Неля Шило

Что это: перспективная возможность или нерешаемая проблема?

Есть в Петербурге замечательная улица - улица Рубинштейна. На ней в доме № 36 еще с 2003 года объявлены непригодными три квартиры по одному стояку, расположенные на 3, 4 и 5, последнем, этажах. Выше только чердак, кстати, весьма неплохой в смысле перспективы его освоения. Общие площади этих квартир примерно одинаковые: 226-228 кв.м, жилые чуть разнятся: от 126 до 130, каждая имеет два входа: парадный и черный и по две фановые трубы: соточка в туалете и полтинничек в кухне. Кухни тоже немаленькие - в пределах 17-20 кв.м, с черными выходами. Высота потолков - от 3 до 3,5 метра. При желании из этих трех квартир можно сделать шесть: три маленькие одно-двухкомнатные с площадями от 35 до 45 кв.м и выходами на черную лестницу и три большие двух-четырехкомнатные с площадями от 170 до 190 кв.м с парадными выходами.

Само собой, имеется и недостаток: все окна во двор и коридорный тип планировок с дислокацией кухни, ванной и туалета в конце квартиры. И еще один. То ли недостаток, то ли удача для креативно мыслящих: в 2003 объявлены непригодными по причине протечек от крыши и до третьего этажа включительно - крыша текла много лет, а наши коммунальщики, как обычно, не торопились исполнять свои должностные обязанности, не забывая, однако, ежемесячно зарплату получать. Дом построен в 1872-76. Капремонта не было. Само собой разумеется, является архитектурным памятником. Указанные три квартиры - коммуналки.

В 2004 году было издано распоряжение главы администрации Центрального района о проведении капремонта указанных трех квартир с обоснованием и ссылкой на заключение экспертно-строительной комиссии от 2003 года, была смета, было намерение переселить жильцов в маневренный фонд, а после капремонта вернуть обратно. Со сроком исполнения до 2005 года. Но по неясной для мира причине этим благим намерениям, изложенным на бумаге с гербовыми печатями и подписями высоких чинов из районной администрации, не суждено было воплотиться в реальности в соответствии с указанными планами. 

Спустя 5!!! лет после непонятной череды распоряжений главы администрации Центрального района Санкт-Петербурга об отмене распоряжений главы администрации Центрального района Санкт-Петербурга об утрате силы распоряжений главы администрации Центрального района Санкт-Петербурга эти три квартиры в очередной раз признали непригодными для проживания. На основании уже покрывшихся налетом антикварности техзаключения и экспертизы от 2003 года. И быстренько издали еще одно - очередное - распоряжение о расселении многострадальных квартир за счет бюджета города. Быстренько распихали жильцов в новые коммуналки в Красном Селе - на проспекте Героев и Ленинском проспекте.

Но попались несколько упёртых жильцов, не желавших из исторического центра в пешей доступности от всех величайших исторических и комфортнейших инфраструктурных радостей нашего замечательного города переселяться в бывшую деревню Красное Село, по недоразумению признанному очередным районом Петербурга, да еще и в новые коммуналки, а не отдельные квартиры, и затеявших с администрацией жесткие судебные разборки. И судились до конца 2015 года. Да и сейчас продолжают.

Попутно ищут инвестора, который выкупил бы у города эти квартиры, отселив оставшихся жильцов в нормальное жилье, да и открыл бы там что-нибудь вроде хостела. Или даже элитного отеля. А то и какого-нибудь шикарного салона. Для прибылей в свой карман.

Тем более, что в том же 2015 один инвестор уже расселил такую же коммунальную квартиру на втором этаже этого дома, т.е. ровно под тремя многострадальными квартирами, а к марту 2016 уже рассчитывает закончить капитальный ремонт своей недвижимости, да и открыть там спортивный зал для озадаченных состоянием своего здоровья граждан - с тренажерами, сауной и прочими радостями для души и тела.

Надо отметить, что инвестор этот подошел к делу ремонта весьма ответственно: снес все внутренние перегородки на своей территории и завел под квартиру, что выше этажом, огромные металлические перекрытия. Жильцы квартиры, что на третьем этаже, даже почувствовали, как пол их квартиры, упакованный пирогом многовековых покрытий из паркетов-линолеумов-досок и черт его знает, чего там еще, заметно выровнялся и приподнялся. И даже перестал шататься.

