Детей должны наделить, но не наделили собственностью…

Добрый день уважаемые
коллеги! Как правильно поступить в данной ситуации? Моему клиенту очень
понравилась одна квартира и хочет купить именно ее. Собственник сразу
предупредил – квартира была куплена с помощью материнского капитала и в ипотеку.
Наделить сразу собственностью детей не предоставляется возможность пока она с
обременением. Сейчас они погасили свой долг перед банком, но квартиру хотят продать
и купить другую по больше и опять с помощью ипотеки. Дети снова остаются без
собственности пока она будет под обременением.
Продавец дал нотариальное
обязательство перед Пенсионным фондом и поскольку я отвечаю в какой-то мере за выбранные объекты,
предупредила покупателей и продавцов в том числе, о возможной опасности. Если
такое обязательство есть, но его не исполняют, то рано или поздно за это
приходится отвечать. На что продавец, ссылаясь на органы опеки и пенсионный фонд,
в которых ходил и консультировался, сказал что они не видят в этом ничего
противозаконного и что они «образцовые родители» раз улучшают свою жилплощадь.
Не поверяла. Сама сходила вместе с покупателем в П.Ф., получили тот же ответ,
только в расширенной форме:
Отделение Пенсионного фонда перечисляет
сумму субсидии и следит только за тем, чтобы деньги дошли до родителей. А у них
есть выбор – наделить имуществом детей в момент регистрации или оформить нотариальное
обязательство и сделать это в БУДУШЕМ. Срок выполнения нотариального
обязательства четко прописан – шесть месяцев с момента перечисления средств
 из Пенсионного фонда или после снятия обременения с квартиры. А вот
контроль по исполнению этого обязательства не возложен ни на одну структуру -  таких полномочий  нет ни у органов опеки
и попечительства, ни у Пенсионного фонда. И если этот орган контроля,
когда ни будь и появиться, то у ваших детей будет собственность в другой
квартире по лучше и вас за это ни кто не осудит! Регистрационная палата не
обладает сведениями о том, была ли квартира куплена с участием средств
«материнского капитала» или нет, и регистрирует сделки купли-продажи таких
квартира в общем порядке. Уважаемые коллеги, кто сталкивался с подобным,
прошу высказать свое мнение, так как в моей практике это первый подобный случай.
Спасибо! 
 

Комментарии

  • Михаил Морозан

    На приобретение какой квартиры выделялся МК, там и должны быть выделены доли детям, и не важно, что там говорит ПФ. Эта тема на форуме в рубрике "Советы" уже "до дыр" затерта кажется.

    • Михаил, спасибо! Искала на выходных, но не нашла. Сейчас посмотрю...

    • Михаил Морозан

      Вы по всем веткам просмотрите, в том числе и Санкт-Петербург. Тема была настолько подробно разобрана. Помнится мне один комментарий из крупного агенства "Письмо предписание по всем филиалам: такие квартиры не покупать, пока доли не выделены"- могу чуть ошибаться в цитировании, но суть понятна.

    • Ищу... У меня клиент уперся именно в эту квартиру, а после разъяснений П.Ф. и опеки вообще не имею чем возразить)

    • Михаил Морозан

      На словах не возражают или официальный документ предоставили???

    • На словах конечно, но очень убедительно) документ не могут предоставить так как не имеют на это право - "Нашу обязанность мы выполнили: перевели вам деньги на жилплощадь, а дальше сами действуйте как хотите, но в итоге чтобы у детей была собственность, на тот случай если появиться орган контроля"

    • А органы опеки вообще сказали мне что если бы мы сами не пришли к ним, то они никогда об этом и не узнали, и у них нет основании нам препятствовать.

    • Михаил Морозан

      Сегодня на словах, а завтра закон ужесточат и попросят всех предоставить данные о взятом обязательстве, что будете делать?

      Я уже пару раз писал, что детям сейчас все законы объясняют в школе. Вырастет ребенок и в 18 лет в суд, и понеслось.... и суд будет на его стороне, так как именно в этой квартире доли нет...

  • Олег Волков

    Марина, что бы не говорил продавец, не исполняя обязательство он нарушает закон и когда настигнет расплата не известно... покупатель рискует и очень сильно, т.к. дети ущемлены в правах и сделка может быть развернута... любая "кампанейщина" и прокуратура возбудится....)))))

