Геннадий Савинов

Беспредельно точный кадастр в Московской области

В Московской области (МО) давно прошли те времена, когда при межевании земельного участка
без установления «частно-государственного партнерства» можно было уточнить (увеличить) его площадь в соответствии с законом (221-ФЗ, п.5 ст. 27), то есть до минимальной нормы предоставления участка соответствующей категории и целевого использования. Обычно размер допустимой «прирезки» для индивидуальных участков под ИЖС, ЛПХ, садоводство и т.п. был 4-6 соток. С удовольствием вспоминаю многочисленные интервью и другую помощь председателя комитета Госдумы П.В. Крашенинникова, которые поясняли позицию Законодателя по множеству вопросов «дачной амнистии», и вправляли извилины чиновникам кадастра и регистрации. Повторюсь, - это все в далеком прошлом, иные сорта яровых и озимых колосятся на законодательных полях.
 
Примерно 4-5 лет назад  в МО надежной практикой кадастрового учета участков была  прирезка лишь в 10% от площади по правоустанавливающему документу. Если не рассчитывать на случайные
положительные исходы, которые, надо признать, случались, и предпринимать дополнительные
меры не требовалось. Поскольку пресловутые 6 соток, миллионами образованные в советские времена, никто не отменял, 10% прирезки во множестве случаев было не достаточно, чтобы не фальсифицировать десятилетиями существующие границы садово-дачных и иных участков. Чиновники экономического блока Правительства МО, а также кадастра свою позицию  не скрывали, излагали ее в СМИ, если поискать, можно найти ссылки, мне это делать лень. Суть ее сводится к тому, что, мол, «неоткуда взяться «прирезкам», больше определенного размера…» (Г.С.: например, те самые 10%, упомянутые в законе о кадастре, правда относящиеся только к участкам, минимальная норма
предоставления которых не установлена), « …поэтому мы это пропускать не будем». Федеральный закон – по боку, да и здравый смысл - туда же (см. Врезку 1 в конце блога, почему чиновникам следовало бы  спокойнее относится к «прирезкам»).

Оказывается жесткий, необоснованный подход подмосковных органов кадастрового учета (ОКУ)  к «прирезкам» в последние годы – это были цветочки, ягодки появились несколько месяцев назад. ОКУ МО не пропускают «прирезки» в том числе в размере допустимой погрешности, скажем,- 3% от площади по правоустанавливающему документу. Понятно, что в кадастровом паспорте площадь  участка будет записана, например, 600 кв. м +/- 18 кв. м (3%), погрешности измерений отменить нельзя. Но, если кадастровый инженер замерил площадь по факту 618 или 628 кв. м, то занесет в результаты «измерения» он 600 кв. м. плюс/минус, ибо не пропустят больше. Беспредельно точный кадастр! Уже доходит до абсурда (см. Врезку 2).

Мы все понимаем: какая-то «кормовая база» у кого-то сужается, надо искать замещение, или какие-то революционные исследования точности измерения поверхности Земли проводятся с участием ОКУ. Но, а последствия?! И без массовых умышленных фальсификаций земельный кадастр находится в сложном состоянии: накладки, ошибки в координатах, разные системы измерения и т.д. и т.п. Кадастровых инженеров не будет останавливать даже недавно введенная уголовная статья за внесение в ГКН заведомо ложных сведений о границах земельных участков: не их воля, условия
работы  будут заставлять фальсифицировать данные межеваний. Квадрокоптеры с камерами, предлагаемые к использованию в МО для контроля за собственниками земли и строений, будут фиксировать «самовольный захват земли», далее – штрафы…. Возможно, показательные суды над кадастровыми инженерами… Жуть. И ради кого?

Земельный кадастр – дело государственной важности. Если каждая кадастровая  единица будет его дербанить в угоду своим  специфических представлениям о том, какая могла быть когда-то точность надела участков, в том числе рулетками, шагами, метрами агронома,   или вообще никак – на глаз,  или по каким – то другим соображениям, хорошего не ждите. Пройдут годы, и комплексные кадастровые работы по этой причине придется выполнять в отношении большинства земельных массивов, если так, как в МО, будет происходить по всей стране.

