Даниил Пятецкий

Цена в договоре купли-продажи 1 м.р. А так ли все страшно?!

Пришла мне тут в голову "светлая" мысль по поводу цены в договоре купли-продажи 1 м.р.
Известно, что с 01.03.2013 договор купли-продажи недвижимости (далее ДКП) не требует государственной регистрации и вступает в силу с момента его подписания. Следовательно, регистрация доп. соглашения к нему также не нужна.
Моделируем ситуацию. ДКП на 1 м.р., регистрируем переход права, а потом между Продавцом и Покупателем делаем доп. соглашение, где прописываем, что пункт о цене недвижимости читать следует так (под "так" понимаем реальную стоимость сделки) + делаем новую расписку на деньги. Все законно, все "красиво" и главное, все официально! 
 
Мне вот интересно, это у меня помутнение сознания или все гениальное действительно просто!
Если это действительно "ноу-хау", то здесь и сейчас я официально закрепляю его за собой ;)

Коллеги, интересно Ваше мнение?! 
 

Комментарии

  • Людмила Воронина

    Выскажу "мнение" моих клиентов-покупателей.
    Объекты с ценой договора 1 миллион даже не рассматриваются. Основная причина: Если вдруг придется продавать объект ДО истечения срока 5 лет, то кому нужен объект с ценой в ДКП 1 миллион.? Покупателей на продажу объекта на ТАКИХ условиях нет и НЕ будет.

    • Людмила Воронина

      Два конкретных примера:
      В Ясенево 3-х комнатные квартиры смотрели. Два объекта: В одном продавец купила квартиру за "1 миллион", трех лет не прошло, теперь продать не может. В другом дарение от матери дочери 2015 года, в ДКП так же миллион.
      Документы "чистые", НО покупателям это неинтересно.

    • Евгений Веретильный

      Людмила! Надо было брать мою Вильнюсскую, она больше 3 лет)))

    • Людмила Воронина

      А кто не продал мне эту Вильнюсскую за 10 миллионов??? Кто на что-то надеялся? Моё предложение о покупке (оферта) было действительно 3 дня !!! А теперь господин Евгений Веретильный будет медленно и мучительно "падать" в цене...(((
      Кто ж виноват-то?

    • Людмила Воронина

      По истечении 3-х дней внесли аванс за другую ))

    • Евгений Веретильный

      Я принял аванс за 10.7, сделка на следующей неделе)))

    • Евгений Веретильный

      Аванс внесли те, кто одновременно с Вами предлогал 10,5, а я не торопился)))! Это к диспуту о том, что первое предложение всегда самое лучшее)))!

    • Алексей Шанин

      Была в январе такая же ситуация. Нам хотели вносить на 400 тыс.меньше заявленного. Тоже говорили, что зря не торгуемся, что не продадим, будем падать в цене и т.д. В итоге, через день другие покупатели внесли по заявленной цене. Кстати те, которые смотрели месяц назад. Цена ведь не с потолка берется. Это хорошо продуманная стратегия

    • Наталья Тамарина

      ++++

    • Ирина Владимировна Кораблева

      Даниил, все правильно. И если пройтись по моим комментариям, то обязательно найдется в них хоть один такой совет про допсоглашение. Я давно так делаю и именно так, как Вы написали, объясняю клиентам ситуацию. Могу Вам даже скинуть текст своего допсоглашения по этой теме, хотя там ничего сложного нет - он прост, как семечки))
      Просто на форуме не всегда хочется расшифровывать свои эксклюзивные наработки. Понятно, что и это не стопроцентно надежный способ, но он несомненно лучше и обоснованней, чем все остальные употребляемые в этом случае способы.

    • Даниил Пятецкий

      Благодарю за участие.

  • Сергей Михайлович

    Теоретически думаю можно, но стремно. Если одна сторона "расколется", то могут припаять статью за мошенничество или уклонение от уплаты налогов. Такое вот "ноу-хау".

    • Даниил Пятецкий

      Главное, что я здесь рассматриваю - это защита интересов Покупателя.

    • Сергей Михайлович

      А вот этический момент. Предположим, сегодня Вас нанял покупатель и Вы на стороне покупателя, а завтра вас нанимает продавец и вдруг риэлтор покупателя попытается применить Ваше "ноу-хау". Как Вы поступите в этом случае?

    • Даниил Пятецкий

      Сергей Михайлович, поступлю так, как поступаю всегда: объясню своему клиенту все, что знаю сам, а Вы наверняка знаете, что мне есть, что объяснить ;) А клиент, основываясь на моих профессиональных знаниях уже должен выбрать. Я никогда своим клиентам не навязываю свою точку зрения. Это неправильно. Всегда и каждому объясняю все абсолютно объективно и беспристрастно.

    • Сергей Михайлович

      Все правильно, но только в данном случае Ваше "ноу-хау" сработает против Вас. Скорее всего, после Ваших пояснений клиент откажется от покупки. И Вы рискуете потерять заработок.

    • Даниил Пятецкий

      Не говорите ерунды. Если риэлтор покупателя это попросит сделать, то почему нет??? Не забывайте, что продавец ОБЯЗАН отчитаться о любых доходах. Расписка на неотделимые улучшения это тоже доход, за который нужно отчитаться. Какая разница, что он не пойдет отчитываться за неотделимые улучшения или за доп. соглашение к основному договору??? Он в любом случае ОБЯЗАН это сделать. Вот так.

    • Сергей Михайлович

      Ну ерунда это или нет покажет и докажет только практика. А пока это простой треп.
      Лично я, как покупатель, на всякие доп. соглашения после ДКП никогда не соглашусь.

    • Даниил Пятецкий

      А Вам лично я ничего и не предлагаю.
      Поверьте, дополнительная расписка не лучше. А быть может и хуже. Вот и пытаемся это коллективным разумом выяснить, но пока не очень получается.

    • Сергей Михайлович

      Что значит, хуже или лучше? Все относительно. Что для продавца хорошо, то для покупателя может быть выйти "боком" и наоборот.
      Поскольку риэлторы не являются стороной сделки, а стоят как бы над сделкой, руля и управляя процессом как "серые кардиналы", то, на мой взгляд, обсуждать нужно не полулегальные схемы ухода от налогов с непредсказуемыми последствиями для сторон, а как провести сделку с наименьшими рисками для сторон. Ваше профессиональное кредо должно быть, как у докторов "не навреди". Это касается обеих сторон, а не только одной стороны, которая Вам заплатила за услуги.

  • Татьяна Литвинова

    Да, Даниил, всё красиво...
    ... но потом покупатель с этой новой распиской и доп.соглашением топает в налоговую (например, вычет получать)... и пришли к тому, от чего уходили...

    • Татьяна Литвинова

      Кстати, для меня сейчас это очень актуальный вопрос.
      Надо купить часть квартиры, где собственность меньше 3 лет. Цена 2500, но продавец с 1 миллиона в договоре сдвигаться не хочет... И договор будет нотариальный...
      А купить надо именно это.
      Что делать?..

    • Даниил Пятецкий

      Я не говорю про интересы Продавца. Расписка на "неотделимые улучшения" (я таковую считаю ерундой, пишем с другими формулировками) еще хуже.

    • Татьяна Литвинова

      Цена является одним из основных положений договора. Сам договор не регистрируется, но переход права регистрируется на основании этого договора. Думаю, что доп.соглашение, подписанное после регистрации сделки, не будет иметь силы в суде. А вот налоговой оно может очень понравиться...

      Я сейчас тоже думаю про интересы Покупателя. И ничего нового (кроме расписки или обязательства) придумать не могу... А надо бы ;о)

    • Даниил Пятецкий

      Нет. Будет иметь силу. Это официальная позиция налоговиков, я не шучу)))
      "Одновременно ФНС России сообщает, что в связи с вступлением Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» с 01.03.2013 договор купли-продажи недвижимого имущества не требует государственной регистрации и вступает в силу с момента его подписания, следовательно, регистрация дополнительного соглашения к нему также не требуется."

    • Татьяна Литвинова

      Вот именно - для налоговой - будет иметь силу. Но нам же не это нужно! ;о)
      А для суда?

