Александр Медвецкий

Налог с продажи квартиры или иной недвижимости в 2016 году.



Данная статья касается налогообложения при продаже объектов жилой недвижимости, не используемых в предпринимательской деятельности (квартир, комнат, дач, жилых домов, садовых домиков, земельных участков или доли в праве собственности на подобную недвижимость).
 
Прочитав данную статью до конца Вы узнаете:
- надо ли Вам платить налог при продаже квартиры или иной недвижимости в 2016 году или позднее;
- как рассчитать налог на доходы физических лиц при продаже квартиры или иной недвижимости в 2016 году или позднее,
- как уменьшить налог на доходы физических лиц при продаже квартиры или иной недвижимости в 2016 году или позднее.

 
1. Кто обязан платить НДФЛ от продажи недвижимости.
 
Налог на доходы, полученные от продажи недвижимости на территории РФ, должны платить все
физические лица, являющиеся налоговыми резидентами и нерезидентами РФ и владеющие объектом недвижимости менее минимального предельного срока владения, о котором речь пойдет ниже.
Физические лица, которые находятся на территории РФ 183 дня и более в течение года, являются налоговыми резидентами (за некоторыми исключениями, см.ст. 207 НК РФ). Соответственно, лица, находящиеся на территории РФ менее 183 дней в течение года, не являются налоговыми резидентами РФ. Как видно из определения, гражданство физического лица, в данном случае, не имеет значения.
Налоговые резиденты РФ обязаны, также, платить НДФЛ от продажи недвижимости за пределами РФ (ст. 209 НК РФ).
Хочу отметить, что нерезиденты РФ не освобождаются от уплаты налога по истечении минимального предельного срока владения объектом недвижимости (т.е. эта льгота на них не распространяется). На них, также, не распространяются налоговые вычеты, о которых я расскажу далее. То есть, налоговый нерезидент уплачивает НДФЛ с полной стоимости, указанной в договоре отчуждения объекта недвижимости.
 
2. Процентные ставки НДФЛ в 2016 году.
 
Для расчета налога применяется формула:

НАЛОГ= НАЛОГОВАЯ БАЗА × ПРОЦЕНТНАЯ СТАВКА НДФЛ.
  
Для резидентов РФ процентная ставка НДФЛ от продажи недвижимости составляет 13%.
Для нерезидентов РФ процентная ставка НДФЛ от продажи недвижимости составляет 30%.
 
Всё ниже сказанное относится к налоговым резидентам РФ.
 
3. Минимальный предельный срок владения объектом недвижимости.
 
Минимальный предельный срок владения объектом недвижимости - это срок владения объектом, по истечении которого физические лица освобождаются от уплаты налога при продаже недвижимости.
 
3 года или 5 лет?
 
Если право собственности получено до 2016 года, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года независимо от способа получения права собственности на недвижимость.

Если право собственности получено в 2016 году или позднее, минимальный срок владения объектом недвижимости составляет:

3 года для объектов недвижимости, приобретенных:
1) по наследству или по договору дарения от членов семьи и (или) близких родственников (родителей и детей, дедушек, бабушек и внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер;
2) в результате приватизации;
3) в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты).
 
 5 лет для объектов недвижимости, приобретенных:
1) по наследству не от членов семьи и (или) близких родственников (родителей и детей,
дедушек, бабушек и внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер; по дарению не от членов семьи и (или) близких родственников (родителей и детей, дедушек, бабушек и внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер;
2) по договору купли-продажи, мены;
3) по договору участия в долевом строительстве или по иным, связанным с долевым строительством, договорам.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимости может быть уменьшен вплоть до нуля законом отдельного региона РФ (республики, края, области, города федерального значения, автономной области и автономного округа). Поэтому в каждом регионе надо уточнять действующий минимальный срок.
 
 4. Налоговая база.
 
Налоговая база при продаже объекта недвижимости - это часть дохода, полученного от продажи объекта недвижимости, подлежащая налогообложению.

Налоговый резидент РФ имеет право уменьшить налоговую базу (налогооблагаемый доход) вплоть до нуля на сумму налогового вычета или на сумму, потраченную на приобретение объекта недвижимости.
Важно понимать, что это именно право (налоговые органы не обязаны учитывать налоговые вычеты при расчете налога). Поэтому, чтобы получить налоговый вычет, необходимо подать в налоговую инспекцию декларацию о доходах и заявление о предоставлении имущественного налогового вычета.
 
