Светлана  Орленко

Как оспаривать кадастровую стоимость. Есть ли смысл? Случай из моей практики. 1 часть

Хочу поделиться  своим опытом оспаривания кадастровой стоимости квартир в Москве. Думаю,
многим коллегам-риэлторам, а также собственникам будет интересно узнать, как это происходит в непредсказуемой реальности, а не в отвлеченных примерах из книг и интернета. Случай был сложный, и от того очень интересный и поучительный.

Предыстория
 

Летом 2015 года к нам обратились клиенты с просьбой продать 3-х комнатную квартиру в Кунцевском районе на Истринской улице, в жилом комплексе из новых монолитных домов. Она была ими
куплена на стадии строительства, когда застройщик еще планировал построить комплекс с огороженной и благоустроенной территорией. В дальнейшем, как часто это бывает, дворовую и зеленую зону сократили, и 20-ти этажные дома были расположены в максимальном приближении друг к другу. Мест ни для парковок, ни для детских площадок, ни для прогулок не осталось.

Что можно сказать о самой квартире? Площадью 110 м2, без отделки, темная, на редкость неудачной планировки. Клиенты изначально планировали ее оставить для себя, но все же решили с ней расстаться, хотя уже заплатили дизайнеру за проект. Деньги от продажи они хотели вложить в
покупку другого жилья в более удобном для себя районе.

Была и еще одна сложность, которая значительно ухудшала ситуацию – договор дарения. Несколько месяцев назад глава семьи оформил договор на одного из своих совершеннолетних детей, не зная о том, что теперь продажа квартиры будет убыточной для семьи. 

Комментарий автора. При продаже объектов недвижимости, которые находятся в собственности менее 3-х лет, тщательно изучайте вопрос налогообложения. В вашей районной
налоговой инспекции можно совершенно бесплатно получить консультацию налогового консультанта.

В чем была проблема? Так как договор дарения предполагает безвозмездную передачу квартиры, в случае ее продажи при расчете подоходного налога они не могли указать сумму, которая была потрачена на ее покупку.

Комментарий автора. В том случае, если сумма подтвержденных расходов на недвижимость превышает 1 млн. рублей, при расчете НДФЛ до 2016 года использовали формулу 
«доходы – расходы». К примеру, если в покупку и строительство было вложено 16 млн.
рублей, а продана квартира была, например, за 20 млн. рублей, то формула
подсчета налога была бы такой:

                             (20 млн. – 16млн.)*13% = 520 тыс.
 

После того, как клиенты оформили договор дарения, сумма налога значительно увеличивалась. И при продаже квартиры, например за 20 млн., она составила бы: 

                            20млн. – 1 млн. (налоговый вычет) * 13% = 2,47 млн.
                               (подсчет НДФЛ от желаемой продажи)

Согласитесь, большая сумма, но клиенту ничего не оставалось делать, как платить. Однако наше дело еще более осложнилось, так как на тот момент уже вышел проект закона об изменении
налогообложения. Согласно проекту, с января 2016 года налог с продажи квартиры в
нашем случае должен был рассчитываться по следующей формуле: 
        Кадастровая стоимость *0,7 понижающий коэффициент (70% от КС) = налогооблагаемая база
    
        Налогооблагаемая база * 13% налоговая ставка = сумма налога

(Поправки  к закону о том, что такой расчет, будет применяться только к квартирам, которые оформлены в собственность с 2016 г еще не было).

