Армен Гаспарян

Как отразится на рынке недвижимости реализация поправок в закон о долевом строительстве?




С 1 января 2017 года частично, а  с 1 июля 2017 полностью вступает в силу подписанный 4 июля 2016
 Федеральный закон № 304 «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

Закон предусматривает создание единого реестра застройщиков. Этот реестр будет государственным информационным ресурсом, а состав сведений и порядок его ведения пропишут в постановлении Правительства РФ. Также расширяется перечень информации, которую застройщик должен будет размещать об объекте в открытых источниках. 
Кроме того, минимальный размер уставного капитала застройщика привязывается к площади всех возводимых им объектов долевого строительства. Также вводится новый механизм привлечения средств граждан в долевку через специальные эскроу-счета в банках. Такая схема предусматривает, что застройщик получит средства дольщика только после передачи тому квартиры, а во время строительства средства дольщика будут находиться на счетах банка. 
В законе также прописана возможность создания компенсационного фонда для возмещения убытков гражданам и завершения долгостроев. Предполагается, что фонд будет формироваться за счет взносов застройщиков (не более 1% от планируемой стоимости строительства многоквартирного дома). Процедура получения обманутыми дольщиками своих денег пока не прописана. 
Также уточняются требования, которым должна соответствовать реклама, связанная с привлечением денежных средств дольщиков, и технические формальности относительно регистрации договоров долевого участия и договоров уступки. 
Наконец, положения ФЗ-214 теперь будут распространяться и на строительство жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков.
Закон вступит в силу с 1 января 2017 года, требования по части минимального уставного капитала застройщика начнут действовать с 1 июля следующего года. 
Ссылка - http://invest.mos.ru/presscenter/news/detail/3293532.html 

     Давайте подумаем, как отразится на рынке недвижимости реализация данного закона, к чему это приведет и кому это выгодно.
Во-первых, это будет способствовать освобождению рынка от компаний-застройщиков, которые не обладают необходимым объемом денежных средств, т.е. останутся считанные компании, имеющие необходимые финансовые ресурсы, которые готовы пополнить уставные капиталы компаний громадными суммами, делая их прозрачными. Многие ли готовы на это при нашей налоговой системе, даже имея такие финансы?
Во-вторых, ясно, это очень выгодно банковской системе, ведь деньги дольщиков во время строительства будут находиться на счетах банка. На что же строить? Брать кредит в банке, где аккумулируются  средства дольщиков, а это означает существенное повышение себестоимости строительства, а значит и цен на недвижимость. К чему это приведет при существующей платежеспособности населения? Банки будут стричь деньги с двух концов, и с застройщиков, и с ипотечных покупателей. Если строительная отрасль не задохнется, то со временем, вероятнее всего, перейдет в руки банкиров.
Этот закон перевернет всю строительную отрасль, все цены на недвижимость и я удивляюсь, что его бурно не обсуждают, а многие из данной области пока и не знают о грядущих изменениях.
Что думаете, как это отразится на рынке недвижимости??? 

Комментарии

  • Сергей Михайлович

    В нашей стране заранее ничего предсказать невозможно. Поэтому поживем - увидим...

    • Продолжается передел строительного рынка.

    • Василий Богачев

      Забавно это слышать от МИЭЛЬ))) как там Ваши объекты на СХ и ИЖС землях стоят? =))))))))

  • Василий Богачев

    Поправки о двух концах. Давно их активно обсуждаем с коллегами. С одной стороны гарантии дольщику с другой удавка строителю. Вообще у нас давно душат стройку активно. Этим законом с рынка выскребут остатки застройщиков под чистую, оставив угодных и финансово привлекательных гигантов рынка.

    Про цены согласен, но здесь можно еще будет урегулировать вопрос - субсидированием и льготным кредитованием для стройки, но опять же все концы в финансовые институты. Банки - наше всё.

