Банкиры, банкроты и граждане, предпочитающие негласный демпинг...

Всем привет! Мучает меня давненько один вопрос и решила я задать его тут. Вдруг кто-то снизойдет из ясноликих и недосягаемых, но осведомленных, и успокоит мой мятущийся ум.

Всем известно, что в периоды кризиса и перепроизводства у банков возникает пренеприятнейшая ситуация: барахла ипотечного - много-много, а возможностей пристроить его в хорошие руки за изрядные деньги - мало-мало. Аукционы не удаются, продажные объявления на разных торговых площадках не приносят ощутимого спроса с нужным конечным результатом, даже публичные торги безрезультатны, а бетонометры висят на балансе банка, где не являются нормальным рабочим инструментом, но требуют ощутимых трат на содержание и поддержание.

А с другой стороны есть граждане, обладающие некоторой суммой, но не желающие участвовать ни в каких аукционах и публичных торгах. Вот прийти на прием к руководителю такого банка и обсудить возможность выкупа у них за минимальную цену зависевшейся (залежавшейся, застоявшейся, задержавшейся на балансе) квартирки - на это они готовы, а участвовать в бегах, которые, возможно, сродни крысиным, как у Карнеги, - ни за какие коврижки.

Вопрос: есть ли какой-либо возможный с точки зрения действующих законов вариант выкупа квартир ипотечных банкротов у банка, кроме общеизвестных, но на данный момент не приносящих желаемого результата - продуктивной для обеих сторон сделки купли-продажи? Мы же приходим в магазин за новой обувью или шторками, а если хочется сэкономить, то некоторые даже в секонд-хэнд забегают с превеликим удовольствием. Почему банки не имеют вот таких секонд-хэндовых отдельчиков по продаже залежавшихся квартирок? Или имеют?

Комментарии

  • в банках полно своих сотрудников готовых выкупить с дисконтом....
    например в страховой компании дотянуться до машин полученых компанией тем или иным способом анриал - все между своими поделено

    • Точно. Получается, чтоб дотянуться, надо туда на работу устроиться... Нерентабельно, однако. С другой стороны, граждане, работающие в банке, не будут набирать квартирки, как картошку, до бесконечности, есть предел и их аппетитам. И если с банкротами по ипотеке будет перебор, то так или иначе такие квартиры будут продаваться либо на аукционе, либо как-то иначе. К примеру, у Фонда недвижимости последнее время аукционы не очень успешные, некоторые объекты уже не по одному разу выставляются, а желающих нет. Тоже, кстати, можно отслеживать как весьма активный признак глубины или ширины кризиса... Появление каких-то несвойственных таким структурам механизмов продажи недвижки зависшей, я имею в виду.

  • Олег Волков

    "...мой мятущийся ум..."))

    • Я - по первому образованию филолог. По специальности не работаю, а привычка употреблять старорусские словеса осталась. Сие прилагательное означает очень большое количество эмоционально-умственного напряжения. В Викисловаре неплохая трактовка, поинтересуйтесь, если Вас зацепило это словечко.

  • Есть способы выкупить квартиру у банка и без аукционов. Но если квартира уже в собственности банка. Для банка, как правило, невыгодно оформлять квартиру в собственность по многим причинам - это долго, дорого, лишние риски. Квартира может зависнуть на долгое время, а банку придётся оплачивать налоги, коммуналку и т.п. Одним словом, непрофильный актив, приносящий убытки.
    Поэтому в большинстве случаев всё, что называют залоговыми квартирами, находится в собственности их владельцев. Банк может и согласен продать хоть за сколько, лишь бы закрыть кредит, но закон защищает права собственников. К примеру, долг по кредиту 2 млн., а квартира стоит 5 млн. Если на аукционе квартиру продадут за 5 млн., то 2 уйдёт банку, а 3 - собственнику квартиры. Если разрешить по-тихому договариваться с банком, то собственники поголовно ни с чем останутся, всё продадут моментально за 2 млн. Правда человеку со стороны в этом аттракционе невиданной щедрости вряд ли получилось бы поучаствовать.

