Дмитрий Гончаров

Личный опыт: электронная регистрация правоустанавливающего документа

Всем привет.
Я хочу рассказать, о том, как происходит регистрация договора электронным способом.
Насколько я знаю, этот способ начал действовать с января 2017 и в данный момент им можно воспользоваться только при оформлении договора купли-продажи с использованием ипотечных средств Сбербанка.
Сделка завершилась только что, проходила она в г.Мытищи, а я действовал как риелтор покупателя.
При подготовке все происходило стандартно: сбор документов, одобрение банка и т.д. И вот накануне сделки менеджер банка предлагает моему клиенту электронную регистрацию за 10.000; главный аргумент: «вам никуда ходить не надо будет и никаких доверенностей, мы сами за вас все сделаем (это, что касается именно регистрации). Мой покупатель сомневался, но потом согласился, несмотря на то, что печати о регистрации у него на договоре уже никогда не будет.
Естественно, наших продавцов заверили, что эта отметка на ДКП для доступа к ячейке им уже (именно в этом случае) не потребуется; и бежать заказывать бумажную ЕГРН им тоже не придется.
После подписания ДКП, сотрудники Сбера забрали у нас один его экземпляр, но не для рег.палаты, а в архив банка! Видимо, в регистрационку отправляется только скан. Таким образом, наши экземпляры договора купли-продажи так и остались у нас на руках. И, естественно, у нас на руках не осталось
никакой расписки о приеме документов на гос.регистрацию…
После этого мы ждали 6 рабочих дней, и одновременно на электронные адреса: менеджера банка, покупателя и продавца пришло уведомление о прошедшей регистрации, а также цифровая ЕГРН на моего клиента.
Помимо этого, они прислали несколько занимательных приложений. Вот они:
 
Как зарегистрироваться (прописаться) в квартире, при электронной форме перехода
права собственности?

При осуществлении регистрации по месту жительства после регистрации перехода права собственности на квартиру в электронной форме, необходимо обратиться в Многофункциональный Центр (МФЦ) или напрямую в УФМС с заявлением о регистрации по месту жительства (Форма №6, утв. Приказом ФМС России от 11.09.2012 N 288).
При заполнении Заявления:
1. В строке: «Документ, являющийся в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации основанием для вселения» - необходимо указать дату полученной после электронной
регистрации;
2. В строке «Адрес» - необходимо указать точный адрес объекта недвижимости.
С 01.01.2017 г вступил в силу 218 Федеральный закон на основании которого государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской
из Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в ней указаны сведения об основных характеристиках объекта недвижимости, текущий владелец и наличие обременения (ипотека), а с 15 июля 2016 года согласно внесенным изменениям в Федеральный закон №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Статья 14).
Свидетельство о праве собственности, как документ удостоверяющий государственную регистрацию прав, исключено.
Ни ТСЖ, ни управляющие компании (УК), которые могут выступать в качестве посредников при взаимодействии с УФМС, не вправе требовать от граждан предоставления подлинника выписки из ЕГРН (с синей печатью), на которую они ссылаются в заявлении, или свидетельства о праве собственности, поскольку в соответствии со ст.6 Закона РФ N 5242-1 «О праве граждан РФ на свободу
передвижения…» при регистрации по месту жительства установлено право граждан не предъявлять свидетельство о государственной регистрации права либо не сообщать содержащиеся в нем сведения в случае, если они находятся в распоряжении государственных органов или органов местного самоуправления.
УФМС самостоятельно проверяет сообщенные гражданином сведения, направляя соответствующий запрос в Росреестр, и производит регистрацию по месту жительства в пределах установленного законом срока.
Официальный ответ УФМС России по г. Москве: «Требования сотрудников УФМС по предоставлению выписки из ЕГРН с печатью Росреестра противоречат нормам Федерального закона "Об организации
предоставления государственных и муниципальных услуг" от 27 июля 2010 года № 210-ФЗ. Действия сотрудников Вы можете обжаловать путем направления заявления с указанием всех обстоятельств и структурного подразделения УФМС России, в котором Вам было отказано».
При отказе в принятия документов МФЦ, ТСЖ, УК или иными органами, принимающими заявление на
регистрацию, требуйте официальный отказ с указанием ФИО и должности должностного лица. Отсканированный отказ необходимо отправить по адресу: onreg@sberned.ru для дальнейшей эскалации вопроса в вышестоящие инстанции.
Ниже приложен официальный ответ УФМС по г. Москвы.