    • Даниил Пятецкий

      Так вот! Конечно будет и для суда. Но вот я пытаюсь с Вами со всеми эту тему обсудить ;)

    • Татьяна Литвинова

      А вот в этом я не уверена...

    • Евгений Веретильный

      И правильно! Изменение существенных условий договора допсоглашением после регистрации суд не признает...

    • Евгений Веретильный

      А налоговая скушает за милую душу)))

    • Наталья Тамарина

      Получается, что допсоглашение надо сдавать вместе с ДКП, чтобы в свидетельстве фигурировали документы основания и договор, и допсоглашение?

    • Татьяна Литвинова

      Интересная мысль! ;о)

    • Наталья Тамарина

      Экземпляр допсоглашение продавца после регистрации перехода права отдавать покупателю или порвать ( чтобы продавец в налоговую не отнес случайно) , оставить только расписку к нему. Это, если мы со стороны покупателя) На случай суда .

    • Татьяна Литвинова

      Если доп.соглашение подать на регистрацию вместе с договором, то оно (вместе с договором) попадет прямиком в налоговую...

    • Наталья Тамарина

      Конечно)

  • Геннадий Савинов

    Схема не прокатывает даже по техническим причинам. Предлагается иметь два комплекта правоустанавливающих документов (с ценой 1 млн и с печатями - в госархиве, и с реальной ценой - на руках). Отсюда начинаются статьи УК : подлог документов, мошенничество, уклонение от уплаты налогов (дополнить список). "Развивая" схему, давайте в допсоглашение к ДКП запишем другого покупателя или другую квартиру. Почему нет?:)))

    • Даниил Пятецкий

      Какой подлог документов??? Доп. соглашение не подлежит гос. регистрации. Никакого подлога тут нет. То, что Продавец не отчитался о полученном доходе не является проблемой Покупателя.
      Если прописывать другого покупателя, то это уже надо сдавать на регистрацию, поскольку речь будет идти о возникновении права собственности, которое в обязательном порядке подлежит гос. регистрации.

    • Что ВЫ думаете за других,(как им будет лучше не платить)пусть платят по полной налоги.Для всех хорошими не будем,все равно в обществе риэлторов не ценят,ведь мы "серые кардиналы".
      Расписки,это во все времена проходило.Даже ,когда расчеты велись в валюте,вспомните.....И всегда объясняли,что для налоговой ,а что показывать не стоит.

    • Елена Смирнова

      Было время, прописывали в договорах штрафные санкции.

  • Наталья Никитична Клепикова

    Даниил,а я Вас поддерживаю! Важен не процесс,а результат.Ничего не меняется в ценообразовании на "бумаге" у нотариуса в 90-х и в Росреестре в настоящем. Глупо отказываться от покупки,продажи юридически чистого объекта только по причине не прошедших 3-5лет.

  • Даниил Пятецкий

    Коллеги, мне аргументированные соображения Ваши интересы! Пожалуйста)

    • Ирина Владимировна Кораблева

      Даниил, все аргументы у Вас в тексте поста есть!)) А я так делала и ДО отмены регистрации ДКП. Рассуждала так: да, если договор подлежит обязательной регистрации, то и допик тоже подлежит. Но вот мы его заключили, деньги отдали, расписку получили... а сроки-то регистрации нигде в законе не оговорены... ну, мы и сидим спокойно... а тут вдруг кто-то сделку нашу решил оспорить... мы к продавцу - типа, давай допик регистрировать..... а продавец отказывается.... а мы иск в суд о понуждении к регистрации.... - в общем это так - наброски, канва, - кто в теме, тот поймет.

    • Aлексей Суриков

      Вот спасибо-будем в теме..)) Это если у меня клиент-продавец, то никогда ему не посоветую подписывать допник..... А то потом еще и виноват будешь....)

    • Ирина Владимировна Кораблева


      Мне думается, даже далеким от недвижимости людям несложно понять, что такая ситуация возможна только в ИСКЛЮЧИТЕЛЬНЫХ случаях, когда есть угроза праву собственности покупателя, т.е. не для нападения, а для защиты. Поэтому о виноватости и безвинности продавца в таких случаях вопрос ставить неуместно, если продавец нечестен и не намерен возвращать покупателю всю полученную по сделке сумму. С неотделимыми улучшениями, что характерно, всё точно так же . Или прикажете покупателю не бороться за свои кровные денежки???)))
      "Уважаемый", я же написала, что это для тех, кто в теме))) но вы все равно сочли нужным вставить свои замызганные пять копеек.

    • Aлексей Суриков

      Вставлю еще замызганных...) Покупатель пусть хоть борется за свои кровные....пусть ищет тогда не дешевые и без скидок дополнительных.... А пусть платит продавцу по полной-он и укажет полную и налог заплатит...) А то сильно жирно будет: и дисконт и принуждение...)
      И не обязательно продавец по криминалу идет! Он может законно вступил в наследство и кто-то еще появился с завещанием...
      И я не уверен, что тут много специалистов, в теме по принуждению... Не все, понимаете, так часто в судах, имели практику-как некоторые...)

  • Aлексей Суриков

    Показывали миллион -для налоговой. Теперь налоги берут с кадастра......
    Остается только судебный риск. В суде, доп.соглашение, не примут -если что..... Так для чего оно нужно?!)
    Если, конечно, будет прецедент-в суде..... что примут -тогда да! Кто бы проверил?!))

    • Даниил Пятецкий

      Почему это не примут? С какого это, если оно подписано сторонами сделки и в регистрации не нуждается? По Вашему получается и расписку от продавца на основную сумму по договору к делу не пришить)))

    • Aлексей Суриков

      А для суда как может иметь силу? Доп. соглашение для чего? Занижаете для чего? Чтобы меньше платить налоги? Значит вы недобросовестный......вместе с продавцом....

    • Даниил Пятецкий

      Кто занижает то???? Алексей, дальше смотрим)
      Решили продать за 1 м.р., а потом поняли, что поступили неправильно и сделали как надо!
      Самые добросовестные)

    • Aлексей Суриков

      Смысл расписки на основную сумму -это факт получение продавцом денег - по договору и для экспертизы почерка -если он не согласен, что получил.....и расписку не писал.... А две расписки для суда?! Вторую судья сразу отбросит..... А расписка и доп.соглашение -чем лучше...?))

    • Aлексей Суриков

      Поступили неправильно.... Нужно проверить, этот аргумент....)

    • Елена Смирнова

      И попадает продавец на уклонение в особо крупных размерах с конфискацией имущества....

    • Даниил Пятецкий

      Алексей, но Вы не аргументированно рассуждаете. Извините.

  • Даниил Пятецкий

    Коллеги, не ищите истину там, где ее нет. Я не для целей соревнования уровнем знаний тему предложил.
    Категория вопроса "Специалист-Специалисту". Я ж для Нас стараюсь!!!)))

    • Николай Тюленев

      С большой буквы много званных, Даниил, да мало избранных (с)

    • Даниил Пятецкий

      Да Николай, мысль абсолютно у Вас верная, но не мнение "званных" меня интересует больше всего, а мнение "избранных". Объективно: с Уважением)

  • Николай Тюленев

    Абстрагируясь от понятий морали и уголовного права, схема с доп.соглашением об изменении стоимости объекта наиболее безопасна для Покупателя по сравнению с расписками о "неотделимых улучшениях" и, тем более фантиками обязательств выплаты в случае чего ...

    • Сергей Михайлович

      "Абстрагируясь от понятий морали и уголовного права".

      Это уж на кого (контрагента или клиента) нарвешься. А то можно так наабстрагироваться, что мало не покажется. Сразу появится и мораль и особенно уголовная статья нарисуется.

    • Даниил Пятецкий

      Сергей Михайлович, извините, ну что ж Вы как баран уперлись)))
      Вы чего думаете тут сплошные головы на вопросы отвечают? Делите на два...

    • Николай Тюленев

      Какая статья, Сергей Михайлович, может нарисоваться, если в день передачи квартиры по акту стороны решили ее переоценить, провели соответствующие рассчеты (подтвержденные распиской), и составили доп. соглашение к ДКП?

