В российском земельном кадастре все должно быть прекрасно: и количество, и номера, и площади, и границы. Рассмотрим по мере сил, как  обстоят дела на самом деле, и как нынешним и будущим землевладельцам действовать, чтобы не оказаться в дураках.
Количество участков в ГКН
Один из самых компетентных людей в стране в области кадастра - В.С. Кислов, ныне - Президент Национальной палаты кадастровых инженеров, в 2007 г. сказал: «У нас сегодня в базе данных 56
миллионов земельных участков, это более 90 процентов того, что есть на самом деле», /1/. То есть, по мнению В.С. Кислова, на 2007 г. в РФ было около 60 млн. земельных участков. В апреле 2012 г. 
тогда министр экономики А.Р. Белоусов называет такое же количество земельных участков – 60 млн, /2/. По данным энциклопедии /3/,экземпляр которой помещен в музей Росреестра, на 01.01.2015 г. в ГКН учтено 55 655 216 земельных участков, причем это на 1 865 608 участков больше, чем было годом ранее. Таким образом, за 8 лет количество учтенных участков в сегодняшних и «старых»
базах стало одинаковым, равняется 56 млн и  составляет, вероятно, с учетом новых участков,
образованных за это время, около 90% от полного количества. Специально так подробно на этом остановился, особенно для пользователя этого сайта Антона, который 02.02.2016 в моем блоге утверждал, что «Все объекты, о которых присутствовала информация в трех разных уровнях архивов были включены в кадастр. Это порядка 98% всех объектов». Нетерпеливый читатель может спросить: «Зачем нам все это нужно, «общее количество», «учтенное количество….»? Объясняю. Неучтенные участки – это потенциальная угроза для землепользователей. Возможно, что тот собственник или «собственник», который будет шустрее, наглее и сильнее именно на месте вашего участка захочет разместить свой, на который у него есть правоустанавливающие или «правоустанавливающие»  документы. Напомню, что половина участков не имеют отраженных в ГКН границ. В завершении абзаца страшилка, рассказанная одним человеком, имени которого уже не вспомню. Есть в
МО район, в котором то ли бывший, то ли действующий глава поселения забрал себе пачку ненумерованных («синих») свидетельств о собственности на землю, а также пишущую машинку, ранее трудившуюся в этом поселении, а дальше настоящим собственникам иногда предлагается разместиться на окраине деревень, что не соответствует их представлениям о месте нахождения их участков.
Площадь
Истринский муниципальный депутат  Сергей Андреев на страницах своей газеты, /4/, приводит данные о превышении площади учтенных в ГКН участков в северо-западных районах МО по сравнению с общей площадью этих районов. Такие данные, особенно в преддверии фактически отмененных комплексных кадастровых работ, озвучивали и чиновники кадастра, правда, упоминая лишь об отдельных кадастровых кварталах. Северо-западные районы МО были отобраны для
анализа как регион «ответственности» данного депутата в рамках  их партийного проекта. Смею предположить, что такая картина будет наблюдаться по всей стране. Так вот, превышение площадей
участков по кадастру над общей площадью в 11 районах составило от 29% до 144 % ! А площадь лесов, например,  в Истринском районе, по ГКН, равняется площади района. Непроходимая тайга. Впечатляет, правда? Трудно отнести эти ошибки на двойной счет одного и того же, поскольку кадастровая карта в значительной степени заполнена. А лесные участки как можно два раза
посчитать? Не будем даже и гадать.
Двойные и другие неправильные кадастровые номера
Мантру про индивидуальную определенность земельного участка за счет «не повторяющегося
во времени и пространстве кадастрового номера» знают все. Повторяются номера и еще как. Свежий пример: 2 земельных участка с одинаковым кадастровым номером, при том, что участки разной площади, разного назначения и у разных собственников. Пока подавали заявление в кадастровой палате об исправлении,  еще трое таких же горемык пришло. А в кадастровой выписке на наш участок приведены данные по обоим участкам. Как удается обмануть компьютер, который не должен присвоить одинаковый номер разным объектам?
Повезло тем собственникам, которым кадастровый номер присвоен после «утряски» кадастрового деления территории, иначе номер в свидетельстве о собственности был бы неактуальным. Гораздо меньше повезло тем, кто узнал о неактуальном номере, например, перед сделкой или получением кредита под залог недвижимости, а кадастровая палата отказывается исправлять номер под предлогом, например, того, что объект не может быть признан ранее учтенным, т.к. представленное
свидетельство о собственности датировано позже вступления в силу закона о кадастре.
Еще одна «новация» кадастрового учета, это когда третья группа цифр в кадастровом номере (кадастровый квартал) не соответствуют реальному кадастровому кварталу расположению участка с межеванием.
Может мы дождемся того времени, когда нам будет гарантированы не  только «не повторяющиеся во времени и пространстве..», но и « не изменяющиеся во времени кадастровые номера, за
исключением изменений, произведенных с согласия правообладателя или после его гарантированного  уведомления, с направлением правообладателю документов, достаточных для осуществления всех прав по объекту недвижимости,  без повторного  обращения в органы…». Как-то так.
Границы
Чтобы не повторяться про ужасную ситуацию с границами, имеющихся в ГКН земельных участков, отошлю к моему блогу http://realty.dmir.ru/blogs/6743/.  В качестве дополнительной иллюстрации можно посмотреть участок с кадастровым номером 50:05:0030151:0005 из вопроса пользователя сайта Татьяны от 18.01.2016. Три участка наложились на ее участок, и еще несколько рядом
наложены на другие участки.
 Поскольку кадастр участков с межеванием ведется в электронной форме, под контролем специалиста органа кадастрового учета, такое «набрасывание» участков поверх имеющихся в ГКН возможно только с умыслом данного специалиста. Известны  ли кому-нибудь уголовные дела, открытые по статье УК за умышленное искажение данных ГКН?
Вместо заключения 
Вовочка, когда увидел, чем занимаются родители в спальне, воскликнул: «И после этого они
запрещают мне ковырять в носу?»
Рекомендации
1)  После первого межевания участка необходимо положить в архив данные кадастрового учета с координатами границ участка. Может понадобиться, когда кто-то изменит координаты в будущем без участия собственника. С 2015 года таким правом наделено ФГБУ КП, без четкой регламентации
ситуаций.
2)  Перед каждой сделкой целесообразно заказывать полные сведения из ГКН о характеристиках участка, в том числе для проверки актуальности кадастрового номера, «текущего» разрешенного использования, охранных зон и т.п.
3)  Натурное обследование участка перед сделкой должно включать проверку площади и конфигурации участка.
4)  Новому собственнику участка должны быть переданы, как минимум, нотариальные копии
правоподтверждающих документов прежнего собственника.
5) Для снижения вероятности приобретения участка по подложным  правоподтверждающим документам целесообразно требовать предоставления также и правоустанавливающих документов
из архива.
6)  Заказчики кадастровых работ должны контролировать работу кадастрового инженера. Известны случаи, когда кадастровый инженер неверно устанавливал площадь и конфигурацию участка даже в рамках заключения для судебного процесса.
7)  Обязательно изучение участка по данным Публичной кадастровой карты.
Источники
1.Кадастр недвижимости, №4(9), 2007, с.18.
2.Стенограмма заседания президиума Государственного совета , 09.10.2012.
3. Энциклопедия кадастрового инженера,М., 2015, с. 73.
4.Газета Истра Плюс, №7 (554) от 26.02.2016,с. 1.

