Часто бывет так, что ты уже практически все сделал, все подготовил, прошел самое трудное, а потом - БАЦ! Вторая смена! И кажущееся пройденным событие начинает отливать новыми красками и цветами, причем не всегда эти краски радостные...
Хочу сегодня поговорить  и обсудить с коллегами различные аспекты, связанные с вопросами, которые временами возникают уже после подписания договора и получения денег, а иногда даже после подписания акта приема-передачи квартиры.
Несколько практических моментов:
1) Клиент (продавец) - единственный собственник. Зарегистрирован в квартире один. Обязательство выписаться через 14 дней после рагистрации перехода права. Квартиру продали в январе. Потом звонил ему в марте, он очень извинился, сказал, что занят, но в скором времени выпишется (он живет в загородном доме и в Москву ездит нечасто). Следующий мой звонок был уже в июне. Он все еще не выписался.... Поясню, что это был мой клиент и я контролировал ситуацию, хотя звонков и претензий мне от покупателя не поступало. Но дело же нужно до конца доводить. Сейчас все в порядке, он перепрописался. 
2) Клиент (продавец), в квартире также зарегистрирована его мать. Нотариальное заявление от нее на выписку получено. Деньги под выписку не закладывались: была альтернатива и сумма шла транзитом на другую квартиру, свободных средств не было. задержка с выпиской на 1 месяц. просто не было времени, как она говорит.
3) При подписании передаточного акта клиент показал квиток в элетронном виде об оплате коммунальных платежей. Потом выяснилось, что деньги не дошли, новому собсвтеннику в МФЦ пытаются навесить долги старого собственника. В том числе по Мосэнерго (хотя все счетчики были сверены на месте).
4) Покупатель купил квартиру, по договору физическое освобождение - 15 дней, но старый собственник, приобретя альтернативу, затеял там ремонт и не освобождал квартиру 2 месяца. Причем не агрессивно это делал, а просто умоляя войти в его положение (понятно - семья женщин, помощников нет).
Таких ситуаций много. Они все вроде бы какие-то мелочные. Но по факту оставляют неприятный осадок. Непрятный именно тем, что вопрос практически уже закрыт, но некоторые вещи всплывают на самом заключительном этапе, когда все уже разбежались и мотивации для действий не так уж много. понятно, что вряд ли кто-то станет судиться ради 3-5 тыс рублей или выбрасывать на улицу семью, сменив замки во входной двери (хотя иногда и такие случаи бывают).
Неужели кроме закладки под выписку нет других инструментов безболезненного и бессудебного решения такого рода вопросов? Что еще, кроме порядочности, может мотивировать в таких случаях к действию? Погасить задолженность, сняться с регистрационного учета, освободить вовремя квартиру.
Какие практические советы можем мы, риэлторы, дать друг другу в этом вопросе?
Имеется в виду внесудебные пути решения. Как часто у вас возникают такие ситуации? Как вы их решаете?
Спасибо за комментарии :) 

Комментарии

  • Александр Черный

    Чтобы такие ситуации не возникали прописываем в договоре ячейки чистую 9+акт приема-передачи.Выписался, подготовил квартиру, сдал-получил деньги.Продажа квартиры есть бизнесс. а в бизнесе нет места жалости, сентиментам и т.д. Оговорили,подписали, выполнили. Правда находятся "личности" которые и подписанные договоренности пытаются не выполнять..У меня таких ситуаций не возникало, а вот решать чужие проблемы приходилось.Одни "красавцы" полгода из квартиры выехать не могли. Разговоры о порядочности мимо. Пришлось задействовать полицию и местную администрацию. Съехали за 2 недели

    • Александр Мальцев

      Так сделки альтернативные бывают. Там продавец вообще денег не получает.

  • Михаил Морозан

    Александр, а все от чего?- Да от нашей юридической неграмотности и бюрократии.... в другой бы стране покупатель тут же подал в суд на моральный ущерб и получил его, а у нас.... даже не хочется писать об этом...

    • Александр Черный

      Юридическая безграмотность , желание сэкономить на "хапугах-агентах" это одно, а есть еще реальность и действительность. И гражданин который очень хорошо эту действительность знает(как работают суды, правоохранительные органы и т.д. и т.п.) прекрасно этим пользуется..Короче большинство таких ситуаций идет от безнаказанности граждан и практической невозможности собственника защитить себя и свое имущество законными методами.

    • Михаил Морозан

      Вот именно, согласен. А, если и выиграет суд, то тот в свою очередь присудит морального ущерба в три копейки..... палка в двух концах...

    • Александр Мальцев

      Можно юриста нанять. Но ему платить надо. Авансом ;) На это сограждане пойтить не могут :)
      Тем более, что результат не гарантирован.

