Новостройка в ипотеку: стоит ли?

Приобретение
квартиры в строящемся доме   всегда было
популярной и оправданной операцией  на
рынке недвижимости: цены на первичном рынке ниже, чем на вторичном, поэтому
квартиры на первичном рынке приобретались и в качестве инвестиционных вложений,
и для собственных нужд (при этом на первичном рынке за одни и те же деньги
можно купить квартиру большей площади, чем на вторичном), и на собственные
деньги и на заемные средства. Все это было оправдано, так как цены на
недвижимость росли, а на недвижимость первичного рынка росли просто ускоренными
темпами. Но сейчас рост цен прекратился, 
и в данной ситуации возникает вопрос, а оправдана ли покупка квартиры в
строящемся доме вообще и на заемные средства в частности ?
Покупка
новостройки с целью инвестирования собственных средств, по моему мнению,
оправдана и в сегодняшней ситуации (я об этом уже писал).
В данном
материале я хочу рассмотреть целесообразность покупки новостройки на заемные
средства. Вот конкретный пример, который мы анализировали с моими клиентами:
3-х-комнатная
квартира в доме новостройке г. Одинцово общая площадь 70 кв. м., цена 4,6 млн.
рублей, срок сдачи - 2 квартал 2018 года. Собственных средств у покупателя  1 млн. рублей, следовательно, кредит необходимо
взять в сумме 3,6 млн. рублей. При такой сумме кредита ежемесячный платеж
составит приблизительно  42000 рублей.  
При объявленном
застройщиком сроке сдачи объекта во 2-ом квартале 2018 года и, исходя из
существующих реалий и сложившейся практики, заселиться в квартиру можно будет к
концу 2018 года. За два года по кредиту будет выплачено примерно 770 000
рублей процентов. В дополнение к этому где-то надо жить, аренда 2-х комнатной
квартиры в Одинцово около 30 000 рублей в месяц, за два года еще
720 000 рублей. Итого на аренду и проценты по кредиту будет потрачено
1 490 000 рублей, следовательно к концу 2018 года данная квартира
обойдется покупателям в 6 090 000 рублей.
А какова
вероятная стоимость данной квартиры по состоянию на конец 2018 года, т. е на
момент заселения в квартиру?
Оценить ее
рыночную стоимость мы можем исходя из стоимости аналогичных квартир на данный
момент. Сегодня стоимость подобных квартир в рассматриваемом районе составляет
5,5-5,7 млн. рублей.
Таким
образом покупая квартиру в кредит с небольшим первоначальным взносом и имея
выбор купить квартиру в строящемся доме за 4,6 млн. рублей или в
построенном  за 5,5 млн рублей , на мой
взгляд целесообразней купить готовую квартиру и жить в ней, т.к. на момент
заселения в квартиру, купленную в строящемся доме, она для покупателя будет
стоить дороже.
Если же
говорить про инвестирование в квартиры-новостройки и предположить, что к концу
строительства, при стабильной экономической ситуации, рассматриваемая квартира
будет стоить 5,5-5,7 мнл. руб., то доход инвестора составит 20%-22%, что вполне
подходит для инвестирования собственных средств.
Большее
увеличение стоимости квартир-новостроек возможно только  с ростом цен по всему рынку недвижимости.

 
 

Комментарии

  • Александр Черный

    Согласен с автором.Если квартира нужна для жизни то имеет смысл рассматривать вторичный рынок. С нынешними ценами можно найти квартиру в обжитом районе, современном доме и с хорошим ремонтом. Что касается инвестиций, то можно назвать единичные комплексы, куда имеет смысл вкладываться и это как правило достаточно дорогое жилье, либо проблемные компании при условии санации и гарантированной достройки.

  • Сергей Губанов

    Вторичка в данный момент интересней с любой стороны..

  • Да, только для вторички нужно взять кредит уже 4,6 и платеж будет под 50000. Соответственно за 2 года он выплатит 1.2 млн и суммарно будет 6.8. С экономической точки интереснее, но не значительно. Плюс риски недостроя или задержки сроков.