Николай Тюленев

СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК (вчера - сегодня -завтра)




Пять лет прошло со времени предыдущей моей публикации, посвященной профессиональному сопровождению сделок с квартирами на вторичном рынке  - "Искусство сопровождения сделки"

За это время изменилась не столько сама структура услуги, сколько требования к ней клиентов, как, впрочем, и сами клиенты, обращающиеся за этой услугой. Если пять лет назад ещё не требовалось подробного описания действий сопровождающего, а достаточно было общей канвы с обозначением начала работы и конечного результата, то сегодня большинство клиентов просит пошагово расписать всю последовательность действий и, желательно, ещё и расставив контрольные точки. Поэтому, идя на встречу пожеланиям трудящихся, решивших приобрести квартиру в Московском регионе и выбравших её самостоятельно, распишу подробно принятый в нашей компании алгоритм сотрудничества со специалистом по сопровождению сделок.

1. Получив заявку на сопровождение, по телефону, предоставленному клиентом, связываемся с собственником (его представителем), чтобы в первом приближении оценить юридические риски и вероятность практической реализации сделки. Согласуем размер аванса, время и место подписания предварительного договора.

2. Подписываем с собственником (его полномочным представителем) предварительный договор, зафиксировав:
- цену и последовательность оплаты;
- срок выхода на сделку;
- порядок снятия проживающих с регистрационного учета;
- срок предоставления собственником (его представителем) тех, или иных документов, необходимых  
  для проведения сделки и\или юридической проверки как объекта, так и субъектов;
- порядок взаиморасчетов (банк, условия доступа к ячейкам, условия раскрытия аккредитива), место 
  нахождения ключей и расписок на время регистрации перехода права;
- организацию (физ. лицо), которое будет привлекаться к подготовке договора купли-продажи и
  регистрации перехода права на его основании;
- сроки физического освобождения квартиры и подписания акта передачи.

3. На основании полученных от собственника (его представителя) правоустанавливающих документов, личности собственника, дополнительных сведений об объекте и субъектах предстоящей сделки определяем алгоритм проверки и срок её проведения.

4. По результатам проверки составляем экспертное заключение с оценкой рисков и рекомендациями, отправляем заключение клиенту по электронной почте для ознакомления.

5. В случае положительного решения клиента, готовим  сделку в соответствии с договоренностями,
достигнутыми с контрагентами при подписании предварительного договора. При необходимости (обменной цепочке) организуем и проводим рабочую встречу всех участников для уточнения порядка и условий проведения взаиморасчетов и подписания документов.

6. Контролируем ход взаиморасчётов, правильность подписываемых в процессе совершения сделки документов (договоров, заявлений, доверенностей) и своевременность подачи пакета на регистрацию перехода(ов) права.

7. В оговоренный день и месте организуем встречу всех заинтересованных сторон для получения и проверки полученных после гос. регистрации перехода(ов) права документов, передачи ключей от ячеек (квартир), расписок в получении продавцами денег.

8. Закрываем актом договор на оказание услуг с клиентом, передаем ему пакет собранных по сделке документов и официальное экспертное заключение.

9. Контролируем процесс физического освобождения и снятия с регистрационного учета собственников и проживающих в приобретенной квартире лиц, организуем передачу квартиры и подписание акта передачи.

Использование клиентом  для покупки заемных средств (ипотечное кредитование) вносит определенную специфику в процесс оказания услуги по сопровождению сделки. Размер «бедствия» в этом случае обуславливается как общими требованиями банка – кредитора, так и особенностями работы его юридического отдела, андеррайтеров и кредитного менеджера. Поэтому в договор с клиентом, как правило, вносится пункт о дополнительных услугах, предоставляемых за отдельную оплату (или бонусом).

Вот, пожалуй, все что можно на сегодняшний день сказать про сопровождение сделки по приобретению квартиры в Московском регионе. В областях и субъектах Федерации состав услуги и порядок действий может отличатся (в части взаиморасчетов, например) .

