Елена Солдаткина

Отвечает ли новый собственник квартиры по долгам старого собственника?



Покупая недвижимость можно столкнуться с неприятным
моментом в виде задолженности по коммунальным услугам, числящимся за
бывшим собственником жилого помещения. Чаще всего этот факт может
обнаружиться после того, как квартира продана должником новому владельцу.
Работники ЖКХ могут настойчиво требовать оплатить задолженность по ЖКУ нового
владельца квартиры, игнорируя законодательное право, т.к. они не любят
разбираться с бывшими владельцами и работают по своим жёстким внутренним
устоям.

Долги за коммуналку острая тема не только для
тех кто столкнулся с задолженностью предыдущих собственников. Противостояние
между работниками ЖКУ и жильцами, которые исправно вносят ежемесячно оплату по
ЕПД можно наблюдать постоянно. Хочу поделиться как грамотно разобраться с
возникшей проблемой, и, как говорится, — предупреждён, значит,
вооружён.

Прежде всего надо чётко понимать, что задолженность
числится не за квартирой, а за собственником который ей владеет или владел и новый
собственник не отвечает по долгам предыдущего собственника. Об этом чётко
говорится в законодательном праве, давайте рассмотрим подробнее.
Этот вопрос регулируется ЖК РФ ст. 153 п.5 —
«Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги». Где
говорится, что с момента возникновения права собственности на жилое помещение,
собственник обязан вносить платы за такое помещение и коммунальные услуги.
Момент возникновения права собственности определяет  ГК РФ Статья 223 п.2
— «Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору».
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации,
право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если
иное не установлено законом.
 
Оплачивать жилое помещение и коммунальные услуги
обязаны все собственники, законодательно регулирует ст. 210 ГК РФ — «Бремя
содержания имущества» из чего следует, что новый собственник не отвечает по
долгам предыдущего собственника.
 
Как быть со взносами по капитальному
ремонту?

 
К сожалению, существует исключение по взносам за
капитальный ремонт. Здесь закон не разделяет долги за бывшим и нынешним
собственниками. Как только произошла смена владельцев по переходу права на
собственность, к новому собственнику переходит обязательство предыдущего
собственника по оплате за капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе
и задолженность предыдущего собственника по оплате за капитальный ремонт.
Неисполненные обязательства по уплате взносов предыдущим собственником должен
возместить новый владелец жилья. Эта ответственность регулируется ч. 3 ст.
158 ЖК РФ — «Расходы собственников помещений в многоквартирном доме». Остальные
долги, висящие на бывшем собственнике по оплате за коммунальные услуги, не
переходят новому обладателю жилья.
 
Что делать, чтобы не попасть в такую
ситуацию?

 
Разумно перед сделкой запросить у продавца справку об
отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Это один из способов
проверки покупаемой квартиры, так как существующие долги по взносам на
капремонт гарантированно достанутся покупателю. Задолженность по электричеству,
можно узнать по телефонной справочной Мосэнерго также по телефонной
справочной можно узнать о существующей задолженности в МГТС, если квартира
абонирована домашним телефоном.
 
Что делать новоявленному собственнику
квартиры при неправомерном требовании работников ЖКХ оплатить долг за
предыдущего собственника?

 
Прежде всего надо уведомить бывшего собственника о
предъявлении к вам требований о погашении задолженности об уплате коммунальных
платежей за период, когда вы собственником не являлись. Возможно, что этот
вопрос решится без проблем и он погасит свою задолженность в добровольном
порядке.
 
В случае неисполнений обязательств со стороны бывшего
собственника квартиры перед коммунальщиками рекомендуется сделать следующее:
 

Получаем в Росреестре свежую выписку из ЕГРН, где указана дата перехода
права на нового собственника. Относим выписку в Управляющую компанию либо
в ТСЖ, либо в окно «Мои документы» и просим изменить сведения в лицевом счёте.
С этого момента, все квитанции по коммунальным услугам будут приходить на ваше
имя.

