Марина Куликова

Дееспособность продавца- проверяем

Прежде всего: справка из ПНД не дает окончательной информации о дееспособности, вернее, о недееспособности гражданина.
Справка из ПНД говорит, что гражданин стоит или не стоит на учете в психиатрическом диспансере.
Далее: если он стоит, он все же может оставаться дееспособным и совершать сделки, ДАЛЕЕ НЕОСПОРИМЫЕ.
А потому что лишить дееспособности гражданинина может только суд. И не задним числом, заметьте. А передним. Ха!
Если справка из ПНД говорит о том, что гражданин не стоит на учете - опять не дает нам искомого- не стоит, но ему это не мешает на данный момент быть совершать оспоримую сделку, например, если он находится в состоянии аффекта, стресса, и это может подтвердить мед эксперт . Такая сделка может оказаться оспоримой, но не является АВТОМАТИЧЕСКИ недействительной.
Зачем тогда вообще эти справки из ПНД? Чаще всего их просят в связи с получаемой ипотекой. Справка уменьшает риск, но не аннулирует его. Кредитная организация скорее всего, не захочет давать ипотеку гражданину, стоящему на учете. И правильно сделает, так как риск невыплаты гражданином ипотеки повышается, а кредитная организация рисковать не хочет.
Мы, риэлторы, взяли справку из пнд на вооружение автоматически, но не совсем оправданно( читай ст с п.1).
Далее, продвигаясь к сделке: хочется купить квартиру у гражданина, но встал вопрос о его адекватности. 
Совершенно неправильное понятие - ни юридическое , ни медицинское. Медицинское понятие: невменяемость, неосознаваемость, состояние аффекта...их много. 
Заключение дает мед эксперт. Есть вполне официальные услуги, за не сильно большие деньги ( 10 тыс рублей): производится освидетельствование гражданина психиатром- экспертом и выдается заключение. Ищите в интернете и обрящете.
Вопрос зачем? 
Ответ: некоторым сильно нервным покупателем это поможет на какое-то время обрести покой. Скажу так, валерияна дешевле.
Потому что заключение мед эксперта не дает АВТОМАТИЧЕСКОГО подтверждения о дееспособности гражданина, и скорее всего, в случае суда, если таковой будет иметь место, будет назначена новая СУДЕБНАЯ медицинская экспертиза СОВЕРШЕННО ДРУГИМ МЕДЭКСПЕРТОМ, которая может дать совершенно другой ЭФФЕКТ. 
УПС!
Далее: окончательная инстанция: суд. Суд признает гражданина дееспособным или недееспособным и выносит решение. Это решение хранится в архиве суда. И у гражданина.
Как его можно получить третьим лицом?
Большой вопрос. Кажется, никак.
ПАпробуйте. Запросите суд и подождите какого-нибудь ответа.
Может, к следующей сделке что-нибудь дождетесь, в следующий раз, в следующем году, в следующей жизни.
Поэтому, конечно, можно спросить гражданина на сделке, не лишен ли он дееспособности, не состоит ли он под опекунством и посмотреть ему в глаза.
Но об этом есть статья в каждом договоре купли -продажи: не состоит, гарантирует, подтверждает.
Поэтому, ЧЕ спрашивать-то?
Ну, чтоб осознал, что ли. Если не осознает.
А если не осознает? Ну тогда и все ответы бессмысленны. Включая подпись на документе. Включая нотариально заверенную подпись на заявлении.
Какой-то замкнутый круг получается. Получается, что так.
Недееспособный гражданин может ходить по улицам и со здоровым видом заключать всякие разные сделки. Он имеет решение суда, но он его при себе не носит, на лоб не наклеил и хранит где-нибудь в очень укромном месте.
Вытаскивает это решение уже его опекун, когда интересы гражданина сильно нарушаются, или какая-нибудь вина ему инкриминируется.
Последняя наша надежда: росреестр. Который по идее должен иметь все решения суда с такого-то года, и если идет сделка с гражданином, по которому было решение суда( ох, хорошо, если гражданин\гражданка при этом не успела фамилию сменить, замуж там выйти, например), то росреестр не должен зарегистрировать такую сделку.
Но эта надежда на умный и своевременный росреестр, конечно, хороша, как ложка к обеду.

Комментарии

  • Олег Волков

    Марина, тема актуальна. Неделю назад ипотечная сделка..продавец - одуванчик, все нормально..задаток передан (задолженность по комуналке им оплачена),деньги в ячейке, документы на регистрации..за день до окончания регистрации продавец делает приостановку и заявляет, что ее обманывают- деньги не отдают... увещание и регистраторов и банка и покупателя не работает..И выясняется, что продавец год назад перенес инсульт и не понимает и не помнит и вообще не соображает, что делает...на учете не состоит, лекарства какие то принимает и т.д и т.п. В результате покупатель отказался от сделки потеряв задаток, благо сумма не значительная.