Как можно исправить ситуацию? Наверное, способов множество. Приведу два, на мой вкус.
Первый вариант. Узаконить взятки, как это давно предлагало московское руководство. Кажется, авторами идеи были Ю.М. Лужков и Г.Х. Попов? Естественно, не примитивным образом - взять и деньги отдать коррупционерам. Не все, а только часть, как решит государство. Для этого надо: отменить допустимую «прирезку» в размере минимальной нормы предоставления участка, установить ее, например, в размере 10-30% от площади по правоустанавливающему документу, а все, что больше, - выкуп до минимальной нормы предоставления за 10-15% от кадастровой
стоимости, но БЕЗ КУПЛИ-ПРОДАЖИ С МУНИЦИПАЛИТЕТОМ, а в виде госпошлины. Часть
этого дохода - отдать чиновникам, 40-50%. Второй вариант. Инструктивное письмо Минэкономразвития в Кадастровую палату и Росреестр, чтобы пропускали «прирезки» до минимальной нормы предоставления. Если при этом никаких «подмигиваний» не будет, через
месяц ситуация войдет в установленное законом русло.

Уважаемые коллеги, как в Ваших регионах с «прирезками»? Поделитесь практикой.

Врезка 1.
Полагаем, что запрет на «прирезки» как способ борьбы с самозахватом земли неоправданно радикален по следующим причинам.
 При межевании участка производится согласование смежных границ с муниципалитетами, некоммерческими партнерствами (СНТ, ДНТ и т.п.), Лесфондом, собственниками частных земельных участков. Возможность незаконной «прирезки» за счет частных землевладельцев – не рассматриваем. Если названные прочие собственники согласовывают границу, при которой образуется «прирезка», то, как правило, это не связано с перестановкой заборов, а легализует ситуацию с границей, по умолчанию согласованной ранее. Довольно часто в садоводческих товариществах, деревнях и городах линии заборов «выехали» на тротуары, в проезды и проходы. Возможно, что произошло это десятки лет назад. Обратно их задвинуть практически невозможно. Также как и кому-то одному не будет позволяться сломать эту публично признанную границу.
В соответствии с законом о кадастре границы земельного участка не могут пересекать границу поселений. Пересечение границей участка границы поселения, равно как и границы некоммерческого партнерства, в большинстве случаев не будет согласовано уполномоченными лицами. Себе дороже.
Разрешая «прирезки» сегодня, власти хотя бы частично исправляют ошибки прошлых лет,
связанные с малыми размерами выделенных участков, пресловутыми 6-ю сотками на 1/6 части суши Земли.
Регистрация прав на земельные участки с «прирезками» в случае допущенных нарушений прав
иных землепользователей может быть оспорена в судебном порядке. Скорее всего, при явных нарушениях суд аннулирует такие результаты межевания.
Кроме проездов и проходов прирезки образуются за счет неудобий (оврагов, крутых склонов,
болотистых мест) и некоторых других «запасов», существовавших в генпланах первоначальных землеотводов (круговых проездов, разворотных площадок, мелиорационных канав и т.п.), то есть, относительно безобидными способами.
Фиктивное межевание, когда границы подгоняются под площадь по правоустанавливающему
документу, или отсутствие межевания приводят к тому, что в поселениях налоги не уплачиваются с фактически использующейся большей площади индивидуальных участков, а в некоммерческих партнерствах – с земель общего пользования уплачивается завышенный налог. Поэтому  руководители администраций поселений и некоммерческих партнерств обычно согласовывают «прирезки» в допустимых пределах.
Фиктивное межевание на меньшую площадь вносит путаницу в данные кадастра и дискредитирует
саму идею уточнения границ.
Считаем, что установленный фактический запрет на «прирезки» к участкам, подпадающим под «дачную амнистию», не отвечает частным и общественным интересам и не отражает позицию Законодателя по этому вопросу. Кадастровая практика и норма закона должны соответствовать друг другу, с приоритетом закона над позицией исполнительной власти.
Врезка 2. Произведено межевание дачного участка в Истринском районе МО. Фактическая площадь участка больше площади по правоустанавливающему документу ориентировочно на 50 кв. м (по старому свидетельству – 4000 кв. м). ОКУ сделал приостановку из-за «превышения площади».
Самое интересное в ситуации, что все соседи уже сделали межевание, и земли общего пользования поставлены на кадастровый учет. «Отрезать» неоткуда. Собственник отказался входить в чье-то положение, предстоит суд.

Комментарии