Что это: перспективная возможность или нерешаемая проблема?

Есть в Петербурге замечательная улица - улица Рубинштейна. На ней в доме № 36 еще с 2003 года объявлены непригодными три квартиры по одному стояку, расположенные на 3, 4 и 5, последнем, этажах. Выше только чердак, кстати, весьма неплохой в смысле перспективы его освоения. Общие площади этих квартир примерно одинаковые: 226-228 кв.м, жилые чуть разнятся: от 126 до 130, каждая имеет два входа: парадный и черный и по две фановые трубы: соточка в туалете и полтинничек в кухне. Кухни тоже немаленькие - в пределах 17-20 кв.м, с черными выходами. Высота потолков - от 3 до 3,5 метра. При желании из этих трех квартир можно сделать шесть: три маленькие одно-двухкомнатные с площадями от 35 до 45 кв.м и выходами на черную лестницу и три большие двух-четырехкомнатные с площадями от 170 до 190 кв.м с парадными выходами.

Само собой, имеется и недостаток: все окна во двор и коридорный тип планировок с дислокацией кухни, ванной и туалета в конце квартиры. И еще один. То ли недостаток, то ли удача для креативно мыслящих: в 2003 объявлены непригодными по причине протечек от крыши и до третьего этажа включительно - крыша текла много лет, а наши коммунальщики, как обычно, не торопились исполнять свои должностные обязанности, не забывая, однако, ежемесячно зарплату получать. Дом построен в 1872-76. Капремонта не было. Само собой разумеется, является архитектурным памятником. Указанные три квартиры - коммуналки.

В 2004 году было издано распоряжение главы администрации Центрального района о проведении капремонта указанных трех квартир с обоснованием и ссылкой на заключение экспертно-строительной комиссии от 2003 года, была смета, было намерение переселить жильцов в маневренный фонд, а после капремонта вернуть обратно. Со сроком исполнения до 2005 года. Но по неясной для мира причине этим благим намерениям, изложенным на бумаге с гербовыми печатями и подписями высоких чинов из районной администрации, не суждено было воплотиться в реальности в соответствии с указанными планами. 

Спустя 5!!! лет после непонятной череды распоряжений главы администрации Центрального района Санкт-Петербурга об отмене распоряжений главы администрации Центрального района Санкт-Петербурга об утрате силы распоряжений главы администрации Центрального района Санкт-Петербурга эти три квартиры в очередной раз признали непригодными для проживания. На основании уже покрывшихся налетом антикварности техзаключения и экспертизы от 2003 года. И быстренько издали еще одно - очередное - распоряжение о расселении многострадальных квартир за счет бюджета города. Быстренько распихали жильцов в новые коммуналки в Красном Селе - на проспекте Героев и Ленинском проспекте.

Но попались несколько упёртых жильцов, не желавших из исторического центра в пешей доступности от всех величайших исторических и комфортнейших инфраструктурных радостей нашего замечательного города переселяться в бывшую деревню Красное Село, по недоразумению признанному очередным районом Петербурга, да еще и в новые коммуналки, а не отдельные квартиры, и затеявших с администрацией жесткие судебные разборки. И судились до конца 2015 года. Да и сейчас продолжают.

Попутно ищут инвестора, который выкупил бы у города эти квартиры, отселив оставшихся жильцов в нормальное жилье, да и открыл бы там что-нибудь вроде хостела. Или даже элитного отеля. А то и какого-нибудь шикарного салона. Для прибылей в свой карман.

Тем более, что в том же 2015 один инвестор уже расселил такую же коммунальную квартиру на втором этаже этого дома, т.е. ровно под тремя многострадальными квартирами, а к марту 2016 уже рассчитывает закончить капитальный ремонт своей недвижимости, да и открыть там спортивный зал для озадаченных состоянием своего здоровья граждан - с тренажерами, сауной и прочими радостями для души и тела.

Надо отметить, что инвестор этот подошел к делу ремонта весьма ответственно: снес все внутренние перегородки на своей территории и завел под квартиру, что выше этажом, огромные металлические перекрытия. Жильцы квартиры, что на третьем этаже, даже почувствовали, как пол их квартиры, упакованный пирогом многовековых покрытий из паркетов-линолеумов-досок и черт его знает, чего там еще, заметно выровнялся и приподнялся. И даже перестал шататься.