Каковыми будут требования клиентов ещё через пять предсказать не сложно. Скорее всего, в состав услуги будет обязательно включен торг с продавцами, а также содействие в поиске других вариантов при отрицательных результатах юридической проверки.
Увеличится ли при этом общая стоимость услуги?  Надеюсь, что да.  Поживем – увидим.

Комментарии

  • Сергей Михайлович

    Я не увидел в данном алгоритме момент внесения аванса. Аванс вносим до проверки юридической чистоты квартиры или после проверки? И как быть если после внесения аванса вскрылись неизвестные ранее обстоятельства. Как забрать аванс?

    • Николай Тюленев

      До внесения аванса проверку провести можно, но есть риск, что квартиру успеют проавансировать другие покупатели. Поэтому обычно проверка начинается после внесения.
      А в договор включается фраза: "если в процессе прверки будут выявлены обстоятельства, которые в дальнейшем могут привести к ограничению или утрате права собственности покупателем, аванс возвращается в течении N дней с момента требования".

    • Николай Тюленев

      К тому же, как я указал выше, делать проверку ДО внесения аванса не целесообразно по причине, того, что только при очной встрече с собственником (или представителем) можно получить дополнительную информацию, влияющую на алгоритм проверки.

  • Елена Смирнова

    А я вообще ничего нового в алгоритме не увидела. Все по-старому.

    • Николай Тюленев

      Для Профи ничего нового и нет.
      Написано для тех, кто на новенького.

  • Людмила Воронина

    Сопровождение сделок.
    Заказывают да, часто. Даже посторонние совершенно граждане, приходящие на просмотр квартиры, которую я продаю., начинают договариваться, что вот, если они какую другую выберут, моджно ли Вас нанять "на сопровождение" ))
    Объекты в открытом доступе. Есть ЦИАН, А.....о и Д......д ))) (запрещено указывать другие площадки) . Они ходят сами...договариваются как могут и умеют.. Я иногда слушаю смешные и грустные истории о "похождениях". Жалуются на "утки" и "заманухи", возмущаются, тем не менее проходят "круги ада" самостоятельно.
    А потом что? А потом ищут юриста или знакомого риэлтора "на сопровождение" )))
    Если говорить о загородных коттеджах, так уже давно большинство покупателей сами колесят по Подмосковным дорогам и ищут себе коттеджи. Уж как получится.
    Года два назад меня раздражали все эти "сопровождения". Ведь в результате оказывается, что совсем негодное себе выбирают....Потом привыкла. Отговариваю...другое ищем.
    Зато не нужно делать многое из того, что приходится делать при сделке "под ключ".

    • Николай Тюленев

      На рынке покупателя сопровождение - гарантированные и быстрые сделки.
      В большинстве случаев.

    • Людмила Воронина

      Да.

  • Виталий Черепнёв

    Для проверки квартиры и собственников нужны документы на квартиру и на собой и кто их интересно предоставит просто так за здорово живёшь?
    Ну хоть немного надо соображать прежде чем ляпнуть? 🐏

    • Людмила Воронина

      Ладно, Виталий. Вот тебе конкретный пример.
      Обратились. Было ими в "интернетах" выбрано 3 квартиры. У них ипотека Дельты.
      1 Неузаконенная перепланировка(да еще какая! ) + 3 перехода права за последние два года+ менее 3-х лет
      Две других "типа того"
      На фига мне , спрашивается, документы смотреть? И так. В телефонном разговоре, несчастные агенты с печалью в голосе обо всем этом поведают.
      ТАк как :
      Если под ипотеку объект не годится, то зачем им приезжать его показывать, а мне его смотреть? Смысл? Нет, ну я , конечно, поехала и посмотрела....все три!
      А потом уже выбирали другую и купили....совсем не то и не там, но они довольны))

    • Людмила Воронина

      Тебе что, обязательно "доки" лицезреть? И так можно проверить. Если так уж нужно.

    • Николай Тюленев

      Достаточно точного адреса квартиры, чтобы её проверить.
      А если собственники зарегистрированы там, то и собственников.
      ,,,
      Осенью пришлось проверять не только покупаемую квартиру, но и ещё пару, взаимосвязанных.
      Безо всяких документов.