    • Сергей Михайлович

      Если суд подойдет к рассмотрению дела формально, то возможно прокатит. А если суд привлечет в качестве эксперта вашего брата риэлтора и тот разъяснит все нюансы данного "ноу-хау", то решение может быть вынесено не по форме, а по сути и не в Вашу пользу.
      Если Вам приходилось бывать на судебных заседаниях, то Вы должны понять о чем я говорю. Особенно, когда Вас или Вашего клиента предупредят об ответственности за дачу ложных показаний. И не заметите, как сами всю правду выложите.

    • Сергей Михайлович

      А поговорить в своем кругу "избранных" конечно, можно. Интернет он все стерпит. Но до широкого применения на практики данное новшество, уверен, не доживет.

    • Николай Тюленев

      Мне, (стучу по дереву), за 23 года практики не приходилось бывать на судебных заседаниях, т.к. сделки, проведенные под моим наблюдением, не только не расторгались, но даже оспаривались.
      Да! Номер статьи Вы так и не указали. )

    • Сергей Михайлович

      "Мне, (стучу по дереву), за 23 года практики не приходилось бывать на судебных заседаниях".

      С одной стороны это плюс, значит Вы честно и добросовестно выполняете свои обязанности или Вам везет. С другой стороны это минус, ибо у Вас нет соответствующего опыта. Если бы Вы видели, как на суде, еще вчерашние друзья и компаньоны валят всю вину друг на друга, Вы бы так легкомысленно к этому не относились. Ваш же собственный клиент Вас и сдаст в первую очередь.
      Скажет, что это Вы ему предложили такую схему, а он по незнанию согласился. Со стороны обвинения в качестве эксперта, выступит Ваш коллега Риэлтор и подтвердит, что такая схема существует.
      Далее, статью уже подберет суд.

      Вывод.
      Если с государством не играть в "азартные игры", тогда повода для суда не предвидится. Но, если будете пользоваться тем, что предлагает Даниил, такой повод может найтись.

    • Николай Тюленев

      Вам бы, Сергей Михайлович, не картины, а книжки писать (с).
      Повесть про четверть вековое везение стала бы бестселлером. )

      А по сути, налоговое преступление совершает продавец.
      Как написал ниже - квалифицирующего признака "соучастие" в ст. 198 УК РФ нет.
      Поэтому покупатель может привлекаться лишь как свидетель, равно как и риэлторы.

      Это вовсе не означает, что следует поощрять уход от налогов. Наоборот.
      Риэлторское сообщество стоит на страже соблюдения законов. И своим клиентам мы настоятельно рекомендуем избегать покупок с указанием в ДКП заниженной стоимости.
      Но, бывают, разумеется, исключения из правил.
      Через без малого три года и они канут в небытие.



    • Сергей Михайлович

      "А по сути, налоговое преступление совершает продавец."

      А мне как раз за продавца и обидно.
      Или подставить продавца, пусть даже во благо своего клиента - покупателя это для Вас норма? Вот я о чем.

    • Николай Тюленев

      Вы о чем? О какой подставе пишите?
      У нас свободная страна и каждый вправе сам избирать линию поведения и отношений с государством.

      Обидно Вам за нарушителя ст. 57 Основного Закона.
      Это прелестно! )
      Только при чем тут риэлторы?

    • Сергей Михайлович

      Вот то то и оно, что риэлторы, случись, что всегда ни при чем.

    • Наталья Тамарина

      "Черные" риэлторы должны быть "при чем". А мы существуем, чтобы разжевать где, что и как положено. А клиенты сами выбирают свой дальнейший путь, перевоспитывать никто никого не собирается, и это уже не в нашей компетенции.

    • Николай Тюленев

      Сергей Михайлович, при всем уважении ...
      Вы что же, желаете, чтобы риэлторы всегда оставались крайними?
      ...
      Интересуюсь, исключительно, чтобы понять Вашу гражданскую позицию. )

    • Сергей Михайлович

      См. коммент от 05.02.16 на 10:50

    • Ирина Владимировна Кораблева

      Сергей Михайлович, всё очень просто: если продавец, в случае расторжения или признания сделки недействительной, честно возвращает покупателю абсолютно все деньги, которые от него получил, то покупателю на фиг не нужно и он не станет поднимать вопрос о разнице между уплаченными в действительности деньгами и ценой договора.

    • Сергей Михайлович

      "Какая статья, Сергей Михайлович, может нарисоваться, если в день передачи квартиры по акту стороны решили ее переоценить, провели соответствующие расчеты (подтвержденные распиской), и составили доп. соглашение к ДКП?"

      Было бы любопытно взглянуть на ваши "расчеты" по переоценке квартиры спустя неделю, другую после подписания ДКП. Чем обосновывать будете: ценой на нефть, курсом бакса? Нет, правда очень интересно. Мне вот в голову не приходит, чем можно обосновать рост стоимости за неделю на 100-300 процентов.

  • Анна Михайловна Иоселиани

    А смысл указывать в ДКП 1 млн. если НДФЛ от продажи недвижимого имущества теперь исчисляется от кадастровой стоимости и не менее 70 её %? Хоть рубь напиши , а заплатить налог придётся.А разница между рыночной ценой и 70% кадастровой небольшая, можно и в качестве ремонта зачесть.

    • Николай Тюленев

      Не исчесляется от кадастровой.
      Это - расхожее заблуждение.
      ...
      (только для объектов, приобретенных после 01.01. 2016)

    • Анна Михайловна Иоселиани

      ну а мы когда приобретать собираемся "за 1 млн."? до 01.01.2016 )))
      Речь о настоящих и будущих сделках или о прошлых?

    • Татьяна Литвинова

      Анна, 70% кадастровой стоимости - это для будущих продаж недвижимости, купленной после 01.01.2016

    • Николай Тюленев

      Вы приобретать с какой целью собираетесь?
      Если для перепродажи, то 1 м.р. в ДКП крайне не желателен
      Но в условиях задачи такого пункта не было.

    • Анна Михайловна Иоселиани

      Видимо я чего то не поняла. Этот пост, про 1 млн в ДКП, для чего создан? Чтобы обсудить возможность ухода от налогов более менее безопасным путем (по мнению автора). Так каких это сделок касается? Для чего обсуждается, для будущего применения или "старые тапочки" вспоминаем? На дворе вроде бы как 2016 год уже с новыми правилами.

    • Татьяна Литвинова

      Да, Анна, видимо Вы чего-то не поняли ;о)
      Начиная с это года у нас будут сделки по двум разным вариантам:
      1 - продажа недвижимости, которая была получена в собственность ДО 01.01.2016,
      2 - продажа недвижимости, которая была получена в собственность ПОСЛЕ 01.01.2016.
      Так вот, 70% кадастровой стоимости для исчисления НДФЛ - это только для сделок, которые относятся ко второму варианту.

    • Анна Михайловна Иоселиани

      Мне кажется Вы заблуждаетесь. 70% от кадастра будет для всех сделок, по которым возникает налог. С той лишь разницей что сроки 3-5 лет начнут исчисляться с 01.01.2016.
      Т.е. допустим , если вы сейчас продаете квартиру, полученную до 01.01.16 то ДКП и менее 3х лет назад, то налог возникает, и по новым правилам (по кадастру), даже если вы в ДКП покажете 1 млн. руб.

    • Татьяна Литвинова

      Федеральный закон от 29.11.2014 N 382-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации"
      ...
      3. Положения пункта 6 статьи 210, пункта 17.1 статьи 217, статьи 217.1 и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.

    • Елена Смирнова

      Опять некоторым хоть в лоб, хоть по лбу. А они все свое - по кадастру.

    • Анна Михайловна Иоселиани

      Всё, поняла, Татьяна, спасибо.))) Не внимательность моя меня подвела. Мой мозг "прочитал" в отношении СДЕЛОК совершенных после 01.01.2016 г.

  • Наталья Тамарина

    Даниил, эта схема существовала. Только немного по-другому. Доп. соглашение сразу составлялось вместе с ДКП, а на регистрацию не отправлялось. Вторая расписка с фразой "... получил в дополнение к ДКП от хх,хх,хххх числа...." сильнее, чем доп. соглашение без расписки и тем более чем " за улучшения".

