Геннадий Савинов

Приобретение и оценка загородной недвижимости как задача многофакторного анализа

Производя оценку загородной недвижимости или иную подготовку к ее продаже (покупке), необходимо учитывать десятки различных обстоятельств.

Например, при проведении межевания и прочей подготовки к сделке одного загородного дома было обнаружено следующее.

Продаваемый участок имеет смежные границы с пятью другими участками.

«Южный сосед», то ли с пьяных глаз, то ли еще почему-то установил свой забор и поставил участок на
кадастровый учет с двумя сломами границы. Мелочь, но неприятно. Гораздо в большей степени имеющегося покупателя нашего участка волновало, что этот "южный" участок намеревается купить гражданин одной из республик бывшего СССР, и он ему в качестве соседа "совсем не нужен", т.к. дом он будет строить маленький, а хотелось бы (путем приобретения и этого участка), чтобы рядом был владелец следующего участка - с красивым домом и дорогим автомобилем. («Однородное
социальное окружение», «солидные соседи»).

Второй «южный сосед» поставил забор, ликвидировав общественный проход и отступив от конфигурации своего участка по данным государственного кадастра недвижимости (ГКН). То есть,
фактически он - сосед, а по данным ГКН -нет. Надо ли с ним согласовывать свою границу, если данные оперативной кадастровой карты противоречат ортофотосъемке местности? Есть и другие последствия такого самозахвата земли.

Через старосту деревни удалось установить, кто сегодня является «восточным» соседом. Сегодняшние
владельцы «восточного» участка считают, что они унаследовали участок за покойным родственником, хотя участок у наследодателя находился во временной аренде, поэтому как максимум удастся в судебном порядке наследовать вещное право (аренды участка), поскольку местная администрация
возражает против передачи прав на участок текущим его владельцам. Главное, однако, в другом. Проблема нашего участка в том, что «восточный» сосед несколько лет назад «продал» нашему клиенту 4 сотки земли от своего участка. Фактическая площадь нашего участка больше, чем по правоустанавливающему документу. А учитывая, что в Московской области положение федерального закона о допустимых прирезках при уточнении границ (до минимальной нормы предоставления)
соблюдается через раз, дополнительные финансовые затраты становятся практически неизбежными. Лишний раз напомним, что площади и конфигурации земельных участков по документам и по факту надо
сравнивать.

Участок «северного» соседа в 6 соток находится в фактическом многолетнем владении наследников. На
втором участке этого соседа, через дорогу,также в 6 соток, стоит его жилой дом. Кроме свидетельства о собственности на 6 соток (без точного адреса) на наследодателя, отказного решения суда и много лет назад открытого наследственного дела, иных документов на участки соседа - нет. Пользуясь неопределенностью, все-таки согласовываем с этим соседом границу юридически не
принадлежащего ему участка. А заодно договариваемся, что в будущем на приемлемых условиях договоримся о пользовании центральным водопроводом, проложенным собственником нашего участка с согласия наследодателя по используемому этим соседом участку.

Последний -пятый- граничащий участок - это общая дорога. Казалось бы здесь нет проблем. Однако, по ГКН дорога накладывается на 2 индивидуальных участка рядом. К нашему участку это отношения не имеет, соседи через дорогу не «выехали» на улицу своими границами, но за этим надо следить, чтобы не
оказалось, что площадь интересующего участка набирается за счет общественных территорий или каким-то другим недопустимым образом.

Кроме того, оказалось, что в продаваемом доме, не исполнив обязательства по последней сделке с
объектом, зарегистрированы несколько человек семьи прежнего собственника, в том числе несовершеннолетние дети. Данных лиц пришлось снимать с регистрационного учета по решению суда.

Не смотря на то, что в продаваемом доме ( в трубе) имеется газ и был получен  лицевой счет на
обслуживание, документов, подтверждающих выполнение требований техусловий и проекта газификации в Мособлгазе «не обнаружено». Поэтому покупателю дома придется нести все затраты на газификацию дома заново.

В течение продажи данного дома на карте этой деревни одного из поисковиков появилась надпись
о находящемся неподалеку отстойнике фекальных вод животноводческой фермы. К «счастью», и ферма давно не работает, и отстойник не создает неприятных запахов, в чем покупатель участка
убедился.

Приведенный пример  иллюстрирует, что при оценке объекта и/или условий его владения, ликвидности
помимо чисто юридических аспектов (истории приобретения, перехода прав, вероятности оспаривания сделок и т.д.) необходимо учитывать ряд других факторов. Причем для каждого объекта "микс" факторов будет свой.

В целом дополнительные факторы риска можно подразделять на 4 группы:
1) экологические и санитарно-эпидемиологические,
2) эксплуатационные (начиная от уровня грунтовых вод и заканчивая низким напряжением в подающей энергосети или кабальными условиями членства в некоммерческом партнерстве),
3) охранных зон (ЛЭП, трубопроводов, кабелей, зон водоохраны, охраны источников питьевого водоснабжения, природных объектов, памятников культуры и пр.) как известных, так и принятых к
учету в последнее время, устанавливающих ограничения в хозяйственном использовании
недвижимости, в том числе задним числом,
4)риски неустановленных и установленных границ земельных участков.
 
В настоящее время разрабатывается автоматизированная экспертная система оценки перечисленных
дополнительных рисков приобретения загородной недвижимости, насчитывающая более сотни факторов анализа. По предположению разработчиков, это будет самая полная в стране экспертная  система оценки рисков при сделках с загородной недвижимостью, причем функционал системы будет позволять
производить индивидуальную настройку значимости множества факторов. «Система» может быть полезна продавцам и покупателям недвижимости, риэлторам, оценщикам, сотрудникам ипотечных
подразделений банков.

