Лариса Бабкина

Подмороженная недвижимость. А как у вас?

Зима началась рано, даже первый снег в кои-то веки не растаял, а остался лежать на все долгие-долгие зимние месяцы. Потом было сложно: морозы перемежались с оттепелями, снегопады и гололёды душили. И вдруг, ровно по календарю, нагрянула  весна! Стало тепло, даже за городом снег как-то быстро растаял, кое-где вылезла травка. Но ненадолго! Закрутились опять ветры злые, похолодало и заметелило.

Так и с недвижимостью произошло, сколь бы странным вам не показалось сравнение. Перед новым годом случилось оживление, совпавшее по срокам с очередной реорганизацией Росреестра и Кадастровой палаты, что привело, естественно, к сбоям и задержке в выдаче документов. Оттого далеко не все сделки смогли завершиться до праздника. В новом году, сразу после длинных выходных, закипела работа. Банки оживились, слетелись с новыми предложениями ипотеки, где и процент пониже, и кой-какие другие послабления есть. Так январь с февралём и пролетели в трудах.

А вот в марте процесс снова стал замедляться. Спрос упал и до сих пор находится в коматозном состоянии. Вяло смотрят объекты, долго думают, сильно торгуются. Продавцы в большинстве своём держат цены, руководствуясь непостижимой для меня логикой. Попробую пояснить.
Скажем, продаёте вы свою верную  четырёхлетнюю маздочку, или фольксваген, послуживший верой и правдой, грустновато вам с ними расставаться, но надо. Цену при этом заламываете заоблачную, а на вопрос: у вас двигатель из чистого серебра, или джакузи в салоне? – отвечаете: да нет, просто, если я буду дешевле продавать, мне на новый мерседес не хватит, доплаты-то нет! Или холодильник выставляете в авито на продажу по цене нового суперсовременного, объясняя: мне вместо одного старого бытового устройства надо два купить – себе и дочке! Слышали когда-нибудь такое? Вот и я не встречала. Если только речь не заходила о недвижимости! С квартирами такие объяснения сплошь и рядом. Потому что московские квадратные метры – это священная корова, которая должна кормить семью всю жизнь, а желательно и все последующие поколения. Логика здесь не работает. Происходит так, как я вчера услышала краем уха по радио:«После объявления о сносе пятиэтажек, последние резко возросли в цене. Одновременно пятиэтажки перестали покупать!» Кстати, именно потому, что сященную корову трогать нельзя, власти с этой своей беспардонной, мягко говоря, программой реновации могут доиграться! Но я сейчас не об этом.

Продавцы, у которых присутствует чёткая мотивация, и они выставляют свои квартиры, дачи, офисы по реальным ценам, находят своего покупателя. Будут ли цены расти? Сильно сомневаюсь. Нет для этого предпосылок, и денег у людей тоже. Единственное, что может оживить рынок – валютные потрясения, ну и отложенный спрос, который, как ни крути, накапливается. Но и здесь выиграют здравомыслящие.

Пока же цены падают. Чтобы не быть голословной приведу цифры по некоторым квартирам, продаваемым  нашим агентством: однокомнатная квартира, которую мы начинали продавать в октябре за шесть миллионов двести тысяч, сейчас выставляется за пять миллионов четыреста, двухкомнатная (из дорогих), за которую в декабре реальные покупатели предлагали двадцать четыре миллиона, сейчас стоИт (ключевое слово) за 22 500 000, двухкомнатная в девятиэтажке снизилась в цене с 6 100 000 до 5 600 000, четырёхкомнатная в неплохой серии КОПЭ (двадцатидвухэтажные дома) в спальном районе претерпела ценовые изменения с 16 500 000 до 15 800 000 и т.д… Самое печальное, что они и по этим ценам не продаются, а в базе квартир появились предложения ещё дешевле.

А как у вас дела с продажами, дорогие коллеги? Что вы советуете продавцам? Буду рада услышать ваше мнение.

Хочу на оптимистичной ноте завершить свою заметку, посему желаю всем тепла и солнечного света! Продавцам и всем риэлторам дополнительно - размороженной недвижимости!))

Комментарии

  • Здравствуйте Лариса читаю блог плакать хочется, совсем недавно Вы были бодры и веселы. С таким настроением слона не продашь.Сейчас везде не сладко и скажу Вам одно работа есть, только у каждого в своих объемах, но жаждущий заработать без хлеба насущного не останется. Летом Вы будете вспоминать эти месяцы как лучшие в своей практике....

