Покупаем квартиру «по наследству»

Покупка наследственной квартиры - одна из самых опасных сделок на российском рынке недвижимости. Степень риска зависит отконкретной ситуации. Самый серьезный риск- это внезапное появление ранее неизвестных наследников, которые не успели в шестимесячный срок после открытия наследства заявить о своих правах. Особенно если наследодателем является мужчина. Достаточно часто бывают ситуации, когда у мужчин -наследодателей есть дети о которых не знает ни супруга наследодателя, ни дети рожденные в законном браке, ни другие близкие родственники. У меня в практике был случай, когда клиент только после смерти отца из завещания узнал, что у него есть сестра. На тот момент моему клиенту было 52 года, а его сестре 46 лет. Встретились они первый раз при оформлении наследства.
Но если завещания нет, то право на наследство предоставляется родственникам в порядке очередности. Первая очередь- родители, дети, супруг. Все они наследуют имущество
в равных долях. Если родственников первой очереди нет, то право предоставляется второй очереди- братьям и сестрам, дедушкам и бабушкам, внукам и внучкам. Потом третьей очереди- дядям и тетям, двоюродным братьям и сестрам и т. д. Всего очередей семь. Чем дальше степень родства, тем больше вероятность появления неизвестных, более близких наследников. Единственное, что нужно сделать наследнику- это доказать, что он лишь недавно (в течении шести месяцев) узнал о смерти наследодателя и не имел возможности заявить о своих правах раньше.
Поэтому, если вы решили приобрести жилье, которое перешло к продавцу в порядке наследования,
нужно быть предельно осторожным. Во-первых, нотариусы не проверяют круг наследников и выдают свидетельства о праве на наследство по закону лицам, которые явились в нотариальную контору.
Другой наследник по закону или по завещанию, узнав, что его право нарушено, имеет все основания обратиться в суд и признать данное свидетельство недействительным.
Следует быть осторожным и в случае, если правоустанавливающим документом является свидетельство о праве на наследство по завещанию. Во-первых, может объявиться наследник с другим
завещанием, которое составлено позже (а действительным считается завещание,
составленное по времени последним). Во-вторых, наследники умершего имеют право оспорить завещание в судебном порядке.
Плюс ко всему, на сегодня по законодательству приоритетное право принадлежит наследникам по завещанию, но есть категория граждан, которые имеют право на обязательную долю в наследстве по
закону. Это несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя. И иногда сведения о них
обнаруживаются после вступления в наследство одного из претендентов и продажи квартиры добросовестному приобретателю. После чего начинаются долгие судебные тяжбы.
 Поэтому при покупке квартиры, перешедшей в порядке наследования, в договоре купли-продажи желательно указывать ее полную рыночную цену. В случае любого сюрприза, добросовестный приобретатель вернет хотя бы вложенные деньги.

Комментарии

  • старше трех лет не канает
    старая известная пугалка риэлтров по собам
    после 10 лет вообше претензий не может быть
    так что если собственность по наследству больше 3-х лет - то покупатель может спать спокойно

    • Олег Волков

      Канает...и не редко...обратитесь к судебной практике, уважаемый....

    • это вы как риэлтор утверждаете ? ну чтоб сразу понимать вашу компетенцию ?
      ну и соответствено поясните тогда свое высказывание в разрезе п. 1 ст. 192 ГК РФ в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ

    • Олег Волков

      Если Вы теоретик, то продолжайте руководствоваться прочитанным. В моей (более 15 летней) практике обратный опыт...)))))

  • Елена Смирнова

    "...В случае любого сюрприза, добросовестный приобретатель вернет хотя бы вложенные деньги..."
    Каким образом вернет, если продавец их успеет потратить и ему нечего будет возвращать? Будут вычитать по исполнительному листу по 5 тысяч из зарплаты/пенсии лет 100?

  • Когда я писала о трехлетнем сроке, то имела ввиду, что по истечении трех лет собственник готов указывать в договоре купли-продажи полную стоимость квартиры, а это снижает риск получить назад "только миллион" если сделка будет признана недействительной и есть вероятность, что "неизвестные" наследники за это время могли проявить себя, что в какой -то степени немного снижает риски.

    А если смотреть в целом на исчисление сроков , то в главе 12 ГК РФ подробно рассмотрены вопросы начала течения срока и его окончание, условия приостановления и восстановления. Кроме того, предусмотрен общий для всех видов гражданских правоотношений срок в три года и специальные (укороченные или удлиненные) сроки для отдельных случаев.

    ПРАВИЛА РАСЧЕТА ПРИ НАСЛЕДСТВЕ

    Исковая давность, наследство если выступает предметом спора, может начинать отсчитываться с двух разных моментов:

    С даты смерти наследодателя. То есть с данного числа у человека есть три года для защиты своих прав, связанных с этим наследством, через суд.
    С момента, когда гражданин узнал или должен был узнать о своем праве быть призванным к наследованию. Только в данном случае есть одно условие, срок исковой давности не может быть больше 10 лет, которые начнут отсчитываться именно с даты смерти гражданина.

