Геннадий Савинов

Комплексные кадастровые работы обрезали под корень. Часть 4: Что будет и что делать

Окончание, начало - см. Части 1-3.

Денег на ККР в ближайшие годы, а скорее всего, и на горизонте в 10 лет не предвидится. Хорошо, если после прохождения «пика кризиса» и расходования резервных фондов, останется на выплату пенсий и зарплат бюджетникам. Поэтому к ситуации можно только приспособиться, изменить взгляд на нее. Сделаем это прямо сейчас.
Итак, к 2019 г. почти 55% земельных участков будут иметь «точные» границы. При этом основная часть границ будет определена в ГКН с погрешностью, которая не влияет существенно на установление фактического местоположения земли: в пределах нескольких метров. Терпимо.
Отраженные в кадастре участки с границами отчасти формируют дополнительное количество объектов с границами. Например, если ваши соседи слева и справа провели межевание правильно, или хотя бы с систематическим сдвигом (погрешностью), местоположение вашего участка
установлено соседскими границами, хотя и не отражено в ГКН.
Основная  доля земельных участков без межевания, находящихся во владении граждан,
предоставлена им 15 и более лет назад, учтена в ГКН, участки огорожены и используются. Неясностей с границами у этих участков нет. По крайней мере,индивидуальная идентификация таких участков с табличкой на заборе не ниже, чем у наших квартир, которые пока никто не предлагает межевать по причине «неустановленного» расположения последних в пространстве. Если не страдать «кадастровым фетишизмом», то реальному забору вокруг своего участка надо бы
доверять больше, чем электронным границам, точность которых у землепользователей нет возможности проверить, разве что стать кадастровым инженером.  С такими «неточными»
границами можно  жить бесконечно долго, если бы не одно "но".
Федеральным законом с 1 января 2018 г. установлен запрет на отчуждение земельных участков, «границы которых не установлены в соответствии с земельным законодательством». Это необоснованное и чрезвычайно жесткое принуждение к кадастровому учету земли с проведением межевания. С точки зрения главного государственного интереса (налогообложение) в этом нет никакой необходимости. Получается, что ради «современного вида» ГКН в жертву приносится
целый ряд важнейших соображений. Во-первых,  около 3-3,5 млн собственников, воспользовавшись «дачной амнистией», напрасно потратили свое время (от 5 рабочих дней на участок) и деньги, чтобы осуществить государственный кадастровый учет земли без межевания и государственную регистрацию прав. Никаких предупреждений, что свидетельства о собственности на участки без
межевания будут носить временный характер, не было. Если бы было иначе, для
чего собственники стали бы регистрировать свои права на «временной основе»?
Во-вторых, требованием обязательного межевания участка для сделки с ним закону
придается обратная сила, что недопустимо. Кстати, соответствующее исключение в
отношении участков без межевания, зарегистрированных в соответствии с установленным
порядком, было в законодательстве и аннулировано последними поправками (ФЗ-447).
В-третьих, не во всех случаях собственники могут произвести межевание земли.
Например, если для корректного межевания требуется устранить ошибку в координатах нескольких десятков участков в ГКН (см. выше). Что можно считать мерой «разумной жестокости» требования обязательного межевания, в денежном выражении? 100-150 тысяч рублей или все-таки 20-30, учитывая, что две трети населения вообще не имеют сбережений и живут от зарплаты до зарплаты? Только необязательность межевания участков, если проблемы установления границы обусловлены ранее сделанными ошибками в ведении кадастра, позволяют не прекращать гражданский оборот земли по причинам, за которые собственник не может нести ответственность.
В-четвертых, собственники могут, но не хотят межевать участки на фиктивную площадь и фиктивные границы по причине несоблюдения ОКУ требований законодательства по допустимым размерам «прирезок». Устранение данного коррупционного проявления существенным образом увеличит
количество участков с установленными границами. В редких случаях землепользователи хотят оформить больше земли, чем у них фактически есть в сложившихся границах.
Будет продолжаться наполнение кадастра в рамках инвестиционных проектов, оформления государственных земель, участков юридических лиц.
Однако можно утверждать, что не менее половины новых участков с межеванием в ближайшие 5-10 лет – это малые участки индивидуальных собственников, которые в первую очередь нуждаются в рациональном поведении властей. Что можно предложить, не рассчитывая на ККР, чтобы по возможности не усугублять имеющиеся проблемы?
Во-первых, снизить затраты землепользователей на судебные разбирательства. В частности, это можно сделать в рамках государственной помощи СРО по кадастровой деятельности на обучение  и работу по фиксированным расценкам кадастровых инженеров - судебных экспертов или представителей СРО, имеющих соответствующий статус в рамках СРО. Надо заметить, что уже сегодня во множестве случаев суды принимают заключения кадастровых инженеров в качестве доказательства по земельным спорам, хотя и не обязаны это делать по процессуальному законодательству.
Во-вторых, предусмотреть финансирование из госбюджета работ кадастрового инженера по устранению ошибки в координатах учтенного в ГКН участка, совершенную другим кадастровым инженером, если иной порядок исправления ошибки не возможен. Целесообразно делать это через региональную СРО по кадастровой деятельности. В-третьих, выделить средства организациям лесфонда на согласование границ лесных участков с иными землепользователями. До проведения
этих согласований считать смежные границы лесфонда с иными участками -временными, подлежащими уточнению при индивидуальных межеваниях.
В-четвертых, установить жесткий регламент контроля отказов ОКУ прирезок площади земельных участков, допускаемых законодательством. Сегодня ОКУ может ограничиться формальной отпиской, не основанной на законе. Каждый кадастровый инженер может показать стопку таких отказов. Но не будет, т.к.ему с этим ОКУ надо и дальше работать.
В–пятых, отменить запрет на сделки с участками без межевания, зарегистрированные в соответствии с действовавшим законодательством.
В-шестых, установить на федеральном уровне предельные ставки налога на земельные участки «дачной амнистии» с межеванием на фиксированный период (например, до 2020 г.) не в 0,3%, а, например, в 0,2%. Данная льгота не покроет затрат на межевание, но простимулирует собственников.
Поскольку кадастровая стоимость земли повсеместно завышена, это будет тем более своевременно.
В-седьмых, пора вспомнить про подзабытую властями «дачную амнистию», например в виде нереализованного 8-й год поручения Конституционного суда, разрешающего регистрацию проживания в садовых домах, сельского тарифа, индивидуального абонирования, двухрежимных счетчиков на электроэнергию для садоводов и пр.
Косвенное софинансирование государством затрат индивидуальных собственников на межевание земли и прочая сопутствующая помощь, возможно, позволят  сохранить в ближайшие годы темп уточнения кадастровых сведений о земельных участках на текущем уровне.

