Геннадий Савинов

Земельный участок в водоохраной, рыбоохранной и зоне санитарной защиты источников питьевого водоснабжения. Часть 1



По мере того как в государственный кадастр недвижимости (ГКН) будут вноситься сведения о  различных видах зон охраны и санитарной защиты в районе расположения земельных участков, их собственникам  все чаще  придется сталкиваться с ограничениями в использовании недвижимости. Это связано с тем, что после внесения в ГКН границ упомянутых зон ограничений, они становятся «видимыми» и, следовательно, явными к учету при всех относимых операциях с участками и находящейся на них недвижимостью, например, при предоставлении участков, строительстве объектов, реконструкции, отчуждении, экологических мероприятиях и пр.

Самые распространенные ограничения связаны с близостью
водоемов, инженерных коммуникаций (линий электропередач, газопроводов, кабелей,
пр.), памятников культуры, особо охраняемых 
природных и других объектов.

Рассмотрим ограничения в получении в собственность и
хозяйственном использовании земельных участков и строений, находящихся в
водоохраной зоне, рыбоохранной зоне и зоне санитарной защиты источников
питьевого водоснабжения.

1.    Участок в водоохраной зоне

Основным нормативно-правовым актом в области охраны и использовании водных объектов является новый Водный кодекс (ВК) РФ, введенный в действие 1 января 2007 г./1/ С принятием нового ВК РФ границы водоохранных зон устанавливаются непосредственно этим федеральным законом. По сравнению с ранее действовавшим ВК 1995 г., новый документ устанавливает
водоохранные зоны меньшего размера и содержит меньше запретов на хозяйственную
деятельность в водоохранных зонах.

В соответствии со статьей 65 /1/ водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии (границам водного объекта) морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и
истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.

В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.
 За пределами территорий городов и других населенных пунктов ширина водоохранной зоны рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и ширина их прибрежной защитной полосы устанавливаются от
местоположения соответствующей береговой линии (границы водного объекта), а ширина водоохранной зоны морей и ширина их прибрежной защитной полосы - от линии максимального прилива.

Ширина водоохранной зоны 
рек или ручьев устанавливается от их истока для рек или ручьев протяженностью:
1) до 10 км - в размере 50 м;
2) от 10 до 50 километров - в размере 100 м;
3) от 50 км и более - в размере 200 метров.
 Для реки, ручья протяженностью менее 10 км от истока до устья водоохранная зона совпадает с прибрежной защитной полосой. Радиус водоохранной зоны для истоков реки, ручья устанавливается в размере 50 м.
 Ширина водоохранной зоны озера, водохранилища,за исключением озера, расположенного внутри болота, или озера, водохранилища с  акваторией менее 0,5 кв. км, устанавливается в размере 50 м. Ширина водоохранной зоны водохранилища, расположенного на водотоке, устанавливается равной ширине водоохранной зоны этого водотока.
Ширину водоохраной зоны основных рек Истринского района Московской области см. во Врезке 1.
Ширина водоохранной зоны моря составляет 500 м.
Имеются особенности установления границ водоохраной зоны о. Байкал, рек с набережными, рек в
закрытых коллекторах, магистральных или межхозяйственных каналов.

Ширина прибрежной защитной
полосы устанавливается в зависимости от уклона берега водного объекта и составляет 30 м для обратного или нулевого уклона, 40 м для уклона до 3-х градусов и 50 м для уклона 3 и более градуса.
Ширина прибрежной защитной полосы реки, озера, водохранилища, имеющих особо ценное
рыбохозяйственное значение (места нереста, нагула, зимовки рыб и других водных биологических ресурсов), устанавливается в размере 200 м независимо от уклона прилегающих земель. Например, ширина прибрежной защитной полосы и водоохраной зоны Истринского водохранилища совпадают и составляют  200 м.

В границах водоохранных зон запрещается
:
1) использование сточных вод в целях регулирования плодородия почв;
2) размещение кладбищ, скотомогильников, объектов размещения отходов производства и
потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, пунктов захоронения радиоактивных отходов;
3) осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами;
4) движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за
исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие;
5) размещение автозаправочных станций, складов горюче-смазочных материалов (с исключениями), станций технического обслуживания, используемых для технического осмотра и ремонта
транспортных средств, осуществление мойки транспортных средств;
6) размещение специализированных хранилищ пестицидов и агрохимикатов, применение пестицидов и агрохимикатов;
7) сброс сточных, втом числе дренажных, вод;
8) разведка и добыча общераспространенных полезных ископаемых (с исключениями).

В границах водоохранных зон допускается: 
проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения,
заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды. Выбор типа сооружения, обеспечивающего охрану водного объекта от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, осуществляется с учетом необходимости соблюдения установленных в соответствии с законодательством в области охраны окружающей среды нормативов допустимых сбросов загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов.