 
Как перевести
лицевой счет на имя покупателя при электронной форме перехода права
собственности?

Положениями п.22 «Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», утвержденных постановлением Правительства
РФ от 06.05.2011 N 354 (далее – Правила), установлено, что для заключения договора о предоставлении коммунальных услуг (энерго-, водо-, газо-, теплоснабжения) собственник помещения предоставляет документ, подтверждающий право собственности на помещение в многоквартирном доме (жилом доме). Правила не содержат требований о предоставлении договора купли-продажи и заключения договора о предоставлении коммунальных услуг. Указанными правилами вид данного
документа не конкретизирован.
В соответствии с положениями действующего законодательства документами, подтверждающими права на объект недвижимости, по выбору правообладателя являются свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН (ст.28 218-ФЗ «Об удостоверение осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав»). После предоставления документов в электронном виде и проведения государственной регистрации прав на объект недвижимости, Росреестр направляет правообладателю в качестве документа, удостоверяющего переход прав собственности выписку из ЕГРН в электронном виде, подписанную усиленной квалифицированной подписью государственного регистратора (Приказ Минэкономразвития России от 31.12.2013 N 802).
На основании пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 06.04.2011 N 63-ФЗ «Об электронной подписи» информация в электронной форме, подписанная квалифицированной электронной подписью, признается электронным документом, равнозначным документу на бумажном носителе,
подписанному собственноручной подписью, и может применяться в любых правоотношениях в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Учитывая вышесказанное, для заключения договора на оказание коммунальных услуг достаточно представить выписку из ЕГРН в электронном виде, подписанную усиленной квалифицированной
подписью государственного регистратора.
При отказе в принятии документов органами, принимающими заявление на перевод лицевого счета,
требуйте официальный отказ с указанием ФИО и должности должностного лица.
Отсканированный отказ необходимо отправить по адресу: onreg@sberned.ru для дальнейшей эскалации вопроса в вышестоящие инстанции.
 
Как получить налоговый имущественный вычет при электронной форме перехода права собственности?
На основании официального ответа ФНС России «О порядке получения имущественного налогового вычета» от 09.03.2016 №БС-4-11/3812
Согласно статье 28 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон №218-ФЗ) проведенная государственная регистрация возникновения и
перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН). Проведенная государственная регистрация перехода права собственности удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. При этом специальная регистрационная надпись в
форме электронного документа подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью государственного регистратора.
На основании пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 06.04.2011 № 63-ФЗ «Об электронной подписи» информация в электронной форме, подписанная квалифицированной электронной подписью, признается электронным документом, равнозначным документу на бумажном носителе,
подписанному собственноручной подписью, и может применяться в любых правоотношениях в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Поскольку Законом № 218-ФЗ выписка из ЕГРН является надлежащем удостоверением проведенной государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество, данный
документ может быть представлен в целях подтверждения права на имущественный налоговый вычет.
Для подачи документов на получение налогового имущественного вычета можно воспользоваться
личным кабинетом налогоплательщика для физических лиц на сайте www.nalog.ru
 
Как использовать материнский капитал при электронной форме перехода права собственности?
При использовании материнского капитала в качестве погашения основного долга и уплаты процентов по ипотечному кредиту, в Пенсионном фонде РФ необходимо иметь следующий пакет
документов:

На основании постановления правительства РФ от 12.12.2007 №862 ПРАВИЛА НАПРАВЛЕНИЯ СРЕДСТВ (ЧАСТИ СРЕДСТВ) МАТЕРИНСКОГО (СЕМЕЙНОГО) КАПИТАЛА НА УЛУЧШЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ п.13.
 кредитный договор и копию;
 паспорт лица и супруги лица, получившего сертификат;
 свидетельство о браке;
 справку кредитора о размерах остатка основного долга и остатка задолженности по выплате процентов за пользование кредитом;
 в отдельных случаях: СНИЛС, сертификат на материнский капитал, нотариальное обязательство на приобретение жилого помещения для детей.
В случае если лицо, получившее сертификат, при подаче заявления не представило по собственной инициативе выписку из ЕГРН, Пенсионный фонд РФ и его территориальные органы запрашивают
эти документы в органах, предоставляющих государственные и муниципальные услуги.
При отказе в принятия документов в Пенсионном фонде РФ, требуйте официальный отказ с
указанием ФИО и должности должностного лица. Отсканированный отказ необходимо
отправить по адресу: onreg@sberned.ru для дальнейшей эскалации вопроса в вышестоящие инстанции.
 

