Инна Китаева

Незаконная перепланировка квартиры при ипотеке. Проблемы при перепланировке в сделке купли-продажи. Одобрение Сбербанка по квартире.

Перепланировка  квартиры при ипотечной сделке. Как перепланировка может повлиять на решение банка?  Сбербанк  одобрение ипотеки  на квартиру. Возможные проблемы.
 

Уж сколько раз твердили миру, что ложь гнусна, вредна; но только все не впрок, и в сердце ложь всегда отыщет уголок. Я бы могла поставить кавычки, подразумевая цитату из басни И. А. Крылова  про лесть лисицы. Но у меня отдельная история о незаконной  перепланировке и её последствиях. В чём же ложь? А вот в чем…
Недавно мои хорошие знакомые попросили меня сопроводить их сделку по покупке квартиры. И вроде дело задумывалось как простая альтернатива. Но эта простая альтернатива переросла в сложную сделку с цепочкой из четырех квартир с опекой и ипотекой. Опеку проходили на замыкающую сделку свободную квартиру, и ипотеку получали тоже на эту квартиру. И когда вся сделка была уже собрана и пройдена опека, оставалось сдать пакет документов в Сбербанк для одобрения конечной свободной квартиры и выходить на сделку. Мы дважды продлевали авансовый договор, чтобы, наконец, выйти всем строем на долгожданную сделку.  Все продавцы квартир и агенты были готовы к финалу, но вдруг мне позвонила агент выбранной нами квартиры и сказала, что Сбербанк не одобрил квартиру, замыкающую цепочку.
Причины, по которым Сбербанк может не одобрить квартиру?  Основные критерии одобрения банком квартиры.
 

Во-первых: это правоустанавливающие документы на квартиру.  Юристы банка проверяют юридическую чистоту квартиры, историю переходов права от одного владельца к другому. А также смотрят, кто зарегистрирован в данной квартире и могут ли быть право притязания каких-либо лиц на данную квартиру.  Если есть несовершеннолетние в квартире, и что они приобретают взамен продаваемой квартиры.
Во-вторых: Банк проверяет, состоит ли владелец квартиры на учете в ПНД и НД ( психдиспансер и наркодиспансер).
В третьих: Есть ли в квартире перепланировка. Узаконена ли она. Нет ли красных линий на поэтажном плане.
В четвертых: Нет ли арестов и запретов (обременений) по продаваемой квартире.
Возможны еще какие-либо причины, которые банк может не озвучивать, взаимозависимые лица в сделке (например).  Банк может отказать без каких-либо формулировок. Это его право – давать кредит на данную квартиру или нет.
Перепланировка квартиры – как причина отказа банка в кредитовании объекта. Что делать? Выходы.
 

В нашей ситуации агенты воспользовались всем известным способом. А именно —  попросили оценщика, делающего альбом об оценке, изменить фотографии и вставить фото другой, аналогичной квартиры.  Так и было сделано. Но как же Сбербанк узнал о том, что квартира с перепланировкой?  Ведь в квартиру никто не входил, из лиц проверяющих пакет документов на сделку. А произошло видимо следующее…
Сбербанк обычно смотрит,  насколько квартира по стоимости соответствует рынку,  проверяя оценочный альбом, сравнивает кредитуемый объект с аналогичными квартирами на рынке недвижимости.  Думаю, что агент, продававший кредитуемую квартиру, забыл убрать рекламу из риэлторских баз.  А в базах остались фотографии этой квартиры со всеми нюансами их перепланировки. В данном случае это был объединенный санузел (довольно распространенная перепланировка). Банк выявил несоответствие фотографий в оценочном альбоме и в базах недвижимости. Финал был предсказуем. Сбербанк отказал в кредитовании Объекта недвижимости. К сожалению «ложь» хоть и невинная обернулась развалом сделки.  Зато это хороший урок для последующих сделок.
Что делать при ипотечной сделке, если у вас неузаконенная перепланировка?
 

1) Можно обратиться в другой банк. Например,  Дельтакредит  одобряет кредит  квартиры с перепланировкой, но изменения в квартире не должны носить глобальный характер ( перенос мокрых точек, нарушение целостности несущих стен). Тут уже все рассматривается индивидуально.
2) Можно устранить незначительные изменения самостоятельно, вернув все на свои места как было до перепланировки.
3) Взять потребительский кредит ( например в Московском Кредитном банке  ( МКБ) под 15 % годовых.
4) Изменить фото в объекте в оценочном альбоме, но это тоже надо делать продуманно.
Вот такая получилась неприятная история. Поэтому я решила поделиться ею с вами. Желаю вам избежать подобных ситуаций.
 

Комментарии

  • Елена Смирнова

    Оценщики давно уже не идут на подлог фотографий, не хотят рисковать своими лицензиями. Это первое.
    Второе - объединение санузла не является причиной отказа в ипотечной сделке. Нам сбер дал добро даже при нарушенном воздуховоде при условии написания соответственного заявления об его восстановлении после покупки.

    • Инна Китаева

      Значит вам повезло... я за сбером такой щедрости не наблюдала...

    • Василий Сентизов

      Сбер никогда нам не откаывал в одобрении объекта с такой незначительной перепланировкой. Даже со снесенными не несущих стен одобряли.
      А так блог получился рекламой двух банков.

  • Михаил Морозан

    Немного непонятно, это рекламная пауза от банков и также вопрос лично автору: Вы настолько смело пишете о критериях Сбербанка, ручаетесь за него или работаете в нем?

  • Aлексей Суриков

    Да, вот интересно про первые два варианта!
    Это в каком банке юристы проверяют переходы прав?! В Сбере уж точно нет! И как они определяют возможность притязания третьих лиц, если они не заказывают архивку и если наследство не ищут других наследников!? И даже если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, банку и страховой вообще до фонаря, куда они будут перепрописываться! И тем более приобретать, если они не собственники!
    Ну, а про ПНД и НД вы вообще загнули!)) Банки давно уже их не просят! Справки заставляют делать риэлторы!
    Вы кого рекламируете, банк что ли! Вроде не работаете там.....
    И каким это образом, банк, обнаружив перепланировку в оценочном альбоме, согласился, что её нет, после замены фото!? Это чего, узаканивание перепланировки по фото?!))
    Ну вы блин даете....))

  • Наталья Тамарина

    Инна, давно ли Вы общались с банками и со Сбером в частности?

    Все пункты одобрения Сбером Вы с легкостью перечеркнули следующим абзацем))

    И вывод вообще без комментариев)))

  • Наталья Тамарина

    Одновременно с Алексеем Суриковым!


    Ну вы блин даете!

    • Aлексей Суриков

      Самое смешное, что одиннадцать лет........)

    • Наталья Тамарина

      Да уж....сидим и выдаем "свежак")

  • Александр Черный

    Читаю и думаю: ну и зачем Вы нам все это здесь пишите? Как провести ипотечную сделку большинство здесь присутствующих прекрасно знают, как провести СЛОЖНУЮ сделку тоже, как сделать так чтобы по сделке не было проблем тоже, что делать с не узаконенной перепланировкой также.+Все ходы выходы и подходы давно отлажены.Такое мнение что Вы все это бодро сочинили , только вот зачем?

  • Игорь Круско

    Была сделка с перепланировкой, кадастровый и свежий технический имели разночтения, юр.отдел Сбера пропустил, видимо не сильно разглядывали кадастровый...так что, иногда все индивидуально.
    п.с. пахнет рекламой, да...

  • Виталий Ревякин

    Сбер мог "закатать" только в случае если бы туалет был на балконе, а в ванную ныряли с порога)))) Да и то не факт))))))))))))))