    • Лариса Бабкина

      Роман, плакать не надо)) Я по-прежнему бодра и весела. Мне наоборот казалось, что с юмором написано)))

  • Сергей Михайлович

    "..(двадцатидаухэтажные дома)..

    Это сколько будет на пальцах? Может потому и не продается.....
    Шутка...

    • Скажите пожалуйста, а почему новостройки цены не снижают? Цены высокие, качество строительства (по словам "счастливых покупателей" оставляет желать лучшего), оформление собственности в "новостройках" может затянуться на годы, высокая квартплата, те же экономические проблемы. НО ЦЕНЫ НЕ СНИЖАЮТ!!! ПОЧЕМУ?

    • Сергей Михайлович

      Еще во времена "царствования СУ-155" я был знаком с одним бизнесменом из Турции, который был одним из сотен подрядчиков СУ-155.
      Он мне на пальцах рассказал, как в России проводятся тендеры на строительство.
      Допустим Вы Заказчик (инвестор.) Вам из бюджета выделили деньги на строительство дома.
      Вы открываете десяток фирм - однодневок. Проводите торги, где побеждает ваша фирма. Назовем ее Генподрядчик. Это компания со штатом 2-3 чел. Этот генподрядчик оставляет половину денег себе и дальше нанимает подрядчика. Это тоже своя контора с 2-3 чел. Подрядчик ищет субподрядчика (тоже своя контора с 2-3 чел.) При этом половина денег остается у подрядчика. Субподрядчик оставляет из того, что осталось половину себе и нанимает бригаду во главе с прорабом. Прораб оставляет половину себе, идет на рынок труда и самостоятельно нанимает таджиков, молдаван и т.д. Платит им копейки. Экономит на всем, чем сможет...
      И вы еще удивляетесь почему не снижаются цены?

    • Лариса Бабкина

      Опечатка вкралась. Спасибо, Сергей Михайлович, что заметили. Исправила!

    • Анна Леонидовна

      Сергей Михайлович, маленькая поправка конкретно про СУ-155 - "Прораб...набирает таджиков...платит им копейки" - нужно читать - "набирают громадную бригаду неквалифицированных строителей ... не важно - таджиков или молдаван... сначала платят копейки (долю обещанной зарплаты), потом не платят совсем, потом всех выгоняют, тех, кто сам ещё не сбежал и нанимают новых. И так по кругу много раз."
      Кто угадает, какое качество строительства? Увы!

  • Ольга Ивановна

    Куда же еще снижаться то вторичке? Подмосковье. У застройщика квартира 4500тыс.руб, сдача через полгода. Рядом построенный дом, две квартиры со свежим ремонтом и мебелью выставлены по 5 мил и торг. Заезжай и живи. Разве возможно по сегодняшним ценам сделать готовую квартиру из бетона в человеческое жилье за 300 тыс рублей?

    • Анна Леонидовна

      Читаем - "у застройщика 4,5 млн - и не продаётся, рядом такая же вторичка за 5 млн с ремонтом - и тоже не продаётся" - ?

    • Ольга Ивановна

      У застройщика продается, но медленно. Монолит-кирпич. 15 км от Москвы.

  • У моей коллеги по 2 сделки в неделю. Москва.

    • Лариса Бабкина

      Герой труда ваша коллега))) У нас тоже продаются квартиры, проходят сделки, но "зависших" квартир стало гораздо больше, чем прежде. О них и речь!

    • Виталий Николаевич Черепнёв

      А можно поподробнее - что продаёт, где, за сколько, ваша коллега? 😂

    • Елена Смирнова

      Однушка в Коммунарке за 4.7 б/отд, двушка 69м, 7 млн., 2 эт. (с козырьком под окнами) в Родниках (супер-комплекс за Щербинкой, но транспортная доступность оставляет желать лучшего), трешка в Аннино 75м за 11.5, купили Люблино трешку за 12 млн.

    • Елена Смирнова

      Еще трешка на Россошанке в п44т за 13.8 млн, ремонт средний.
      А Вам, Виталий, не завидовать надо, а работать. Или в Зеленограде совсем ничего не продается и не покупается?

    • Виталий Николаевич Черепнёв

      Верю-верю сам болтун.

    • Елена Смирнова

      Завистливый болтун.