В зависимости от того, в каком году было получено право собственности на объект недвижимости, налоговая база (налогооблагаемый доход) определяется по-разному.

- Если право собственности получено до 2016 года, налоговая база определяется по формуле:

НАЛОГОВАЯ БАЗА = ЦЕНА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
 
или, при подаче заявления на налоговый вычет:

НАЛОГОВАЯ БАЗА = ЦЕНА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ — НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ
 
Если право собственности получено в 2016 году, применяется следующий порядок:

С 1 января 2016 года для определения налоговой базы при продаже недвижимости вводится понятие понижающего коэффициента, равного 0,7 (или 70%). В случае, если цена объекта недвижимости, меньше кадастровой стоимости объекта на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на данный объект, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (т.е. если цена объекта меньше 70% от кадастровой стоимости) доходы от продажи объекта считаются равными кадастровой стоимости умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (т.е. равными 70% от кадастровой стоимости), налоговая база определяется по формуле::
 
НАЛОГОВАЯ БАЗА = КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ × 70%
 
или, при подаче заявления на налоговый вычет:

НАЛОГОВАЯ БАЗА = КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ × 70% — НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ
 
В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимости не определена, или цена объекта недвижимости больше его кадастровой стоимости на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на данный объект, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (т.е. если цена
объекта больше 70% от кадастровой стоимости), доходы считаются равными цене объекта недвижимости.
 
НАЛОГОВАЯ БАЗА = ЦЕНА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
 
или, при подаче заявления на налоговый вычет:

НАЛОГОВАЯ БАЗА = ЦЕНА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ — НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ
 
5. Имущественные налоговые вычеты при продаже недвижимости.
 
При продаже объекта (объектов) недвижимости можно уменьшить налоговую базу либо на один миллион рублей, либо на документально подтвержденную стоимость приобретения данной недвижимости.
Налоговый вычет до 1 000 000 рублей можно получать только один раз в год независимо от количества проданных объектов недвижимости.

При продаже объекта недвижимости, находящегося в общей долевой собственности, как единого объекта, имущественный налоговый вычет в размере до 1 000 000 рублей распределяется пропорционально долям в праве собственности, т.е. распределять вычет надо, когда продается, например, вся квартира в целом как единый объект.
Если владелец доли в праве собственности на объект недвижимости продал свою долю, по отдельному договору купли - продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей. (письмо Федеральной налоговой службы от 22 апреля 2015 г. № БС-4-11/6911@), письмо Минфина от 18.11.2011 № 03-04-05/7-908).

В перечень расходов на приобретение квартиры или комнаты (доли в них) включены расходы:

 - на приобретение самой квартиры, комнаты или доли, либо прав на них в строящемся доме;
 - на приобретение отделочных материалов;
 - на работы, связанные с отделкой этого имущества;
 - на разработку проектной и сметной документации, на проведение отделочных работ.

При этом в договоре отчуждения обязательно должно быть указано, что объект недвижимости передаётся без отделки или передаётся объект незавершенного строительства.

Дополнительно снизить налог можно зачетом налогового вычета, полагающегося при покупке другого жилья. Об этом я расскажу в следующей статье.

Комментарии

  • Александр, спасибо! Вы написали великолепную статью. Все изложено четко, ясно, понятно и информативно.

  • Уважаемые специалисты.

    Если недвижимость получена в наследство от родной тети (сестра матери), наследственное дело открывалось в августе 2015, свидетельство о наследовании получено через полгода - февраль 2016г. Какой будет "Минимальный предельный срок владения объектом недвижимости"? Если важно, то г.Москва.

    Вроде бы родные тети и дяди не относятся к категории "близкий родственник", значит 5 лет. Правильно?

    Спасибо.

    • пРИ ВСТУПЛЕНИИ В НАСЛЕДСТВО, срок владения исчисляется с момента смерти наследодателя.

    • Александр Медвецкий

      Вы правильно поняли - 5 лет.

    • ПРИ ВСТУПЛЕНИИ В НАСЛЕДСТВО, наследственное дело открывалось в августе 2015 срок владения исчисляется с момента смерти наследодателя- т.е право собственности получено до 2016 года, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года независимо от способа получения права собственности на недвижимость.???????