В случае отказа в переоформлении лицевого счёта из-за неоплаченного долга
предыдущим владельцем, объясняем свою правовую позицию со ссылкой на ст.
153 ЖК РФ, чаще всего этого будет достаточно. 
Если не сработал п.2, пишем письмо-уведомление о перемене собственника
квартиры на руководителя управляющей компании, которая обслуживает ваш
многоквартирный дом. В письме указываем причину обращения со ссылкой на закон.
Прикладываем к нему свежую выписку из ЕГРН и отправляем заказным письмом с
уведомлением.

Если всё вышеперечисленное не помогло, обращаемся за помощью в
Роспотребнадзор, Государственную жилищную инспекцию или Прокуратуру.

 
Существует ли возможность официального
перевода долга?

 
Существует. Этот вопрос регулирует ГК РФ п.п. 1,
2 ст. 391 — «Условие и форма перевода долга». Обязательства предыдущего
собственника по оплате коммунальных услуг могут быть переведены на нового
собственника лишь посредством совершения сделки — перевода долга. Данная сделка
требует волеизъявления нового собственника и без него не может быть совершена.
И ещё один важный момент, в случае обнаружения
имеющейся задолженности у продавца перед покупкой квартиры, рекомендуется в
договоре купли-продажи квартиры и акте приёма-передачи указать на данный
факт — «в связи с тем, что у предыдущего собственника осталась
задолженность по оплате коммунальных услуг, задолженность покупателю не
передаётся».

Эксперт по недвижимости Елена Солдаткина.

Комментарии

  • Анна Леонидовна

    Спасибо, Елена, что не поленились оформить всё это в виде статьи. Будет на что впредь ссылаться - народ у нас верит не устным заверениям, а печатному слову.
    А то месяц назад столкнулась именно с таким вариантом - квартира, собственность юрлица, продаётся с невероятно выгодным дисконтом, но на просмотре предупреждают - задолженность от двух предыдущих владельцев составляет 380 000 руб. Аналоги по той же цене в том же месте - однушки 36-38 м2 или двушки на последних этажах пятиэтажек 40-42 м2, а та, что с долгами - 59 метров+здоровая лоджия.
    Неудавшиеся ипотечники вернули квартиру банку с полностью выровненными стенами, новой электропроводкой, новыми трубами, ровным полом, арками, стеклопакетами .... осталось положить кафель, наклеить обои и вставить двери.
    Никто не соглашался покупать, банк не мог реализовать почти год, отказались и мои покупатели. И главный аргумент абсолютно иррационален - а нам ещё потом с долгами разбираться, да ну его!

    • Елена Солдаткина

      Анна Леонидовна, к сожалению тотальная безграмотность, неверие в свои права и силы преобладают в своем большинстве.. В Вашем случае ситуация запущенна, долг огромен, думаю навряд ли его теперь спишут без судебных разбирательств, поэтому все шарахаются.) К тому же, работники ЖКХ боятся брать на себя ответственность, да еще там где огромные суммы.

    • Анна Леонидовна

      Понимаете, Елена, дисконт конкретно в этой квартире достигал по меньшей мере 1,5 млн. Но и включать разборки с управляющей компанией после покупки в свои услуги по приобретению жилья мне не хотелось. На самом деле Управленцы должны подавать в суд на неплательщиков - и неважно, где неплательщики проживают и зарегистрированы в данный момент - главное, долги относятся к этой квартире.
      На первом этаже в моём доме осталась последняя коммуналка. Подхожу к почтовым ящикам, запихиваю вываливающийся лист в ящик этой квартиры - "напоминаем вам, что ...долг...на такое-то число составляет 97 000 рублей" Это за одну комнату! Ну кто это должен взыскивать? Хоть бы в качестве устрашения начали судебное разбирательство!

  • Константин Геннадьевич

    C ЖКХ общаться даже тяжело, им лень шевелиться.

    • Елена Солдаткина

      Кроме руководства и управляющих в ЖКХ простые работники работают за мизерные зарплаты. Поэтому не шевелятся и боятся получить по шапке). А до руководства еще добраться надо, то на месте нет, то часы/дни не приёмные и пр.