    • Анна Леонидовна

      Елена, уточните, пожалуйста: 1-к в Коммунарке 4,7 и Родники 69м за 7 - это уже продано?
      Какая была начальная цена и срок экспозиции?

    • Виталий Николаевич Черепнёв

      Не люблю когда лгут самым бессовестным образом!
      Две в неделю это 25 с начала года, это минимум 100 в работе, где остальные 75?
      Мечтать не вредно.

    • Елена Смирнова

      я говорила про текущий месяц, завидуйте без желчи! с начала года не знаю сколько - не спрашивала, но без работы она никогда не сидит и не ноет от зависти. Сделала себе ремонт в 70-метровой двушке в монолите, сейчас делает там же ремонт в однушке 40 м (на продажу), и еще ждет ключи от двушки (маме). Плюс себе купила двушку в "Сердце столицы". Учитесь, Виталий, как НАДО работать!!!

    • Елена Смирнова

      Анна Леонидовна, квартиры уже проданы. В Коммунарке она поставила самую нижнюю цену (так говорит) и продала недели за две. В Родниках рекламировала около двух месяцев, клиента кстати я ей отдала, самой туда мотаться неохота было. Начали с 7000, отдали за 6950. Смотрели активно, раз в неделю точно, квартира с хорошим ремонтом, но козырек, поэтому показывать старались по вечерам.

    • Виталий Николаевич Черепнёв

      Не суди на не судим будешь.

    • Анна Леонидовна

      Елена, спасибо за справку - в мае вынуждена буду продавать новую квартиру без отделки в Одинцово. Вот и смущает эта самая тенденция: хочешь результат - снижай цену ниже нижней границы. Боюсь, собственники от такой стратегии будут не в восторге. К тому же Подмосковье - не мой конёк, но это квартира близких знакомых. Понимаю, что рассуждаю, как московский чистоплюй - здесь-то всё плохо продаётся, значит подмосковные новостройки - тухляк, и вообще никому не нужны. Получается, неправа - кому-то нужны, это немного утешает :-))

  • Александр Черный

    Личное мое мнение: цены будут падать до того момента пока не вырастет валюта. Скорее всего это будет осень 17 года. Затем немного подрастут., поскольку наверняка некоторые держатели валюты продав ее на пике переведут накопления в недвижимость/решат жилищные условия. А что будет потом надо смотреть по ситуации. Ситуация в экономике плохая и особых "радостей" я не вижу. Соответственно и серьезных перспектив к росту тоже. Денег у населения действительно мало, доходы упали, более того нет уверенности в завтрашнем дне(это если говорить об ипотеке). Если доход небольшой и есть голова на плечах, то "потенциальные" покупатели предпочитают снимать жилье(это дешевле) чем покупать у банка в ипотеку и переплачивать 3-4 стоимости квартиры. Многие инвесторы нашли себе другой источник дохода нежели недвижимость, соответственно число покупающих в инвестиционных целях сократилось на 15-20% от общего объема. Если на этом фоне пройдет череда банкротств строительных компаний , то этот фактор обвалит рынок еще на 5-10%. Соответственно как только ситуация стабилизируется продажи начнут расти , а соответственно и стоимость недвижимости. Но скорее всего произойдет это не в ближайщие 2-3 года

    • Лариса Бабкина

      Спасибо за комментарий! Согласна с Вашим мнением.

    • несогласен с тезисами:
      в частности - если произойдет череда банкротств строителей - то ни о каком обвале на 15-20% вторички говорить нельзя - наоборот подлетит верх минимум на столько же

  • Александр Мальцев

    Согласен с общим настроением. Из 10 квартир продается 1. Не самая дешевая, а самая хорошая. У продавцов ничего не изменилось за последние годы: мотивированные продают, немотивированные висят.

    • Александр Черный

      Александр, лично я замечаю что за последний год изменилось количество хороших квартир в продаже...Их стало меньше.

    • Лариса Бабкина

      Всё так. Действительно, продаются хорошие квартиры. иногда по вполне докризисным ценам и да, их стало меньше.

    • Елена Смирнова

      В моем доме проданы за последние 2 месяца:
      трешка 110 м за 23,5 млн (без отд),
      трешка 98 м за 19.8 млн (без отд, снизили с 24.5),
      трешка 98 м за 30 млн со стильной отделкой и техникой),
      двушка 78 м за 21.3 млн. с качеств.отделкой,
      однушка вообще быстро улетела - 42 м за 12 млн. с отделкой.
      В декабре 15г. купили клиенту трешку за 21 млн. - 98 м без.отд.
      Так что продаются по вполне докризисным ценам квартиры в МК доме, с подземным паркингом, район Окт. поля.