    • Александр Черный

      Результат не гарантирован, моральный ущерб вообще смешно, материальный-прямой- только то, что удастся доказать, ну а если гражданин к тому же и инвалид и малообеспеченный и т.д. ит.п то рвными частями с пенсии или пособия..тфу гадость!

    • Константин Дорофеев

      Дело даже не в безграмотности, а в том, что результат подачи в суд либо нулевой, либо копейки, а средств (времени, денег, нервов) в это нужно вложить много. И как и сказал Александр Черных, наши граждане это прекрасно знают, они уверены, что никто не будет заморачиваться с судами и прочим, а значит можно делать как себе удобно, а не как правильно. Ведь подав в суд мы еще полгода и больше будем ждать его решения, а за это время проблема уже и решиться. Вот у нас этим и пользуются.

  • Константин Геннадьевич

    Меня под выписку задействуйте,плиз.

    • Александр Мальцев

      В каком смысле? Если кто-то не выписался - Вас звать?))

    • Виталий Черепнёв

      😂

  • Виталий Черепнёв

    Ещё продают квартиры с мебелью, а потом решают что самим пригодится и вывозят.

    • Александр Мальцев

      Или наоборот: обещали вывезти весь хлам, а потом приходишь - вся квартира как была, так и осталась.

    • Александр Мальцев

      На мебель можно хоть опись сделать. Подписи поставить и все такое. Хотя тоже ищи-свищи потом...
      Получается стопроцентных механизмов нет.

    • Елена Смирнова

      Опись с фотками, опять же включить штрафные санкции, если чего-то вывезут.

  • Елена Смирнова

    Можно прописать в дкп штрафные санкции за каждый день задержки освобождения квартиры, и под это оставить какую-то сумму в АН под гарантийку. И не говорите, что денег у клиента совсем нет, все оставляют заначку на переезд и даже ремонт.
    Про квиток об оплате коммуналки в электронном виде - платеж можно отозвать, написав заяву в банке, и он тогда никогда "не дойдет".

    • Александр Мальцев

      Вы часто такое делаете?) Депозиты оставляете? Штрафы прописываете?

    • Елена Смирнова

      Не часто, но бывает.

  • Наталья Тамарина

    "Бац!" бывает, если не учтены "особенности" Продавцов, хоть и чужих. Не дополучена информация, недоконтактировали с продавцами и с их представителями. Изучая документы ПЕРЕД сделкой, такие ляпы должны быть минимизированы. А как? Это уже работа специалиста.
    Тьфу-три раза, не было у меня такого ни разу за свою практику, что и вам желаю.

  • Виталий Ревякин

    Иногда действуют исключительно агрессивные методы.

    • Виталий Черепнёв

      Можно пример? )

    • Виталий Ревякин

      можно)

    • Жора Конский

      Пришел с милицией, сменил замки

  • Виталий Черепнёв

    Вот вам и рынок покупателя - сначала могут просто вернуть аванс, промурыжив месяц- другой, поднять цену на сделке, вовремя не освободить квартиру и т.д.
    Как с этим бороться - х.з.

    • Виталий Черепнёв

      И при этом никаких гарантий, что квартиру не отберут, а государство умоет руки.

    • Александр Черный

      государство гарантирует мильен (при условии что жилье единственное+ньюансы)

  • Олег Волков

    Сегодня закончилась месячная эпопея с выпиской бывшего собственника... тупейшая ситуация: одна купила как хотела, вторая продала как хотела...и что то после сделки между ними произошло...уперлась просто назло и не выписывалась....)))) и смех и грех.

  • Наталья Якушина

    Собственная малоприятная практика решения подобных проблем привела к однозначному выводу: деньги, и только деньги могут быть гарантом. К сожалению. Даже в случае альтернативы. Ваш случай №2. Выдаю альтернативщикам жестко, как единственно приемлемый для покупателей алгоритм, - изыскивайте личные средства 200т., закладывайте в отдельную ячейку, под выписку.

    • Александр Мальцев

      Вот и я о том же. Других механизмов не наблюдается.

  • Михаил Одоевский

    Все эти проблемы на 95% касаются только масс-маркета . У меня на практике был только один подобный случай,да и то,клиент лежал в госпитале в другой стране,нашел возможность составить консульскую доверенность на именно завершающую операцию (выписку) и в течении нескольких дней квартира была юридически свободна. А в больницу он попал на карнавале в Рио. Сердце прихватило,не иначе,как от эмоций)) А все эти чушки "со шкафами"...ох..горе горькое

  • Василий Сентизов

    Бог миловал, такого еще не было. Был один случай, только не отношу к проблеме, у продавца была уважительная причина - инсульт.

