    Коллеги, еще один вопрос? Я в этом блоге не собираюсь заниматься топорной саморекламой, как и в любом другом, мне действительно интересно делать хорошие обзоры, буду признателен за конструктивные советы. Спасибо!

    • Интересно почитать отзывы инвестировавших в целях аренды. Как с доходом, и вообще отношения с управляющей компанией? Да и стоимость ЖКХ интересна. Дают ли ипотеку? Сравнение с инвестицией в европейские апарт-отели. Управление у нас вообще сравнимо с европейским?

    • Тимофей Ковалев

      Ирена, я с Вами согласен и этот вопрос разберу, либо в этом блоге, либо в другом. Ипотеку думаю не дают, это нежилое помещение, тут ипотека сомнительна.

    • Виталий Ревякин

      Дают ипотеку, но не все, что и само собой разумеется...

  • В каком отеле лудче остановиться в командеровке?

    • Михаил Морозан

      Смотря какой район интересует?
      Можно и квартиру снять посуточно от трех суток и более. Расходы будут как в отеле.

    • Виталий Ревякин

      Посуточно лучше в разы....

  • Тимофей Ковалев

    Коллеги, Ирена задала грамотные вопросы, я буду собирать материал для ответа, но может кто-то уже может сделать комментарий.

    • Виталий Ревякин

      Комментировать лучше в отдельном блоге, пусть комментарии станут интересным дополнением. В любом случае, один человек не может знать всего, да и видение разное. Карта реальности - это индивидуально всё.

  • Елена Смирнова

    Еще хорошо бы озвучить размер ежегодного налога на недвижимость. Он в разы больше, чем на квартиры. В Москве при кадастровой стоимости 13 млн. налог составит 260 тысяч! Площадь 68 м, и это не центр, и не бизнес-класс, и не в границах целого комплекса с огороженной территорией, а просто рядовые апартаменты в доме точечной застройки. Даже не застройка, а реконструкция общаги была. Адрес: ул. Берзарина 12. И все апарты уже распроданы.