    • Николай Тюленев

      Раньше, до указанной Даниилом даты, допоглашение подлежало госрегистрации равно как и сам ДКП.
      И суд, (случись что) мог не принять его к рассмотрению.
      После отмены регистрации ДКП вероятность подобного исхода стремиться к нулю.
      Да и отдельная расписка на деньги, полученные по доп.соглашению писалась раньше и пишется теперь.
      В обязательном порядке. )

    • Даниил Пятецкий

      Пусть существовала, но мне непонятно, почему она до сих пор не стала нормой нашей с Вами практики?! Очевидность и законность её для Покупателя очевидна (в отличии от доп. расписки и договора с корявыми существенными условиями - ценой).
      Я до сих пор не прочитал ни одного квалифицированного ответа против такой схемы организации процесса сделки. И я до сего дня понятия не имел, что все так просто и главное грамотно можно сделать. Пару дней назад нарвался и письмо фискалов и тут пришла в голову такая мысль...

    • Наталья Тамарина

      Это да. А после указанной Даниилом даты именно то, о чем я написала выше. И все это, как бы мы не сочиняли, ну.... сами знаете. Суд рассудит)

    • Наталья Тамарина

      Даниил, эту мысль подал адвокат при покупки у меня одной из квартир. Схема имеет место быть, просто не все ее знали или привыкли по-старинке.

    • Наталья Тамарина

      А что за письмо фискалов, Даниил?

    • Елена Смирнова

      Да привел выше в 18:55.

    • Даниил Пятецкий

      Письмо примерно такого содержания: дкп дома с хоз.постройками, цена общая за все, вычет покупателю не положен. Фискалы отвечают: сделайте доп. соглашение к договору, где распишите, что и сколько стоит и тогда вычет дадим. Регистрировать это доп. соглашение не нужно.

    • Наталья Тамарина

      Так это должны быть документально подтвержденные расходы, или я что-то не так поняла?
      Это же совсем другое! Продавец должен их предоставить, если есть. Предоставить покупателю вместе с допсоглашением, а самому потом тоже идти в налоговую и тоже доказывать о доходах и понесенных расходах, на основании этого допника)) Налоговая должна же с кого-то выдернуть возврат для покупателя.

    • Даниил Пятецкий

      Не так поняли
      Письмо Федеральной налоговой службы от 25 января 2016 г. № БС-3-11/208@ “О рассмотрении обращения”

    • Наталья Тамарина

      Что не так поняла?Все так.
      В письме указано как получить вычет покупателю. И пойдет он со всеми документами в налоговую. А как потом быть продавцу после этого похода? ( если мы проецируем все не на дачу с постройками, а на квартиру с допсоглашением). Как Вы видите дальнейшее поведение налоговых органов?)

    • Даниил Пятецкий

      Да ничего я не вижу. Я не про походы покупателя в налоговую тут толкую. Я про доп. соглашение, которое светить нигде не стоит. Коротко суть: расписка на неотделимые улучшения заменяется доп. соглашением и в случае чего, есть законные основания вернуть все, что положено (несмотря на занижение реальной стоимости сделки).

    • Наталья Тамарина

      Да поняла я , что Вы имеете в виду! У Вас вопрос о защите интересов Покупателя. Вот мы и рассуждаем! Ну пойдет он защищаться. От кого? От продавца, если у него, вдруг, пойдет бзик или аферку задумал сам или с чье-то помощью, правильно? Ну и? Как суд-то вразумится на все поданные документы, приложенные к иску? Вы уверены, что вернут все, что положено и не отзовут сделку на основании сговора?

    • Алексей Шанин

      Коллеги, нас сейчас больше всего должна волновать ситуация с банкротством. Финансовый управляющий без труда расторгнет сделку за миллион с доп.соглашением, без доп.соглашения, с распиской или без нее. Распечаточку данного блога, да и в суд с ней, вся схема раскрыта, сговор налицо. И покупатель пойдет доказывать, что отдал больше по допнику с распиской, да и встанет в очередь других кредиторов, если доказать сможет... Ну и какая тут защита покупателя?

    • Наталья Тамарина

      Даниил, И на это как?

    • Ирина Владимировна Кораблева

      Да никак, Наташа. Допсоглашение при хорошем построении защиты покупателя, может спасти, т.к. оно увеличивает цену сделки до рыночной - все зависит от позиции конкретного суда. А с распиской на неотделимые у покупателя нет шансов спастись от потери квартиры при банкротстве продавца.

    • Алексей Шанин

      Ключевое слово "может" ;-)

  • Елена Смирнова

    Увы, Даниил, на ноу-хау претендовать ты не можешь. Давно слышала о таком варианте, но не пользовалась. Стремно немного, опять надо договариваться не светить это допсоглашение и расписку по нему. Потому как опять уход от налогов со стороны продавца, если расписка всплывет (в налоговой, в суде, на дознании), но уже без последствий для покупателя (в сговор не вступал, уклонению продавца от налогов не способствовал).
    По мне так лучше расписку за неотделимые (все законно, понятно, за неуплату продавцом налогов не отвечаю) или обязательство (если я со стороны продавца), но оно ни о чем, так для спокойствия покупателя. В декабре на сделке при цене в 1.2 млн. так вообще никаких вторых расписок не писали. Договор исполнен, цена уплачена, претензий не имеем. И точка! Покупатель проглотил, хотя риэлтор имелся (на сопровождение).

    • Наталья Тамарина

      Лен, он спрашивает про " с позиции покупателя". Как лучше сделать, если ты его стороне!

    • Наталья Тамарина

      Сюда бы практикующих адвокатов, послушать, как они выигрывают такие дела или почему проигрывают.

    • Татьяна Литвинова

      Да, адвокатов послушать было бы интересно.
      Но пока у нас суд имеет право выносить решение на основании своего внутреннего убеждения, ни один адвокат не сможет заранее предсказать исход дела...

    • Анна Леонидовна

      Обсуждение этого "ноу-хау" слышала многократно. На практике ни разу не видела, чтобы его кто-то решился применить. Если выступаем на стороне покупателя, то при миллионе в договоре лишаем его налогового вычета, возможности продажи до 5 лет с достаточным взаимозачётом и заодно делаем его предполагаемым участником преступного сговора (эх, нам бы судебного юриста, он бы поправил!) Короче, своего клиента мы изрядно подставляем, похоже :-))

    • Татьяна Литвинова

      И что же делать на стороне покупателя, если продавец настаивает на 1млн в договоре, а покупатель - на покупке именно этой квартиы?

    • Анна Леонидовна

      Татьяна! Покупать, конечно же! Если продавец и покупатель трезвые разумные адекватные люди и на сделку идут с открытыми глазами, а плюсы покупки перевешивают минусы - покупать! Единственное, но очень существенное преимущество всех сделок по заниженной стоимости (для покупателя) - то, что продавец сделку не будет расторгать точно!

    • Татьяна Литвинова

      Наоборот - потому что при расторжении Продавец должен будет вернуть всего 1 миллион.
      А еще у Покупателя теперь 5 лет... И закон о банкротстве...