  • Виталий Черепнёв

    Если я знаю что банк квартиру не одобрит то какой смысл мне её ипотечникам показывать?

    • Виталий Черепнёв

      А уж тем более принимать аванс.

    • Людмила Воронина

      Так они же заказывают "сопровождение" ))
      Это примерно так. Звонок. "мы хотим купить квартиру. Вот Вас выбрали. Нам нужно сопровождение сделки" То есть, объект ими УЖЕ выбран. Один или два.
      А там уж как им повезет ))

    • Виталий Черепнёв

      Люд, я о контрагента, нафига они им вообще квартиры показывали?

    • Людмила Воронина

      Они и не показывали)) Если о конкретном приведенном примере, то клиенты жили в другом городе (Тюмень) и приехали уже "покупать"....со мной в качестве "сопровождения".
      Выбирали "по интернетам". И выбрали! Аж три штуки квартир))) Одна другой хуже))) Что "по документам", что "по состоянию" .
      Они же обычно "по нижней границе цены" смотрят и выбирают

  • Виталий Черепнёв

    Да егрп заказать можно, собов вычислить, при желании, только вопрос был изначально 🐏 по другому сформулирован.

    • Виталий Черепнёв

      Расскажите случай из практики, когда сначала квартиру проверили, а потом аванс внесли.

    • Алексей Шанин

      Виталий, сделки без аванса не проводили, что ли? Естественно с полной проверкой.

    • Людмила Воронина

      Зачем так делать? Это только по желанию заказчика., а они обычно до такого не могут сами "додуматься". И согласны оплатить проверки.

    • Ольга Стаськова

      Виталий Черепнёв, случай из практики. Понравилась клиентам квартира. На месте договорились о цене. Готовы внести аванс, НО после предоставления документов. Документы по электронке были предоставлены тем же вечером. На следующий день , при встрече с контрагентом были предоставлены ксерокопии не достающих. В ходе проверки были выявлены некоторые нюансы ( долги по кварплате ). При переговорах этот вопрос решили. Только тогда внесли аванс и благополучно вышли на сделку. Так что , я считаю, если продавцам и их агентам нечего бояться, то и документы они предоставят. А до этого эти клиенты обратились ко мне на сопровождение покупки выбранной ими квартиры в доме, где и сами проживают. Проверяла квартиру без всяких авансов. Хотя и проверять её смысла не было. Мне и так было все понятно , при беглом осмотре документов на просмотре и первоначальном общении с собственником. Но клиенты настаивали на полной проверке.

    • Ольга Стаськова

      Тем более был заключён договор с внесением половины стоимости услуги на сопровождение. И если выбранная квартира окажется " не покупаемой", внесённая сумма остаётся в агентстве за проделанную работу.

    • Ольга Стаськова

      Клиенты согласились и потом были очень благодарны, что не купили первую выбранную ими квартиру.

    • Николай Тюленев

      Половина денег по договору остается в агентстве - это прекрасно.
      Но цель клиентом не достигнута. Квартира не куплена.
      Он заключает с Вами новый договор на другой объект или работаете в рамках старого?

    • Виталий Черепнёв

      Что то не припомню.

    • Ольга Стаськова

      Квартира не куплена, работа проведена, клиент доволен, что не остался в дураках. Работаем дальше по новому договору и достигаем цели)

    • Наталья Тамарина

      Ольга, без авансов были сделки, сразу скажу, на полном доверии, так сказать. Аванс — это что? Это же обеспечительный платеж, денежное подтверждение о серьезных намерениях. Общая практика такова, что внося аванс, обычно, прям на месте, сначала читаются документы, и, исходя из прочитанного, прописываются все условия для выхода на сделку, в случае их не исполнения —возврат аванса. После проводятся проверки.

    • Наталья Тамарина

      Людмила, а что ты вкладываешь в слово СОПРОВОЖДЕНИЕ. И чем отличается для тебя проведение сделки от сопровождения?