    • Вариант, когда квартира уже оказалась в собственности банка довольно редок. Но такое бывает. Это или неликвид по завышенной цене, который не смогли продать на этапе аукциона, либо какой-то договорняк с бывшим собственником, которому банк пошёл навстречу и выкупил квартиру по цене, которую хотел собственник. Как правило, что оба этих варианта совсем не интересны для покупки.
      Но в последнее время начали появляться новостройки в собственности банков, когда банк кредитовал застройщика, а тот не смог расплатиться и квартиры добровольно или по суду переходят в собственность банка. Такие квартиры можно и без всяких аукционов купить, но. И даже возможно чуть дешевле, чем у застройщика. И даже возможно чуть дешевле, чем у застройщика. Но прям сказочных цен пожалуй ждать всё же не стоит.

    • На сказочные цены никто не рассчитывает. Кроме самих банкиров. И самое удивительное, что никто из простых граждан не знает, как подступиться к этим самым новостройкам, о которых Вы говорите. Нет никаких доступных сведений, куда и к кому в банке обращаться, как заявлять о своих намерениях купить такую квартиру. Я этот вопрос пытаюсь прояснить для себя, потому что его задавали несколько граждан на Жилищном проекте, но ни один спец на стендах, даже от банков, не смог конкретно и понятно ответить. А ведь возможность-то реально занятная, интересная и показательная в смысле понимания, куда рванет наш доблестный рынок.

    • Кстати, Тих, нелогично получается. Банку нужны деньги, а не квартиры. И ему, по большому счету, без разницы, во сколько обойдется переход этой собственности в его юрисдикцию, если на кону стоит вопрос: 2 млн.наличными за пару-тройку недель, или 5 млн., которые хочет собственник, неизвестно, когда. Фактор времени, т.е. скорость возврата капитала, для банка не менее шкурный, чем, собственно, сам возврат капитала, учитывая, что наши денежки дешевеют, еще не появившись в наших карманах. Почему Вы считаете, что при наличии большого числа ипотечных банкротов банк будет по-прежнему уклоняться от получения таких объектов в собственность и покорно ждать, когда придет покупатель за 5 млн.?

    • Tux, я только сейчас заметила, что переврала Ваш ник, прошу извинить меня. Печатала в спешке и не обратила внимание, что ник написан латиницей. По-прежнему хотела бы услышать Ваше мнение, почему Вы считаете, что содержание в течение некоторого времени на балансе квартир ипотечных банкротов и быстрая продажа по минимальной цене для банков более затратное мероприятие, чем долговременная продажа по потолочным ценам при условии оставления этих квартир в собственности бывших владельцев до момента реализации следующему покупателю. Ведь огромного числа покупателей на сегодняшнем рынке не найти.

  • Жанна Бычкова

    Неля
    Во-первых,как уже выше сказали<квартир,перешедших в собственность банка-единицы.Это ж каким идиотом надо быть заемщику,чтобы допустить такое?Обычно собственники,у которых нет возможности выплачивать кредит,САМИ(с разрешения банка,конечно) продают свои квартиры,возможно теряя при этом какую-то часть денег,но не такую огромную,если квартира отойдет банку.
    Обычно у всех банков на сайте такие квартиры выставлены на всеобщее обозрение.Правда,сколько раз сталкивалась,по цене выше рыночной.почему-то.Последний мой пример-я за 2.8 млн продала клиенту квартиру,заложенную в БТБ24(это нормальная рыночная цена однушки-хрущевки на первом этаже в том районе).А на сайте банка она висела за 3.1.Продавец отбил все свои деньги,даже чуток в прибыли был.А досталась бы банку-он остался бы в минусе.
    Во-вторых.даже если представить такую ситуацию-квартира перешла банку.Вы думаете,у руководителей банка нет детей,племянников,знакомых,любовниц и т д и тп,которые желали бы по-дешевке квартирку хапнуть?Они прям от такой халявы откажутся ради какой-то неизвестной им Нели ?
    А уж организовать грамотно торги,чтобы обьект достался тому,кому нужно-это вопрос несложный.

    • Жанна Бычкова

      Так что,успокойтесь и ум свой мятушийся успокойте.Простым смертным в таком деле халява не светит.Ищите другое место,куда вложить денежки.