    • Анна Леонидовна

      Дык посадят, Продавца-то! У нас ведь особо крупный размер - он на самом деле очень маленький! :-))

    • Татьяна Литвинова

      Дык Подавец-то об этом может не знать! ;о))

    • Анна Леонидовна

      Покупала для пенсионерки поближе к детям квартиру - требовалса географически очень маленький пятачок Москвы. Нашли свежеприватизированную крошечную двушку. Продавцы настаивали на миллионе, и одновременно боялись, что их сдадут в органы. Всё устраивало, кроме миллиона, пришлось соглашаться, говоря, что мы адекватные и никуда с распиской не побежим, а положим её просто как страховку. Через год на этот адрес пришло грозное письмо от налоговой на имя продавца - " явитесь с объяснениями, поскольку вы продали квартиру за миллион" - связалась с семьёй продавца, дочь сказала, что мать заболела и скоропостижно скончалась, претензии предъявлять не к кому, на том всё и закончилось.
      Обычно прошу указать хотя бы 2,5 -3,3 млн, чтоб не попасть в механическую выборку и минимально всё же налоги уплатить...
      С другой стороны, тащить их за рога в светлое будущее, когда они копытами упираются.... может, ну его? :-))

    • Алексей Шанин

      Вызывали тут недавно в налоговую именно покупателей а не продавцов. Причем повесткой из налоговой. Звучит для несведущих грозно, да убедительно. Наученные были давно, к ситуации были готовы. Сходили. Были там заставлены написать объяснительную. Написали, подтвердили. Да все и заглохло. Придраться законодательно не к чему. Если покупатели правильно "подготовлены"

    • Николай Тюленев

      Алексей, к вопросу о проверке вероятности банкротства продавца нужно серьезно готовиться.
      С кондачка подобные задачи не решаются.
      Особенно, если отсутствует судебная практика.
      ...
      Посему, как поется в известной песне: "подождем твою маму, подождем твою мать" (с)

    • Алексей Шанин

      Непонятно, что даст проверка вероятности банкротства продавца? 3 года - огромный срок. Тем более в данной экономической ситуации, когда случиться может всякое? За последние годы такие компании и физ.лица обанкротились! из списка первых. Хорошо, что эта проблема останется с нами только на 2 года и 11 месяцев.

    • Анна Леонидовна

      Алексей, вы совершенно правы, участники сделки должны быть правильно подготовлены и понимать свои права и последствия необдуманных порывов.
      Сделка между дядей и племянником. ППФ. Всё сами, только договор знакомая им составила. Купля-продажа (в договоре, потому как ренту не захотели, чтоб минимизировать затраты, дарение - тоже, завещание дядя не захотел, не любил он нотариусов) В договоре обозначили сумму из древнего БТИ, типа 20 000 рублей. "Отстаньте, имеем право"
      Обоих вызвали в налоговую - типа, притворный договор, явно. Оба в налоговой держались браво - да, купля-продажа, да, за 20 тыр деревянными, имеем право. При этом дядя совсем немолод, к 80-ти, но голова совершенно ясная. Налоговая осталась недовольной, но сделать с партизанами ничего не смогла :-))

    • Наталья Тамарина

      Короче. Все наши рассуждения сводятся к тому, что ПРОДАВЕЦ должен быть наичистейшим! И Ценник такого объекта должен быть в рынке, а то и ниже, в нынешнее время, чтобы быстро продать.

  • Анна Леонидовна

    Ну и ещё, как водится, примечание не теоретика, но практика:
    Несколько лет назад встречаюсь в большой фирме с исполнителями - передать всякие акты, с них там много бумажек требуют, чтоб сделку закрыть, они люди подневольные, но я сейчас не об этом. Фирма вся бурлит, какая-то генуборка, то ли переезд, все сотрудники выносят и грузят пачки и коробки бумаг. Присматриваюсь - натуральная паника, а не генуборка. Оказывается...
    Фирма провела стандартную сделку, купив со своим клиентом квартиру за стандартный миллион. Клиент, тётенька-покупатель, освободившись от плотной опеки агентства, пришла на свою работу хвастаться удачной покупкой - квартира - класс, торг и все пироги, хоть и за 1 млн в ДКП. Коллеги, посоветовавшись в бухгалтерии и у местного юриста, заявили - фигня, ты всё равно получишь налоговый вычет - расписка-то есть! И тётенька, как зомби, пошла консультироваться в налоговую. В налоговой её выслушали и очень вежливо сказали - ничего не выйдет, если нет оригинала расписки от продавца. Собственноручной. - Есть! - говорит тётенька.
    - Ура! - говорит налоговая, - Несите! - А вычет? - ну конечно, ласково обещает налоговая, будет вам вычет, расписочку только предоставьте!

    • Елена Смирнова

      Вот так и сажают доверчивых на крючок.

    • Наталья Тамарина

      Самое смешное, что когда ввели возможность получения вычета, покупатели понеслись в налоговую за ним, принося.... ЕСТЕСТВЕННО!... весь пакет документов по сделке, со всеми расписками....Хоршая фишка была придумана))

    • Анна Леонидовна

      Наивная тётенька принесла инспектору расписку и ещё какое-то заявление подписала, о чём-то таком добровольном (раскаянии? - она не очень поняла) Вдруг все кругом перестали быть нежными и ласковыми - Убирайся, говорят, тётка, пока цела! - А вычет? - Вы что не понимаете? Уклонение в особо крупном размере, соучастие, сговор, Уголовный Кодекс! - А расписочку верните! - тут её чуть не под ручки вывели, обещая подумать, наказывать её вообще или не стоит.
      Продавца (другую тётеньку) вызвали в налоговую и очень мирно потребовали заплатить налог, пеню и штраф, они подумают какой - или будет уголовное преследование. Продавец объяснила, что всю сумму подчистую потратила на покупку большей площади для всей семьи, в новой квартире собственников четыре штуки, ещё отдали все сбережения и заняли на ремонт. Ничего не поделаешь - судИте.
      Налоговая пообещала завести уголовное дело. Обе тётки, вздыхая и путаясь в соплях, пришли на фирму обсудить перспективы и повиниться - они заодно рассказали в налоговой о риелторах, гонорарах и проч. Фирма подорвалась уносить неизвестно куда неизвестно какие бумаги.
      Дальше ничего не знаю. Занавес.

    • Николай Тюленев

      Нет в ст. 198 УК РФ (Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица) квалифицирующего признака "соучастие".
      Только крупный и особо крупный размеры. )

    • Анна Леонидовна

      А вот у меня однажды сделка оспаривалась. Потому как оспаривать можно практически чего хочешь, только во не всё можно оспорить, доведя до нужного истцу результата. Иск меня поразил своей бессмысленностью и бесперспективностью, тем не менее был принят судом к рассмотрению и съел кучу времени обеих сторон.
      Но я сейчас совсем не об этом. Неужели вы думаете, что допрос, беседа, опрос и иже с ними ведётся как в кино показывают? То есть вам сначала права разьясняют, воды предлагают, ни в коем случае не давят и не запугивают, и если нет в 198 ст УК РФ соучастия - так вам такого даже и сказать не могут! Так вот, опять же, как практик, один раз столкнулась с изумительным требованием: Я вам сейчас диктовать буду, а вы мне - писать и вот здесь подписывать! - товарища в форме чуть удар не хватил, когда я напомнила ему, что на дворе, чай, не 37 год :-))

    • Сергей Михайлович

      А еще прокуроры любят пошутить: "Был бы человек, а статья ему найдется." А в каждой шутке.....

  • Руслан Соешев

    Даниил, мы такое уже давно практикуем в Питере. Но крайне редко. Т.к. (см. выше).
    Не поверите: этому научил один из клиентов!!

  • Наталья Никитична Клепикова

    «Все страшно» может быть для спучая серьезных оснований для расторжения сделки купли–продажи-тема не новая.В остальном-жизнь покаэжет.Иногда в погоне за решением вопросов по налогам участники сделки забывают о более существенных моментах.Соглашения–голосую ЗА.

    • Сергей Михайлович

      Перефразируя известную поговорку можно сказать и так. "Кто не рискует, тот не настоящий риэлтор".

    • Даниил Пятецкий

      Сергей Михайлович, Вы все продолжаете упорно смотреть в одну сторону) Недальновидная позиция. Законы меняются и вместе с ними должна меняться практика проведения сделок, а ОНА НЕ МЕНЯЕТСЯ. Чего там говорить, банальный пример про расписку продавца на деньги: предложи ее в печатном виде контрагенту, округлит глаза и скажет, делайте рукописную. Проще согласиться, чем доказывать факт того, что расписка может быть составлена с помощью технических средств и подписана рукой.