    • Александр Медвецкий

      ПРИ ВСТУПЛЕНИИ В НАСЛЕДСТВО, наследственное дело открывалось в августе 2015 срок владения исчисляется с момента смерти наследодателя- т.е право собственности получено до 2016 года, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года независимо от способа получения права собственности на недвижимость.???????

      ! ! ! Каюсь, ошибся. - 3 года ! ! !)))

  • И очень актуально! Ибо налоговики при консультациях продолжают пугать, что по объектам приобретенным до 2016 года они будут подтягивать налогооблагаемую базу до 70% кадастровой стоимости

  • Спасибо за отличную статью!
    Я правильно понимаю, что если я купила объект за 5 млн в 2016 году, и в 2017 году продала его за 5 млн (при это данная сумма не будет превышать 70 % кадастровой стоимости), то налог планить не нужно (при условии подачи неоюходимых документов в налоговую)?

    • Константин Дорофеев

      Вы правильно поняли

    • Александр Медвецкий

      Совершенно верно).
      Не забыть подать декларацию и заявление на налоговый вычет.

    • Александр Медвецкий

      ! ! ! Прошу прощения, в предыдущем моём комментарии ошибка. Не внимательно прочел Ваш вопрос! ! !
      Если 70% кадастровой стоимости на 1 января 2017 года больше чем 5 млн. руб., то придется платить налог с разницы в размере: (70% кадастровой стоимости минус 5 млн. руб.) × 13%.
      Не забудьте подать декларацию и заявление на налоговый вычет.
      Парадокс закона. Смысл в том, чтобы не продавали сильно дёшево и не занижали цену

  • А вот если я купил квартиру2016 году 1550000р. И продал 2016 за эту же сумму,то платить не надо /договор и на покупку и продажу есть/

    • Константин Дорофеев

      Если 1,55 млн - больше 0,7 кадастровой стоимости, то налога не будет. Если меньше, то будет.

    • то есть закон формирует налоговую базу не от дохода продавца, а от противодействия мошенническим занижениям суммы продаж продавцом по сравнению с кадастровой стоимостью еще более мошенническим образом установленной государством? Правильно?

    • Коснтантин, вы дали противоположные ответы на два одинаковых вопроса.
      В одном случае вы подтвердили правильность предположения, что налог не надо платить если "...данная сумма не будет превышать 70 % кадастровой стоимости..." Во втором случае написали - "Если 1,55 млн - больше 0,7 кадастровой стоимости, то налога не будет..."
      Принципиальная разница в том, что же все-таки имеет значение, что нет дохода, или что продавец не занизил суммы?

    • Константин Дорофеев

      В случае с "...данная сумма не будет превышать 70 % кадастровой стоимости..." быстро прочитал, конечно правильнее написать, что данная сумма должна быть выше 70% от кадастровой стоимости.

    • Константин Дорофеев

      Принципиально - это соотношение цены ДКП, расходов на приобретение и 0,7 кадастра. Отсутствие дохода по документам теперь не всегда является причиной отсутствия обязанности платить налог. Вместе с тем может возникнуть ситуация, что даже фактически недвижимость продается по заниженной стоимости, но кадастровая у нее высокая, то налог все-равно возникает

    • Константин Дорофеев

      Хотя сейчас ввели мораторий на изменение кадастровой стоимости, в том числе и уже принятые, и действует КС по состоянию на 1 января 2014 года.

  • Вопрос на засыпку: если я приобрел и оформил право собственности на квартиру в Крыму в 2012 (на тот момент Украина), а продаю в 2016г., то можно ли считать, что я продал недвижимое имущество по истечение 3-х лет владения и имею право на имущественный вычет в размере 100%. Право собственности никак специально на российское не переоформлялось.

    • Александр Медвецкий

      Вы налоговый резидент РФ?

  • Скажите, резидент и владелец собственности более 5 лет тоже платит 13 %?

    • Александр Медвецкий

      Если недвижимость приобретена до 2016 года, то по истечении 3 лет платить налог не надо.
      Если недвижимость приобретена в 2016 году, платить или нет, зависит от того, каким образом она получена. Резиденту - владельцу недвижимости, приобретенной по договору купли продажи, после 5 лет - платить не надо.