  • Елена Леонидовна Гребенникова

    "Следует быть осторожным и в случае, если правоустанавливающим документом является свидетельство о праве на наследство по завещанию. Во-первых, может объявиться наследник с другим
    завещанием, которое составлено позже (а действительным считается завещание,
    составленное по времени последним). Во-вторых, наследники умершего имеют право оспорить завещание в судебном порядке." Евгения, это Вы о чем? Интересно, как это нотариус выдаст свидетельство о праве на наследство наследнику по завещанию, которое уже не действительно (если есть другое, более позднее завещание)? И насчет оспорить - это полная ерунда, на то оно и завещание, чтобы его выполнить.

    • Олег Волков

      Елена, оспорить завещание вполне реально, особенно если завещатель на момент его составления был болен (принимал успокоительные / наркотические препараты), в виду преклонного возраста не сознавал...и т.д. Такое ощущение, что все тут в "теплице" живут ... Вернитесь в действительность господа СПЕЦИАЛИСТЫ... И не забывайте, что помимо всего прочего есть категория, которая имеет право на наследование вне зависимости от наличия завещания.

    • Олег Волков

      Если в ответ будете оперировать тем, что нотариус контролирует процесс...то с полной ответственностью заявляю, что никуда глубоко он не ныряет....

    • Елена Леонидовна Гребенникова

      Олег, вообще-то нотариус перед тем, как оформить и заверить завещание, проверяет дееспособность завещателя)) или я и тут ошибаюсь? А про ответственность нотариусов о выполнении ими нотариальных действий, противоречащих Закону о нотариате, почему не пишете? По-моему, в тексте этого блога речь идет не о криминальных обстоятельствах (когда имеет место быть сговор нотариуса с наследниками), а об общих принципах и подходах по покупке недвижимости, где правоустановкой является наследство. А то пугалки какие-то

    • Жанна Бычкова

      Елена,не забывайте,что существует 177-я статья ГК РФ.Пришел к нотариусу гражданин,судом не признанный недееспособным,ведуший себя у нотариуса(на взгляд нотариуса,между прочим,не врача или психиатра по образованию) вполне и вполне адекватно и подписал завещание.
      А после его смерти выяснилось,что гражданин был болен раком и последние два года жил на сильнейших обезбаливающих,что позволило наследникам по закону признать в судебном порядке это завещание недействительным(по этой 177 статье,на основании посмертной судебно-психиатрической экспертизы).
      Это Вам,пожалуйста,пример из жизни,а не теоретические пугалки.Вы что,никогда в жизни с раковыми больными не были знакомы?Абсолютно вменяемые люди в общении,в принятии каких-то решений и т д.Только вот такую гадость им приходится принимать,что любой суд легко признает,что состояние-то такого гражданина могло быть таково,что ни фига он не осознавал,когда что-то подписывал.

    • Согласна, нотариус ничего не контролирует, и не может оценить вменяемость завещателя! У меня дедушка после инсульта почти ничего не говорил, мычал. Забывал, куда шёл и где он... А от него потом неожиданно обнаружилось законное нотариальное завещание на одного наследника из наследников первой очереди. Т.о. другие наследники первой очереди остались без наследства. "Спас" закон, т.к. лишенные наследства на момент оглашения завещания были пенсионерами, поэтому получили обязательную долю.

  • У нотариусов теперь есть реестр завещаний они теперь все по нему проверяют ,поэтому так не получится что нотариус выдал свидетельство а где-то там еще люди с более свежим завещанием гуляют!

  • Лично я несколько раз встречала в практике случаи, когда оспаривали завещание, и признавали право на долю квартиры, когда оспаривали свидетельства о праве на наследство и выдавали новые. Одни документы лежат у меня сейчас на столе. Могу показать. Там, кстати, было завещание.

  • в Москве успешно действуют организованнуе преступные сообщества, действующие под видом адвокатов, специализирующиеся на оспаривании сделок с жилой недвижимостью, в особенности по наследству, В ход идут и подделка документов и подкуп судей и покупка нужных экспертиз. Помните, любое наследство оспоримо, а сделка по приобретению наследственной квартиры высокорискованна!

  • База завещаний ведется несколько лет. Поэтому есть случаи, когда нотариусы отошли от дел, передали в архив завещания, и они не в базе.

  • А мне кажется, что пора менять этот криворукий закон, на основании которого у добросовестного покупателя отнимают часть жилья в пользу отыскавшегося ещё одного наследника! Почему старый собственник, получив деньги не за часть жилья, а за целое, умывает руки? А новый собственник должен отдуваться? Ситуации бывают настолько запутанными, что даже проверить это не представляется возможным. Человек несколько раз менял фамилию, женился и разводился, уезжал за границу... Бог знает где растут его дети, кроме тех, кто вступил "по закону"... То же самое касается приватизации и отказников. Совместно нажитого имущества. Жильё уже сменило собственника и для старого собственника, к которому могли быть претензии до заключения сделки оно перешло в денежную форму, а может уже и в какую-то другую до момента оспаривания. Ну, и предъявляйте претензии к старым собственникам, которые непосредственно имеют к этому "оспариваемому имуществу" отношения. Раз оно перешло в другую форму, то к другой форме, и хоть до второго пришествия выясняйте отношения! Ато очень удобная законная форма мошенничества! Причем страдает куча граждан... Сколько сразу проверок отпадет по этому поводу...