  • Александр Геннадьевич

    в январе 2014 предложили такой вариант расписки:
    " за произведенные в квартире ремонт и неотделимые от неё улучшения в период государственной регистрации права собственности по договору купли-продажи квартиры"
    мнения юриста егсн ( на тот момент) :
    "А так в случае чего, покупатели могут потом через суд с помощью этих допников доказать истинную цену
    квартиры и взыскать через суд её ,если возникнет вопрос об угрозе их собственности.
    Единственное, ты должен понимать, гарантии того, что покупатель не обнародует эти данные просто
    так- тоже нет."
    мнение юриста обмен.ру ( на тот момент):
    "В данном случае необходимо проконтролировать дату расписки и акта приема-передачи, думаю в МО такое не пройдет. И еще- размер денежной суммы. "За период регистрации"- короткий срок,-это первое, чеки на материалы и услуги могут попросить, - это второе."

    • Александр Геннадьевич

      в любом дкп есть похожая фраза:
      " ... Продавцы обязуются освободить и передать отчуждаемую квартиру Покупателю в том состоянии, в котором она находилась на момент осмотра ее Покупателем...."
      что делать, если за время от просмотра квартиры до её передачи, состояние "ухудшилось" ?
      соответственно стоимость квартиры уменьшилась,
      но раз стоимость может уменьшаться, то она может и увеличиваться.

    • Сергей Михайлович

      Как бывший сотрудник налоговой службы могу сказать, что такие сделки попадают на особый учет и так просто не пропускаются. Налоговую регулярно проверяет прокуратура на предмет коррупции и за такие дела по "головке не погладят" . "Интересные" факты прокуратура забирает себе в разработку. Кто желает "пободаться" с правоохранителями - флаг вам в руки. В любом случае, как уменьшение, так и увеличение стоимости придется серьезно обосновывать. Да и времена нынче более жесткие. Как - то так.

    • Александр Геннадьевич

      "наш пострел, везде поспел" - это к "бывший сотрудник налоговой"))
      блог о другом, о том, что бы как раз и не было последствий......

    • Сергей Михайлович

      Мозги надо включать, а не калькулятор, тогда и последствий не будет.

    • Анна Леонидовна

      Сергей Михайлович, присоедините всё равно какую аватарку к своим сообщиниям - их часто интересно читать, но обезличенное окно из ленты комментов глазом не выхватишь, неудобно!

    • Сергей Михайлович

      Теперь удобно?

    • Анна Леонидовна

      О! Класс!!! Спасибочки.

  • Виктория Парфенова

    Даниил, практиковала достаточно успешно. Но сейчас ввиду изменений в законодательстве по налогообложению эта схема уже неактуальна.

    • Наталья Тамарина

      Актуальна будет до тех пор, пока не пройдет три года для квартир, приобретенных ДО!!! 01.01.2016.

    • Наталья Тамарина

      "Предусмотренный Федеральным законом N 382-ФЗ порядок налогообложения доходов физических лиц от продажи недвижимого имущества будет применяться в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность физических лиц после 1 января 2016 года".

    • Даниил Пятецкий

      Да, пока еще актуально для некоторых квартир.

  • Евгений Веретильный

    12 лет назад был придуман абсолютно легальный, все в белую, способ покупки без налогов квартир моложе 3 лет. Основные условия: чистая продажа без альтернатив, покупка за нал, готовность продавца и покупателя потратить время и деньги на длительное оформление. Тот самый случай, когда покупатель упирается в конкретную квартиру)))!
    Это было настоящее ноу-хау, и использовался метод за это время нечасто - настоящих буйных мало!
    Суть метода: используется коммандитное товарищество, в которое вступают продавец и покупатель (покупатель с деньгпми, а продааец с квартирой). Потом оба выходят из Кт, поменявшись ролями, а взносы признаются равноценными, т.е. доход не возникает)))!

  • Елена Федорова

    А у меня пример : дано свежее наследство, далее дарении, в ДКП готовы указать всю сумму полностью, но также готовы торговаться на сумму налога(300000), естественно указав в договоре меньше миллиона.Так вот продали с торгом, указав миллион .

    • Елена Федорова

      Так что покупают по заниженной , если есть выгода.

    • Татьяна Литвинова

      Покупают те, кто не понимает последствий. Или с агентами, которым главное - комиссию получить.

  • Наталья Якушина

    Даниил, при всем к Вам уважении, ничего "законного" в Вашей схеме нет.
    "Прикрывающая" сделка (ДКП за 1 млн ) совершаемая с целью замаскировать другую сделку, является притворной и, соответственно, ничтожной. Допсоглашение - "прикрываемая" сделка, т.е., та, которую следовало заключить сторонам, и вместо которой они оформили притворную. Суд, признавая притворную сделку ничтожной, производет переквалификацию отношений сторон и признает прикрываемую сделку основной. Это то же самое, когда дарение прикрывает куплю-продажу, и признается ничтожной сделкой.

    • Aлексей Суриков

      Это бы еще специалистам по принуждению объяснить....) Но они рассказывают, что у них в Питерских судах, это проходит....)

    • Даниил Пятецкий

      И Вы туда же))) Что же все так однобоко смотрят на ситуацию.
      Ничего и никто тут прикрывать не собирается.
      Чего прикрывает покупатель, если он подписал доп. соглашение к договору???
      Чего он маскирует???
      Я тут говорю не о прикрытиях, а о защите Покупателя. Он здесь законопослушный гражданин и ничего не нарушает. Подписав доп. соглашение Продавец самостоятельно обязан отчитаться о полученном доходе. Покупателя этот вопрос вообще никак не касается. Наталья, суть сие писанины в возможности замены "обязательства или расписки за неотделимые улучшения", читай нелегитимного документа, на вполне законный способ организации и проведения сделки.
      Главное вывести сделку в законное русло для целей соблюдения интересов Покупателя. Вот, ради чего все это. По умолчанию предполагается, что обе стороны сознательно идут на это.
      Наталья - это не схема, это жизненная ситуация, которая может случится у любого из нас. Представьте себе ситуацию, если в дкп есть техническая ошибка при написании цены, ошиблись на ноль?! Что делают в таких случаях? Составляют доп. соглашение к договору. Нужно его регистрировать? Нет!

    • Ирина Владимировна Кораблева

      Даниил! +++++++++++++

    • Елена Смирнова

      Вот встретятся на сделке Даниил со стороны покупателя и Наталья Тамарина со стороны продавца. Собственность менее 3 лет, приватизация, допустим. Продавец не хочет попадать на налоги, Даниил предлагает допсоглашение. Что будете делать, уважаемые спецы?

    • Анна Михайловна Иоселиани

      "Представьте себе ситуацию, если в дкп есть техническая ошибка при написании цены, ошиблись на ноль?! Что делают в таких случаях?" В таких случаях составляют доп соглашение в котором описываеся именно техническая ошибка, а не изменение существенного условия ДКП В скобках указывается цена прописью. Так что все это белыми нитками шито. На лицо все признаки притворной сделки. А в связи с изменениями п.2.ст 170 ГК РФ от 2013 года и подавно
      2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

    • Aлексей Суриков

      Попробую еще аргументировать. Хоть замызгано, но все же.....
      1. Допник, который продавец и покупатель, составляют при ошибке в нолик, нужен только им и никому вокруг, никаким третьим лицам. Поэтому его и регистрировать ни к чему..)
      2. Если покупатель, захочет продать квартиру в течении 3-х лет и исходя из ошибки, но с допником, укажет 10000000, а без допника в ДКП -один....)) и пойдет в налоговую предъявлять свой не зарегистрированный допник, то пошлют его.......регистрировать.....)
      3. Квартира куплена с заниженной ценой. Подписан допник. Через год подан иск на расторжение... Побежали регистрировать допник....по принуждению...)
      Судья смотрит документы и задает вопрос: А чего допник зарегистрирован только щас?!
      Варианты ответов:
      а) Забыли......
      б) Было некогда.....
      в) Не знали, что нужно.....
      Ответ судьи не знаю, не принуждал...))
      Про не зарегистрированный допник, когда уже пошли судебные разбирательства, я вообще молчу...
      Но может, Даниил, знает, что его ноу-хау, прикроет покупателя на 100%.....?!
      Судя по разным мнениям -не уверен.....)

    • Ирина Владимировна Кораблева

      Анна, так ведь покупателю это не то что не мешает, а совсем наоборот!