      Сразу скажу, что не риэлторы, клиенты то есть, полюбили слово СОПРОВОЖДЕНИЕ лишь потому, что оно стоит в разы дешевле!!! А почему? А потому, что это незначительная !!! часть услуги, в которую входило только тех. работа! А что сейчас? А сейчас под этим словом, как с транспорантом, шагают риэлторА, готовые за 50 т. р. провести полный объем работ, тем самым обесценивая свой же труд и накопленный опыт. А клиентам таких ахентоф респект за прозорливость!)

    • Наталья Тамарина

      Кстати. Тех. работу проводят прибанковские оформители сделок, даже со своими нотариусами, если что. Копейки берут за составление ДКП и регистрацию. Дарю всем ищущим копеейчное сопровождение.

    • Людмила Воронина

      Им такое неинтересно)) Им нужен риэлтор....Кто будет сделку организовывать?

    • Наталья Тамарина

      Даром.

  • Наталья Якушина

    Добрый вечер, коллеги! Заключен договор "на сопровождение", аванс внесен, переговорами контрагентство все нервы вымотало, все проверки заказаны, квартира "чистая", а потом хозяин поднимает цену, покупатель отказывается от сделки, аванс с боем выцарапываем, клиент "на сопровождении" остался без квартиры, деньги-нервы-время потрачены. Или, если квартира в результате проверок оказалась мутная, и брать нельзя? Как в таких случаях Вы решаете вопрос взаиморасчетов с клиентом "за сопровождение"?

    • Людмила Воронина

      Пока бог миловал от такого рода "сопровождений" Видимо , придется Вам это воспринять как негативный опыт. Очень жаль.

    • Наталья Якушина

      В том-то дело, что клиент "на сопровождение" всегда заточен на успешную сделку. А если что-то пошло не так..? В описанном случае деньги за проверку удержали, работали-ничего не заработали, клиент недоволен. Вот, почему не люблю "сопровождение".

    • Людмила Воронина

      Еще два года назад совсем не бралась за работу "покупка", не говоря уж о сопровождениях.
      Перестроиться можно....в любом случае покупка- это тяжелее намного, чем продажа, либо альтернатива.
      РН изменился....объекты продать почти невозможно, потому и "сопровождения" ))

    • Николай Тюленев

      Если "что-то пошло не так", особенно, если проверка выявила дефекты объекта или субъектов, то клиент как раз доволен тем, что не вляпался благодаря Вам.
      Финансовая сторона - другой вопрос.
      Но возможность подобного исхода оговаривается с клиентом изначально, равно как и оплата "холостых" выстрелов.

    • Наталья Якушина

      Николай, интересует как раз финансовая сторона. В каком размере от цены договора Вы оговариваете "оплату "холостых" выстрелов"?

    • Николай Тюленев

      Как правило, только в размере расходов на проверки.
      Ведь клиент остается со мной и будет покупать другую квартиру.

    • Наталья Якушина

      Но, тогда сумма договора получается как за полноценный договор по покупке, а не договор "за сопровождение".

    • Николай Тюленев

      Нет, Наталья.
      Я не занимаюсь подбором. Это прерогатива клиента.
      Он так решил.

    • Наталья Якушина

      И до бесконечности будет выбирать самые дешевые и самые наимутнейшие варианты, просить меня обзвонить квартиры по "его спискам"

    • Николай Тюленев

      Это сложно?
      На рынке мутных вариантов гораздо меньше, чем о том пишут в СМИ.
      Поэтому, рано или поздно задача будет решена положительно.
      Дорогу осилит сопровождающий (R)

  • Наталья Тамарина

    Что 5 лет назад, что сейчас, у меня не изменилось мировоззрение на это.
    Просто прийти на сделку, якобы на ГОТОВЕНЬКОЕ, прочитать все доступы и поверить все документы за ХХ т.р, это не для меня, сори. КАК можно проверить правильность всего, без участия во всем процессе предварительных переговоров, договоров и договоренностях??
    Считаю, что СОПРОВОЖДЕНИЕ --- это просто проверить технические ошибки и правильность заполнения условий, которые были ранее ( БЕЗ МЕНЯ) уже обговорены.

    • Людмила Воронина

      ТАК не бывает ))
      Это масса времени, часы телефонных переговоров. Особенно важна "вменяемость" и надежность контрагента. Пожалуй, это самое главное. Не знаю, как другие, я обычно ограничение ставлю по срокам: Не более 3-х недель.