  • Елена, спасибо, систематизировали ! Приятно)))

  • спасибо за инфо

  • Евгений Талавер

    Елена, спасибо. Есть еще один способ избавится от долгов предыдущего собственника если все вышеперечисленные способы не помогли. Если новый собственник расположения деньгами, нужно оплатить долг за предыдущего собственника и далее обратится в суд и исковым заявлением о необоснованным обогощении, и суд в любом случае вынесет решение в вашу пользу. И тем самым вы , как бы " обнулите" долг и вернут деньги. Но это крайний случай.

    • Елена Солдаткина

      Спасибо, Евгений). В этом случае возникнет проблема в истребовании денег с должника, лучше бы списать долг). Но как вариант, возьму на заметку.

    • Зачем производить лишние действия, да и еще тратить свои личные деньги.
      Проще просто написать заявление в суд, и согласно ст. 153 ЖК, суд признает незаконные требования УК к Вам и аннулирует все долги, что были до Вас

  • Елена Солдаткина

    Благодарю за обратную связь и ваше внимание, коллеги! Рада быть полезной.

  • Как вариант - долги можно продать коллекторам.

  • Дмитрий Гончаров

    Вот конкретный пример из моей недавней практики: Москва, район Черемушки, продавец квартиры несколько лет не оплачивал вообще никакие платежи, долг перед УК примерно 300.000, УК уже выиграла суд по взысканию, но еще не отправили решение к приставам (по моему юристам просто лень было это сделать). Мой покупатель соглашается приобрести эту площадь с дисконтом и договоренностью, что все накопившиеся долги будут погашены в ближайшее время, но мы не ставили бухгалтерию в известность об этих условиях.
    Так вот, когда после завершения сделки покупатель начал погашать задолженности (номер лицевого счета, естественно, остался прежним), то никто в УК не стал разбираться: ни кто там сейчас собственник, ни что содержат статьи 153 и 391 ГК; они просто тупо делали перерасчет по старым долгам.
    Наверное, если бы покупатель не захотел платить по этим счетам, то следуя логике данной статьи, пришлось бы подавать в суд на управляющую. Короче: каждый трактует законы как ему удобнее!

    • Вы абсолютно правы - грамотные новые собственники НИКОГДА не оплачивают долги предыдущих хозяев. Об этом закон чётко говорит. А кто не знает закона - платит за других.
      А Ваша ошибка была в том, что "...но мы не ставили бухгалтерию в известность об этих условиях...,"

    • Дмитрий Гончаров

      Я же написал - это не ошибка, это было условие сделки. Читайте мой комментарий пож-та внимательнее.

    • Жанна Бычкова

      Дмитрий,если бы покупатель вопреки договоренностям не стал бы платить долги прежних собственников<то УК со спокойной совестью подала бы на продавца в суд.
      А так вообще-то им глубоко пофигу-кто именно принес денежку.
      В подобных сделках,когда у моих продавцов есть долги и они до сделки не имеют возможности их заплатить,я всегда поступаю следующим образом-на сумму долгов закладывается в ячейку отдельный пакет.Условие его выемки-регистрация права на нового собственника.Пакет закладывается или на продавца или,что чаще всего-на мое имя(я-агент ответственный).Берем эти деньги и с продавцом оплачиваем задолженность,берем в бухгалтерии справку об отсутствии долгов(ну и плю квиток-само собой).Потом идем на АПП,предьявляем покупателю эти бумаги(ну если он очень захочет-то сам с нами идет в бухгалтерию УК и смотрит своими глазами).Все-проблема решена.Покупатель спокоен-его никто не будет напрягать с чьими-то там долгами,продавец спокоен,что он никому не должен и УК не подаст на него в суд..Подписываем АПП и после этого продавец забирает из ячейки остальные деньги,которые выдаются под условие-регистрация права и подписание АПП.
      Чего тут такого сложного?Схема давно отработана.

    • Жанна Бычкова

      Зачем уж прям сразу дисконт на квартиру с долгами делать?Продать ее можно по нормальной рыночной цене,из которой эти долги и заплатить.
      Только надо по-хорошему обьяснить УК,чтобы не торопились передавать дело СП<чтобы те арест наложили.
      Ну а если уж арест висит,то ничего не поделаешь-придется изыскивать варианты,чтобы сначала долг погасить.Но тут тоже все решаемо.Подписываем ДКП,основная сумма-в ячейку,а сумма долга-наличкой и топаем дружненько после ДКП платить-показывать квитки,снимать ограничение<а после этого подавать на регистрацию.Вот тут возможен небольшой дисконт именно за некоторый геморрой у покупателя.