    • Анна Михайловна Иоселиани

      Помогает, хотите сказать?))) Когда имущество в собственности менее трех лет, то в принципе, достаточно велик риск расторжения сделки , даже не по умыслу продавца, а по иску третьих лиц (сроки исковой давности). Покупатель всегда самая слабая фигура в процессе, т.к. взыскать с физ. лица (продавца) деньги - это утопия. А с сомнительным доп. соглашением и подавно.

    • Aлексей Суриков

      Вот, у Анны, еще один аргумент...)
      а) Продавец получил деньги и смылся за границу...
      б) Продавец раздал долги или просто израсходовал... Не стал, короче, ждать, когда к нему придут -с допником....)
      в) А чего с него взять? Жилье единственное или вообще гражданского мужа/жены....
      Зарплата -30 т.р./месяц.... И чего? Удерживайте -лет 200, миллионы.....по допнику.....
      А покупатель так верил -а чудес не бывает.......

    • Ирина Владимировна Кораблева

      Мне кажется, или мы все-таки съехали с темы? А тема была о том, что допсоглащение лучше, чем ничего. Под словом "ничего" я имею ввиду расписку на неотделимые. А взыскать с продавца уплаченные за квартиру денежные средства и при полной цене в договоре не всегда возможно.

    • Сергей Михайлович

      Господа и дамы - сторонники всяких доп.соглашений к ДКП. Если дело дойдет до суда на предмет расторжения ДКП, Вы же со своим доп.соглашением можете вляпаться по полной программе. Вот представьте себе. Вы, представляя интересы продавца, согласились (или сами предложили) на данную афёру. В суд Ваш клиент принес ДКП на 1,0 млн. и допник на 5,0 млн. Вас пригласили в суд, как риэлтора продавца, а так же свидетеля и эксперта. Судья у Вас спрашивает: "Свидетель, Вы считаете себя профессиональным риэлтором?" Вы отвечаете: "Да Ваша честь, я профессионал и предъявляете суду свои медали и дипломы." Судья: "Тогда объясните суду как так получилось, что Вы, дипломированный специалист с большим стажем, сначала оценили квартиру ответчика за 1,0 млн., а спустя неделю, спохватились и уже оценили за 5,0 млн. Чем вызвана такая разница в оценке, Вашей некомпетентностью или умыслом?".
      При этом, Ваш напуганный клиент даст показания против Вас. Думаю, и риэлтор покупателя не останется в стороне. Зачем ему на себя брать лишнее.
      Как будете выпутываться? Будете валить на своего клиента. Типа, я предупреждал(а), он сам все решил. Думаете, суд Вам поверит?

    • Ирина Владимировна Кораблева

      В общем, Даниил, не стоило выносить на ОБЩЕЕ обсуждение свои умные мысли. Не в коня корм ... это чтобы не употребить другую известную пословицу, которая про бисер))
      Мы им про Фому, а они про Ерёму фантазируют)) Сергей Михайлович,
      так тот вообще пИсатель-фантаст, брат Стругацких, можно сказать :-)) :-))

    • Даниил Пятецкий

      Да Ирина Владимировна, я уже понял. Не догоняют.... им же хуже)

    • Сергей Михайлович

      "Сергей Михайлович,
      так тот вообще пИсатель-фантаст, брат Стругацких, можно сказать"

      Ирина Владимировна. Жизнь порой сочиняет романы похлеще любого фантаста. А если у Вас пока прокатывает, то слово "ПОКА" не вечно. Кстати, налоговики и не только они, думаю, уже прочли ваши комменты и сделали соответствующие выводы. Уж очень любят они специализированные, (а также социальные сети) сайты просматривать. Порой столько полезной инфы находят, сколько ни один осведомитель не принесет. Мой окончательный совет. Не играйте в "азартные игры с государством". Помните, что "палка о двух концах". И будет Вам сопутствовать удача.

    • Ирина Владимировна Кораблева

      Сергей Михайлович, Вы никак не хотите понять, что агент ничего не решает в отношении цены договора. Мы можем только прокомментировать ситуацию и ее возможные последствия. Решение принимают клиенты. И, если клиент принял рискованное решение, то наша задача заключается только в том, чтобы постараться минимизировать его риски. И речь в блоге не о том, что теперь надо всем бежать и без опаски оформлять миллионные сделки, а о том, что при принятии клиентом рискованного решения подстраховать его лучше обсуждаемым допсоглашением, а не распиской на неотделимые улучшения. Вот Даниил и обосновал, что это лучше потому, что хоть как-то согласовывается с нормами закона. Он же не говорил, что это панацея.

    • Сергей Михайлович

      Завидую Вам белой завистью. Я например, подписывая платежку или другой финансовый документ несу личную ответственность (административную, уголовную) за каждую свою подпись.
      А Агент, ничего не решает, ничего не подписывает, и следовательно, как выясняется, не несет никакой ответственности. Он только разъясняет и комментирует. Хорошо вы все устроились. Серьезно. А я наверно, не тот ВУЗ закончил.

    • Сергей Михайлович

      "И, если клиент принял рискованное решение, то наша задача заключается только в том, чтобы постараться минимизировать его риски."

      Это где так записано? Кто Вам сказал, что это Ваша задача? А может Ваша задача состоит в том, что бы отговорить клиента от рискованных схем? Тем самым, спасете человека от ответственности и сами грех на душу не возьмете..
      Но Вы так не думаете? И я догадываюсь почему.

    • Ирина Владимировна Кораблева

      А из чего вы сделали вывод о том, что мы не отговариваем клиентов от рискованного варианта???
      Еще как отговариваем. Просто иногда попадаются клиенты, которые предпочитают, хоть и с риском для себя, но получить ту квартиру, на которую они "запали". Вот и выкручиваемся. Правда, последнее время таких сделок почти нет: капля камень точит, а потому большинство покупателей, заметьте, благодаря нашим ежедневным стараниям и предостережениям, принимают отрицательное решение в отношении покупки по заниженной стоимости.
      А про ответственность - это Вы зря, мы же не можем принимать решение за покупателя и не должны нести ответственность за решение, которое не мы принимаем.

    • Алексей Шанин

      В точку!

  • Poмaн Плахутин

    С позиции гражданского законодательства в данном случае имеет место недействительность притворной сделки, что покупателю нечем не грозит, так как в соответствии со ст. 170 ГК РФ "к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила". Главное все правильно оформить с соглашениями и расписками. Инициатором занижения является продавец, ему и нести ответственность перед налоговой в случае, если до этого дойдет.
    С точки зрения уголовного права, ни в одной статье особенной части УК РФ нет указания на соучастие, просто в случае такового делается ссылка на ст. 33 УК РФ, так что преступление, предусмотренное и ст. 198, и ст. 159 УК РФ, можно совершить в соучастии. Единственное, по ст. 198 УК РФ покупатель, риэлтор, юрист и прочие лица, задействованные при совершении сделки, не могут быть соучастниками, так как преступлением в данном случае признается "уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица ПУТЕМ НЕПРЕДСТАВЛЕНИЯ НАЛОГОВОЙ ДЕКЛАРАЦИИ или ИНЫХ ДОКУМЕНТОВ, представление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным, либо ПУТЕМ ВКЛЮЧЕНИЯ в налоговую декларацию или такие документы заведомо ложных сведений".

    • Poмaн Плахутин

      Исходя из этого, названные лица не представляют с продавцом или за него налоговую декларацию, иные документы, не включают в декларацию, документы заведомо ложных сведений. Что в свою очередь не мешает им быть соучастниками мошенничества, а здесь уже пространство для правоохранительных органов и суда, могут усмотреть признаки мошенничества, могут и нет.

    • Aлексей Суриков

      Господа и дамы, рассуждающие про налоги, тема не про это!!! Если вы еще не заметили....))

    • Poмaн Плахутин

      Вы о чем? Прочитайте и осмыслите. Статья о законности, а ее здесь нет

  • Наталья Якушина

    Пока мы не располагаем ни одним решением суда, все выдвинутые в обсуждении блога аргументы
    не убедительны.

    • Алексей Шанин

      +++

    • Алексей Шанин

      Скоро появятся. Закон о банкротстве уже как 4 месяца в действии, Остапы Бендеры все это время наверняка ведь не спали...