    • Осталось только разобраться с терминами, Жанна. Что Вы имеете в виду под термином "халява"? Желание потенциальных клиентов купить за деньги, но ощутимо дешевле? И "простые смертные" - это, по Вашему мнению, кто? По-моему, смертны абсолютно все, даже божества. Судите сами, раньше у русов было много богов, а потом они все почили в бозе, им на смену пришел некто Христос. :) Это я к тому, что каждое объективное мнение субъективно априори. :) А гарантий у нас в этой жизни всего две: рождение и уход. Все остальное течет и меняется. Так что вполне может случиться так, что спустя энное время и Вы, и я, и еще пол-России приобретем у каких-нибудь банков каких-нибудь новостроек по смешным ценам, потому что так сложатся рыночные звезды, история Лемана Бразерса нам в помощь.. :)

  • Вот страница СБ с такими объектами http://zalog.lot-online.ru/sbrf Читал такие страницы и у других банков. Но цены вполне рыночные.

    • Спасибо большое за ссылку. Я, честно говоря, пыталась на сайтах тех банков, которыми пользуюсь, найти нечто подобное, но безуспешно. Какой запрос Вы пишете, чтоб получить доступ к подобным страницам? Доступ к этой информации еще и тем хорош, что по составу предложений на таких ресурсах можно понять глубину и тенденцию кризиса или расцвета на настоящий момент, причем не только по стране в целом, но и по родному городу: очень выгодная возможность для потенциальных приобретателей в деле ориентации по ценам. Кстати, о них, противных: цены, понятное дело, рыночные, но кто запрещал потенциальному покупателю предложить свою? Я лично всегда торгуюсь, даже если цена изначально интересна. Сговорчивость продавца зависит от наличия конкурентов у покупателя и силы жажды денег у продавца: сайчас, мне кажется, тот самый случай, когда покупателям обязательно надо торговаться. По-черному, безжалостно. Потому что имущества много, а наличных нет. :) Еще раз большое спасибо за ссылку.

  • Сергей Семин

    Несколько лет занимаюсь такими квартирами, т.е. покупал на аукционах по банкротству квартиры и комнаты за свои деньги, ремонтировал, продавал. В Туле и области. Впечатления такие: 1) до аукционов доходят очень проблемные квартиры (убитое состояние, прописаны дети, крайние этажи); 2) при этом дисконта к рыночной цене обычно нет, реже 10-20%; 3) Крайне редко получалась скидка 50% от рынка (1-2 раза в год). Покупать у банков предлагал, помогать продавать предлагал, результатов не достиг (наверное - сами мутят в банках). Как-то так...

    • Может, просто не нашли нужного "гномика"? Ну, знаете, как бывает в таких узких обществах, которые связаны с какими-нибудь очень востребованными вещами типа денег или жилья: есть специальный человек, доверие которого надо завоевать, или заслужить, или выйти на него через какие-то особенные связи, а уже через него можно дорваться до нужных залежей "золотых самородков". :) И наверняка надо делиться с ним деньгами, заинтересовывать... Постоянно убеждаюсь, что, хоть цари на троне, хоть генсеки на креслах, хоть либералы на площади, а люди используют одни и те же механизмы создания обособленных элитарных групп и доступа в них всем прочим желающим. :( Ничего не меняется в этом мире.

  • Никаких специальных запросов не пишу. Захожу на сайт банка и ищу нечто похожее в разделах. В данном случае "залоговое имущество". Банки сами рады рекламе. Но деньги им не нужны, поэтому и цены такие высокие.

    • Спасибо. Я не писала "залоговое" или "залог", поэтому, вероятно, и не могла выйти на нужные ресурсы. А почему Вы думаете, что им не нужны деньги? Тут я с Вами не соглашусь: деньги - это их основной товар и источник прибыли, они ими торгуют, и если эти самые деньги застревают в каком-то имуществе, которое купили граждане, а потом - по причине невозможности выплат - повесили на баланс банка вместо востребованного банковского товара - монет и банкнот, банку нужно как-то их обратно извлекать. Причем быстро. Цены высокие тогда, когда спрос высокий. Но сейчас-то спрос вниз летит, как на санках по ледяной горке. Мне кажется, должно что-то и в этом сегменте измениться.