    • Лариса Гусева

      Продавец ничего не соображает...а как сделку приостановить сообразил...или подсказал кто?

  • Александр Мальцев

    Справки зачем берут? Не для того, чтобы убрать все риски. А для того, чтобы их хоть как-то минимизировать. Кроме того, справки - один из показателей работы Агента. Мы же понимаем, что не все собственники за ними ходят. Иногда приходится проверять самостоятельно, сами знаете как - по запросу. Это хоть какую-то вижимость работы показывает.
    А оспорить в принципе можно любую сделку, было бы желание.

    • Александр Мальцев

      Еще добавлю, что некоторые продавцы при слове "освидетельствование" пошлют вас вместе с покупателем куда подальше :) Такие примеры тоже есть.
      Один продавец, работник органов, не хотел брать справки. Но нужда заставила - рынок такой был, покупательский. Так он эти справки на сделку им предоставил, а потом на их же глазах порвал)))

    • Сергей Михайлович

      "Это хоть какую-то видимость работы показывает."

      Не выдавайте свои секреты, Александр. То, что риэлторы порой создают только видимость работы, отрабатывая гонорар, давно известно. Но не здесь же об этом говорить.

    • Александр Мальцев

      Сергей Михайлович, Вы своим серым ником лишили меня возможности общаться с Вами лично ;) Но мне не хотелось бы вести с Вами дискуссии не по теме. Тем более в чужом блоге. Хотя Вы и в моем высказываетесь по тем вопросам, по которым Ваше мнение - прямо скажем - непрофессионально. Сделайте милость, пришлите адрес своей электронной почты. Может быть там я смогу с Вами пообщаться более приватно.

      По теме: то, что иногда происходит только видимость работы - это не секрет. И вопрос не в отработке вознаграждения. Вопрос в возможностях, которые агенту предоставлены. Автор темы справедливо указал, что справки никак не являются стопроцентной гарантией неоспоримости сделки. Таких гарантий вообще нет. Разве что, как говаривал Остап Бендер, страховой полис. И то он дает гарантий не неоспоримости сделки, а возмещения при расторжении (и то при условии порядочности страховщика). Так что агент создает видимость из того, что имеет. А именно - справки, различные выписки, освидетельствования и проверки являются тем материалом, который помогает хоть как-то защитить своего клиента от нежелательных последствий.

    • Сергей Михайлович

      "Ваше мнение - прямо скажем - непрофессионально."

      Да я вроде и не претендую на истину в последней инстанции. И потом, с меня взятки гладки, я на хлеб риэлторством не зарабатываю. Для меня это скорее хобби. Разминка мозгов, смена обстановки, если хотите.

      "пришлите адрес своей электронной почты. Может быть там я смогу с Вами пообщаться более приватно."

      Люблю приватные беседы, черт возьми. О кей, надумаю брать квартирку на Кутузовском - я ваш преданный клиент.

    • Александр Мальцев

      :) Договорились ;)

    • Иногда приходится проверять самостоятельно, сами знаете как - по запросу. Это хоть какую-то вижимость работы показывает.. Ну вы, Александр, меня и удивили. Кажется, что вы не совсем вникаете в смысл вами же сказанного. Получать справки за клиента - это не "видимость работы", как вы пишите, самая что ни на есть работа, вернее, один из пунктов работы риэлтора. Если вы себя не цените, и ваше время вам не дорого, то ваши слова закономерны - ТОЛЬКО ДЛЯ ВАС.

    • Здравствуйте, да Людмила, можно проверить самостоятельно, у нас цепочка была из 8 квартир, и агентство (очень крупное) предоставило все справки НД и ПНД на своего клиента (он был последним в цепочке), справки они заказали по своей инициативе, сделка прошла, договор поехал на регистрацию, а через день пришел их клиент к регистратору и заявил о том, что он не хочет продавать квартиру, а своему агенту предоставил справку о том, что он проходит обследование в психоневрол. диспансере на дневном стационаре,вот так, мы конечно подсуетились и сделали замену , сделка прошла, и все слава богу, но как видите никакие справки вас ни от чего не застрахуют.

  • Александр

    "А потому что лишить дееспособности гражданинина может только суд. И не задним числом, заметьте. А передним. Ха!"
    А как тогда суд может признать сделку недействительной, что произошла н-лет назад? Нестыковочка!

    • Марина Куликова

      можно признать заключенную ранее сделку недействительной. через суд мед экспертизу. в том то и печалька

  • Как узнать, что суд установил недееспособность? Как узнать был ли вообще суд?