Комментарии

  • Василий Кузнецов

    Геннадий! Можно ссылку на источник (основание) о праве ФГБУ КП изменять координаты без участия собственника?

  • Василий Кузнецов

    И еще! Ведь с 1-го июля к кад.инженерам ужесточаются требования.. Высшее образование, СРО, опыт работы не менее 2-х лет помощником..Как относитесь к этим преобразованиям? Ожидаете больше порядка или нет? Ваше мнение?

  • Геннадий Савинов

    Василий! См. часть 7 ст. 28 закона 221-ФЗ закона о кадастре.
    Про новые требования к кадастровым инженерам... Может быть... Но исходя из отечественных реалией, когда число кад. инж. перевалило за 30 тыс., а работа есть только на 20 тыс., новые требования можно отнести и к способам ограничения конкуренции и подпитки "кадастровых иерархов" через руководство СРО. Полная аналогия - проект закона о риэлторской деятельности.

  • Василий Кузнецов

    Да, Геннадий, я посмотрел! Но все таки там написано, что уведомление заинтересованным лицам должны направить. Собственник - заинтересованное лицо и он по крайней мере должен узнать о корректировке координат. Я так полагаю...

  • Василий Кузнецов

    Посмотрел упоминаемый в статье участок с наложениями. Там в его окрестностях еще несколько наложений видно. Как так получается, кто межевал....

    • Татьяна Коллайдер

      Одна из "стандартных" причин наложения - когда почти в одно время два собственника-соседа обращаются в разные конторы, занимающиеся межеванием, кадастровые инженеры не могут видеть результата работы коллеги. Вторая - жадность собственников: выбирают контору-дискаунтер, которая берет дешевле. В результате получают услугу соответствующего качества: за смешные деньги спецы не заморачиваются выездом на место, изучением архивов, просто не берут на себя труд подумать, ибо думать - дорогой процесс :-)

  • Геннадий Савинов

    Василий, с уведомлением, но без согласия собственника - это уже плохо. Кажется, 40% людей живут не там, где зарегистрированы. Вы верите в Почту России, что она вам что-то доставит? Всегда можно рассказать и показать, что вас уведомляли. Наконец, вас уведомили, делать то что будете, каким образом спорить или соглашаться? Все равно получается мягкая форма игры в одни ворота.
    Про участок. Скорее всего, надо было двигать много участков, договорились с кадастром, совершенно безвозмездно, что поставим сверху, кто-нибудь, когда-нибудь исправит.