  • Никакими ссылками можно не делиться - у каждого банка есть витрина залогового имущества на сайте банка или по телефону банка можно узнать, как найти список продаваемого имущества. К сожалению, нет единой витрины залогового имущества объектов всех банков вместе. Поэтому нужно с определенной периодичностью (1-2-3 дня) смотреть эти витрины каждого банка (Сбер, ВТБ, Уралсиб и т.д.). Просто выгодное сразу выкупается, поэтому нужно караулить. Но выгодного имущества мало, т.к. цена определяется оценкой залога в момент выдачи кредита несколько лет назад и проиндексированной ежегодно. Итог - цена выше рынка. Может подвернуться вариант заниженной в свое время оценки - это и будет искомое вами имущество. Если работники банка не заинтересуются раньше Вас еще до размещения рекламы. Аукционов, как правило, нет, т.к. нет толпы обратившихся граждан с предложением о покупке. Важно успеть, пока другие не купили. Поэтому чтобы сэкономить 1 млн руб или больше - необходимо непрерывно мониторить ежедневно (в течение года, например, или как повезет) ресурсы. Тогда эти затраты времени окупятся.

  • И по поводу торга. Банки могут выставить квартиры, которые и не у банка в собственности, а просто клиенту чтобы продать ипотечную квартиру в силу разных обстоятельств все равно нужно разрешение банка, чтобы снять обременение. Тогда Вам дадут телефон продавца (клиента-должника) и можете с ним торговаться. А если квартира уже у банка в собственности - торг бесполезен, она на балансе в бухгалтерии. Я свою квартиру ипотечную продала через витрину ВТБ24, я ничего не задолжала и вовремя платила, просто она стала не нужна. Я написала заявление и выслала фото квартиры, они разместили на сайте, звонили покупатели мне. Выставила двушку за 8200, с покупателем сторговалась за 8000, но ему не дали ипотеку, и потом продала другому за 8200, которого банк подослал. Ему передали кредит на моих условиях 9% (как бы он вместо меня переоформился), брала еще до кризиса, это выгодно. Я думаю, у кого долги перед банком - очень сильно уступят в цене, чтобы снять с себя эту обузу, но банкам нужны ипотечные заемщики, а не квартиры и не деньги за них.

  • Ира, спасибо Вам за такой качественный комментарий. Вы для меня много интересных нюансов раскрыли.

    • Насчет мониторирования почти ежедневного я тоже думала. Сейчас, мне кажется, самое времечко внимательно на эту возможность посмотреть тем, кто хотел бы существенно сэкономить. Должны появиться новые объекты в сегодняшних условиях, что бы там эксперты про рост цен не мечтали. Нет у людей денег, а имущества создано - с излишком. В том числе и недвижимого. Правда, промежуток, видимо, будет кратким, когда можно будет что-то удачно ухватить. :(

    • да, нужно утром увидеть и в течение дня дать аванс. Телефон банка будет на витрине залогового имущества, когда им позвоните, они телефон продавца дадут или ему Ваш телефон. Но нужно быстро., т.к. объявление видите не только Вы. Мониторить выгоднее, чем получать небольшую зарплату и быть связанным во времени. Экономия больше зарплаты может оказаться. При свободном графике можно совмещать эти дела, т.к. есть риск не купить.

    • Чувствуется, что Вы уже профи в этом сегменте, Ира. Спасибо огромное за полезные советы. Если я тоже смогу быть Вам чем-нибудь полезна, с удовольствием постараюсь. :) Ну, и, само собой разумеется, попытаюсь воспользоваться полученными от Вас ценными сведениями. :)

  • Добрый день! Те, кто в курсе, будьте любезны, подскажите, банк, имущество, взятое на баланс, обязать выставлять на аукцион или это необязательная процедура?

    • Евгений Черных

      не обязательно - это имущество банка и что хочет он с ним то и делает - хочет продает, а хочет не продает

    • Спасибо!