Под сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения,
заиления истощения вод в ст.65 /1/понимаются:
1) централизованные системы водоотведения (канализации), централизованные ливневые системы
водоотведения;
2) сооружения и системы для отведения (сброса) сточных вод в централизованные системы
водоотведения (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод), если они предназначены для приема таких вод;
3) локальные очистные сооружения для очистки сточных вод (в том числе дождевых, талых,
инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод), обеспечивающие их очистку исходя из нормативов, установленных в соответствии с требованиями законодательства в области охраны окружающей среды и Кодекса /1/;
4) сооружения для сбора отходов производства и потребления, а также сооружения и системы для
отведения (сброса) сточных вод (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод) в приемники, изготовленные из водонепроницаемых материалов.

В отношении территорий садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений
граждан, размещенных в границах водоохранных зон и не оборудованных централизованными сооружениями для очистки сточных вод, до момента их оборудования такими сооружениями и (или) подключения к системам, допускается применение приемников, изготовленных из водонепроницаемых материалов, предотвращающих поступление загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов в окружающую среду. Другими словами, СНТ и пр.объединения в
водоохранных зонах, не имеющие (не подключенные к) централизованной системы(е) канализации, должны сливать свои стоки в баки и вывозить стоки ассенизационными машинами.

В границах прибрежной защитной полосы дополнительно 
к ограничениям, указанным выше для водоохраной зоны, запрещается:
1) распашка земель;
2) размещение отвалов размываемых грунтов;
3) выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн.

Как можно заметить, ограничения по использованию земельного участка, находящегося в водоохраной зоне, вполне приемлемы для «обычного» собственника, - не занятого скотоводством, земледелием, добычей полезных ископаемых или мойкой автотранспорта…

Земельные участки в водоохраной зоне не изъяты из оборота и не ограничены в обороте. Строительство на них допускается как в водоохраной зоне, так и на береговой защитной полосе, со
сбором стоков после очистки в централизованных или локальных очистных сооружениях (ЛОС).

Исключение составляет береговая полоса (ст. 6 /1/) - полоса земли вдоль береговой линии (границы)
водного объекта общего пользования, которая предназначается для общего пользования, в частности - для свободного прохода. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет 20 м, а  для каналов, рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более 10 км – 5 м. В соответствии с частью 8 ст. 27 Земельного кодекса приватизация земельных участков в пределах береговой полосы запрещена.

Следует помнить, что отсутствие в сведениях ГКН о земельном участке ограничений, связанных его расположением в водоохранной (как, впрочем, и в другой зоне охраны), не означает, что ограничения нет. Просто собственники, покупатели недвижимости, равно как и контролирующие органы, обращали на это раньше меньше внимания в силу отсутствия сведений об ограничениях в основных документах.
Кадастр постепенно заполняется зонами охраны, пока это сделано, наверно, не более чем на треть, но процесс идет.

В завершении данного раздела остановимся на важном практическом вопросе: каким требованиям должны отвечать локальные установки очистки стоков, чтобы они были одобрены санитарными врачами для установки в водоохраной зоне? Удовлетворяют ли этим требованиям всем известные «Топасы» и т.п.

Основным документом, регламентирующим условия сброса сточных вод в водные объекты,
являются санитарные правила и нормы /2/.Все модели ЛОС «Топас» по данным сайта компании, выпускающей эти установки, по  сертификатам соответствия, действовавшим до 2015 г., удовлетворяли санитарным правилам /2/. По-видимому, здесь какое-то лукавство. Сертификаты соответствия не содержали каких-то указаний на схемы сброса вод после установки в водоем (непосредственно, через поля фильтрации, после доочистки, обеззараживания и т.п.). В то же время, как на сайте компании «Топас» /3/, так и во множестве других статей по очистке воды строений, находящихся в водоохраной зоне,  однозначно говорится, что непосредственный сброс в водоем возможен только после обеззараживания сточных вод от всех ЛОС. Обеззараживание может производится мощной ультра-фиолетовой лампой, хлорированием, озонированием. Например, цена установки УФЧ-обеззараживателя для ЛОС «Топаз 5-20» составляет 41,5 тыс. руб.

Таким образом, можно полагать, что нахождение участка только в водоохраной зоне не создает существенных затруднений в приобретении, пользовании и распоряжении недвижимостью, находящейся в ней, не считая несколько увеличенных затрат на экологические мероприятия. Однако,
водоохранная зона – не самый страшный «зверь», куда больше проблем порождает  расположение участка в санитарно-защитной зоне источников питьевого водоснабжения
.

Продолжение следует.