  • Наталья Владимировна Белоключевская

    Пару месяцев назад юристы нашего агентства "Адвекс-московский" делали рассылку,о категорическом запрете оказывать услуги по подобным объектам.Координаты юристов могу дать,пишите в личку.

  • Наталья Никитична Клепикова

    Марина,если квартира покупалась с использованием Мат.капитала,то это в обязательном порядке отражено в ДКП(кредитном договоре).Нотариальное заявление об обязательном наделением правами собственности членам семьи в конкретном Объекте недвижимости в конкретные сроки-имеется. Обязательства следует выполнить.Да,это добавит к планируемым сделкам поход в Опеку.Зато всем,особенно Покупателю №1,будет спокойно.

    • Наталья, я только за. Сама им такой способ предлагала и именно для того продавец и обратился в опеку за консультацией изначально, перед тем как решиться на продажу . Вот его и проконсультировали...

    • Алексей Шанин

      Наталья, не всегда это отображено в ДКП, если квартира покупалась с мат.капиталом. Не забывайте про досрочное погашение ипотеки

  • Елена Молокова

    В нашем регионе - Ставропольский край, допускается выделение долей в другом обьекте, с обоснованием его преимуществ - большая площадь и пр.
    Однако, если продавцы собираются брать квартиру по ипотеке, то сегодня многие банки разрешают сразу выделять доли деткам, так что пусть покупают, выделяют и спокойно живут.‌‌‌

  • Елена Смирнова

    А мне думается, что если дело дойдет до проверки и выявления нарушений (детям не выделили доли), то ПФ потребует вернуть средства маткапитала, а не расторжения сделки.
    Пусть ваш продавец попробует сходить еще раз в ПФ и согласовать с ними представление другого нотариального обязательства типа: вместо наделения детей долями в квартире по адресу.... обязуемся выделить доли детям в другой квартире площадью .... по адресу.... И получить на это какую-либо письменную резолюцию ПФ. Типа "не возражаем".

    • Алексей Шанин

      +++ согласен +++
      а по поводу ПФ, клиенты ходили, им ответили, что: "ничего сделать не возможно, да это и не наше дело, на нас обязанности контроля не наложены, делайте что хотите.
      Я сам ходил в опеку, там ответили примерно тоже: "вот когда будет собственность у детей, тогда мы ее будем контролировать, а до этого нам до вас дела нет"

    • Алексей Шанин

      кстати, а родителям припаяют 159 ст. УК, с отягчающими...

  • Наталья Тамарина

    При прочтении правоустанавливающих документов на продаваемую квартиру, следует обращать внимание на то, какие денежные средства привлекались для приобретения объекта. В ДКП все отражено!
    Когда родители получают от ПФ фонда МК на приобретение квартиры, они дают обязательство наделить детей долями! Если этого не происходит, то, при выявлении нарушения подключается прокуратура. Косяк в том, что кроме Покупателя чистота сделки никого не волнует до поры до времени. Потому, что нигде больше не фиксируется целевое использование МК! В Росреестре может быть, а может и не быть такой строки во внутренней информации перехода прав. Даже банку все-равно, который дополнительно выделяет ипотечные средства. Единственное, что в Сбере есть такая программа --- погашение части кредита МК. И то! Они не отслеживают дальнейшее ПОВЕДЕНИЕ РОДИТЕЛЕЙ И ИСПОЛНЕНИЕ ими взятого обязательства.
    Так что лучше сначала наделить детей долями и получить распоряжение ООП на продажу квартиры с одновременным или последующим приобретением, в зависимости от ситуации.

    • Наталья Тамарина

      То, что коллеги написали про запрет приобретения таких квартир, скорее это кусок инфы. Просто добавляется еще одна функция проверок при оказании услуги на покупку и проведение документов в соответствии с законом.

    • Алексей Шанин

      Наталья, как проверить, если данные есть только в банке, например, а там банковская тайна! Понятно, что свои люди есть, но не во всех...

    • Наталья, а кто выявляет эти нарушения? Как они выявиться если не кто не контролирует?Продавец предлагал наделить собственностью в доме у родителей, на что опека ответила - зачем усложнять если можно и так. А пенсионный фонд говорить, что обязательство со стороны родителей есть и оно должно быть исполнено в любом случаи и не важно в какой квартире, в этой где использовался мат. капитал или новой. Главное чтобы они не остались без жил.площади.