  • Алексей Шанин

    Кстати, предлагаю в договоре писать: "соглашение о цене не является существенным условием договора и может быть изменено по соглашению сторон" . Или нет, лучше так: "стоимость квартиры определяется в дополнительном соглашении, являющимся неотъемлемой частью договора"

    • Сергей Михайлович

      Написать (или не писать) в ДКП можно все, что угодно. Не это главное. Главное это найти болванов, которые потом в эту туфту поверят. Особенно в зале судебного заседания.

  • Елена Смирнова

    Цена всегда являлась и будет являться существенным условием договора. Это ГК РФ.

    • Даниил Пятецкий

      Даниил своих клиентов не подставляет. За все время работы ни разу квартиру за миллион не покупал) поскольку знаю, что всякие расписки с непонятными формулировками судом рассматриваться не будут.

    • Алексей Шанин

      А также доп.соглашения, доп.расписки и доп.обязательства...

    • Анна Леонидовна

      Даниил!!!
      Ох, уж эти мне сказочки!
      Ох, уж эти мне сказочники! :-))

    • Poмaн Плахутин

      Сказочки в том, что человек только сейчас к этому вопросу пришел, а все остальные не патентуя "ноу-хау" делают с 2013 года и молчат, а все остальное треп "о законности", когда страна в "беззаконности" живет

  • Михаил Морозан

    Вот не понимаю поднятое обсуждение абсолютно, вернее не понимаю смысл поднимать эту тему. Сейчас в СМИ на каждом шагу написано "Покупайте ТОЛЬКО с указанием полной стоимости в ДКП", тут же приводятся аргументы в пользу полной стоимости.
    Вот мне кажется Вы подняли эту тему, а через полгода уже вся страна будет оповещена о всевозможных рисках и данный вопрос будет неактуален. Нашим СМИ думаю хватит полгода для пропаганды, тем более государству выгодна такая пропаганда.
    Если я ошибаюсь, поправьте меня?

    • Даниил Пятецкий

      Михаил, извините, но я от этого поста уже отошел. Достали "барашки")
      Мнение "кого надо" я увидел. Позицию свою по этому вопросу подтвердил.

    • Ирина Владимировна Кораблева

      Миша, вопрос останется актуальным, правда не с такими цифрами, как раньше. 70% от кадастра не для всех квартир будут полной стоимостью. Продавцы все равно будут пытаться сэкономить на налогах хоть сколько-нибудь. И какие-то покупатели опять, вопреки агентским увещеваниваям, будут соглашаться покупать. А с учетом пятилетнего срока таких квартир станет больше, чем было тех, которым меньше трех лет.

    • Татьяна Литвинова

      Вопрос с миллионом в договоре сейчас, к сожалению, еще очень актуален!
      Из прозвонов на этой неделе все, у кого меньше 3 лет, отвечают, что хотят указать миллион. И только один из этих 7 человек предложил указать 2 миллиона и поделить налог пополам...
      Так что СМИ нашим гражданам - не указ. И налог платить они согласятся не скоро.

  • Сергей Михайлович

    "Достали барашки.... Мнение "кого надо" я увидел" .

    Даниил, этими словами Вы не меня оскорбили. Мне на эти слова наплевать. Вы оскорбили своих коллег, которые пытались честно разобраться в Ваших "ноу-хау". Кстати, из более, чем тысячи риэлторов в одной только Москве, Вас буквально поддержала только пара-тройка человек из завсегдатаев данного форума.
    Если это все те "кто надо", а мнение остальных Вам не интересно, то может создадите свой сайт да и будете там обмениваться своими "ноу-хау". Ну еще есть телефон или личная эл.почта.

    • Ирина Владимировна Кораблева

      Даниил, Ваш блог, несмотря на рубрику "специалист-специалисту", почему-то находится в свободном доступе - я проверила. А ему в свободном доступе не место. От этого только вред, от этого и дискуссия, испорченная дилетантским мнением, в котором профессиональна только способность передергивать цифры, слова и выдавать фантазии дилетанта за истину, за реально возможное развитие событий .
      Примите меры.

    • Сергей Михайлович

      "несмотря на рубрику "специалист-специалисту",

      А вы оба специалисты какого профиля? По оказанию помощи клиентам по уклонению от уплаты налогов в особо крупных размерах? Ну разумеется только по их просьбе, само собой. При этом нигде не расписываетесь, ни за, что не отвечаете. Хороши "специалисты". Думаю, служба безопасности сайта должна заинтересоваться такими "специалистами". Это бросает тень, как в целом на всех честных риэлторов, так и на сайт в частности.

    • Наталья Тамарина

      Народ, насколько я помню, курилку нам выделили в рубрике Советы ( спец-спецу). А блоги все открыты)

    • Наталья Тамарина

      Сергей Михайлович, не пугайте уж))) Вам хорошо под подсолнушком сидеть и рассуждать, как бывший сотрудник налоговой службы? Как известно, бывших не бывает))

    • Сергей Михайлович

      "Сергей Михайлович, не пугайте уж)".

      Да, честным (по отношению к государству) риэлторам бояться нечего.
      К моему несчастью я еще и бывший сотрудник правоохранительных органов. Поэтому на все смотрю через призму своей профессии.

    • Людмила Воронина

      Эти люди, те, что спорили...помимо того, что они риэлторы, НО еще и юристы очень высокой квалификации ))
      Несогласный Вы наш. Спор носил теоретический и немного прикладной характер. Вы почему так разбушевались?

    • Сергей Михайлович

      "НО еще и юристы очень высокой квалификации )) "

      Я за свою карьеру повидал "в браслетах" много разных "комбинаторов" и все они были спецы высокой квалификации, каждый в своей области. Были среди них юристы и экономисты.
      Я практик, извините.

      "Спор носил теоретический и немного прикладной характер."

      Да, а мне показалось, что речь шла о применении данного "ноу-хау" на практике.

    • Людмила Воронина

      Нет. Сейчас купить для клиента квартиру с 1 миллионом в ДКП - безумие. Ни один из нас на это не пойдет.

    • Николай Тюленев

      Русские налоговики бывшими не бывают (с)

    • Сергей Михайлович

      "Нет. Сейчас купить для клиента квартиру с 1 миллионом в ДКП - безумие. Ни один из нас на это не пойдет."

      Вот и я о том же. И на этой позитивной волне согласен тему закрыть.

    • Ирина Владимировна Кораблева

      Цирк, да и только!)))))))) - сначала вмешаться в тему, в которой ни бум-бум, обращенную исключительно к специалистам, а потом еще и всемилостивейше позволить ее закрыть... лопнуть можно от смеха)))

    • Ирина Владимировна Кораблева

      Ну я тоже, с позволения С.М., откланяюсь и отпишусь от рассылки новых комментов))

    • Сергей Михайлович

      Комментарий скрыт модератором.

  • Вадим Лященко

    Коллеги, здравствуйте.
    Давно не заглядывал. И вот на тебе...
    Прочитал все внимательно от начала до конца.
    Всем огромное спасибо за доставленное удовольствие.

    • Даниил Пятецкий

      Да, тема получилась интересная. Жаль, что Администрация сайта ее не одобрила. Увы, но данный блог виден не всем. Только по прямой ссылке.

  • Дмитрий Баландин

    немного с опоздание по времени ответа но все же )))
    Применяю подобное в практике. Но:
    1. Продавцы реально на это идут крайне не охотно (все таки если доп всплывает в налоговой то и налоги будут) - по расписке за неотделимые то ситуация в корне другая
    2. И в части данных допов не видел судебной практики ни какой (хотя может так искал )))) - как будут трактовать данные доп в случае реального расторжения
    И не будем забывать - что делать если после расторжения у Продавца нечего будет возвращать (имеется ввиду ден средства) - тут что полная стоимость в ДКп что не полная...

  • А как банки ( СБ и ВТБ ) относятся к выдаче ипотечных кредитов по ДКП, в которых указана не полная стоимость квартиры?

    • Даниил Пятецкий

      Нормально относятся. Банку цена договора неважна.