Источники

1.Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 г. N 74-ФЗ, введен в действие 1 января 2007г.
2.Санитарные правила и нормы СанПиН 2.1.5.980-00: «Гигиенические требования к охране
поверхностных вод». Утверждены Главным государственным санитарным врачом РФ 22
июня 2000 г. Дата введения: 1 января 2001 г.
3.http://www.topas-septiki.ru/faq#11


Врезка 1. Водоохранные зоны для основных рек Истринского
района МО (протяженность рек – по Википедии)

Река: Истра/ МалаяИстра/ Маглуша/ Песочная

Протяженностьреки, км: 113/48/40/24

Водоохранная зона, м: 200/100/100/100

Комментарии

  • Людмила Воронина

    Спасибо Геннадий.

  • Александр Ковалев

    Очень полезная подборка и злободневная для меня. Как раз сейчас разбираю ситуацию, в которую попали собственники зу полностью входящем в зону ООПТ.

  • Александр Ковалев

    Вот и вопрос, если можно его задать здесь, если закон формирующий ООПТ гласит, что земли населенных пунктов в нее не входят, а на деле при получении разрешения на строительсьво люди напоролись на отказ из-за того, что в кадастре зу не исключены из ООПТ.
    Геннадий, как Вы думаете это техническая ошибка?

    • Геннадий Савинов

      Александр, закон позволяет включать в земли особо охраняемых природных территорий (ООПТ) участки, принадлежащие гражданам (ст. 95 ЗК РФ). Вопрос, с каким разрешенным использованием? Могло быть и наоборот: при образовании ООПТ ее внешними границами охватывались, но не включались в нее участки из земель населенных пунктов.Из Вашего вопроса, можно предположить, что предусматривалось последнее. Поэтому. Надо изучить последовательность событий: 1)с какой даты участок в собственности какая исходная категория и разрешенное использование, 2)с какого момента существует ООПТ и какой порядок ее образования.
      По данным Вашего вопроса, я бы предположил, что в ГКН Ваш участок должен быть в иной категории (населенных пунктов), и если показать правоустановку на участок и ООПТ, КП внесет в ГКН изменение. Станет ли КП рассматривать это как техническую ошибку? - Возможно.

    • Александр Ковалев

      ООПТ введена в 2005 году имеет региональное значение это Памятник природы. 15.07.2009 в постановление об организации ООПТ внесены изменения (появилась фраза "за исключением земель населенных пунктов"). В 2012 году поставленны на кадастровый учет границы зоны ООПТ. В 06.2009 был согласован правительством области генплан включающий зу в границы населенного пункта. 21.07.2009 этот генплан утвержден администрацией сельского поселения.
      Сейчас вид разрешенного использования ИЖС.
      Участок в собственности с 2007 года, до генплана был сельхозкой.

    • Александр Ковалев

      Вот я и надеюсь, очень, что тут можно обойтись без департамента ООС, простым исправлением неправильно учтенных КП в 2012 году границ ООПТ.

    • Геннадий Савинов

      Шероховатости есть: 2005 - ООПТ, исключение из ООПТ участков поселений 15.07.2009, когда генплан поселения еще не утвержден (06.2009), и участок еще не в поселениях. Но поскольку в этих пограничных датах есть согласование генплана Правительством региона, скорее всего, никто придираться не будет. Однако КП может не захотеть исправлять границу ООПТ только в отношении Вашего участка, надо бы исправлять всю границу. "Где деньги, Зин" на это?. Где решение об исправлении границ ООПТ? У меня недавно похожий случай был в отношении участка, граничащего с лесфондом. Собственнику предложили исправить ошибочные границы кварталов лесничеств в районе его участка! Кто КП границу ООПТ описывал? Департамент ООС? Они (ООС) должны и исправить. Я так понимаю. Скорее всего, КП уклонится от заочного спора с департаментом ООС, исправляя границу ООПТ только в отношении Вашего участка.

    • Александр Ковалев

      На сколько я успел в этом разобраться, других проблемных зу в зоне ООПТ нет, только один. А денег в департаменте ООС на исправление конечно нет и пока не предвидется.
      Однако в при первом разговоре в департаменте ООС нас вообще ориентировали на проведение экологической экспертизы. Мы даже, до снегов, поторопились провести акт обследования зу на предмет утраты природоохранного значения.
      Второго разговора пока не случилось, но выяснив за это время множество ньюансов, многие из них описаны здесь выше, я укрепляюсь во мнении, что исключение должно произойти на основании исправления ошибки, а не на основании экспертизы.
      Вы как считаете, Геннадий?
      PS: О наличии решения об исправлении границ ООПТ мне неизвестно.
      PPS: описание ООПТ в постановлении сейчас

    • Александр Ковалев

      ... выглядит так: "полоса шириной 250 метров вдоль берега (за исключением земель населенных пунктов)"

