Время экспозиции или стоянии объекта на рынке до его продажи (сдачи).
Сегодня у меня состоялся диалог с клиентом о снижении до рекомендованной и обоснованной мной уже как 3 недели назад цены. На данный момент цена продажи 6,7 млн, а рекомендуемая 6,5 млн.
Как формируется цена вхождения в рынок? Для квартир с помощью сравнительного метода оценки (затратный и доходный почти не применяются!) Как это правильно делать:
1. Изучаются аналоги, впервую очередь, с данного дома - затем ближайшие дома той же классности - данного района - города...
Есть несколько типов домов: 
эконом класса: дома блочные и панельные
комфорт и бизнес: монолит, монолит-кирпич
2. Далее выбранные квартиры сравниваются с оцениваемой, учитываются нюансы по различным параметрам: местоположения, социальной инф-ры, площади, этажности, ремонта, условий продажи. 
В итоге формируется рекомендательная цена вхождения в рынок, обоснование прикладывается клиенту. Как правило, достаточно уже сравнить предложения в данном доме и в соседних домах.
Какой у нас на данный момент рынок? Рынок Покупателя или падающий рынок или, как минимум, стагнирующий. Поэтому Покупатель купит из одинаковых квартир не Вашу, а самую дешевую.
К чему я это все пишу? Данная квартира стоит у меня в продаже за 6,7 млн три недели (до этого год по той же цене у другого агента), за это время было 4 звонка и три показа: приходили со списком и уходили не торговавшись далее без обратной связи... В данном доме продается такая же квартира с не хуже ремонтом за 6,5 млн (тоже не продали до сих пор) Квартира находится в Сходне, продается там жилья много, очень много неадекватных "хотелок" и домов другого класса подороже. 
Мои клиенты порывшись самостоятельно в интернете, насмотревшись различных "хотелок" опять считают что их замечательная квартира стоит 6,7 млн) Буду вновь своим обосновывать что завышена цена, в том числе и за счет этой статьи)
Когда занимаешься своим любимым делом каждый день, начинаешь чувствовать цену вхождения в рынок по количеству поступающих звонков, показов - трестируешь или щупаешь её таким образом. По моим наблюдениям достаточно время экспозиции для эконом класса до продажи квартиры 1-2 месяца, если правильно изначально определена цена вхождения в рынок, с частотой звонков от 2-3 и более в неделю и показов от 2-х и более в неделю.
Заметки практика, с уважением Владимир.
 

Комментарии

  • Елена Смирнова

    А сколько денег потеряно вашими клиентами за предыдущий год продажи? Минимум 600 тысяч. Каждый месяц экспозиции по завышенной цене продавец теряет еще минимум 50 тыс. Неужели продавец этого не понимает?

  • Как видим на момент не понял, надеюсь дозреет.

  • Михаил Морозан

    У меня складывается такое ощущение, что некоторые покупатели просто сидят в засаде, они заходят еженедельно, проверяют цену и не торопятся идти на просмотр, как только цена доходит до искомой- сразу приходят смотреть и торговаться еще, а это уже срабатывает психология... "вдруг я не успею".
    Я всем продавцам говорю "давайте опустим, будет стоять очередь- у кого-то нервы сдадут и дадут еще больше ожидаемого". Кто понимает, тот и продает.

    • Тогда вам к Юфрякову! Метод аукционных продаж.

    • Абсолютно верно! Я через день смотрю свои закладки и новые квартиры примерно с одинаковым фильтром и добавляю их в закладки. Интересуют два рядом стоящих дома по 520 квартир. Постоянно продаются по 3-4 однушки одновременно, и существует установленная мной для себя цена покупки. Исходя не из наличия денег, а просто знаю, что куплю за эту сумму. Уже 5 квартир за 8 месяцев не успела купить, хотя смотрела и торговалась. И за одну из них дала бы больше, чем торговалась. Когда за эту же сумму продали другим, пожалела, что не накинула стольник. Но не могут в одном доме квартиры стоить с разницей больше 2 млн!!! Жду. В месяц доход от депозита намного больше 50000 руб, за аренду столько не получишь. Поэтому никуда не тороплюсь и через год на 0,5 млн дороже для меня выгоднее, чем сейчас по цене выше намеченной. А покупать буду. Жду адекватных продавцов.