Так как рынок недвижимости падал, мы не были уверены, что удастся продать квартиру в 2015 году, и рассматривали как вариант, что придется рассчитывать налог по новому законодательству. 
Когда мы посмотрели нашу кадастровую стоимость (КС), то были «приятно удивлены» – она составляла 33 млн. рублей. Получалось, что неважно, за сколько мы продадим, налог будет рассчитываться с 70% кадастровой стоимости и составит 3 млн. рублей.
                   (33 млн. * 0,7) = 23,1* 13% = 3,003 млн. 
                   (подсчет НДФЛ от кадастровой стоимости)

Таким образом, налог при продаже увеличивался еще на 400 тысяч рублей.
При этом было понятно, что мы не продадим квартиру за 21-22 млн. По нашей оценке ее максимальная цена составляла 18-19 млн. Забегу вперед, нам удалось найти на нее покупателей через 5 месяцев после начала продаж, в декабре 2015 года, и с большим трудом ее продали за 18 млн.
рублей. Однако мы не знали, что покупатели найдутся до часа «икс», когда новый закон вступит в силу, но видели, что разница между налогом от суммы продажи и от КС будет еще больше, почти 800 тыс.:
                  18 млн. – 1 млн. (налоговый вычет)* 13% = 2,21 млн.
                         (подсчет НДФЛ от реальной продажи) 

                  (33 млн. * 0,7) = 23,1 *13% = 3,003 млн.
                          (подсчет НДФЛ от кадастровой стоимости)

Надо оспаривать!

Как бы не сложилась ситуация с продажей, нам нужно было готовиться к самому затратному для клиентов варианту платежа налога – от кадастровой стоимости квартиры. Очевидно, что она была
завышена: 33 млн. против реальной рыночной цены в 18-19 млн. Поэтому мы пришли к выводу, что ее нужно оспаривать, чтобы хоть как-то снизить огромную сумму налога. К нам присоединились 9 владельцев соседних квартир, которые также были возмущены ситуацией с завышенной кадастровой стоимостью.

Что мы предприняли дальше? Изучили порядок оспаривания, пообщались со специалистами по этой теме и решили пойти коротким путем: идти не в суд, а подать документы в кадастровую комиссию. Нам
казалось, что к ситуации наших клиентов отнесутся с пониманием, уж очень она была небанальной. К тому же КС была завышена минимум на 40%, а не на 10-20%, как обычно бывает в новых домах. Это была бросающаяся в глаза несправедливость, на которую мы также хотели обратить внимание комиссии.
Но, к сожалению, человеческого, участливого отношения от чиновников мы так и не дождались. Нас ждал утомительный и непредсказуемый процесс, не вызывающий у нашей стороны ничего,
кроме возмущения.
Почему мы должны доказывать государству, что наши квартиры стоят на рынке недвижимости намного меньше, тратить на это немалые деньги и время, если это и так очевидно? «Откройте Циан
и посмотрите»,
 – сказал мне представитель кадастровой комиссии.

Но об этом и многом другом я напишу во 2-й части статьи «Как оспаривать кадастровую
стоимость. Есть ли смысл?»
 
С уважением, Светлана Орленко

Комментарии

  • с нетерпением жду продолжения истории

  • Константин Геннадьевич

    «Откройте Циан
    и посмотрите», – сказал мне представитель кадастровой комиссии.
    И что этот -удак подразумевал?

  • Наталья Якушина

    Светлана, поделитесь, пожалуйста, информацией как "подать документы в кадастровую комиссию": куда обращаться, какие документы предоставлять, сроки рассмотрения. Спасибо.

  • Светлана  Орленко

    Наталья, документы подаются на Тульскую. На первом этаже (когда заходите налево) расположена экспедиция. Принимают с 10-до 17-18. Часы работы можно уточнить по телефону: 8(495)957-68-61. По квартирам мы сдавали:1. Оценочный журнал (у нас сразу было на 8 квартир), в печатный вариантеи в электронном(обязательно),3. нот копия св-ва, Экспертиза СРО в печатном и электронном виде, Нотариальная доверенность от каждого собственника на представление интересов в кад комиисии и заявление общее от всех собственников. По срокам сдала документы примерно 12-13 декабря, заседание назначили на 25 декабря.

    • Наталья Якушина

      Спасибо!

    • Светлана, просветите дурака, что такое "экспертиза СРО"?

  • Светлана  Орленко

    Продолжение напишу на следующей неделе, потому что все еще ПРОДОЛЖАЕТСЯ. Суд - это уже другое кино... Более крутое в плане денег и времени. Кратко, могу сказать, что только с ЧЕТВЕРТОГО заседания назначили судебную экспертизу, стоимостью 25 тыс....