    • Марина Куликова

      нельзя, нет реестра судебных решений. увы.

  • В статье приведены вопросы, но ответы туманны и размыты, догадывайтесь сами. Непрофессионально

    • Марина Куликова

      ставится проблема. Она в свете наших судебных систем не совсем решаема.

  • Алексей Фролов

    Справка ПНД в значительной степени формальность (ИМХО). Просто проверка реакции оппонента на запрос. Как у нас справки получают всем известно. А вот когда действительно надо страховаться тогда, да, освидетельствование на сделке. И это уже вполне себе гарантия. Т.к кроме всего у вас есть СВИДЕТЕЛЬ с профильной подготовкой. И случись суд то его свидетельство будет очень даже весомо (что в судебной практике и присутствует). А то что потом экспертиза и другой эксперт. ... Это потом. А НА сделке был вменяем. Тут только один вопрос. Дееспособность. Вот ее то и не проверить из открытых источников. Ибо личные данные и врачебная тайна. Тут только инсайд (если сумеешь) :-(

    • А перед освидетельствованием по закону врач должен спросить согласие Продавца на проведение экспертизы. А если тот скажет нет?

    • Марина Куликова

      вот такое освидетельствование единственная защита. Только вот что : освидетельствованием государственный судмедэксперт не будет заниматься, а коммерческий будет, но его решение не является законным для суда. Опять, увы

    • "Только вот что : освидетельствованием государственный судмедэксперт не будет заниматься, а коммерческий будет, но его решение не является законным для суда" Врач он не государственный и не комерческий. Если он работает в лицензированной (назовем так) организации и подстверждает это соответствующими документами, то его свидетельство в суде как специалиста будет очень даже законным. А дальше как суд решит. А какой у нас суд это уже совсем другая история

  • Алексей Фролов

    А тогда я скажу нет сделке.

    • А врачу за вызов заплатить , хоть и за ложный. нужно из своего кармана. Покупатель не заплатит.

    • Марина Куликова

      какому врачу? вы что какой врач даст вам справки что сделка законна?

    • Марина, врач не дает справок о законности сделки. Он своим заключением о психической нормальности продавца в момент проведения сделки убирает аргумент незаконности сделки по причине неадекватности продавца.

  • Алексей Фролов

    Вообще то случай гипотетический. Такие вещи на уровне аванса проговариваются. Край на уровне подготовки ДКП. Но бывает конечно всякое. Тогда, да придется c врачами договариваться. Но нам же не в первой от проблем уворачиваться :-) Но лучше 10тыс отдать чем потом кучу навоза разгребать (ИМХО)

  • Галина Анатольевна Лобанова

    Если человек состоял или состоит на учете в ПНД или НД я не буду рекомендовать у такого продавца покупать. Риск того что он может воспользоваться и сам подать в суд и потребовать признать сделку недействительной большой, я пойду поищу недвижимость с меньшими рисками, рынок сейчас это позволяет. А если продавец в преклонном возрасте, можно пригласить врача или собрать комиссию для мед.освидетельствования. Этим мы защищаем себя от возможных судебных исков, это показывает что агент и его клиент не планировал воспользоваться ситуацией с недееспособным или неадекватным продавцом. Так же в этом случае рекомендую заказывать видеофиксацию подписания ДКП и передачи денежной суммы .

    • Марина Куликова

      да, если стоял , риск больше. Но если не стоял, не факт, что уже сейчас он не наблюдается в коммерческом заведении

  • Есть такая услуга у страховых компаний - страхование титула. Защищает ли этот вид страховки от потери квартиры в случае, если продавец, стоящий на учете в ПНД/НД задумает её отсудить?

    Вообще получается интересная вещь - стоящий на учете гражданин может квартиру купить, а вот продать её он не имеет возможности/морального права...

  • К сожалению, это так! Я с вами согласна.

  • Надежда Пришмонтас

    в решении военного суда сказано такие то лица дееспособные, и вменяемые хотя один из них шизофреник, с детства, обязан проходить лечение, и четвертый из лиц признан невменяемым на момент преступления, это депутат госдумы рф сейчас его объявили в розыск как мафиози. я думаю он каждый раз был невменяемым. могут признать дееспособного человека на момент совершения деяния невменяемым, а это хуже чем недееспособность. Получения документов суда можно по решению суда, так как само покушение на деяние является покушением на преступления и уголовно охраняемые объекты

    • А этот пользователь адекватен? Вообще,вменяемый человек так не изъясняется:ни логических пауз,ни законченной мысли,что это за набор слов и поток обрывочных фраз ?