    • Да, согласна. Подчистка рынка от средних и неугодных застройщиков. Выживут очень крупные угодные и, если повезёт - очень мелкие, связанные с частной застройкой, те, что на грани со штрейхбрейхерством работают, теневые и полутеневые. Мелкие белые-пушистые станут совсем убыточными. Ну, может народ в дачи начнёт переселяться и государство признает это улучшением жилищной ситуации в стране, начнут фавеллы развиваться и жизнь в строениях типа "я его слепила из того, что было..."

  • Гриднев Денис

    Гарантии дольщику тоже сомнительны, рассмотрим ситуацию с банкротством банка, в котором открыт счет.

    • Ну банки уже почистили, так что это мало вероятно, по крайней мере в центре столицы.
      Вопрос только в одном, готовы ли платить и сколько будут стоить эти "искусственные гарантии" для простых граждан. Как по мне на данный момент ФЗ-214 нормально отрабатывает.

  • то что протаскивают снова чьи то интересы ясно и так, вопрос в другом, застройщик до 2017 года, начинал строить дом, продавал на котловане дешевле, и по ходу готовности дома цены плавно росли. По новой схеме смысл будет застройщику продавать дешевле квартиры, если деньги он увидит только после передачи квартиры? И еще предположим застройщик заложил определенную сумму на стройку, в процессе стройки, нефть с рублем упали, и происходит удорожание всего материала, застройщик в бюджет не вписывается, кредит до этого брал, как ему поступить в данной ситуации, и из за этих всех курсовых колебаний спрос на недвижимость падает, не факт что квартиры после достройки дома продадутся по прогнозируемой цене. Жилье в связи с новым законом, доступнее не будет - 100%.

  • Жора Конский

    О Армен, привет, сто лет тебя тут не видел

  • Происходит монополизация во всем, капитал загоняет под себя во всех сферах деятельности, чтобы без банков ни шаг влево, ни шаг право, мне кажется как то печально и немного смешно, банки будут выдавать застройщикам их же деньги, только уже под проценты, каким то абсурдом попахиает)))

  • Сергей Курбатов

    А все правильно :-))))))). Если строители, не могут дать гарантии, и кидают дольщиков. Свято место пусто не бывает. Банкиры дадут теперь такие гарантии (соответственно, нужно выбирать теперь банки, думаю топ 10 а с остальными нафиг). Если бы строители сами суетились, то пролобировали бы закон, допустим должны просто гарантию банков предоставлять, чтоб было с кого спрашивать. А так схема мне нравится.
    Насчет котлована и цен, нефиг строить скворечники, Всем смотреть одноэтажную америку Познера!!! я против больше 2-х этаже домов :-)))

    • Евгений Черных

      так ведь такое уже есть - года 2 как действует страхование ответственности застройщика перед дольщиками. застройщик должен иметь либо страховку либо банковскую гарантию - иначе он не сможет продавать долевки. однако банкирам этого показалось мало, либо они загнули такие цены за банковские гарантии что их не стали использовать. вот они и пролоббировали новый закон что все равно заставить всех работать через банки

  • на мой взгляд самое неприятное в данном ФЗ это пункт про эскроу-счета. по сути заморозка денег дольщика до момента сдачи объекта убивает весь смысл долевого строительства.
    НО: если почитать текст закона внимательно (цитирую ниже статью 15.4), то можно увидеть, что речь идет (по крайней мере пока) только про возможность использования этого механизма при кредитовании у банков, но вовсе не про обязанность всех застройщиков.
    т.е это определяет банк, кредитующий застройщика. а точнее даже видимо вопрос переговоров банка и застройщика об условиях предоставления целевого кредита.

    хотелось бы услышать мнение профессионалов.

  • Статья 15.4. Особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу
    1. В случае предоставления застройщику российской кредитной организацией, имеющей в соответствии с частью 3 статьи 15.5 настоящего Федерального закона право на открытие счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве (далее - банк), целевого кредита на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости кредитным договором МОЖЕТ БЫТЬ предусмотрено условие об установлении во всех договорах участия в долевом строительстве данных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости обязанности участников долевого строительства внести денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в таком банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона (далее - счет эскроу).

  • а вообще на самый крайний случай есть же ЖСК. убьют ДДУ, будем покупать/продавать по ЖСК :) не пропадем!