    • Николай Тюленев

      Проверить ошибки, это не сопровождение, Наталья.
      Это - "посидеть на сделке". )
      А настоящее Сопровождение начинается с переговоров о внесении аванса за квартиру.

    • Алексей Шанин

      Сопровождение начинается в тот момент, когда клиент пальцем показывает на квартиру, которая ему понравилась. Сопровождение - это именно участие во всех процессах предварительных переговоров, договоров и договоренностей. Сразу всегда предупреждаю - никаких переговоров без меня. Один раз пришлось извиняться за клиента и "передоговариваться", так как его кто-то сильно за язык в эйфории от найденной квартиры потянул, наобещал того, чего быть не могло

    • Людмила Воронина

      Да.

    • Наталья Якушина

      Наталья и Людмила, согласна с вами обеими, что "сопровождение" - это рядом постоять , и , что ТАК не бывает)). А бывает обычно так: как только, вопреки всем своим зарокам, возьмешься за три копейки "сопровождать", - вляпываешься в полноценную (по трудозатратам) геморройную сделку.

    • Николай Тюленев

      Беритесь не за 3 копейки, и геморроя не будет. )

    • Наталья Якушина

      Так, уж сколько раз зарекалась))) не браться за три копейки!

    • Людмила Воронина

      Ну не всегда ))
      У меня есть давняя клиентка. ВСЁ сама делает. Ходит, торгуется , выбирает более-менее приличное)) Продает, кстати, то же сама. Замучает бесплатными консультациями....заставит звонить всем её контрагентам, но сама. А вот покупать одной ей страшно и нет ресурсов для проверки. НО, она выбирает всегда квартиры "в бетоне". Чего там сопровождать?

    • Наталья Якушина

      Люда, когда квартиры "в бетоне" - я, вообще, не вижу в сделке своей роли. Только потом годами будут мозг выносить, что дом не строится.

    • Людмила Воронина

      "В бетоне" они так и норовят что-либо гадкое купить))

    • Наталья Якушина

      И не в "бетоне" - тоже.)))

    • Наталья Якушина

      Короче, резюме: "сопровождение" - это попытка оч. умных и оч.экономных клиентов воспользоваться задешево нашими знаниями и опытом))

    • Людмила Воронина

      Для меня разница лишь в том, что не приходится делать прозвон, подбор, сажать клиентов в машину и колесить по объектам. Часть работы они действительно берут на себя.
      Конечно, в идеале работа должна начинаться с переговоров о внесении аванса. Но это в идеале....

    • Николай Тюленев

      Отчасти так.
      Но "задешево", или "задорого" зависит исключительно от нас.

    • Наталья Тамарина

      Еще раз повторяю, на "кастрюлях". Слово СОПРОВОЖДЕНИЕ, как оказывается вы все сами даже не знаете, что это такое. Не буду пачкать свою репутацию, взявшись за отдельно взятую услугу в вашем понимании СОПРОВОЖДЕНИЕ, коллеги.
      Такие риэлторы, которых нанимают только на сопровождение, как правило, на сделке чувствуют себя очень неудобно предо мной.

    • Николай Тюленев

      А в чем их "неудобство", Наталья? )
      По-моему, Вы не совсем корректно истолковываете их внутреннее состояние.
      Случись моему клиенту выбрать квартиру, продажей которой занимаетесь Вы, буду очень рад, что интересы продавца прндставляет Профессионал, и не придется делать двойную работу.

    • Алексей Шанин

      Похоже, мы просто имеем ввиду разные вещи под словом сопровождение. "Прежде, чем начать спор - договоритесь о понятиях"

    • Виталий Черепнёв

      Да Наташ, не хотел бы я скрестить с тобой сковородки.

    • Виталий Черепнёв

      Вроде Николай чётко приписал что он понимает под сопровождением.

    • Наталья Тамарина

      Николай, Вы меня не удивили про " настоящее сопровождение") Сколько стоит такое сопровождение, вот в чем суть.