    • Александр Ковалев

      Если не получится признать ошибочное включение этого зу в зону ООПТ, в результате кадастрового учета границ зоны ООПТ проведенном в 2012г., полагаю, нас ждет:
      ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ от 27.09.2012 № 981-п
      "Об утверждении Порядка создания, реорганизации и упразднения
      особо охраняемых природных территорий регионального значения
      в Ярославской области"
      ...
      3.4.2.1. Для изменения границ ООПТ (с уменьшением её площади)
      инициатор направляет в департамент:
      - финансово-экономическое, экологическое, правовое обоснование
      изменения границ ООПТ;
      - пояснительную записку с обоснованием необходимости изменения
      границ ООПТ и приложением фотоматериалов;
      - сведения о площади ООПТ с изменёнными границами;
      - карты-схемы изменённых границ ООПТ (с номерами поворотных
      точек и без указания номеров поворотных точек);
      - перечень координат поворотных точек изменённых границ ООПТ в
      установленной системе координат;

    • Александр Ковалев

      - карту-схему расположения исключаемых из ООПТ участков с
      указанием измененных границ ООПТ и кадастровых номеров земельных
      участков (при наличии номеров);
      - описание границ зон ограниченного хозяйственного использования и
      иных зон, карты-схемы с обозначением границ (с номерами поворотных
      точек и без указания номеров поворотных точек) и перечень координат
      поворотных точек границ таких зон в установленной системе координат
      (если изменение границ ООПТ затрагивает указанные зоны, за исключением
      случаев, указанных в абзаце девятом подпункта 3.4.1 данного пункта
      раздела 3 Порядка).
      Инициатор вправе представить материалы исследовательских работ,
      заключения специалистов, сведения о наличии (отсутствии) редких и
      исчезающих видов грибов, лишайников, растений и животных,
      видеоматериалы.
      ...

    • Геннадий Савинов

      Для департамента ООС согласование генплана поселения Правительством должно бы быть руководством к действию для исключения участка из ООПТ. Поэтому предложение Вам провести экологическую экспертизу может означать 3 вещи: 1) департамент "спорит" с Правительством по генплану, заботится, охраняет природу..., в общем, святее Папы Римского, 2) не разобрался по поводу границ ООПТ, например Вы ему в этом не помогли документами, подсказками, поэтому предложил Вам традиционный и законный путь принятия исключения (в данном случае- через экспертизу, рассчитывая в том числе на традиционную благодарность), 3) во всем разобрался с границами ООПТ, но не видя финансовой и организационной возможности исключения Вашего участка из ООПТ( ведь и свою ошибку при этом признать надо, показать ее Руководству, поскольку исправление ошибки, наверное, принимается постановлением Правительства) предложил Вам допустимый обходной маневр - через экспертизу. В третьем Варианте при положительном заключении все при своих: собственник строится, а департамент нигде не ошибался, а, может быть, еще и в плюсе будет.
      Настаивать на "исправлении ошибки" - это вступать в лобовой конфликт. Так можно и проиграть. Формально (по датам возникновения правоотношений) ситуация отнюдь не идеальная для собственника, если дойдет до суда. Надо обсуждать, договариваться. Попробуйте обсудить вопрос в департаменте ООС заново.

    • Геннадий Савинов

      Два Ваших последних коммента прочитал после моего ответа в 17-30. Согласен, так и будет.Хотя мне кажется, что при "исправление ошибки" все будет аналогично, но объем обоснований будет меньше, например, могут быть опущены экологические и финансово-экономические обоснования, останутся правовые обоснования исключения участка из ООПТ и ссылка на кадастровый номер исключаемого из ООПТ участка. Все-таки путь исключения участка из ООПТ выглядит предпочтительнее экологических экспертиз с неизвестной стоимостью и вечной зависимостью.

    • Александр Ковалев

      Геннадий огромное спасибо, Вам за ответы, обязательно поделюсь результатами по окончании этого дела.

    • Геннадий Савинов

      Удачи, Александр! С удовольствием узнаю о результатах Вашего дела. Только напишите на почту, поскольку уведомления из блога мне с некоторых пор не приходят.

    • Александр Ковалев

      Ok

    • Татьяна Коллайдер

      С нетерпением жду продолжения про земли ГосЛесФонда, очень актуально именно сейчас, когда на меня уже завели одно уголовное дело о лесонарушении (расчищала гнилую ольху на участке клиента, находящемся у него в собственности, по порубочному билету от администрации), по стуку соседей приехали полиция и лесники, заявив, что это их лес :-). Теперь грозят лишить собственности ещё двух моих покупателей, тоже утверждают, что это их "сельский лес". И даже какие-то страшные старые карты показывают в виде доказательства. К сожалению, в Приозерском р-не ЛО суды с лесниками собственники проигрывают...

  • Вадим Рыбалкин

    Спасибо огромное! С нетерпением жду статьи про газопроводы!