    • Виктор Назаров

      Жанна, как вам такой вариант:
      я продавец, у меня есть задолженность, Вы покупатель. Мы договорились на сделку с дисконтом (из-за дополнительных телодвижений по погашению долга). Агент - третье лицо, которому покупатель доверил оплатить долги за меня (продавца). Дальше - долги оплачены. Я (продавец) говорю всем спасибо и до свидания! и отказываюсь от сделки. Наличие ПДКП (исходя из моей личной судебной практики) - ничего абсолютно не дает, никаких дополнительных прав и гарантий покупателю.
      Как по Вашему, кто будет компенсировать расходы покупателя на оплату долгов бывшего продавца???

      Лично я всегда рекомендую покупателю, при наличии подобных обстоятельств, закладывать в отдельную ячейку сумму задолженности на более длительный срок, чем по сделке с условием доступа продавца - предъявления оригинального документа об отсутствии задолженности...
      если продавец не погасит задолженность из уже полученной суммы за квартиру - его проблемы. Срок наступит - покупатель заберет деньги из ячейки... как-то так.

  • Вот вопрос - если предыдущий собственник умер а квитанции и долги на его имя, а наследники продали кв-ру не попользовавшись даже месяца, кто должен оплачивать задолженность?

    • Наследники. Вступая в наследство, наследники несут ответственность и по долгам в том числе

    • Жанна Бычкова

      Наследники как минимум полгода ждали,когда квартира перейдет им в собственность,чтобы продать.Так вот,по закону наследники являются собственниками(пусть еще и не оформленными документально) с момента СМЕРТИ наследодателя.То есть все время с момента смерти до момента продажи квартиры наследники ДОЛЖНЫ платить за нее.
      Ну,а если у умершего были долги,то по закону принявшие наследство и долги тоже берут на себя.

    • Виктор Назаров

      не все долги наследуются. да!
      к примеру: арбитражный суд в ходе банкротства должника - наложил на группу определенных лиц солидарную субсидиарную ответственность по долгам банкрота. В данном случае наследники не несут бремя долга по субсидиарной ответственности умершего...

  • Виктор Назаров

    если память мне не врет - при регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество (квартиру) регистрирующий орган требовал либо справку об отсутствии задолженности либо свежий ЕПД..
    что-то изменилось?

    • Да, изменилось. Причем давно регистрирующий орган не требует никаких документов. Сейчас для регистрации сделки, достаточно всего лишь договора купли-продажи

    • Виктор Назаров

      вот. отстал я от жизни )))
      это знание пригодится мне в ближайшее время. буду свою квартиру продавать ))

  • Александр Ткачев

    Исходя из личной практики, порядок такой у них - пишем заявление в УК об открытии нового лицевого счета на имя нового собственника, они в течение месяца рассматривают и передают распоряжение в МФЦ. Потом получаем новый ЕЖД - чистый, без долгов.

  • Юрий Чепарышев

    Огромное спасибо, Елена за полезную, информативную статью.

  • Лариса Сорокина

    в этом году вступил в силу закон о возможности предъявления собственником квартиры штрафа УК за необоснованно предъявленные суммы в счетах в размере 50% от этих сумм; к ним относятся и чужие долги, - очень действенная мера!

    • Жанна Бычкова

      А ссылочку на закон можно?

  • Что касается абзаца под названием "Существует ли возможность официального
    перевода долга?"
    Ст. 391 ГК РФ:
    1. Перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником.
    2. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

    Так что, перевод долга возможен не только при обязательном согласии нового должника, но и при согласии кредитора.

  • Автор сама упомянула ст. 153 ЖК РФ. Тогда причем тут вот это? И, вот это: "рекомендуется в
    договоре купли-продажи квартиры и акте приёма-передачи указать на данный
    факт — «в связи с тем, что у предыдущего собственника осталась
    задолженность по оплате коммунальных услуг, задолженность покупателю не
    передаётся». Это - как минимум - пустая трата тонера.