    • Наталья Тамарина

      Виталий, я не сомневаюсь в твоей компетенции ни разу. Так что сковородок не будет) Речь идет о тех, кто сопровождать приходит только на сделку! Вот это сюрприз! Если сидит молча читает и кивает головой, то еще ничего. А если начинает допрос с пристрастиями, показывая свою значимость, ставя всех в неудобные позы, доводя своего же клиента до нервного состояния, и, в результате, приходим к тому, как и было договорено без НЕГО изначально, вот это театр! Как думаете? Сколько стоит такой приход на сделку в первом ( сидит и машет головой) и во втором ( наполеонство) вариантах?

    • Николай Тюленев

      Наталья, настоящее сопровождение это когда клиент лишь выбрал подходящую квартиру и, в большинстве случаев, согласовал с продавцом цену.
      Вся остальная работа - работа риэлтора, т.е. указанные в статье 8+1 пунтов. )
      Посидеть на сделке, если клиенту так спокойней, я могу. Но предупреждаю заранее, что если что-то пойдет не по "понятиям" - развалю сделку ...

    • Наталья Тамарина

      Николай, мне не надо это объяснять, ок!) ы меня не поняли о чем я. Смысловая нагрузка на слово СОПРОВОЖДЕНИЕ у всех оказывается разная, оттуда и ценники на услуги. За такое сопровождение о чем ВЫ счас написали я беру за свою работу не менее 150 т. р. А Вы сколько? За посидеть на сделке вообще не берусь. Потому что стоит не более 20 т. р., а как взять их, если есть вероятность, что развалю, если увижу что-то не так, как Вы написали. То есть надо "не видеть"... ?

    • Наталья Тамарина

      Николай, здесь проскакивает.) Но в данном случае с цифрами понятнее. А кружится вокруг слова СОПРОВОЖДЕНИЕ можно долго.

    • Людмила Воронина

      А что цифры?
      Стандартная стоимость сопровождения варьируется 50( + -). Смотреть нужно именно по объему работы. ЧТО они выбрали. Если "альтернатива" *(контроль всей цепи, то +) , если опека, ипотека, прочие отягощения, то +.
      Если простая сделка, то -
      Помните, Владимир Осейко писал недавно, как он "влип". Озвучил стандарт сопровождения, а ТАМ "ужас и горе горькое)
      То есть, дабы не повторять ошибок: Сначала вопрос ЧТО, а потом ЦЕНА.
      Я , кситати, то же недавно так "влипла". Пришлось в срочном порядке переодобрять клиентку на "вторичку" в другом банке, а стоимость услуги была уже озвучена.
      Считайте, сделала огромный объем работы бесплатно.

    • Николай Тюленев

      Для конкретных цифр есть личная почта, e-mail и телефон.
      Иначе, всегда найдется тот, кто возьмется сделать дешевле.

    • Ия Юрьевна

      Кстати,Людмила,спасибо) возьму на заметку! У меня в Ижевске сопровождение максимум 20т.р. и без +-. Опека,ипотека, либо чистая покупка без геморроя. Всё 20. Нужно начать вводить надбавки за объем работы, а то порой промотаешь на бензин, да на справки и выходишь в ноль!

  • Сергей Михайлович

    Сколько хороших людей по ночам не спят. Доказывают друг другу очевидные вещи. Масло масленное.

    • Николай Тюленев

      Вы удовлетворены ответами на свои вопросы в первом комментарии?

    • Сергей Михайлович

      Вполне. Особенно хороши дальнейшие комментарии. Надеюсь, продолжение следует....

  • Сергей Михайлович

    А, что за картина у Вас. Чьих кистей будет? Слепые падают в яму. Это намек? Что дескать без риэлтора, как без поводыря?

    • Николай Тюленев

      Именно так. )
      Питер Брейгель (старший).
      "Притча о слепых".

  • Виталий Черепнёв

    Нет никаких очевидных вещей и быть не может, все относительно!

    • Сергей Михайлович

      Правильно. В этом и заключается очевидность, о которой я писал. Такой вот парадокс. На первый взгляд.

