Владимир Карпенко

"Дачная Амнистия" и новые правила на загородном рынке.

 

Коллеги, обратили ли Вы внимание, что уже три месяца "Дачная амнистия", заявленная до 1 марта 2018года, не действует в отношении строений на землях ИЖС. 
           Закон N361-ФЗ, вступивший в силу 4 июля, изменил действовавший закон о кадастре.
Теперь при постановке на учет в государственный кадастр объекта недвижимости нужно
предоставить разрешение на его строительство. Это при том, что с 2006 года в России
действует "дачная амнистия" - упрощенный порядок регистрации права собственности
на дачные и садовые дома . Поскольку до 1 марта 2018 года разрешение на ввод не
требовалось, то собственники недвижимости на землях под ИЖС тоже пользовались
этой возможностью. Многие не оформляли разрешение на строительство, поскольку
его в кадастровой палате не спрашивали. 
           N361-ФЗ изменил ситуацию в корне. При отсутствии разрешения на строительство
кадастровая палата теперь откажет в кадастровом учете. Право собственности на жилой
дом Вы не зарегистрируете. 
          По мнению Росреестра все, кто без разрешения построил дом на землях ИЖС,
 стали нарушителями. Вместо упрощенного декларирования следует идти в суд. 
          Но и это не всё: хотя формально "дачная амнистия" действует еще год, для дачников
это тоже становится актуально. С 1 января 2017 года контрольные органы вместо декларации
потребуют технический план, который тоже обойдется недешево. 
Список документов для получения разрешения на строительство вроде несложен.
Но один из пунктов в нем ГПЗУ ( градостроительный план земельного участка). 
Чтобы его получить нужно: (цитирую) 
«- план границ земельного участка, выполненный на топографической основе, с нанесением
координат поворотных точек, имеющихся сервитутов, с наименованием организации и подписью кадастрового инженера; 
- документы, подтверждающие установленные зоны действия публичных и частных сервитутов,
если таковые имеются; 
- схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с
нормами действующего законодательства для определения мест допустимого размещения
зданий, сооружений; 
- разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства,
реконструкции (в случае если застройщику было представлено такое разрешение); 
- копия откорректированной топографической основы земельного участка с прилегающей
территорией с размером, необходимым для определения охранной зоны до существующих
инженерных коммуникаций, равной 30 метрам и равной размеру санитарно-защитной зоны,
если объект имеет санитарно-защитную зону, которая не укладывается в границах земельного
участка, подлежащего застройке; 
- технические условия на инженерное обеспечение объекта;» 
А что же будет в реальности, то и предположить трудно. Даже сегодня порядок действий в
Выборгском районе не совсем такой, как в Ломоносовском. 
С Нового года жизнь собственников загородной недвижимости и агентов, которые с ней
работают, сильно осложнится. Зато финансовые потоки в контролирующие и регистрирующие
органы возрастут. На фоне низкой ликвидности рынка загородной недвижимости может вообще возникнуть стагнация. С одной стороны порядок наводить нужно, а с другой стороны время для
этого выбрано крайне неудачно.

Комментарии

  • Жанна Бычкова

    ой,как хорошо,что я в прошлом году по декларации свой домик зарегистрировала.
    Пойду-ка подруге скажу,чтобы поторопилась-а то она тянет,боясь налогов.

    • Владимир Карпенко

      А мы свой продали пару лет назад, теперь это проблема покупателей. Хотя домик был интересный.

  • Геннадий Савинов

    Коллеги! "Журналистский базар", в частности заимствования в этом посте из "Коммерсанта" надо серьезно фильтровать. Для журналистов что "дача", что "жилой дом" - без разницы, "главное", чтобы одинаковые слова не использовались в одном абзаце. Поэтому (цитата из поста и "Коммерсанта-Деньги" : "....для дачников
    это тоже становится актуально. С 1 января 2017 года контрольные органы вместо декларации
    потребуют технический план, который тоже обойдется недешево..." )- это касается только ИНДИВИДУАЛЬНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ. Жанна Бычкова, если Вы имеете ввиду садовый, дачный дом, не спешите торопить свою подругу, в этом нет необходимости.

    • Жанна Бычкова

      Ой,дыма без огня не бывает.
      Помните,как у нас неожиданно в конце декабря прошлого года бабахнули обязательную нотариальную форму для долей?Никто и не предполагал.