  • Александр Тегай

    Залоговое имущество - очень тонкая кухня, особенно, в больших городах и у крупных банков.
    Распространяться о таком никто, из тех, кто в "теме" в открытую не станет)

  • Столкнулся вот с каким явлением: некоторые квартиры после оформления "свежего" права собственности почти тут же выставляются на продажу. А одна "нехорошая квартира" за этот год уже трижды выставлялась на продажу и трижды продавалась, по очень и очень привлекательной цене, причём дважды-в ипотеке. Последнее право собственности - от 07.10.16. Интересно, появится она вскоре в продаже снова или нет? Что бы всё это могло значить, не в тему ли блога?

    • Мне сразу в голову пришло, что с доками что-то нечисто, а вот пользователь ира ниже комментирует иначе. Родственные сделки тоже не исключены. В общем без конкретики сложно оценить, в чем проблема этого варианта. :(

    • Да, я подумал об "очистке" документов прежде всего, для родственных сделок квартиру скорее не будут выставлять на ЦИАНе и др.? Если снова появится в продаже, попробую уточнить состояние дел из "четвёртых рук". )

  • Если нормальные документы и нет скрытых обстоятельств, вряд ли она будет перепродаваться по очень выгодной цене. Сейчас не инвестируют для перепродаж, за период экспозиции и оформления проценты по депозиту на эту сумму выгоднее получить. Если кто и купил - продаст не намного ниже рынка. Если продают почти по той же цене - что-то не то в самой квартире, не в документах.

    • Т.е. Вы считаете, что там не попытка очистить бумаги и довести до состояния так сказать добросовестного приобретательства, а именно функциональные свойства квартиры плохи?

    • "Отмывка документов", наверное, самое разумное объяснение. Единственное "плохое" функциональное свойство-1 этаж, но действительно очень высокий, с балконом, в старом фонде, в отличном районе, с хорошим ремонтом. Подходит для перевода в нежилое помещение. Цена от продажи к продаже снижается таким образом: 19,9М-18,9М-18,5М. Цена более, чем привлекательная, при КС около 22,5М! Если бы банк стремился продать собственность должников, достаточно было бы одной продажи, а тут три-в течение 8 месяцев.

    • Евгений Черных

      Тут еще может быть дело в первоначальном должнике. Иногда можно купить имущество вместе с долгом. Возможно покупают, узнают что в подарок еще и долго получают от первоначального собственника, и снова продают не желая тянуть долг

  • неужели не настораживает, что дешевле продают? Я сначала поняла, что практически по той же цене. Даже при очистке документов цена немного прибавлялась бы, здесь дело точно в свойствах объекта. Я предполагаю, что каждый приобретал для себя, как и Вы, а затем старался избавиться от квартиры. Иначе цена росла бы немного. При отмывке документов достаточно двух сделок - как приобрел объект продавец - и все. Для правдоподобия причины продажи цену не уменьшают!

    • Настораживает, но по первой продаже думал, что из-за первого этажа, куплена в ипотеку. Когда через 6 мес. она снова появилась в продаже, подумал, что продают имущество должников (куплена без ограничения прав), но третий раз- в ипотеку, заставил задуматься крепко. Избавляются от квартиры? Похоже. К счастью, я не покупал и никому не рекомендовал, теперь-особенно, конечно.

  • я один раз купила выгодно в 2011 году, при ремонте кое-что нашла под ванной (фасад ванны был заделан плиткой), когда добирались к сливу. Срочно стала продавать, даже не закончив косметический ремонт, даже для сдачи не хотела оставлять квартиру... И кстати, она до сих пор идет по рукам, хотя находить уже нечего (наверное).

    • Интригуете, что же? Простите, конечно, за любопытство.

  • Таких случаев было море... Раз бабка реально из дурдома с официальной справкой кричала круглые сутки за стенкой. Все покупали, слушали, через месяц продавали. Раз соседка сверху была с котами (20-30), не интересовался. Как-то хозяевам удалось открыть окна и летом продать, и т.д.

  • Всем, кто интересуется данным вопросом, ссылка на сайт банкротов: http://zalog.lot-online.ru/sbrf , Там можно и автомобили посмотреть, и квартиры, и целые здания. Правда, с полтычка не получится, надо поработать с сайтом, чтоб понятно было, какие запросы писать, в какое время и куда обращаться. Удачи всем!