    • Неля Шило

      Не забывайте собирать все платежные документы и в случае выигрыша, а что-то мне подсказывает, что он будет, обязательно подайте ходатайство об обязании ответчика возместить Вам все Ваши расходы по прилагающимся платежным документам. Суд - очень дорогое удовольствие, особенно имущественные иски, так что желаю Вам и Вашим клиентам железобетонного терпения, тогда удача сама придет. :)

    • Неля Шило

      Кстати, а Вы какой иск подавали: гражданский или административный? В таких случаях, как Ваш, выгоднее подавать административный иск. Правда, судебные деятели еще пока сами с нововведениями не очень подружились, но публичное производство для чинуш всегда опаснее, а для граждан выгоднее.

  • Сергей Михайлович

    На редкость полезный блог. Пусть и с элементами саморекламы, но в данном случае польза от прочитанного значительно превышает потерю времени от самого чтения. Первопроходцам всегда трудно. Буду ждать продолжения.

    • Неля Шило

      Соглашусь с Вами на все сто. И стиль изложения отличный, и ошибок практически нет. На этом сайте тот редкий случай, на который хочется посоветовать равняться остальным здешним авторам. Обязательно буду читать продолжение: излагает автор очень качественно и интересно, проблема весьма насущная для всех граждан, так что данный опыт будет отличным подспорьем в случае чего. :)

  • С нетерпением, жду продолжения. Очень интересно!

  • Наталья Тамарина

    Светлана, спасибо за интересный блог.Буду ждать продолжения!

    Как же мне повезло, наверно!!! Я успела продать в этом ЖК точно такие же две квартиры!!!! Это же Истринская, 8.

  • Светлана  Орленко

    Спасибо, на днях допишу вторую статью. Наталья, да, это этот самый дом!!! Истринская 8 со всеми корпусами и большим количеством подъездов. Кто-то взял и посмеялся над этим ЖК. Такой разницы ни в одном доме я еще не видела.

    • Наталья Тамарина

      Успели продать в долларах! Получилось даже выше Вашей кадастровой..... тогда все были счастливы....
      А Вам удачи и ждем продолжения.

    • Если дарение было оформлено на совершеннолетнего члена семьи им проще будет расторгнуть договор дарения и использовать при расчете подоходного налога подтвержденные расходы на приобретение.

  • Обязательно напишите продолжение! Интересно знать, есть ли справедливость :-)

  • Smafin

    Методика расчета кадастровой стоимости несовершенна, в связи с чем государстве предоставляет возможность её оспорить путем подачи в комиссию Росреестра заявления о пересмотре кадастровой стоимости или обратившись в суд в порядке административного судопроизводства. Если гражданин может идти в суд сразу же, то организация обязана получить решение комиссии Росреестра.

    Собственником недвижимости оспариваются два момента: несоответствие кадастровой стоимости рыночной стоимости объекта на дату установления кадастровой стоимости, либо установление недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

  • Smafin

    Прежде чем запустить процесс оспаривания, следует учесть расходы на оспаривание (услуги оценщика, юриста, прочие судебные издержки) и удастся ли собственнику недвижимого имущества получить экономическую выгоду до следующей переоценки, проводимой раз в пять лет. Например, при продаже имущества другому лицу или в виде экономии на налогах.

    Перечень документов, необходимых для подачи заявления в комиссию Росреестра перечислен в ст.24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

  • Smafin

    При обращении в суд вышеуказанный перечень документов следует дополнить документами, указанными в ст.ст.126, 246 КАС РФ.

    Особенности производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости описаны в главе 25 (ст.ст.245-249) КАС РФ.

    Положительное решение комиссии/судебное решение передается собственником в кадастровую палату, последняя передает данные в налоговую инспекцию.