    • Владимир Карпенко

      Логика в том, что раз в садах разрешили прописываться, то будем и налоги собирать. А как обозвать строение - второй вопрос. Именно о садовых дачных домах , основном "товаре" рынка загородной недвижимости и речь.

    • Геннадий Савинов

      Я бы, пожалуй, с такой "логикой" даже согласился. Если бы не разные "но". Например, прописка на дачах в обычном (не судебном) порядке повсеместно не разрешена, пока, и будет ли принят законопроект Правительства о садоводствах к 1 января 2017 - не известно. Далее. Статья 22 упомянутого в посте 361-ФЗ, в которой собственно и говорится о каких-то строениях и технических планах для них (15 предложений для разных типов строений, без абзацев, одно - продолжение другого или самостоятельная мысль - установить тяжело, специально так мутят? ) уже вступила в действие, с момента опубликования. Вроде бы, садовые дома оформляются сейчас без техпланов? 1 января 2017, с которого вступает в силу весь закон 361-ФЗ, - не может что-то принципиально измениться, исключение составляет садовый-дачный дом с назначением "жилое", который после принятия нового закона о садоводствах станет автоматически " индивидуальным жилым домом" (см. мой блог на эту тему). Продолжение - далее.

    • Геннадий Савинов

      Поэтому несколько корректирую свою позицию: да, проблема, возможно, появится у тех владельцев, которые намерены зарегистрировать или перерегистрировать свои садово-дачные дома из "нежилых" в "жилые", и намерены это сделать после 1.1.2017. Придется делать техплан. Обязательно межевать участок. Затраты... Ну, а в упомянутой 22 статье написано так нечетко, что регпалаты спокойно могут "завернуть" и все "нежилые" садово-дачные дома: за техпланом.
      Что касается требования разрешений на строительство на построенные 10 или 100 лет дома, это приводит к тому, что государственная шерсть идет в личные карманы чиновников. Финансы россиян и без того поют романсы. На налоги, может быть, еще и наскребли бы, но не дают зарегистрировать права. Судебные или коррупционные издержки - не потянуть.
      Депутаты Госдумы, оторвитесь от религиозных и национальных вопросов, озаботьтесь наполнением муниципальных бюджетов. Кидать в население обгрызанным пряником "дачной амнистии", а вдогонку - хлыстом - это не эффективно. Отмените разрешения на строительство жилых домов до 1.03.2018, как было.

  • Ладно бы не ставили на учет в ГКН только дома возведенные без разрешения, у нас "зависли" дома на которые есть правоустанавливающие документы (договора купли-продажи, свидетельства о праве на наследство и.т.д.). Кадастровая палата требует и на эти дома разрешения на строительство. Абсурд. Есть жилые дома 1918 года постройки, которые уже несколько раз продавались и наследовались, но разрешение на строительство вынь и положь. Ситуация патовая, все без движения с конца июля, и вот как хочешь заказчику так и объясняй. С 2005 года в связи с изменением ЖК РФ стали считать холодные пристройки в общую площадь дома, дом не реконструировался, но в связи с изменением законодательства площадь увеличилась - кадастровая палата пишет "предоставьте разрешение на реконструкцию".

    • Владимир Карпенко

      Как решаются патовые ситуации? Вы помните, что не прошла поправка об обязательной проверке новых законодательных актов на искусственное создание коррупционно - ёмкой среды? (О. как завернул:)

    • Работаю с недвижимостью уже лет 16 и периодически хочется посмотреть на тех ухарей которые законы пишут, иначе как саботажем это не назовешь. У нас как-то все не в порядке, то с землей проблемы, то с домами. А если вдруг наступило затишье, и все наладилось, и все оформляется быстро и хорошо, то это непорядок, нам поправочки в законы по-быстрому сварганят, чтоб народ сильно не радовался. Одним словом все для людей...

    • Елена, а возможно ли получить это разрешение на строительство на уже зарегистрированный дом?

    • Дина


      на уже зарегистрированный дом может требоваться только разрешение на реконструкцию, по смыслу, получить его можно, по факту - не всегда.

    • Владимир Карпенко

      Елена, как я с Вами согласен. Постоянные новшества не иначе. как поиск Дополнительного заработка чиновников. Вон, во Всеволожске одно дозарабатывалась....

