Елена Таренкова

И снова про налог. Это тупик или есть выход?

Закон приняли! Молодцы работают. 
И, теперь, начинается самое интересное:
Все замечательно-есть продавец, есть  покупатель, собираемся к сделке! Ура, согласились обменяться недвижимостью. Назначили дату регистрации. Барабанная дробь................
 А какую ст-ть указать,чтобы налога не было или был не критичным для обеих сторон???
Продавца устраивает сумма,а покупателя нет. Т.е. в воздухе повисли почти 3 млн.руб., которые покупатель хочет указать в договоре(вдруг он решит продать недвигу ч/з месяц), а продавцу это категорически противопоказано(в собственности об'ект менее 3 лет, да ещё и получен путём дарения). Так как договор не предполагает доплат,то и сумму налога не к чему прибавить. А 3млн(это уже за минусом всех возможных вычетов)*13%=390тысяч руб......
Было бы смешно, если бы не было так грустно.
Исходя из ситуации, делаю вывод- рынок вторички загнали в тупик.  

Уважаемые коллеги,помогите разобраться:
Меняем квартиру,полученную путём дарения, стоимостью в 6 млн.руб. на дом с участком, полученный путём ДКП участка и строительства, стоимостью в 6 млн.руб.
ДМ=ДКП. Соответственно : 6млн.-1млн.(имущ.вычет)-2млн.(13% вычет)=3млн.(налогооблагаемая база для собственника квартиры). А....
    6млн.-(стоимость участка)-(затраты на строительство)=налогооблагаемая база для собственника дома с участком).
Выходит: налог для собственника дома-0руб. ( при указании полной стоимости) и налог для собственника квартиры -390т.р.(при указании той же стоимости за минусом всех возм.вычетов).
В случае, когда стоимость занижена до 3млн. собственник квартиры не платит налог, и обственник  дома тоже, Но.... при последующей продаже квартиры( менее 5лет) он попадёт на приличную сумму из-за занижения в предыдущем ДМ. 

Короче,если кто-то что-то понял, давайте искать выход. Я так понимаю у многих сейчас будут возникать похожие ситуации.
А что делать с ипотечниками? Ну не выход же в каждой сделке прибавлять к стоимости об'екта 13%.? ..............
 
П.с. Про кадастровую стоимость не стала писать, ибо это величина не постоянная и ох какая не предсказуемая:-)  

Комментарии

  • Олег Волков

    так или иначе пора уже нам привыкать платить налоги..мы же хотим цивилизованный рынок..)))

  • К сожалению, цивилизованный рынок - это совсем не то, когда власти "стригут" своих граждан как баранов. Налоги, штрафы, непомерное ЖКХ, платные парковки и дороги, бензин по диким ценам (когда во всем мире он очень подешевел)... С волками жить - по волчьи выть...

    • Олег Волков

      Да, Алексей, к сожалению согласен с Вами...ГСМ конечно ТАМ не копейки стоят, как и ЖКХ, но с учетом их доходов конечно не так болезненно...

  • Максим Бунтовичев

    Елена, а покупатель дома в браке? Если да, то можно поднять стоимость квартиры до 5 млн, если же нет, то условно, вести переговоры об указании 70% откадастра в стоимости квартиры, по крайней мере на год эта сумма будет действовать, а судя по тенденции и на второй тоже. В любом случае снизите налог для продавца квартиры.‌‌‌

  • Вы не разобрались в вопросе! О налогах первых сделок не буду писать-масса вариантов, а вот о перспективных напишу!
    При следующих продажах для налогообложения берется 70% кадастровой стоимости или выше(если в договоре выше) и ВЫЧЕТОВ НИКАКИХ НЕ ПРЕДУСМОТРЕНО! Таким образом суммы указанные в договорах Ваших текущих сделок на последующие оказывать влияния не будут!

    • Игорь Черников

      Что значит вычетов не предусмотрено? Как был 1 млн. рублей, так и остался!

  • Александр Кучерявец

    Как вариант раздарить квартиру родственникам по долям, потом свою долю поменять на дом, остальные доли продать по миллиону...

  • Елена Таренкова

    Продавец дома может указать всю стоимость, так как может подтвердить расходы на его приобретение, а вот собственник квартиры не может указать больше 1млн.р., так как квартира досталась безвозмездно по ДД и находится в собственности менее 3лет. Соответственно в случае последующей продажи собственник дома спокойно показывает полную ст-ть, а вот собственник квартиры в 1 млн.руб( Ее рыночная ст-ть около 6 млн.р.,а кадастровая-около 4млн.р.)попадает на налог. Покупая сейчас, люди задумываются-а что будет, если ......?!

  • А почему не два ДКП , а мена ?

  • Почему кадастровую не указывайте? Пусть в ДКП квартиры поставят 70% от кадастровой, и в будущем при продаже, если меньше 5-ти лет укажут такую же сумму, тогда налога не будет.

  • Елена Таренкова

    Так захотели. Квартира менее 3лет в собственности, поэтому, даже 70% от кадастровой-налог.

  • Вам нужно рассчитать, исходя из кад. стоимости сколько долей можно подарить желательно родственникам, чтобы продать Покупателю и не выплачивать с этих долей налог. Но , теперь доли продаются по нотар договорам, это тоже затраты. Но, возможно, что все равно съэкономите.
    Как был ранее некий сговор между Продавцом и Покупателем, так и останется. Государство заложило его не уравняв 1 млн Продавца и 2 млн Покупателя, а что было бы проще для законодателя.? Вечно спорили об этом до 1 января.
    Ну а чем дальше, тем этот перекос больше... 1 млн - остался, на другой чаше весов - самое меньшее это 0,7 от кадастра.
    Раньше выбирали себе "подходящего" Покупателя, а вот теперь на безрыбье и выбирать не из кого.