Надо отметить также, что самая верхняя квартира расселена полностью и втихаря сдается кем-то из чиновничков целой своре гастарбайтеров: оставшиеся в расположенной ниже этажом квартире жильцы имели роскошь общения и с узбеками, и с киргизами, и с индийцами, и с пакистанцами, проживающими в этой квартире и регулярно заливающими нижнюю или мешающими ее жильцам спать по ночам непродуктивными проявлениями своих южных характеров.

Надо сказать, что ни заявления в прокуратуру города, ни жалобы в миграционные службы, ни претензии к самой районной администрации результатов на протяжении всех этих пяти лет не принесли: гастарбайтеры продолжают жить в городском имуществе, а какие-то ушлые чиновнички стригут деньжата в свой бездонный карманчик. Видимо, чиновнички из той самой районной администрации, раз никто их не трогает за столь наглое нарушение всех мыслимых законов.

В квартире же, которая расположена на 4 этаже и которую регулярно третируют своими жизненными потребностями нелегальные арендаторы квартиры на 5 этаже, осталась семья из трех человек, в которой собственником примерно 45 кв.м является несовершеннолетний ребенок, а вскоре появится еще один несовершеннолетний ребенок. Надо также сказать, что семье этой в 2014 или 2015 году было на словах предложено выкупить всю квартиру, в которой у них доля, за 16 млн.рублей. Откуда взялась цена такая, жильцы понять не сумели, а работники районной администрации объяснить не удосужились. 

В третьей квартире, под которую добрый инвестор завел железобетонные перекрытия, чтоб оставшиеся в ней бывшие муж и жена, проживающие по договору соцнайма, не прилетели случайно в гости нетривиальным способом, т.е. сверху, указанные бывшие выиграли в 2011 году первый суд в Куйбышевском районном суде в порядке ст.58, которая гласит, что нельзя разведенных мужа и жену в одну комнату селить без их на то согласия. И решение это, подтвержденное Городским судом Санкт-Петербурга, уже давно вступило в силу. А в данное время эти бывшие судятся с районной администрацией уже по иным поводам, и кто победит в этой затянувшейся тяжбе, точно определить не представляется возможным.

Но при наличии инвестора данные жильцы так же, как и их соседи из верхней квартиры, готовы рассмотреть вопрос приватизации их комнаты и последующего выкупа под этого инвестора всей своей коммуналки. Если они приватизируют свою комнату, то станут собственниками 22 кв.м от общей площади этой квартиры. Остальное придется выкупать.

А теперь вопрос профессионалам рынка: может ли быть такой объект интересен для инвесторов в нынешнее время, когда аукционы питерского фонда имуществ объявляются несостоявшимися по причине отсутствия заявок на покупку, или данная инвестиция не имеет перспектив для получения прибыли ни в каком виде? 

Ну, и само собой разумеется, если есть такие инвесторы у кого-либо в качестве клиентов, милости прошу к более предметному общению.

Комментарии

  • Неля Шило

    Что-то ни одного ответа от великих и могучих профи... Неужели такая сложная проблема, что даже мнений не рождается никаких?!

    • Неля Шило

      Переместила статью из рубрики "Городская недвижимость", т.к. меня очень интересует мнение продуктивных специалистов, а это если и возможно, то, видимо, только в рубрике "Специалист-специалисту". Буду признательна любому комментарию с описанием похожих ситуаций и вариантами возможных решений - на взгляд участников рынка. Просто ощущаю в некотором роде кризис жанра и, разместив здесь эту историю, надеялась отловить свежий ракурс (нетривиальный способ рассмотрения проблемы, свежий взгляд, если так понятней) для текущей оценки в процессе принятия возможных последующих решений.

  • Михаил Морозан

    Слишком много вложений скорее всего, да и первоначальная стоимость зашкаливает. Инвестора найти вполне возможно.

    • Неля Шило

      Вы оценили только одну из трех квартир? Или все три? Просто мне кажется, что надо искать инвестора для всех трех квартир. Мог бы выйти неплохой хостел. Учитывая, что улица Рубинштейна - весьма приятная для туристов: много театров, отелей, ресторанов и кафе, бизнес на этой улице при грамотном подходе был бы весьма доходен. Вы наверняка в курсе великой репутации некоторых домов на этой улице: дом № 3, к примеру, или ближе к 36 дому №15-17. Так что в смысле места весьма заманчивая инвестиция. Опять же: учитывая наличие жильцов, склонных к договоренностям с реальным инвестором, можно при определенном старании избежать аукциона, а значит, взять объект по минимальной цене - при грамотном подходе.