Надо отметить также, что самая верхняя квартира расселена полностью и втихаря сдается кем-то из чиновничков целой своре гастарбайтеров: оставшиеся в расположенной ниже этажом квартире жильцы имели роскошь общения и с узбеками, и с киргизами, и с индийцами, и с пакистанцами, проживающими в этой квартире и регулярно заливающими нижнюю или мешающими ее жильцам спать по ночам непродуктивными проявлениями своих южных характеров.

Надо сказать, что ни заявления в прокуратуру города, ни жалобы в миграционные службы, ни претензии к самой районной администрации результатов на протяжении всех этих пяти лет не принесли: гастарбайтеры продолжают жить в городском имуществе, а какие-то ушлые чиновнички стригут деньжата в свой бездонный карманчик. Видимо, чиновнички из той самой районной администрации, раз никто их не трогает за столь наглое нарушение всех мыслимых законов.

В квартире же, которая расположена на 4 этаже и которую регулярно третируют своими жизненными потребностями нелегальные арендаторы квартиры на 5 этаже, осталась семья из трех человек, в которой собственником примерно 45 кв.м является несовершеннолетний ребенок, а вскоре появится еще один несовершеннолетний ребенок. Надо также сказать, что семье этой в 2014 или 2015 году было на словах предложено выкупить всю квартиру, в которой у них доля, за 16 млн.рублей. Откуда взялась цена такая, жильцы понять не сумели, а работники районной администрации объяснить не удосужились. 

В третьей квартире, под которую добрый инвестор завел железобетонные перекрытия, чтоб оставшиеся в ней бывшие муж и жена, проживающие по договору соцнайма, не прилетели случайно в гости нетривиальным способом, т.е. сверху, указанные бывшие выиграли в 2011 году первый суд в Куйбышевском районном суде в порядке ст.58, которая гласит, что нельзя разведенных мужа и жену в одну комнату селить без их на то согласия. И решение это, подтвержденное Городским судом Санкт-Петербурга, уже давно вступило в силу. А в данное время эти бывшие судятся с районной администрацией уже по иным поводам, и кто победит в этой затянувшейся тяжбе, точно определить не представляется возможным.

Но при наличии инвестора данные жильцы так же, как и их соседи из верхней квартиры, готовы рассмотреть вопрос приватизации их комнаты и последующего выкупа под этого инвестора всей своей коммуналки. Если они приватизируют свою комнату, то станут собственниками 22 кв.м от общей площади этой квартиры. Остальное придется выкупать.

А теперь вопрос профессионалам рынка: может ли быть такой объект интересен для инвесторов в нынешнее время, когда аукционы питерского фонда имуществ объявляются несостоявшимися по причине отсутствия заявок на покупку, или данная инвестиция не имеет перспектив для получения прибыли ни в каком виде? 

Ну, и само собой разумеется, если есть такие инвесторы у кого-либо в качестве клиентов, милости прошу к более предметному общению.

Комментарии

  • Что-то ни одного ответа от великих и могучих профи... Неужели такая сложная проблема, что даже мнений не рождается никаких?!

    • Переместила статью из рубрики "Городская недвижимость", т.к. меня очень интересует мнение продуктивных специалистов, а это если и возможно, то, видимо, только в рубрике "Специалист-специалисту". Буду признательна любому комментарию с описанием похожих ситуаций и вариантами возможных решений - на взгляд участников рынка. Просто ощущаю в некотором роде кризис жанра и, разместив здесь эту историю, надеялась отловить свежий ракурс (нетривиальный способ рассмотрения проблемы, свежий взгляд, если так понятней) для текущей оценки в процессе принятия возможных последующих решений.

  • Михаил Морозан

    Слишком много вложений скорее всего, да и первоначальная стоимость зашкаливает. Инвестора найти вполне возможно.

    • Вы оценили только одну из трех квартир? Или все три? Просто мне кажется, что надо искать инвестора для всех трех квартир. Мог бы выйти неплохой хостел. Учитывая, что улица Рубинштейна - весьма приятная для туристов: много театров, отелей, ресторанов и кафе, бизнес на этой улице при грамотном подходе был бы весьма доходен. Вы наверняка в курсе великой репутации некоторых домов на этой улице: дом № 3, к примеру, или ближе к 36 дому №15-17. Так что в смысле места весьма заманчивая инвестиция. Опять же: учитывая наличие жильцов, склонных к договоренностям с реальным инвестором, можно при определенном старании избежать аукциона, а значит, взять объект по минимальной цене - при грамотном подходе.