    • Ольга Беневоленская

      Платежки все проверяются.

    • Ольга Беневоленская

      Марина, у нас много чего не контролируют.... А все выявляет агент, спасибо ему!

  • Александр Геннадьевич

    Как говорил один много уважаемый юрист: "прокурор вернет"))
    но как увидеть в ипотечном дкп, что использовался материнский?? его там нет, можно только в банке запросить, использовался или не использовался для выплаты долга.
    Но если разбираться по логике, родители дают заявление на наделение собственности после выплаты ипотеки,
    и это никто не контролирует, при этом они собираются улучшать свои условия, может есть смысл еще одно заявление сделать, и в Вашем присутствии заверить его в опеке и в пенсионном, типа:
    "... действуя в интересах своих детей и в связи с улучшением жилищных условий, но при помощи ипотеки,
    обязуюсь наделить детей не в квартире по адресу:........ на которую выдавался МК №, а в квартире по адресу ......
    покупаемой с использованием ипотечных средств банка.... но первоначальный взнос на которую пошел при
    продаже выше указанной квартиры...."

    • Александр, предлагала и опеки и пенсионному такой вариант, они сказали что не могут такое подписать, так как они уже написали одно заявление в ПФ, а опека вообще не в теме пока родители не лишены прав или у детей нет собственности. Никакую силу такая бумага не имеет. Продавец не против любых заявлении, но я проконсультировалась с одним юристом и он сказал что в случаи чего! и сделку расторгнут, суд может признать покупателя (моего клиента) добросовестным если у него было возможности узнать, квартиру с какой историей он приобретает, а условия по договору он выполни и ему вернутся все потраченные деньги. А в противном случаи могут и не вернуть.

    • Александр Геннадьевич

      с того и начал : " "прокурор вернет"))"
      оформите своему клиенту юридическое заключение по данной квартире:
      .... в связи с тем, что при покупке данной квартиры использовался МК, возможен риск утраты собственности....бла.. бла... предупрежден о данном обстоятельстве Мариной Клэтинич,
      все риски утраты собственности по ДАННОМУ ОБСТОЯТЕЛЬСТВУ. принимаю на себя.....

    • Александр большое спасибо! Я поняла и думаю что это самый правильный вариант

    • Анна Леонидовна

      Александр Геннадьевич! Самый дельный совет! Заявление, которое в дальнейшем будет иметь вес!

    • Вопрос - чем грозит это в дальнейшем покупателю?

  • Наталья Никитична Клепикова

    Елена Николаевна,если по конкретной квартире есть обязательство о наделении правами собственности несовершеннолетних,но квартира продана без выполнения обязательств,то для Покупателя это означает "сесть на пороховую бочку"(есть возможность потерять и квартиру и деньги)

  • Ольга Беневоленская

    Ситуация небезразлична покупателю, так как у него есть шанс, что сделку могут оспорить ПОДРОСШИЕ дети, ЗАБОТЛИВЫЕ бабушки, дедушки,тети и т.д., если родители в итоге НЕ ВЫДЕЛЯТ ДОЛИ ВСЕМ ЧЛЕНАМ СЕМЬИ.

    • Ольга Беневоленская

      А может ее специально хотят оспорить для Вас, такое в недвижимости исключать нельзя!

  • Юлия Косенкова

    Интересно кто будет "козлом отпущения" если вдруг наши законотворцы спохватятся?Хотя ипотека может выплачиваться и по 25 лет,как контролировать и проверять все обязательства?Да,ситуация может всплыть только если "грамотные" детишки в будущем захотят оспорить сделку.

  • Продавец продает двушку, расшираеться на трешку в этрм же доме, в соседнем подъезде. Если бы он хотел ее оспорить ради меня, то съехал бы по дальше. Очень хорошие и порядочные на вид люди. Они проконсультировались заранее, перед продажей - им сказали что МОЖНО.

  • Юлия Косенкова

    Нужно проконтролировать,чтобы сделка продажи и покупки проходила одновременно и в новой квартире они должны обязательно выделить доли детям,не менее тех по которым давали обязательства,чтобы это было как улучшение жилищных условий,и доли родителям,чтобы правила по выдаче мат.капитала не были нарушены.