Комментарии

  • Выскажу свое мнение по Вашим предложениям в соответствии с нумерацией.
    1. Любые фиксированные расценки должны удовлетворять участников рынка с ОБОИХ сторон. Единственным действенным способом снижения расценок мне видится массовые работы в территориально сосредоточенные. Межевание за 2-3 тыс за участок в единичном случае просто никто делать не будет. + Работа адвоката. Любая фиксация расценок зло. Нужна фиксация качества, а расценки сформируются на рыночных условиях. В рамках, по моему той же дачной амнистии цены на межевание уже пытались фиксировать. Итог: либо два договора, либо отказ выполнять работу за фиксированную цену.
    2. Это конечно было бы классно.
    3. Закон обратной силы не имеет. Если границы лесфонда установлены, то они установлены. А простите если ваш участок сделают временным, вам это понравится? А проблему с землепользователями решать в рамках п.2.
    4. Чаще всего отказы не нарушают законодательство. А вот наличие противоречий в оном приводит к возможности отказа «в любом случае». Вы предлагаете решать следствие проблемы. Нужно урегулировать законодательство.
    5. При выполнении теряется смысл вообще всей кампании. Ни в коем случае нельзя снимать запрет на сделки. Это единственный стимул!
    6. Не вижу не малейшего стимула. Заплатив не 5 тыс налога, а 3,5 тыс. вас это сильно стимулирует? А декларации, что мы это сделали для… забудутся через пару месяцев!
    7. А причем здесь это?