  • Наталья Тамарина

    Если две стороны желают, один продать, другой купить", это по умолчанию, уже сделка. Задача риэлтора соединить обе стороны договора купли продажи, согласно всех статей закона РФ. Коллеги, за это нам платят. нафига все наши действия размыливать)

  • Борис Левин

    Александр, я тоже думаю только за счет денег решаются такие вопросы. Или же выписка до сделки.

  • А что если в договоре на ячейку в условиях доступа прописать акт приёма-передачи для продаца и подписывать этот акт после освобождения юридического и физического согласно описи, прилагаемой к предварительному договору, получения ключей? Можно ячейку проплатить чуть подольше, чтобы не было так критично по срокам и продавец не нервничал, но и свои обязательства перед покупателем боялся не выполнить. Безусловно, если деньги идут мимо продавца-нарушителя, то нужно закладывать деньги под освобождение и выписку среднего звена, а также в договоре прописывать, что в случае нарушения сроков, он будет обязан заплатить аренду квартиры по дням просрочки. Стоимость согласовать. Конечное звено (продавца) под выписку и освобождение на акт посадить?

  • Людмила Бернацкая

    Стопроцентно соглашусь с Натальей Якушиной. Для тех, кто идет транзитом и не получает деньги после сделки, пусть изыскивают средства для закладки в ячейку под выписку и освобождение. Я этим хоть и с боем и нервами тоже пробую пользоваться. Ну не хотят луди по хорошему. Никакие ни устные ни прописанные договоренности не работают / хорошо хоть совсем редко/. Эгоисты . Но многие же покупатели думают, что мы риэлторы накручиваем/ Да неужели же люди слова не держат? И жизнь показывает и учит. Приходится и жестко.

  • Евгенй PRO Недвижимость

    Коллеги в чем суть проблемы? Вы наверно обсуждаете мирные способы?
    1. Решение о выписке это 1 исковое заявление и пару месяцев ожиданий! Можно и не названивать старому прописному. Или жалко на доверенность от нового собственника денег?
    2. Если лица проживающие в квартире не зарегистрированны. Приходите с милицией, собственником, зарегистрированным правом собственности в квартиру и выселияете их в отдел милиции принудительно. Т.к. они находясь в чужой квартире находятся "под статьей!" можно еще припугнуть заявление написать от нового собственника на проникновение в жилище. .

  • Можно ли выписать по доверенности?Ведь в паспортном столе не разрешают,говорят необходимо личное присутствие.Это законно?А как же тогда удается мошенникам и даже выросшим детям выписывать из квартиры родителей и выкидывать стариков на улицу?Подкупают паспортный стол?Люди объясните плиз эти моменты

  • хорошая тема. Я с риэлтором покупала дом. Так и счёт за эл-во пришёл на 5 т.р. потом, и квартиру так изгадили за полдня, пока мы всё в банке оформляли. Обещали с мебелью, но друзья хозяина в этот день пришли и всё что могли, унесли, что-то сломали. А в договоре подробно была описана вся мебель и т.д. Мебель мне была не нужна. Я бы и без неё купила. Но хозяин начал предлагать купить эту мебель, холодильник, стир. машину. Я сказала, что своё всё есть. Он сказал, что всё равно оставляет, всё, так как ему тоже это всё не нужно. В результате устроили разгром, изгадили дом. Цена, между прочим, была даже несколько выше рыночной, но мне надо было быстрей по семейным обст. не могла больше поисками заниматься и торговаться. купила в разгар сезона. Потом альтернативные варианты, которые по цене не подошли, к осени сильно снизились в цене. если бы сразу такая, я бы их купила. А друзья продавца выдернули и испортили всё, что могли. причём риэлтор ещё обещал самостоятельно за отдельную плату оформить участок в собственность, сумму оговорили. Но после продажи он просто исчез (риэлтор). Так что я сама всё оформляла полгода. Зато совершенно случайно мимо всяких планов (план газификации почему-то изменился как раз в том году) на нашу улицу провели газ. И теперь стоимость жилья здесь подскочила. И продавец теперь жалеет, что продал. Дескать, мог бы и больше получить. Бог всё видит. В общем, спасибо за полезные советы. Я не против риэлторов. Но где же порядочных найти?

    • Хороший риэлтор это как хороший врач или юрист. Кто нашел один раз в жизни уже никогда не упустит и родственникам порекомендует. А кто не нашел... вы сами сказали бог все видит. Видимо он не заслужил еще)

    • Юрий Венедиктович

      Елена, если вы сюда еще заходите, оставьте пожалуйста словесный портрет вашего риэлтора. Как выглядел ,как себя вел, что говорил.