  • Евгений Черных

    Я бы не стал браться вообще за работу по такой квартире:
    1. Проводил сделки с использование М(С)К и специально уточнял какие доли нужно выделить детям. Если при использовании молодой семьи (сертификата) квартиры делится между всеми членами семьи в равных долях, то по маткапиталу такого условия нет и квартира может быть разделена между членами семьи в любых пропорциях - главное чтоб доли были у всех (можно выделить 2 детям по 1% а родителям по 49%. Можно наоборот - двум детям по 49%, а родителям по 1% от квартиры). В новой квартире (которую купят после продажи квартиры с маткапиталом) какую долю надо будет выделить детям чтоб не возникло вопросов у ОПП? Если в первой квартире не выделить детям доли, то ОПП легко могут сказать что детям в квартире причиталась доля в 49,(9)% каждому - остальное родителям.
    2. Процесс выделения детям доли весьма трудоемкий (если не были выделены доли при покупке). К сожалению не могу привести реквизиты документов, но были судебные акты которые дарение доли в квартире детям признавали не соответствующим условиям использования маткапитала, т.к. дарение не является выделением. Дарение это добровольная и безвозмездная передача имущества без каких-либо обязательств.
    Остается вариант "продать" долю в квартире ребенку, но тогда другая проблема - между детьми (не совершеннолетними) и родителями, согласно СК (номер статьи к сожалению не помню), может быть только один вид сделки - дарение.

    • Евгений Черных

      Так что получается "продажа" доли как способ выделение доли детям противоречит семейному кодексу. В итоге единственный способ законно выделить детям долю так чтоб это соответствовало всем законам и нормам это судебное решение о наделении детей долей в квартире, а получение судебного решения является очень длительным процессом. Если я правильно помню, то есть самарский адвокат (Максим Гранат если не ошибаюсь) у которого на сайте есть обзор судебной практики (он его сам составляет и у себя публикует) и там эта тема разжевана с указанием реквизитов всех документов - кому интересно тот найдет
      3. ПФР и ОПП получается не наделены функцией контроля за выделением детей, но есть органы (кажется прокуратура) которые наделены функцией контроля за целевым расходованием средств маткапитала и прокуратура периодически возбуждает дела по делам где детям в купленной квартире не выделили доли. Если такое выявят то первую же сделку по этой квартире в суде признают не законной и аннулируют. Насколько помнится, то аннулирование сделок чуть ли не единичные случаи т.к. успевают выявить факт не выделения долей до продажи квартиры. Но предписания и судебные решения по фактам не выделения долей имеются и не так уж и мало...

      Вроде все написал...

  • Татьяна Литвинова

    Евгений! Существует способ наделить детей долями, кроме дарения и продажи. Это Соглашение.

    • Евгений Черных

      Тут два варианта - либо адвокат, у которого я читал, упустил это из вида, либо это противоречит семейному кодексу. В семейном кодексе единственный вид сделки между детьми и несовершеннолетними детьми это дарение от родителей детям. А дарение суды в свою очередь не рассматривают как наделение детей долей - об этом выше писал....

    • Татьяна Литвинова

      А Вы доверяете только тому, что пишут в интернете люди, которые называют себя юристами или адвокатами?

    • Евгений Черных

      Не только, но другой информации у меня нет и мне не известен другой способ наделения детей собственностью

    • Татьяна Литвинова

      На этом форуме обсуждали не так давно...

    • Евгений Черных

      Ну я тут выпал не много из жизни форума - возможно еще не прочитал...

  • Спасибо всем специалистам за советы и участие. А у меня тут новая ситуация в тему.. После данного казуса я давай обзванивать всех своих собственников и узнавать на предмет МК - использовался ли он при покупке квартиры. Все конечно же уверили меня, что НЕТ. А на прошлой неделе у меня аванс по 3-ке. После аванса (наверное у собственницы совесть проснулась) звонит - так и так мол был МК, но мы ходили, узнавали... и давай все по новой, опять такая же история...

  • За то, благодаря такому хождению по разным инстанциям, я узнала как точно можно проверить был ли использован МК при покупке данной квартиры или нет.

    • Евгений Черных

      Ну так поделитесь со всеми - как узнать об использовании М(С)К не спрашивая об этом собственника (а то некоторым веры мало, а некоторые особо прошаренные могут еще и специально умолчать чтоб денег получить а потом еще и квартирку назад отжать)

  • Поделюсь только в личной переписке, а то мы и так тут даем всем советы бесплатно) )

    • Евгений Черных

      тогда жду в личке подробности)))