    • Геннадий Савинов

      1. Расценки на судебную экспертизу могут быть только фиксированными, т. к. речь идет о финансировании их из бюджета. Никто не говорит, что они будут низкими. Для МО, полагаю, экспертов устроит цена в 10-15 тыс. р. за 1 анализируемый участок. Не исключаю, что "формула" расчета цены будет гибкая, с учетом количества участков, по которым даются ответы на вопросы. Если расценки на экспертизу не зафиксировать, это будет расхищение госредств. Все деньги на экспертизу при таком подходе можно "освоить" на одном заказе. Стабильный канал заказов на экспертизу вполне устроит сильных участников рынка, и им не позволено будет "разводить" заказчиков экспертизы по ценам, так , как это они делают на свободном рынке.Абсолютно согласен, что фиксированное ценообразование на конкурентном рынке кадастровых работ, введенное в рамках "дачной амнистии" практически во всех субъектах РФ, является вредным, впрочем, и не работающим. Об этом я писал в журнале "Кадастр недвижимости" еще в 2007 г.
      2. Если бы ККР не свернули, вопрос решился бы при проведении ККР.
      3. Лесфонд не согласовывал границы с участками других категорий, поэтому способ их установления, разрешенный Лесхозу, не соответствует общим положениям закона о кадастре, предусматривающем такие согласования. Мое предложение созвучно мнению В.С. Кислова – рук. Национальной палаты КИ, высказанному им на 4 съезде КИ. Лесхозы, с их границами на глазок, не должны быть заведомо правы, пусть участвуют в межеваниях на общих основаниях.

    • Геннадий Савинов

      4. В МО, Кадастровые палаты пропускают 10%-е прирезки", если по закону (до нормы предоставления) - отказ в большинстве случаев. Противоречий тут никаких нет, ФГБУ КП просто не исполняет закон, и этот свой незаконный подход рекламирует, кстати, в СМИ. В законодательстве все написано четко и однозначно, "прирезка" - до минимальной нормы предоставления участка соответствующей категории и целевого использования.
      5. Запрет на сделки должен быть отменен, так как он не соответствует Конституции и ст. 4 ГК РФ. Это вопрос времени, уверен, что хотя бы в новой Думе такой запрос будет инициирован. Я не участник компании "стимулирования" при помощи плетки и нарушения законодательства.
      6. Согласен, экономический стимул слабый. Но здесь работает психология, которая во множестве случаев иррациональна. Если завтра нам с Вами выдадут купон скидки на полет на Марс, я почему-то думаю, что мы оба его не выбросим, и нам по какой-то неведомой причине будет приятно. Кроме того не все знают таблицу умножения, да простят меня российские землевладельцы, поэтому грамотная пропаганда о снижении в 1,5 раза налога на межеванные участки найдет своего потребителя. По крайней мере, будет повод опять поговорить о "дачной амнистии". Сейчас социальная реклама в СМИ по "дачной амнистии" свернута.
      7. При том, что одно тянет другое. Все виды реального стимулирования регистрации недвижимости и облегчения жизни "дачноамнистируемых" приводят к дополнительным межеваниям, о чем и были предложения.

  • Анна Леонидовна

    Геннадий, большое человеческое спасибо, очень дельная статья. Все четыре части сбросила совету правления своего СНТ - все десятеро прочли, сказав, что очень полезно, потому как "врага нужно знать в лицо" - кадастровые палаты пленных брать не будут :-))

    • Геннадий Савинов

      Большое спасибо, Анна Леонидовна. Тема, конечно, скучная, рассчитана в основном на лиц, принимающих решения. Тем более приятно, если кому-то в "хозяйстве" сгодилась. Вы меня воодушевили написать римейки на 2 моих прежних статьи: "Межевание земли в дачной амнистии: за и против" и "Регистрация прав на дачные постройки: за и против".

    • Анна Леонидовна

      Ничего не скучная тема!
      Минимум половина семей в Москве имеют дачные участки того или иного размера. Разумные собственники всегда стараются разобраться с перспективами и тенденциями. И иметь под рукой грамотную во всех отношениях статью от практика - тем более в области, затрагивающей всех, но в правовом отношении совершенно непонятной .... Вас прочтут сотни самых разнообразных землевладельцев, всякие руководители-председатели СНТ, которым информацию и взять-то непонятно откуда. Другое дело, что они не склонны оставлять комменты, но вы не должны на это ориентироваться :-))

  • Все верно, спасибо за статью.