  • Столько времени и денег клиентов было потрачено напрасно. Им просто нужно было обратиться с юристам, а не к риелторам. Во-первых, указанные изменения налогообложения в их случае не применяются. Утверждение автора: "Поправки к закону о том, что такой расчет, будет применяться только к квартирам, которые оформлены в собственность с 2016 г еще не было", не соответствует действительности. Изменения в ст. 217 НК РФ (п. 17.1) и срок введения их в действие содержались в одном законе (382-ФЗ от 29.12.2014). Соответственно, им вообще не нужно было заниматься уменьшением кадастровой стоимости. Во-вторых, нужно было расторгнуть договор дарения, что позволило бы применить имущественный налоговый вычет в размере расходов, произведённых на покупку квартиры. То есть вся Ваша "героическая борьба" с чиновниками вообще была не нужна. При этом, клиенты потеряли большие деньги при уплате налогов, которые можно было сэкономить на законных основаниях.

    • Неля Шило

      Не указано, кому подарили. Если несовершеннолетнему, то очень сложно расторгнуть договор дарения. А если детеныш взрослый, то Вы, конечно, правы.

    • как это не указано ??? невнимательно читаете
      ""Несколько месяцев назад глава семьи оформил договор на одного из своих совершеннолетних детей, не зная о том, что теперь продажа квартиры будет убыточной для семьи. ""

    • Неля Шило

      Точно. Как-то не зацепилось в памяти, когда читала. Спасибо.

  • Светлана  Орленко

    Прежде чем приступить к оспариванию, мы просчитали все издержки, об этом я пишу в следующей статье. Также все наши действия были изначально согласованы с юридической компанией, которая уже два года занимается оспариванием кадастровой стоимости (они сейчас представляют наши интересы в суде). В основном они работают с крупными объектами коммерческой недвижимости или крупными земельными участками. т к у нас все же были квартиры мы пытались пройти кадастровую комиссию. Изначально, когда клиенты к нам обратились мы сразу предложили им расторгнуть договор дарения (мы прекрасно знали об этом), но по семейным обстоятельствам они не могли это сделать. То что вы пишите, что оспариванием кадастровой стоимости должны заниматься юристы - совершенно с вами согласна, но их услуги стоят приличных денег. Изначально их расценки были намного больше на оценку и экспертизу СРО. Мы эти расходы уменьшили в несколько раз. Также одной из юридических комапний была озучено 100 % решение вопроса через кадастровую комиссию - но это была совершенно неприличная сумма (не хочется писать о том кому она предназначалась и так все понятно). Публикую продолжение

  • Насколько я поняла, целью Ваших клиентов была продажа квартиры. Даже если бы Вы не успели продать ее в 2015 году, на Ваших клиентов не распространялись указанные изменения налогового законодательства. Зачем вообще нужно было заниматься уменьшением кадастровой стоимости и заставлять клиентов нести не нужные им расходы?

  • Светлана  Орленко

    На тот момент не было разъяснений к закону о том, что это будет касаться только квартир, которые оформлены в собственность в 2016 году + подключились жильцы этого дома с целью, чтобы снизить налог на имущество (они не планировали продавать свои квартиры). Например для квартиры 110 м2, налог на имущество, исходя из кадастровой стоимости в 33 млн, к 2019 году будет составлять 60 тыс рублей (ставка налога на имущество физ лиц при кадастровой стоимости свыше 20 млн до 50 млн. - 0.2 %). До начала 2019 года, во избежания резкого увеличения налога ввели понижающий коэффициент, согласно которому налог будет расти не более чем на 20%. К 2019 году налог уже будет считаться без понижающего коэффициента).

  • Добрый вечер. Помогите разобраться. Я продала за 550 000р. под мат. капитал. Сейчас мне надо заплатить налог , но я была в шоке что налог считается с кадастровой стоимости. Когда я узнала кадастровую стоимость дома я была сильно удивлена, дом общей площадью в 79.7 и жилой в 32.8 оценен 1638624.83р.и земля 376731р. и налог считается с этой суммы. Скажите пожалуйста можно ли как нибудь осприть такой громадный налог?