    • Лариса Бабкина

      Это только подтверждает то, о чём написал Александр Мальцев. При этом трёшка 98 метров без отделки таки подешевела за полтора года на 1,2 млн. А много ли у вас продалось квартир в девяти- или пятиэтажных домах в районе Дегунино, или Бирюлёво, или на Щелковской, к примеру?

    • Елена Смирнова

      Да, видно одному собственнику уж очень приспичило продать. За 19.8 млн. квартира простояла в рекламе всего неделю. А продавец двушки до сих пор сомневается, не продешевил ли, продав за 21.3 млн (начинал с 23.5)

    • Елена Смирнова

      Пяти- и девятиэтажек у меня немного было в продаже. Одна неплохая квартира у филевского парка продавалась почти год. Даже блог написала. Однушка в девятиэтажке на Игральной продалась играючи - аж со второго показа. Сейчас просмотры идут, но не сильно активно как хотелось бы, но идут. Сегодня приняли аванс за трешку в Нов.Трехгорке.

    • Трешка 98 КВ за 19.8 млн. Получается что в хорошем доме 200 тыс. за КВ.м.
      При это на том же Октябрьском поле некоторые пытаются продать старую панель или кирпич тоже за 200 тыс.за кв.м... да в больших квартирах всегда метр дешевле... а делать ремонт в старой квартире все равно что в квартире без отделки

    • Александр Мальцев

      О том и речь, что хорошие квартиры всегда продаются. А плохие висят. Исключение составляют немотивированные собственники хороших квартир с завышенными ожиданиями. Они продаются дольше.

      Елена Смирнова, приятно удивлен Вашим знанием продаж в своем доме. Если бы еще все эти квартиры продали лично Вы, это было бы вообще шедеврально! Принцип работы на районе в действии :)

    • Елена Смирнова

      Почти, но не все, к сожалению.

    • Александр Мальцев

      Браво! ;)

  • Виталий Николаевич Черепнёв

    Хотел написать новый длог, про то как всё плохо, но меня опередили.
    Как дальше то жить будем, точнее работать?
    Прошли уже и усушку и утруску - что дальше?

    • Лариса Бабкина

      Что дальше? Вопрос интересный. Скорее всего отложенный спрос возьмёт своё, да и рубль не устоит, и большее количество продавцов вынуждено будет снизить цену в силу разнообразных житейских обстоятельств. Переждать, перетерпеть надо будет. Разъяснять продавцам ситуацию, больше работать. Ничего другого не остаётся.

    • Елена Смирнова

      Среди смотрящих - более половины без риэлторов. Носятся по просмотрам, не начав даже продавать свои квартиры (можно взять в работу). Долю продаю в Красногорске - так никто даже об отказах соседей не интересуется, вообще ничего люди не понимают в юридических аспектах покупок и продаж недвижимости, но смело идут напролом.

    • Лариса Бабкина

      Согласна. Все пытаются сэкономить, в большинстве случаев теряя больше. Мы тоже подхватываем таких самостоятельных, если удаётся наглядно продемонстрировать полезность риэлторской работы.

    • Александр Мальцев

      Дальше все как обычно :) Уже сколько раз через такое проходили ;)

    • Анна Леонидовна

      Вспомните - в середине 90-х пятикомнатная коммуналка на Таганке запросто разъезжалась на 5 однокомнатных квартир на окраинах, но пешком от метро.. Восемь лицевых счетов на Поварской получали коэффициент 1:3 и некую доплату. Я не к тому, что травка была зеленее, а Таганка - популярнее - существовало очень жёсткое ранжирование по местоположению и категории домов. Потом всё совершенно неоправданно снивелировалось.
      Сейчас устанавливается новая иерархия - пятиэтажки, отдалённые районы с плохой транспортной доступностью - на выход! - всем им придётся существенно сбрасывать цены. Новостройка - какая и где? есть ли подземные стоянки? Думаю, скоро роль начнёт играть и цена содержания жилья - налоги, квартплата...
      Мне кажется, расслоение вновь станет гораздо существеннее.

    • Лариса Бабкина

      Да, Анна Леонидовна, прослеживается такая тенденция.