  • Ольга Терентьева

    Добрый день! Николай, у меня вопрос по по экспертному заключению. Понятно, что мы "закрываем актом договор на оказание услуг с клиентом, передаем ему пакет собранных по сделке документов" по описи, а так же я прикладываю справки и различные выписки по ходу проверки (ЕГРП, расширенные арх. и другое, что требовалось в зависимости от истории проверяемой квартиры, плюс справки ПНд иНД от собственника и др.), но имею ли я право делать официальное экспертное заключение в письменном виде, согласно договору на оказание посреднических услуг по покупке объекта? Что Вы описываете в экспертном заключении, и кто реально его составлять должен? Юрист АН составляет и подписываает (он же эксперт?). Или я просто перечисляю факты проверки на текущую дату (то есть привожу в порядок те сведения , которые получила из проверки квартиры)?Заранее спасибо за ответ. ( и коль уж мы говорим об эксперт.заключении- пишите ли вы что либо о кредитной истории Продавца, типа на момент продажи кредитов не имеет, или "хорошая кредитная история", а то года через три клиент придет с бумажкой и будет предъявлять что либо в адрес компании)

  • Николай Тюленев

    Здравствуйте, Ольга.
    Экспертное заключение (официальное, с моей подписью) состоит из трех частей:
    - констатирующей, в которой прописывается кто и на каких основаниях является собственником квартиры;
    - резалютивной, где перечислены все легитимно полученные документы, подтверждающие отсуствие правопритязаний третьих лиц на квартиру;
    - рекомендательной, с указанием возможных рисков оспаривания сделки и появления надлежащих истцов.
    Заключение выдается от моего имени, т.к. я являюсь и дирктором компании, дипломированным юристом.и риэлтором - практиком.
    Имеем ли мы на это право?
    Исходя из принципа дозволительной направленности нашего законодательства - имеем.
    Проверку кредитных историй в связи всупившим в силу законом о банкротстве физ.лиц пока не проводили. Но готовим каналы проверки и, при необходимости, сделаем.
    По поаоду предьявления бумажки ...
    Сегодня гораздо опаснее длч компании и отдельного специалиста - подрыв репутации путем публичной огласки некорректных действий.
    Да и сама "бумажка" носит рекомендательный характер. Решение же всегда остается за клиентом.

  • Ольга Терентьева

    Спасибо. Николай.

  • Людмила Воронина

    Так давайте же здесь разработаем алгоритм именно СОПРОВОЖДЕНИЯ.
    Единый для всех! По моему скромному мнению, "прозвоны" вариантов по списку НЕ входит в сопровождение. Никоим образом! Клиенту надо - вот пусть прозванивает, ходит, выбирает, портит себе нервы, натыкается с непривычки на мошенников всех мастей и так далее.
    Работа "сопровождение" начинается именно с разработки договоренностей по конкретно выбранному объекту и внесения аванса.

    • Наталья Мишина

      ....собственно, в теле поста Автор описал алгоритм.
      Далее - начинаются нюансы.

  • Ия Юрьевна

    Честно говоря, пришла к выводу, коллеги, что в авансе в некоторых случаях вообще смысла нет. Сколько раз бывало, что примем аванс, пропишем в расписке о принятии все сроки приобретения у нас Объекта, снимаю с продажи, а к назначенному сроку у Покупателя нет денег. Что делать? Согласно ст 380 ГК РФ, возвращаем аванс в полном объеме, выставляем Объект снова и за потерянное нами время покупатель ответственности не несе . Даже если пропишешь, что вносимая сумма-задаток, суд признает авансом. Поэтому, даем копии доков на кв. часто без аванса. Либо! Готовим предварительный дог.КП+соглашение о задатке, принимаем задаток и в расписке о принятии,Продавец прописывает все ссылки на Пред.Дог. и Согл о задатке. Тоже, ст.380 и 429 ГК РФ.

  • Николай Тюленев

    Людмила, определить единый алгоритм оказания какой-либо услуги будет весьма проблематично из-за разных форм ведения бизнеса.
    У частников - один подход, у небольших АН - другой, у крупных компаний - третий.
    По поводу прозвона вариантов, аналогично,

  • Ну да... Вот же вы демократы, господа.