  • Неужели так трудно было привести примеры, по которым можно вычислить-какую сумму налогов нужно конкретно заплатить при продаже объекта недвижимости, приобретенной после 2016 года?

    • Александр Медвецкий

      Примеры я не приводил намеренно.
      Статья писалась с целью научить рассчитывать налог при продаже недвижимости самостоятельно. Надо только внимательно прочесть.

  • Так все-таки, имеет ли значение, что продавая недвижимость за сумму меньшую кадастровой стоимости продавец не получает доход и логически не с чего платить налог? Или государство провозглашает, что все кто продал меньше кадастровой цены - мошенники (при том, что абсолютно вся кадастровая оценка недвижимости государством завышена с целью увеличения налогов на собственность) и объявив всех граждан мошенниками всем увеличивает налогооблагаемую базу до 70% выдуманной государством кадастровой цены.???

  • Распространяется ли все написанное автором на налогообложение земельного участка на котором стоит дом. На него же отдельный кадастровый номер. Можно ли в договоре купли продажи указывать отдельно цену и за участок и отдельно цену за дом (связано с разными сроками владения этими объектами)?

    • Дина Макрова

      Иван нужно). Проверьте наличие 2х документов о праве собственности у вас на руках!
      Отдельно на дом, отдельно на землю. Соответственно в договоре купли продажи, вы не можете написать-продаю дом с участком, либо участок с домом.. Только отдельно.

    • Диана, немного непонятно. Нужно составлять отдельно два договора купли-продажи (отдельно земельный участок, отдельно жилой дом), или в одном договоре указывать сколько оплачивается за земельный участок и жилой дом?

  • Дина Макрова

    Елена, договор купли продажи составляйте один. В теле договора прописывается, все о участке:характеристики, кадастровый номер, на каком основании владение, категория земли и т.д.,
    В след пунктах-прод продал, покупатель купил, земельных участок с домом за так сумму.., где стоимость зем участка столько.., стоимость дома столько.

    • Дина Макрова

      +все характеристики жилого дома

    • Спасибо.

  • Подскажите,а с продажи земельного участка стоимостью 500 000 руб.тоже надо платить налог? В собственности 1 год. Или он попадает под налоговый вычет?

    • Александр Медвецкий

      Подайте декларацию о доходах и заявление на налоговый вычет. Тогда платить налог не надо.

    • Подскажите как подать заявление на налоговый вычет. Тоже продаем земельный участок, кадастровая цена 250 000 рублей, в собственности меньше года, пробовали уточнить в налоговой какие документы надо предоставить для налогового вычета, чтобы не платить налог. Там отвечают только про налоговый вычет с покупки недвижимости, внятного ответа по документам при продаже так и не услышали.

  • Александр, спасибо за информативность и четкость подачи. Когда можно ожидать следующую статью, касающуюся возможности зачета налогового вычета, полагающегося при покупке другого жилья? И вопрос относительно "поглощения" "свежей" доли владения объектом недвижимости более "старой" долей. Поясняю ситуацией - сейчас квартирой владеют 3 собственника (мама, папа, сын - по 1/3 доли соответственно), у первых двоих изначальный срок владения с 2003 года, у третьего - с февраля 2014 (первые двое подарили часть своих долей по договору дарения). Ждать февраля 2017 года (когда у третьего собственника возникнет возможность продать свою долю без обязательной уплаты НДФЛ) нет резона, так как сейчас есть подходящий вариант продажи. Планируем "обратное" дарение 1/3 доли сына одному из родителей и продажу квартиры уже в 2016 году. Возникнет ли у одаренного необходимость платить НДФЛ с подаренной 1/3 (с учетом, естественно, всех возможных вычетов)? Заранее благодарю, если сочтете возможным ответить.

  • Добрый вечер! Помогите пожалуйста. Квартира была приватизирована в октябре 16г. В декабре был заключен договор купли продажи данной квартиры на сумму 15 000 000 руб , кадастровая стоимость так же 15 000 000 руб . С какой суммы необходимо заплатить налог?

  • С 14 млн

  • Спасибо, за столь информативную публикацию. Сейчас это очень актуальный вопрос в обществе.
    Но с конкретными примерами ситуаций и их цифрами было бы наглядней и понятнее.