    • Елена Таренкова

      Выбирать на самом деле не предоставляется возможным. Кто пришёл тому и продать бы. Грустно стало на рынке. За то теперь в большей привлекательности оказываются об'екты,которые в собственности более 3х лет и далее.
      Не совсем поняла про сговор м/у покупателем и продавцом.

    • Ну так массово было : когда продавали за 1 млн, а покупатель хотел получить налоговый вычет и просил указать 2 млн в договоре. При этом возникал налог у продавца.... Доходило до абсурда. Нам (продавцам) вручали 130 тыс , на оплату налога лишь бы 2 млн. указали. Разъяснения что из своего кармана переложили в чужой карман совершенно напрасно покупателя не остановили.

  • Smafin

    фантастический вариант))) предлагаю в судебном порядке признать недействительным договор дарения, произвести мену со старым собственником и подарить одаряемому уже новое имущество)))

    • В этом случае правоустанавливающим документом будет свеженькое решение суда...

  • Налог с кадастровой стоимости применяется только для объектов, приобретенных и проданных в 2016г. Если объект куплен ранее 2016г, расчет налога как и прежде. Зачем вы заморачиваетесь с дарением? Сделайте куплю- продажу, укажите в квартире 1 млн . и все, никаких налогов. А у продавца дома аналогично или сумму его покупки.

    • Вы перепутали исчисление сроков владения (было 3 года, стало 5 лет) и взымание налога. Срок владения, не облагаемый налогом, установлен 5 лет для зарегистрировавших право после 1 января 2016г.
      Оплату налога со стоимости превышающей 0,7 от кадастровой производят сейчас все продавцы, владеющие менее 3 лет по праву, зарегистрированному до 31.12.2015г . Ну и соответственно будут платить налог граждане, купившие после 01.01.2016г , и в дальнейшем продавшие эту недвижимость не дождавшись 5 лет владения

  • Альбина Чарухина

    Пока ничего не поняла, Пока в этом году до сделок по ДКП не дошла)) Как всегда методом тыка по ситуации. А если есть предыдущий ДКП и указана цена, то при продаже так же можно указывать цену ДКП без обложения налога или все же придется платить, если цена по договору меньше кадастровой? Или всё же все купли-продажи, начиная с 2016г? Спасибо кто ответит))

    • Елена Смирнова

      Все правильно понимаете. Если квартира была куплена до 01.01.16, то при ее последующей продаже налог считается по старым правилам. Сроки старые, вычеты или 1 млн. или покупная цена (предыдущий договор).

  • Альбина Чарухина

    А кто что знает про мансардную амнистию? Была ли такая в черте Москвы? Если выкуп был без собрания жильцов. Мансарда переведена в жилое помещение, собственность с 2009г. Могут ли через суд как-то это отсудить в пользу жильцов дома? И какие основания для этого могут быть? Всем спасибо.

  • Елена Вирясова

    Квартира продается за 6 млн., родственное дарение менее 3 лет, по кадастру стоит 6700т.руб., 70% от 6700=4690т.руб. - 13% = 468т.руб. налог ИЛИ от 4690т.р. - 1 млн.? и налог 338т.руб. Правильно посчитала? Посоветуйте, пожалуйста, у кого были подобные сделки в этом году? От кадастра 1 миллион отнимается для расчета налога или нет? Спасибо!

    • (4,69млн - 1 млн) облагаемая налогом стоимость, от нее 13% - и будет сумма налога. Это 479 тыс 700руб.

  • Елена Смирнова

    Если право собственности зарегистрировано до 01.01.16, то налоги считаются по старым правилам, без привязки к кадастровой.
    Ну все уже 20 раз разжевали, почитайте комменты выше.
    Как вы считаете, вообще не понятно. У меня ни разу ни 468 тыс, ни 338 тыс. НЕ получилось. Это к вопросу арифметики уже.

    • Откуда у вас такие расширительные комменты Ст 217.1 НК?
      Владеющие менее 3 лет уже НЕ платят по старым правилам., и с 01.01.16г. будут платить налог в соответствии с этой статьей.
      В связи с чем, собственно, и написана статья и развита эта тема " как обойти оплату налога"

    • Елена Смирнова

      Заблуждаетесь, Лолита. Читайте внимательно, это уже 100 раз обсудили в блоге -
      http://realty.dmir.ru/blogs/6735/

    • По ссылке только обсуждение и обмен мнениями.....порою противоречащими друг другу (((
      Применимость положений этой статьи на практике пока не понятна.
      Как бы было хорошо продавцам, если бы гос.организации официально откомментировали применимость новых положений закона!

  • Елена Вирясова

    Огромное спасибо за комментарии и советы! Квартира продается за 6 млн., родственное дарение менее 3 лет август 2013г., по кадастру стоит 6700т.руб. Так какую же сумму можно показать в ДКП, не нарушив закон, и заплатить минимальный налог после продажи квартиры? Спасибо!

    • Елена Таренкова

      Чтобы не нарушить закон-6млн.р. А чтобы платить минимальный налог-1,1млн.р. А лучше потерпите до августа)

  • Выше уже дала вам расчет. 0,7 от кадастра это 4,69
    и далее
    (4,69млн - 1 млн) - 3,69 - облагаемая налогом стоимость, от нее 13% - и будет сумма налога. Это 479 тыс 700руб.