  • Не понял, мне нужны какие то разрешения, чтоб пристроить к своем дому пристройку??!! Это с какого хрена??!!
    Это моя земля, моя собственность, я никому не мешаю, почему не могу построить, для себя, пристройку?

    • Владимир Карпенко

      Теперь Вы понимаете. что термин "Реал эстейт" произошел от термина "Роял Эстэйт", Королевская собственность. Вы всё еще думаете, что владеете своим домом? Вы взяли его в аренду (ежегодный налог) у государства. Он в собственности у чиновников. И как вы без дозволения настоящих собственников собрались там что - то перестраивать?

  • Дина

    Хотелось бы также понять логику законодателей, учитывая, что все, что происходит вокруг, при кажущейся абсурдности, тем не менее, имеет абсолютно идеальный вектор. Но тут аццкой задумки я никак не уловлю. Данные изменения ставят под угрозу постановку на ГКН огромного числа недвижимости, не только из числа новостроек, но также и старых домов, не стоящих на КУ. Дела так обстоят по всей России, везде приостановки. Земля не только ИЖС, но и ЛПХ. Куи тогда это продест? то есть выгодно кому? Тем самым данные домостроения изымаются из налогового оборота. И что дальше? мы - ни продать не обменять, гос-ство - не поимеет денежку. Зачем? кто нибудь понял?

    • Геннадий Савинов

      Выгодоприобретателями становятся:1) адвокаты и представители, легализующие дома в судах, 2) администрации поселений, оформляющие разрешения на строительство задним числом, 3) представители СЭС и пр., дающие заключения о том, что дома не представляют "угрозы", в том числе оперативно, 4) "прикрепленные" к судам эксперты, 5) органы КУ, которые "не заметят" липовость разрешений, выданных задним числом, т.е. не примут во внимание ортофотосъемку, на которой виден существующий дом, 6) посредники, которые вхожи в упомянутые в п.п. 1)-4) , 7) большие люди, которым надоела "дачная амнистия", которые обижены на собственников за то, что они плохо регистрируют недвижимость, но которые не могут ее отменить разом и в явной форме, поэтому отменяют ее по частям и в отношении того, что можно отменить. Я бы сделал "ставку" на п.п. 5) и 7), причем у 7) есть ресурс для принятия любого закона, но в данном конкретном случае эмоции (в коммерческом плане этот закон для них - мелочевка) перевесили государственные интересы. Налогов то будет меньше собрано.

  • То есть для садовых-дачных домов без права прописки на садовых участках ничего не поменялось, регистрируют по дачной амнистии до марта 2018 года правильно? Тогда садовый участок становиться ценнее ИЖС так как на нем нет заморочек с разрешением на строительство.

    • Владимир Карпенко

      Как-то так.

  • Закон явно не доработан. Многие собственники не могут зарегистрировать дома, потому что стали требовать то, что раньше не нужно было делать - топос'емку, например, а сейчас ее уже и не сделаешь. Замкнутый круг. Народ бы рад уже заплатить налог за свой дом, но зарегистрировать этот самый дом практически невозможно. Парадокс. Может, закон доделют?

    • Владимир Карпенко

      Доведут до абсурда, наиздеваются, выявят и нейтрализуют самых буйных, а потом исправят.
      Со времён княгини Ольги схема взаимоотношений власти и народа не изменилась.

  • А куда относится земля для ведения личного подсобного хозяйства?И нужно ли разрешение на строительство жилого дома(50 м2) на этом участке?Когда начинали строить,было не нужно,а теперь требуют!

    • Да, разрешение на строительство жилого дома, на земле с видом разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, нужно. Без него и коммуникации подключить трудно, а в свете новых поправок в закон о кадастре, и зарегистрировать будет невозможно. Придется узаконивать в судебном порядке. А насчет того что не требовали раньше - о том и разговор ведем. Сначала на всю страну объявили о продлении "дачной амнистии" до 01.03.2018 года, народ и не заморачивался - строил. А потом 03.07.2016 сюрприз внезапный: поправки в закон о кадастре и предоставьте разрешение на строительство (реконструкцию). Причем даже кадастровые инженеры были не в курсе грядущих поправок, просто внезапно стали приходить отказы и приостановки.