Комментарии

  • Александр Ковалев

    Очень полезная статья, Геннадий большое спасибо! Особенно, для меня, про проверку наличия проекта газификации.

  • Геннадий Савинов

    Спасибо, Александр! Вчера для человека, которого я консультировал, самым важным был размер зоны охраны деревенского мемориального захоронения 1966 года, т.к поселковая администрация отказала ему в строительстве жилого дома на "свежеобразованном" земельном участке для ИЖС....

  • Отличная статья, спасибо. Хоть что-то полезное. А то 90% статей в блогах на этом сайте про то, как комиссию урвать, и какие клиенты дураки.

    • Геннадий Савинов

      Спасибо, Василий.

  • Анна Леонидовна

    Геннадий, вопрос не по сути статьи, а так, сопутствующий - а чем этому покупателю был так интересен продаваемый участок? Невероятно выгодная цена? Прежний владелец устал продавать? Ведь такой букет проблем должен был бы оттолкнуть 99% потенциальных покупателей - неясное право пользования дополнительными четырьмя сотками, водопровод через чужой участок с непонятными перспективами, судебные затраты по снятию с учёта семьи бывшего собственника - да только услышав "зарегистрированы несовершеннолетние" - покупатель бежит прочь от объекта со всех ног. Да и перспектива покупки соседнего участка "не теми людьми" тоже должна отпугивать.
    Всё перевесила цена?

  • Геннадий Савинов

    Да, Анна Леонидовна, цена была с учетом всех обстоятельств, примерно в 2-3 раза ниже "рыночной". Деток и прочих выписал собственник заранее. Водопровод - величина хорошо счетная. 4 сотки - закон позволяет уточниться до нормы предоставления (6 сот.). "Не того соседа" покупатель готов был перетерпеть. Все допзатраты укладывались в скидки. Так все участники считали. А как оказалось на практике - это отдельная, в целом не характерная история.

  • Приятно читать, сразу чувствуется профессионал своего дела! Пожелаю Вам, и дальше совершенствоваться, и не останавливаться на достигнутом!
    А Вы где работает, в какой области?

    • Геннадий Савинов

      Спасибо большое, Антон. "Добрые слова и кошке приятны":) В ближайшее время "останавливаться на достигнутом" не позволят взятые на себя обязательства по разработке упомянутой в блоге локальной экспертной системы. Анализ и прогноз - это мои любимые занятия, как бы не называлось официальное место работы. Сегодня это - АН "Истра-Город", заместитель генерального директора по развитию. Впрочем, в АН никто не заставляет писать статьи, блоги, участвовать в создании "Энциклопедии кадастрового инженера" или разрабатывать экспертную систему. Это выше нас. Как сказал какой-то российский ученый, не помню имени: иметь свои мысли - это означает изложить их на бумаге, опубликовать, успокоиться, и начать писать новое.

    • Анна Леонидовна

      Геннадий, конечно, никто не заставляет писать статьи и блоги - но найти такую грамотную статью, написанную специалистом, действительно знающим, статью, неизменно базирующуюся на личной практике, знании предмета и обширном опыте - это же прямо подарок! Кошмарное количество малограмотного мусора на просторах интернета делает ваши заметки почти бесценными!
      Пожалуйста, продолжайте в том же духе - уверена, что читает это гораздо больше людей, чем можно было бы представить, основываясь на комментах :-))

    • Геннадий Савинов

      Спасибо большое, Анна Леонидовна! Продолжение будет обязательно. Хочется написать про менедженров голубых потоков, уже лишивших собственности около миллиона (!) владельцев участков. Есть должок (Часть 3) про зоны охраны источников питьевого водоснабжения, здесь без всяких судов сотни тысяч человек ограничены (фактически лишены) прав строить дома. В зонах охраны ЛЭП не менее миллиона собственников могут быть ограничены в правах от сноса до запрета пользования (на "вкус" сетевых компаний), но они пока ведут себя хорошо.

  • Вадим Лященко

    А вот Юра (Юфряков) с Олей (Клековой) не заморачиваясь и не отягощая себя такими анализами, пытаются учить себе подобных "Как продавать загородную недвижимость с аукциона". Как Вы к этому относитесь, Геннадий? Спасибо.

    • Геннадий Савинов

      Вадим, это совсем разные вопросы - аукцион и проверка объектов. Кто действует от продавцов (аукционисты), вообще не обязаны заморачиваться проверками, разве что "для себя", "для общего развития", для установления правильной цены, "продавливания" продавца, формирования отношения к проблемным моментам. К тому же, может быть, упомянутые лица проводят самые тщательные проверки? Откуда нам знать про это? К аукционам я отношусь весьма прохладно, но иногда они возникают сами собой, когда объект хотят купить несколько человек сразу. В таких ситуациях, видя как сопротивляются покупатели участию в "аукционах" (уж такие кислые лица), стараюсь отдать предпочтение самому "приличному" из них, с небольшим подъемом цены или без него. Кстати, по имеющимся данным от учителя всех аукционистов, процент аукционов, перешедших в сделку, очень мал, кажется, ок. 10%. Откуда у них стойкость, если половина комиссии отдается риэлтору покупателя? :)

  • Спасибо, Геннадий за важную статью! Мы, Ваши коллеги, ждем новых публикаций!

    • Геннадий Савинов

      Спасибо, Лариса Ивановна! Еще один блог сегодня разместил. Уже- вчера.

  • Геннадий, спасибо большое за профессиональный взгляд и доступное изложение вопроса. Пишите еще, с радостью и интересом почитаю