Сидела думала с чего начать, потому что весьма скучно писать про такое опостылевшее понятие, как «грамотный подход» в решении проблемы. А уж если вести разговор про «стратегию», как важную составляющую в достижении успеха — всё, затёртое понятие… во рту оскомина да и накрывает скукой. Уж лучше я просто расскажу одну свежую рабочую ситуацию.

Пришёл клиент. Как-то он мне звонил по рекомендации года полтора-два назад, консультировался. И вот, позвонил вновь. По итогу я оказалась у него третья, до этого он не сработался с двумя риэлторами. Надо срочно продать квартиру.

А до этого было так…
Задирали цену, продавали, снимали с продажи, затем вновь выставляли и так несколько раз по кругу. За время продажи квартиры, (которая оформлена на маму) умер его папа, дело встало за наследниками, вследствие чего изменился состав правообладателей всего наследственного имущества.

Спрашиваю — В наследство вступали?
— Нет.
— К нотариусу ходили?
— Ходили.
— Стало быть, вступали..
— Нет! По этой квартире не вступали, вступали по другой! Мы хотим распределить имущество по-своему и распорядиться недвижимостью каждый на своё усмотрение, о чём договорились со старшим братом, — что он по одной квартире вступит в наследство, а по другой откажется от своей доли — в мою пользу (младшего брата). Я не хочу чтобы он знал, что я продаю вторую квартиру, он против. А если согласится, то будет требовать вырученные деньги за свою долю и мне не хватит на погашение долга. Поэтому я отказался от первой квартиры в его пользу, я даже к нотариусу не ходил, а про вторую мы только недавно договорились и хотели оформить нотариально наши договорённости.

И вот здесь засада для моего клиента (младшего брата). По закону п.2 ст. 1152 ГК РФ — нельзя что-то отдельно принять по наследству (вот это хочу, а вот это мне не надо), если принял какую-то часть, то принял ВСЁ! что существует в наследственной массе — движимое/недвижимое имущество, вклады на депозитах и долги наследодателя, в том числе если они имеются. Получилась следующая картина: старший брат, приняв наследство в ½ части доли по одной квартире, принял автоматом наследство ВСЕЙ наследственной массы, в чём бы она ни выражалась и второй квартиры в том числе…

— Нам ничего не объяснил наш предыдущий риэлтор, возмущается клиент. О том, что нам надо вступать в наследство сказал на авансе другой риэлтор, который представлял интересы потенциального покупателя, вследствие чего сделка сорвалась… Но почему нам ничего не объяснил нотариус?!…
— Нотариус не обязан разъяснять, он работает с тем, с чем к нему пришли.
 
В итоге — между братьями контры, скандал и внутрисемейные разборки.
— В наследство вступили неправильно
— Маме помимо полагающейся половины нажитого в браке не выделили супружескую долю
— Младший брат пропустил сроки принятия наследства
— Старший брат получил больше причитающегося (уступать свою позицию в досудебном порядке не собирается)

Что имеем? Печаль! У квартиры появился грубый юридический порог, который однозначно помешает при дальнейшей продаже и будет выражаться в большом ценовом дисконте. Исправлять косяки только в судебном порядке, а это не менее 9 месяцев. Клиент хотел сэкономить, говорил, что я дорого беру,… но подсчитав в цифрах (а они упрямые факты), с учётом моих услуг выяснилось, потерял в 2-2,5 раза больше, чем смог выручить денег по своей доле с продажи квартиры в случае грамотного подхода в решении проблемы со своей стороны.

Экономить нужно, я только за! Но просто экономить и экономить разумно с грамотным подходом — это
две разные вещи. Клиент в агонии, долги душат, а рассчитаться по ним надо было ещё вчера. Мораль? А что мораль и так всё понятно!

Я всё).
Эксперт по недвижимости Елена Солдаткина. 

Комментарии

  • Геннадий Савинов

    Елена, разве в описанной ситуации не возможен внесудебный порядок, если принявшие наследство добровольно, через нотариуса уточнят свои доли и поделятся с "опоздавшим" наследником, заодно включат в наследственную массу вторую квартиру?

    • Елена Солдаткина

      Геннадий, там пока жёсткое противостояние. Я подправила текст.) Ключевое здесь "с добровольного" согласия всех вступивших, которого нет. Старший хочет проучить младшего..

    • Нет, Геннадий, мировое соглашение по этим вопросам невозможно. Постановление пленума ВС от 29.05.2012 " По делам о наследовании."
      Пункт 10
      Суд отказывает в утверждении мирового соглашения сторон, в частности, по вопросам: об универсальности правопреемства при наследовании (пункт 1 статьи 1110 ГК РФ), об определении наличия у сторон прав наследования и состава наследников (статьи 1116, 1117, 1121, 1141 ГК РФ), о признании недействительным завещания (статья 1131 ГК РФ) и свидетельства о праве на наследство (пункт 1 статьи 1155 ГК РФ), об отказе от наследства (статьи 1157 - 1159 ГК РФ), о разделе наследственного имущества с участием наследников, не принявших наследство, или наследников, у которых возникло право собственности только на конкретное наследственное имущество (статьи 1164 и 1165 ГК РФ), а также в других случаях.

    • Именно поэтому заявления о. Наследников, ко орые так любят писать наши риэлторы налегитимно. Не могут наследники по этому поводу самостоятельно договариваться! И еще это заявление работает против добросовестности покупателя.

    • Елена Солдаткина

      Лариса Ивановна, да! А уж как у нас любят повсеместно всякие нотариальные бумажки которые не имеют никакую силу, а порой могут сыграть отрицательную роль.

    • Извините, правильно " заявления от наследников"

    • Да, Елена! Спасибо за пост в блоге! Будем ждать новых!

