Владимир Карпенко

Ипотека на « крутую квартиру». Подводные камни.

Коллеги и Продавцы
«круто упакованных» квартир, обратите внимание!
Если вашу квартиру покупают в ипотеку, проследите.
Что бы сумма заёмных средств не превышала 85%
ликвидационной цены  объекта. Иначе банк не пропустит сделку.
    В чём проблема? А в том, чтопри определении цены
оценщики часто не могут найти аналогов, или цена вашего
объекта существенно превосходит стоимость аналогов.
Тогда его цена определяется много ниже реальной, и вот
тут идёт нестыковка. 
Коэффициент, который по инструкции оценщики могут
набавить за ремонт очень мал, и совершенно не соответствует
реальным затратам.  Мы знаем, что ремонтом цену квартиры
можно и удвоить.
      В итоге Покупателя с неограниченным кредитом всё
равно не может её купить!  «Вправить мозг» оценщикам уже
невозможно,Банки запросто могут лишить их аккредитации за
завышение цены. Они боятся потерять свой кусок рынка.
      Практически ситуация тупиковая.Если налички мало, нужно
или договориться о кредите в другом банке, но строго
после того,Как одобрялся на эту ипотеку.
Или…Есть какие – ни будь идеи? 

Комментарии

  • Алексей Шанин

    Владимир, а разве такое бывает?
    Покупатели «круто упакованных» квартир, как правило грамотные, финансово образованные люди и очень хорошо умеют считать свои деньги. Имея в наличии менее 50% средств от стоимости квартиры, покупать ее в ипотеку, уже много лет как нецелесообразно, а тем более в нынешнее время. Оплачивая квартиру заемными деньгами в размере 85% от стоимости, складывается ситуация, когда только проценты по кредиту (не считая той малости, уходящей в тело кредита) как минимум вдвое перекрывают месячную арендную ставку по данной квартире, либо квартире аналогичной категории. Получается, что заемщик «кормит» представителей правления совета директоров Банка, выдавшего ипотеку. В то же время, если бы он эту квартиру снимал, то платил бы в половину меньше. И половина бы оставалась.

    • Владимир Карпенко

      То, что глобально ипотека - зло уже не обсуждается. Цена рынка - баланс спроса и предложения. Как только на рынок пришли ипотечные деньги, так сразу его цена выросла ровно на столько же. Но теперь Мы вынуждены кормить банки.
      Хотя локально процент по ипотеке меньше инфляции. Именно по этому её и берут. Кроме того, круто упакованная, то есть лучшая и самой дорогой в своём классе, может быть и однокомнатная однокомнатных хрущёвка. мы с этой проюлемой сталкивались при цене объекта в 18 000 0000 и в 3 425 000. Банк и оценщики ищут АНАЛОГИ.
      Ипотечный платёж дороже ставки аренды, но выгодеен тем, что деньги за аренду никогда не вернутся, а ипотечная квартира рано или поздно, но станет Вашей.

  • Игорь Шляпцев

    Володя, у нас в Е-бурге все проще, если сам не говоришь оценщику, он невзначай интересуется, а почем квартирка-то, чтоб самому не маяться, а под известную цену любой анализ подогнать как два пальца об асфальт...

    • Владимир Карпенко

      В том - то и проблема, что оценщика можно лишить аккредитации за завышение цены.А Анализ методом сравнения с аналогами в этом случае не работает. Аналогов эксклюзиву нет, на то он и эксклюзив.

  • Игорь Шляпцев

    на мелкиео цене побъекты завышение на 15-20% проходит влегкую, приходится завышать, т.к. приходят клиенты ипотечники без первоначального взноса, а с крупными конечно - банк не пропустит...

  • Жанна Бычкова

    ой да ладно,что тут говорить о крутых квартирах.
    Обычная комната в коммуналке.Покупает соседка по цене выше рынка(так уж они между собой договорились).С участием ипотеки.А оценщикам пофигу,кто покупает,они оценивают для банка именно в рыночную стоимость.Поэтому соседке приходится личных средств иметь гораздо больше 85 %.
    Но это частный случай.
    а вот совсем недавний из моей практики.тоже комната в коммуналке.Покупают посторонние.За реальную рыночную цену.А оценщики оценивают на 300 тыс дешевле(при рыночной цене в 1.5 млн).Нехилая разница?
    А почему.?а потому что аналогов в данный момент нет и они судят по ценам на подобные по размеру комнаты в данном районе,совсем не учитывая,что у нас двушка,а остальные-трешкичетырешки и пятерешки,у нас окна-тихий зеленый двор,а у других-шумная улица.У нас-средний этаж,а две из сравниваемых-на последнем.
    Ну и ?Крутая комната,круче не бывает

    • Жанна Бычкова

      Да,шептание на ухо оценщику цены уже не катит.Боятся завышать.

    • Лариса Сорокина

      Оценщик обязан оценивать объект по трем методам оценки и если аналогов нет - этот метод не может применяться или его исключают из-за большой разницы в полученной цене при сравнении с другими методами; один из методов - оценить стоимость отделки отдельно на момент ее оценки, сминусовать износ и потерю товарного вида, и прибавить к аналогам со стандартной отделкой, но это же РАБОТАТЬ НАДО, а не шаблны изготавливать, естественно и цена оценки будет выше в три раза и оценщик должен быть с достаточной квалификацией; цена отделки на сей момент может сильно отличаться от цены, уплаченной несколько лет назад; был случай, когда отделку производили в 1999г и все материалы перли из Италии, тогда это было дешевле, но гораздо дороже чем сейчас и продавец очень сокрушался о том, что его титанические труды не сильно повлияли на цену квартиры; ВЫВОД - нормальный профессионал ВСЕГДА может доказать расчетами настоящую цену эксклюзива, если он не исторический раритет.