 
Итог:
1. на мой субъективный взгляд, такая регистрация, несмотря на кажущуюся сырость и непроработанность, имеет право на жизнь. Наверное, в будущем подобные схемы работы гос.регистрации будут применяться все шире, возможно и повсеместно;
2. я уверен, что у моего клиента не получится прописаться в купленную квартиру до тех пор, пока он не получит бумажную версию ЕГРН. И никакие вышеприведенные официальные документы ему не помогут и не разжалобят суровых паспортисток;
3. такой способ не подходит для покупателя из «консервативной» публики, которая до сих пор не может придти в себя от решения об отмене свидетельств о регистрации правоустанавливающих документов;
4. для продавца такой способ – однозначно выгоднее.

Комментарии

  • Aлексей Суриков

    Смысла в электронной регистрации, тогда, вообще не видно....
    Вы получили уведомление, что переход состоялся, на 6-ой день!? В чем смысл выгоды для продавца? Если сдавать через своих регистраторов, то документы получаем так же -на 6-ой день!
    Нотариальная сделка -на четвертый день!
    Да и если говорить уж о выгоде: при сделке должны быть довольны все участники - и продавец, и покупатель.... Продавец значит в выгоде, а покупатель носится с ДКП без печати, должен заказывать ЕГРН, чтобы всем доказать, что он собственник.....
    Поэтому и нотариусы не предлагают эту регистрацию всем подряд. Ничего хорошего....не видно....
    Сбер уже доходит до маразма со своими нововведениями -сырыми....

    • Жанна Бычкова

      А с нотариусами все проще.они распечатывают ЕГРН сами,на красивом бланке и ставят свою печать.Получается крррасотища,любой паспортистке понравится.

    • Татьяна Литвинова

      Так в Сбере же за это удовольствие еще 10 тысяч заплатить нужно. Это для кого выгодно?

    • Влад Александрович

      !!! Коллеги предупреждаю САМОЕ УЖАСНОЕ что эта система даёт сбои.
      Мы решили пойти на такую регистрацию в начале февраля 2017, из-за обещанного удобства, в итоге почему-то возникли проблемы, никто так и не объяснил какие, и мы получили 3 недели регистрации, истерику продавца и нервяк покупателя..... под конец действия договора ячейки файлы всё же пришли, но я понял что СВОЙ РЕГИСТРАТОР это спокойствие которое не стоит мнимого удобства этой электронной регистрации.

    • Анна Ремизова

      У меня тоже такая электронная регистрация "зависла" в Сбере прошлым летом, вместо 5 дней ждали 2 недели ( была ипотечная сделка). Как объяснял менеджер банка - была ошибка в их электронной подписи. Только и они, и мы об этом узнали через 5 дней, когда положенный срок регистрации уже прошел.

  • Антонина Каткова

    Спасибо, что поделились! Интересно и полезно

  • Александр Ковалев

    Благодарю!

  • Геннадий Савинов

    Справка.
    Первая в России электронная регистрация перехода права была осуществлена 30 апреля 2015 года (заявка подана 17 апреля) в Московской области.
    Источник: Сайт Агенства Стратегических Инициатив https://asi.ru/news/38838/

  • Людмила Гечус

    Я думаю, если они распечатают официальный ответ УФМС и предъявят его, томогут и зарегистрировать. Опыт такой имеется.

  • Доброго времени суток! Я уже писала в " советах" про нотариальное действие: перевод документа из электронного вида в бумажный и обратно, страница стоит 50 руб, можно получить егрн с печатью нотариуса. Это когда сбер присылает ссылку на место, где хранится егрн. Но для последующей продажи дкп без штампа о государственной регистрации перехода права, а только с подписями сторон-это создает возможности для мошенничества.

  • Александр Мальцев

    Полезно, спасибо!
    Что касается ЭП (ЭЦП), так она работате не во всех браузерах и весьма капризна.

  • Алексей Фролов

    Не знаю как у автора, а моим клиентам пришлось в отделении сбера 3 часа сидеть (пока все формальности соблюли и на регистрацию доки отправили). Но возможно тут вопрос в подготовке сотрудников конкретного отделения

  • кто-нибудь сталкивался с таким вопросом: большинство сертификатов квалифицированной электронной подписи имеют срок действия 1 год. То есть, максимум через 1 год подтвердить подлинность электронного документа будет невозможно в связи с истечением срока действия сертификата?
    То есть, электронный документ действителен, но проверить его подлинность, вероятно, будет невозможно.