  • уважаемый Геннадий,я подписала договор ДДУ в ОАО Квартстрой-МО,который строит ЖК на земле.арендованной у РЖС,строительство затянулось,за аренду земли были долги,которые почти оплачены и теперь Квартстрой планирует выкупить землю под недостроенным ЖК.Какие неприятности это может сулить дольщикам?Как произойдёт передача земли под домами и придомовой территории в собственность дольшиков,если Квартстрой её выкупит?Может ли Квартстрой не передавать нам право на землю при передаче квартир,а использовать землю для аренды,залога и пр

  • Уважаемый Геннадай.у меня описанная Вами ситуация-участок 20 соток в собственности,земля была в товариществе, теперь ИЖС,кадастр номер есть,план есть.собственность есть,но выяснилось-начал овормлять сосед участок в собственность и выяснилось.что мои координаты не соответствуют действительно занимаемой территории,причём это касается меня и моих ближайших соседей.Геодезиста исполнители нет,хозяин участка,который не получается оформить в собственность подал в суд,но не все соседи в суд являются,дело стоит больше 2 лет.Что делать?

  • Геннадий Савинов

    1. Под домом, в размере, необходимом для обслуживания дома, земля будет в общей собственности владельцев квартир дома, это в силу закона. Вряд ли застройщик даст Вам что-то еще. В целом считаю, что этот вопрос для собственников квартир многоквартирного дома не интересен. Если вопрос иногда подогревается Администрациями, то это для того, чтобы обложить налогом еще и участки под многоквартирными домами.
    2. При таком споре обязательна судебная экспертиза. Она назначалась? Оплачивалась Вашим соседом? Вопросы, которые были поставлены перед экспертом, были правильными, чтобы суд мог принять решение? Разбирательство остановлено из-за неявки соседей или и/или по другим причинам? Что делать? 1-й вариант- продолжать суд. 2-й вариант - полюбовно всем соседям сделать новое (правильное) межевание и подать заявление в кадастр. Это может сделать любой кадастровый инженер, не обязательно тот, который накосячил. 3-й вариант - если Ваш участок более-менее правильно стоит, действуйте исходя из своих интересов, то есть ничего не делайте, а сосед пусть самостоятельно разбирается со своей проблемой. Пришлите мне кадастровый номер Вашего участка, оценю, насколько Вас лично затрагивает проблема соседа.

    • Вадим

      Геннадий, у меня схожая ситуация. Хочу купить в СНТ участок №28 ( 50:04:0140111:69), межевание которого продавец только начинает делать, но уже сейчас понятно, что его расположение не сойдётся с действительностью и он частично вылезет на внутриснтешный проезд - как и все другие участки в этом СНТ.
      Чем это мне грозит в будущем?

    • Геннадий Савинов

      Вадим, ответ на Ваш вопрос я знаю. Обратитесь через мою личную страницу, указав отдельно в тексте письма свою почту.

  • Геннадий.спасибо,не рассчитывали на такие подробные обстоятельные ответы.В июне воспользуемся Вашим предложением и пришлём кадастровый-сейчас нет под рукой,мы далеко.Спасибо ещё раз

  • Господа, а кто-нибудь может мне ответить на один вопрос, косвенно касающийся кадастра. Участок в собственности много лет. Хозяин захотел поделить его и продать одну часть. В результате раздела новые участки получат новые кадастровые номера и новые св-ва о регистрации прав, датированные 2016 годом. Вопрос: будет ли продажа вновь образованного участка облагаться налогом НДФЛ по новым правилам (цена для налогообложения принимается равной 70 % от кадастровой стоимости)? Суть вопроса в том, что человек владеет землей, которую продает, уже много лет, а изменения в налоговый кодекс относятся к участкам, полученным в собственность после 01.01.2016.

    • Василий Кузнецов

      Я размышлял на эту тему. Считаю, что в данном случае никакого налога при продаже не возникает. Новое (ые) Свидетельство (а) выдаются собственнику на основании договора о разделе участка. А в договоре указано как новые участки образованы и кто ими владел. Мое мнение такое, но на практике не проверенное. Возможно с кого-то и потребуют налог, и придется доказывать, что по сути появился всего лишь новый номер, а срок владения не менялся

    • Василий Кузнецов

      ...Не точно выразился. У собственника будет "решение о разделе", а не "договор о разделе".. Но сути ответа это не меняет

  • Геннадий Савинов

    Алексею Максимову. По письму Минфина РФ от 17.12.2013 № 03-04-07/55742: "В этой связи, поскольку при разделе земельного участка возникают новые объекты права собственности, которым присваиваются новые кадастровые номера, а данный объект прекращает свое существование, срок нахождения в собственности образованных при таком разделе земельных участков для целей исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц следует исчислять с даты регистрации вновь образованных земельных участков в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним." Несколько иной ответ, если участок ВЫДЕЛЯЕТСЯ в счет доли в праве.