  • Антонина Каткова

    его можно включить в состав наследников при согласии всех наследников...

    • Елена Солдаткина

      Антонина, в случае добровольного согласия, возможно, а там контры.

  • Анна Леонидовна

    Вступить в наследство "как есть", а потом подарить ранее обещанное - брату. Жаль, если нет согласия, ничего не выйдет. Ещё немного и начнут судиться.
    Вывод: нотариус, конечно, ничего не обязан, но идти оформлять наследство нужно к грамотному нотариусу, обрисовывать толково в двух словах ситуацию - и вот тут клиент точно получит консультацию, не от самого нотариуса, так от помощника - скрывать информацию никто не заинтересован.
    Картинка какая-то неполиткорректная, хоть статья и толковая.

    • Елена Солдаткина

      Думаю наследники в связи со своим "придуманным" планом по поводу дележа сами виноваты в итоговом нотариальном результате. Хотели как лучше, получилось как всегда). Картинку убрала.

    • Жанна Бычкова

      да хоть какой грамотный нотариус-вытягивать клещами информацию из клиентов он не обязан.
      если младший братец решил затихариться,то старший явно у нотариуса всё просёк и понял,что ему пока выгодно промолчать о других обьектах.

    • Анна Леонидовна

      Народ тотально юридически неграмотен, и это нормально - не должен любой сантехник разбираться в тонкостях наследования. Но у любого человека должен в голове срабатывать предохранитель - я ни фига в этом не понимаю, пойду на консультацию к специалисту. А у нашего человека предохранитель срабатывает всегда в одном месте - ещё платить надо? Просто за поговорить? Хрен им! Мы сами разберёмся, мы нормальные люди, обманывать друг друга не собираемся, а ежели что не поймём, то в интернете почитаем!
      Результат часто плачевен. Как в вашем случае - старший младшему зла не желает, просто он его учит и лечит. У младшего абсолютно другая точка зрения, он скоро об стенку головой пойдёт стучать, у него долги, он действительность адекватно с трудом воспринимает. Тупик.
      Старшее поколение тоже не привычно к завещаниям - если дети просят распорядиться имуществом, то "наверняка ждут не дождутся" и "если я сегодня напишу завещание, то завтра наверняка помру, вы этого хотите?"
      Профессиональные юридические услуги тоже оставляют желать лучшего.
      Одно утешает - при таком раскладе мы точно не останемся без хлеба! :-))

  • Жанна Бычкова

    да уж......накосячили наследнички.....
    Уважаемые специалисты,очень большая просьба,называть действия юридически грамотно.
    Меня несколько убивают слова-"вступить в наследство".ПРИНЯТЬ,блин,принять наследство(вступают у нас в партию,или в ...овно).
    Это ,между прочим,очень важно.Помнится,года два назад одна клиентка получила от дочери из США доверенность,удостоверенную в консульстве России,в которой черным по белому было написано-"вступить в наследство"(как попросили-так там и написали).Ну и что Вы думаете?нотариус здесь в Питере отказался на основании такой доверенности открывать наследственное дело,так как полномочия были неверно сформулированы.Сразу скажу-к другому нотариусу пойти было невозможно,наследодатель умер до 2011 года.Нотариальная палата тоже сказала-фи.Пришлось доверку переделывать,а это время и деньги.

    • Геннадий Савинов

      Жанна, по фразеологическому словарю русского языка, вступить в права означает стать хозяином в полной мере. Выражение "вступить в наследство" вполне уместно и не является юридически неграмотным. Если уж на то пошло, разговорный язык всегда юридически неграмотный. Иначе на что бы он был похож? На общение роботов друг с другом? В нашей практике (риэлторской и пр.) выражение "вступить в наследство" означает, что права на имущество уже перешло к наследнику. По крайней мере, я так всегда это воспринимаю. Что нам с того, что кто-то ПРИНЯЛ наследство, написав заявление нотариусу или оплатив похороны наследодателя, а потом еще лет 5-7 будет резину тянуть, без реальной возможности распорядиться имуществом?

    • Жанна Бычкова

      Геннадий<возможно в разговорной речи и вполне уместно,но не в устах профессионалов.
      К приведенному мной примеру.Клиентка ко мне обратилась,когда нотариус уже ей отказал.а что было до этого?У нее был другой агент<который только и твердил-вступить,вступить<вступить.Она так и передала свой дочери-пойди в Косульство и сделай доверенность<по которой надо ВСТУПИТЬ в наследство.А работникам Консульства глубоко пофигу,как сказали-так и написали.
      Спасибо тому агенту за безграмотность,клиент стал моим и я заработала комиссию с продажи этой квартиры.Клиентка сразу ко мне прониклась<услышав именно "принять наследство"(а я вообще-то никогда по-другому и говорила)
      Пускай клиенты как хотят выражают свои мысли,им это простительно<а мы,профессионалы,должны привыкать говорить грамотно.

  • Геннадий Савинов

    Лариса Ивановна, п.2 ст. 1155 ГК РФ позволяет принявшим наследство наследникам делится с опоздавшими наследниками при всех на то согласии. А запрет на "мировые соглашения" по указанным вопросам -это когда стороны уже вошли в суд, чего у этих умных братьев пока нет.

  • Да уж... Был у меня один знакомый, две наследных квартиры продал за долги, сейчас куда-то далеко за МКАД уехал - опять долги проклятые замучили, пришлось и свою квартиру продавать. Жаль, что у него такого вредного брата не оказалось, который помешал бы квартирами разбрасываться. Так что неизвестно ещё, как оно обернётся.
    А что касается долгов - жить надо по средствам и расчитывать только на себя. Вот если б папа не помер и наследство не оставил, он бы что делал - ускорил кончину? Короче, ваще не жалко.