    • Нет, это не так. Сертификат как правило действительно, выписывается сроком действия в 1 год. И документ, им подписанный - действителен тоже в течении срока действия сертификата.
      Но есть одно НО!
      Если в момент формирования электронной подписи был также сформирован штамп времени, сгенерированный специальной службой удостоверяющего центра - то подлинность документа и эцп может быть установлена в любое время. Считайте навечно.
      Наличие штампа времени в ЭЦП зависит от настроек криптопровайдера, который используется для генерации подписи.

    • Это упрощённый взгляд.
      1. далеко не все ведомства и организации используют Штамп времени (пример - нотариальная палата не использует)
      2. Штамп времени, скорее всего, формируется с использованием ЭЦП удостоверяющего центра. Эта ЭЦП в свою очередь имеет сертификат со сроком действия 1 год. То есть, нужно по прошествии многих лет проверять всю цепочку сертификатов. Если цепочка прервётся, то проверка окажется невозможным
      3. Даже если вся цепочка сертификатов в порядке, вы представляете техническую и практическую реализацию проверки? В статье упоминается про регистрацию (прописку) в квартире, при электронной форме перехода права собственности. Вы думаете, сотрудники будут разбираться с технологией проверки глубиной в несколько лет?

    • По п.2 - в том и фишка штампов времени, что они удостоверяют - подпись сделана в то время, пока все сертификаты цепочки на момент подписания были действительны. Никакие другие сертификаты для проверки не нужны.
      Соотв-но п.3 - вообще не в кассу.

    • а в в этом так уверены?
      «Штамп времени» - это такой же электронный документ, подписанный электронной подписью удостоверяющего центра. Со всеми вытекающими отсюда последствиями
      https://iecp.ru/ep/help/questions/67

    • Странный ответ по ссылке. У меня есть противоположный - https://ca.kontur.ru/faq/signature/61
      УЦ всегда хранит сведения обо всех выпущенных сертификатах, в том числе с истекших сроком действия.
      Штамп времени подписан действующим на момент его генерации сертификатом, это по-умолчанию гарантирует соотв-щая служба УЦ. Далее, зная время генерации подписи не составляет никакого труда получить ответ от УЦ - действовали ли на момент подписания все сертификаты, задействованные в процессе генерации подписи и штампа времени.
      Если да - документ валиден. Вне зависимости действительны ли сертификаты "на сейчас".
      Смысл ведь не в том чтобы сертификат был действителен на момент проверки, а в том чтобы он был действителен на момент подписания. Проверить это позволяет знание точного времени подписания.

    • по вашей ссылке ничего противоположного нет.
      "Правовой статус сертификата электронной подписи на момент подписи обеспечивается электронной квитанцией Удостоверяющего центра, полученной в момент подписи по средствам OCSP". То есть, чтобы убедиться в правовом статусе старого сертификата нужно проверить квитанцию. Если на момент проверки квитанции срок действий уже её сертификата истёк - сделать это невозможно.
      Поэтому меня собственно интересовал практический опыт.

    • пожалуйста, прочитайте внимательно что я написал в предыдущем комментарии, особенно последние 2 предложения
      больше нам с вами дискутировать не о чем

    • на закуску
      Федеральный закон от 10 января 2002 г. N 1-ФЗ
      "Об электронной цифровой подписи"

      Статья 4. Условия признания равнозначности электронной цифровой подписи и собственноручной подписи

      1. Электронная цифровая подпись в электронном документе равнозначна собственноручной подписи в документе на бумажном носителе при одновременном соблюдении следующих условий:

      сертификат ключа подписи, относящийся к этой электронной цифровой подписи, не утратил силу (действует) на момент проверки или на момент подписания электронного документа при наличии доказательств, определяющих момент подписания;

      подтверждена подлинность электронной цифровой подписи в электронном документе;

      электронная цифровая подпись используется в соответствии со сведениями, указанными в сертификате ключа подписи.

    • Дискутировать, действительно бессмысленно. Самоуверенность в юридических вопросах редко бывает оправданной.
      Предостерегу потенциальных пользователей этой системы от потенциальных ошибок и неверных трактовок, предлагаемых Алексеем.
      Во-первых, ФЗ "Об электронной цифровой подписи" от 2002 года уже утратил свою силу. Взамен него в 2011 году принят новый закон "Об электронной подписи".