    • Кстати, Михаил, квартиру на втором этаже, ровно той же общей площади, товарищ, который сейчас там с размахом ремонт затеял, купил за 18900000 рублей, расселив из нее четыре семьи. Я в курсе этой истории, потому что общалась тесно достаточно с их агентом на предмет продвижения их клиентов выше, т.е. покупки остальных квартир, но мы не сошлись в вопросах безопасности, скажем так. Нельзя требовать от людей приватизировать комнату в пока еще признанной негодной для проживания квартире с полной сменой всех юридических оснований для общения с чинушами из администрации в суде, не предлагая взамен ничего интересного. Соцнайм для простых граждан в суде против чинуш надежнее. Их агент предлагал бывшим мужу и жене уехать в двухкомнатную хрущевку, в крайнем случае брежневку, если приватизируют комнату и продадут их клиенту. Не сошлись, в общем. И, честно говоря, не жалеют пока.

    • Михаил Морозан

      Второй- понятно дело) А выше... никому и не нужны, тем более с таким соседом этажом ниже) Еще выше... так наверняка лифта нет.... и парадная убогая, на которую язык не поворачивается сказать Парадная!!! Или я не прав?

    • Не правы, Михаил. Наберите в Яндексе "Спб, ул.Рубинштейна, 36, картинки" и любуйтесь. Там всего два парадных подъезда. В первом расположен Правовой центр и жилые квартиры, а во втором, где обсуждаемые нами квартиры находятся, только жилые квартиры. Причем остальные все - отдельные. Парадная лестница широкая и пологая, лифт не нужен. В прошлом году в доме крышу отремонтировали, так что теперь нигде не течет. Во дворе расположен офис Актуальной геологии (компания, производящая изыскательские работы) и клиника доктора Филатова, на первом этаже по фасаду - ресторан О!Cubа, паб Mollis, недалеко Пять углов, до Невского минут 10 очень прогулочным шагом, так что весьма интересный объект. Но непростой.

    • Михаил Морозан

      О парадной- я имел в виду ремонт, а точнее реставрацию? Продажей кто занимается?

    • Продажей пока никто не занимается. Если покупать, то через муниципалитет, а это несколько другая система, нежели продажа на общем рынке. Либо с администрацией района придется общаться, либо с администрацией города. Это - очень вкратце. Причем сначала придется общаться с жильцами. Если есть желающие, можем показать и рассказать. Сейчас вынуждена уйти, есть еще кое-какие доки, которые надо до ума довести и завтра в суд закинуть, поэтому, если что, отвечу на все вопросы завтра.

    • И, конечно, вопросов нет... Ну, а как же, это ж не просто продажа, тут же применить придется и умение договориться, и знание законов, и понимание тенденций рынка. Что и требовалось доказать! Грустно, однако, что нашему потребителю приходится изворачиваться в дебрях такого вот сервиса, как тот, что предлагает местное сообщество риэлторов, за некоторым исключением. Очень грустно. Ну, да рынок это исправит, спасибо кризису. :) :) :)

  • Людмила Воронина

    Есть такое всем здесь понятное выражение: "Не вписывается в формат"
    Такие люди были и будут )))
    Решайте Ваши проблемы сами.

  • Новости по объекту, описанному в статье: есть наконец-то инвестор - Москва пришла на помощь Колыбели революций, за что мы им несказанно благодарны. Все три квартиры пожелал товарищ Инвестор, чтоб всё у него было и ничего ему за это не было. И, кстати, со стороны инвестора дельный агент работает. Сообщать его данные не буду, в интернете он не светится и не собирается - некогда ему, но работает выдающимися методами, меня удивить сложно, но ведь сумел-таки, стервец полезный. Даже задержка со справками ГУИОНа ему не помехой оказалась. У наших доблестных чинуш в ГУИОНе всё - как обычно: по приказу сверху старую форму справки отменили, а новую не спустили, и сидит бедная Надежда Карповна в недоумении, как же ей теперь, горемычной, справки выдавать, а Росреестр, соответственно, либо задерживает, либо вообще возвращает. Вот только на этой недельке порядок водрузился в кулуарах ГУИОНа в части выдачи справок на архитектурные шедевры. В общем и целом я все свои вопросы с данным объектом для себя прояснила, но, увы, не с помощью данного ресурса. Однако, если у кого-то будут похожие трудности, велкам - поделюсь незабываемым опытом и непередаваемыми "очучениями". Ну, и, само собой разумеется, по окончании этого шедевриального процесса отпишусь более конкретно, прямо аж с цифирями и фактами, но в пределах действующего законодательства.