    • Неля Шило

      Кстати, Михаил, квартиру на втором этаже, ровно той же общей площади, товарищ, который сейчас там с размахом ремонт затеял, купил за 18900000 рублей, расселив из нее четыре семьи. Я в курсе этой истории, потому что общалась тесно достаточно с их агентом на предмет продвижения их клиентов выше, т.е. покупки остальных квартир, но мы не сошлись в вопросах безопасности, скажем так. Нельзя требовать от людей приватизировать комнату в пока еще признанной негодной для проживания квартире с полной сменой всех юридических оснований для общения с чинушами из администрации в суде, не предлагая взамен ничего интересного. Соцнайм для простых граждан в суде против чинуш надежнее. Их агент предлагал бывшим мужу и жене уехать в двухкомнатную хрущевку, в крайнем случае брежневку, если приватизируют комнату и продадут их клиенту. Не сошлись, в общем. И, честно говоря, не жалеют пока.

    • Михаил Морозан

      Второй- понятно дело) А выше... никому и не нужны, тем более с таким соседом этажом ниже) Еще выше... так наверняка лифта нет.... и парадная убогая, на которую язык не поворачивается сказать Парадная!!! Или я не прав?

    • Неля Шило

      Не правы, Михаил. Наберите в Яндексе "Спб, ул.Рубинштейна, 36, картинки" и любуйтесь. Там всего два парадных подъезда. В первом расположен Правовой центр и жилые квартиры, а во втором, где обсуждаемые нами квартиры находятся, только жилые квартиры. Причем остальные все - отдельные. Парадная лестница широкая и пологая, лифт не нужен. В прошлом году в доме крышу отремонтировали, так что теперь нигде не течет. Во дворе расположен офис Актуальной геологии (компания, производящая изыскательские работы) и клиника доктора Филатова, на первом этаже по фасаду - ресторан О!Cubа, паб Mollis, недалеко Пять углов, до Невского минут 10 очень прогулочным шагом, так что весьма интересный объект. Но непростой.

    • Михаил Морозан

      О парадной- я имел в виду ремонт, а точнее реставрацию? Продажей кто занимается?

    • Неля Шило

      Продажей пока никто не занимается. Если покупать, то через муниципалитет, а это несколько другая система, нежели продажа на общем рынке. Либо с администрацией района придется общаться, либо с администрацией города. Это - очень вкратце. Причем сначала придется общаться с жильцами. Если есть желающие, можем показать и рассказать. Сейчас вынуждена уйти, есть еще кое-какие доки, которые надо до ума довести и завтра в суд закинуть, поэтому, если что, отвечу на все вопросы завтра.

    • Неля Шило

      И, конечно, вопросов нет... Ну, а как же, это ж не просто продажа, тут же применить придется и умение договориться, и знание законов, и понимание тенденций рынка. Что и требовалось доказать! Грустно, однако, что нашему потребителю приходится изворачиваться в дебрях такого вот сервиса, как тот, что предлагает местное сообщество риэлторов, за некоторым исключением. Очень грустно. Ну, да рынок это исправит, спасибо кризису. :) :) :)

  • Людмила Воронина

    Есть такое всем здесь понятное выражение: "Не вписывается в формат"
    Такие люди были и будут )))
    Решайте Ваши проблемы сами.

  • Неля Шило

    Новости по объекту, описанному в статье: есть наконец-то инвестор - Москва пришла на помощь Колыбели революций, за что мы им несказанно благодарны. Все три квартиры пожелал товарищ Инвестор, чтоб всё у него было и ничего ему за это не было. И, кстати, со стороны инвестора дельный агент работает. Сообщать его данные не буду, в интернете он не светится и не собирается - некогда ему, но работает выдающимися методами, меня удивить сложно, но ведь сумел-таки, стервец полезный. Даже задержка со справками ГУИОНа ему не помехой оказалась. У наших доблестных чинуш в ГУИОНе всё - как обычно: по приказу сверху старую форму справки отменили, а новую не спустили, и сидит бедная Надежда Карповна в недоумении, как же ей теперь, горемычной, справки выдавать, а Росреестр, соответственно, либо задерживает, либо вообще возвращает. Вот только на этой недельке порядок водрузился в кулуарах ГУИОНа в части выдачи справок на архитектурные шедевры. В общем и целом я все свои вопросы с данным объектом для себя прояснила, но, увы, не с помощью данного ресурса. Однако, если у кого-то будут похожие трудности, велкам - поделюсь незабываемым опытом и непередаваемыми "очучениями". Ну, и, само собой разумеется, по окончании этого шедевриального процесса отпишусь более конкретно, прямо аж с цифирями и фактами, но в пределах действующего законодательства.