    • Там есть аналогичные нормы, касающиеся действительности электронной подписи. Некоторые по незнанию и без каких-либо оснований полагают, что формулировка из 63 ФЗ «при наличии достоверной информации о моменте подписания электронного документа» относится к штампу времени. Однако это не так, в законе об этом прямо ничего не сказано. Речь идёт о комплексе мероприятий, в число которых помимо проверки собственно сертификата клиента входит проверка сертификата службы штампов времени. Я по этому вопросу обращался в ряд УЦ, все они единодушны по этому вопросу. Не поленился, обратился также и в СКБ контур и попросил их прокомментировать ссылку, предложенную Алексеем. Чудес не бывает, как и следовало ожидать, СКБ контур подтвердил, что если срок своего сертификата истёк потребуется отдельно проверять сертификат службы штампов времени. Если же и он истёк, цепочка проверок удлиняется еще.
      Меня больше интересовало сталкивался кто-нибудь с такой ситуацией на практике. Насколько госорганы осведомлены об этой ситуации, и если знают о ней, то как практически у них поставлена проверка или же они автоматически отказывают признавать такой документ

  • Сегодня столкнулась с жестокой действительностью по электронной сделке. Сбербанк уговорил провести прямую сделку (наличка). Сдали документы, регистрация шла 6 дней. В итоге, получили документы, спокойно поменяли лицевой счет, оплатили долги по коммуналке. Не смогли выпросить у паспортиста справку по прописанным. Но самое интересное было, когда мы пришли в ОАО "Сургутнефтегазбанк" чтобы забрать деньги из ячейки. Вот тут то электронная сделка оказалась неактуальной и никакими силами мы не смогли убедить работников банка, руководителя и юриста банка, что сделка действительна. Теперь всё зависло. Пока никто не знает как решить этот вопрос. Срок предоставления ячейки заканчивается завтра. Вот и влипли. Продавец и покупатель возмущены нашей некомпетентностью. Может кто то сталкивался с такой проблемой, подскажите как выйти из ситуации типа безвыхода?

  • Дмитрий Гончаров

    Только сегодня на сделке, контрагент рассказала, что ее клиенты столкнулись с случаем, когда приобретя дом с помощью электронной регистрации они попали в очень интересную ситуацию: что-то там в электронной базе рег.палаты переглючило и их дом (согласно свежей выписке из ЕГРП) оказался зарегистрирован на постороннее лицо, даже не на предыдущего владельца! Теперь они идут по пути многочисленных судебных заседаний, но сейчас им совершенно не понятны перспективы этого дела…
    С ее слов, как она позже выяснила, такие ситуации не являются чем-то редким, оказывается немало народу уже попало подобным образом.

  • Электронная регистрация недвижимости проходит очень долго. Не верьте про 5 рабочих дней. Расчитывайте на 2 недели. Личный опыт: 2-ю неделю смотрю на экран компьютера и жду почту, заняться ничем не могу; отлучиться никуда не могу. Хоть бы сообщали сколько ещё ждать. А неизвестность давит.

  • Люди! Электронная регистрация - только если ситуация безвыходная. Не соглашайтесь! Первые 4 рабочих дня документы пролежали в Сбербанке. И только на 5-й день поступили в Росреестр. Росреестр регистрирует 5 рабочих дней. Итого 10 рабочих дней плюс выходные. Итого полмесяца эта электронная регистрация. Вам это надо?

    • Елена Смирнова

      это в каком городе?

    • При большой сумме кредита 0,5% годовых - далеко не лишние.
      Можно и подождать 2 недели, мир от этого не перевернется.

  • Так же следует учесть, что для прописки и коммунального учёта на новой жил площади надо в МФЦ заказывать "бумажную с синей печатью" выписку егрн. Платить пошлину 400 рублей и ждать 5 рабочих дней после оплаты пошлины, т.е. ещё неделя. Хотя Росреестр говорит, что вас обязаны регистрировать без этой "бумажки" - не верьте. Не теряйте времени и нервов сразу топайте в мфц и сидите там целый день в очереди, чтобы заказать выписку. Личный опыт. Кредит и электронная регистрация 2 недели в Красноярском Сбербанке, регистрация лицевых счетов в Чите только по выписке из МФЦ в общем порядке. Итого я месяц трачу только на гос регистрацию и получение выписки. Затем надо тратить время на регистрацию лицевых счетов по ком услугам. По деньгам обходится 7,5 т р. Я написала, чтобы вы знали, что эл регистрация только в случае безвызодной ситуации. Я лично прогадала.