недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Встречная сделка по ипотеке

Вся Россия 3 904 35

Добрый вечер. Покупаю квартиру впервые, буду брать ипотеку. Продавец предложил встречную сделку, тк тоже берет ипотеку. Объясните, пожалуйста, есть ли у меня какие-нибудь риски и чем по времени/деньгам и тд это будет отличаться для меня, если бы я просто купила квартиру и банк перевёл продавцу деньги? Спасибо. Банки у нас разные.

P.S. Саму суть данной сделки я понимаю, банки открывают счета и переводят деньги на счёт ипотеки продавца.

Советы 35
Ирина Владимировна КораблеваЛучший совет14 января 2018, 1:31

Интересно, какую суть сделки Вы могли понять, если вопрос не понять даже специалистам? в том числе непонятна и описанная Вами "суть" сделки...)

ID: 1402098014 января 2018, 1:37

Что я объяснила непонятно? Я покупаю квартиру в ипотеку. Продавец покупает квартиру в ипотеку. Продавец спрашивает согласна ли я на то, чтобы денежная моя сумма была перечислена на счёт ипотеки в его банк. Именно связать наши две ипотеки. Называет это «встречная сделка» и данные определения есть в интернете. Я хочу знать, какие риски я несу и чем данная сделка для меня может отличаться, если бы мои деньги были просто заложены в ячейку/перечислены по безналу.

Короче, в переводе на питерский риэлторский сленг у Вашего продавца встречная покупка. А у той встречной покупки может быть еще одна встречка, а у этой втречки еще одна... и т.д. и все с кредитами в разных банках)) Вы и дальше с помощью интернета собираетесь разбираться в такой сделке, в которой не каждый риэлтор сможет концы с концами свести??? А уж то, что Вам здесь ВЕСЬ набор возможных сложностей и рисков не распишут - это точно. И не бывает так, как Вы это пишете. Вашими деньгами либо напрямую происходит расчет за встречку продавца и тогда вся цепь проводит расчеты в двух банках, либо они просто перечисляются продавцу на счет, а потом он делает свои покупки со своей ипотекой, но тогда это для Вас прямая покупка и встречка Вас не касается.

ID: 1402098014 января 2018, 1:47

Продавец покупает первичку для себя чтобы в ней жить и больше никаких встречек не будет. Я всего лишь хочу знать чем сделка, когда деньги напрямую переводятся продавцу отличается от сделки, если мы оба берём ипотеку и мои деньги уходят на его ипотеку. Это просто дольше по времени или я плачу больше и тд

Ну не могут они уйти на его ипотеку! Что Вы понимаете под этим выражением? Куда они уйдут? на счет его застройщика? на счет продавца в тот банк, в котором он берет в ипотеку недостающую сумму? или вообще, может, на погашение его ипотеки? Покупки в стройке нормальные люди никогда не привязывают к продаже вторички - это должны быть две разные сделки. Вы там с выдумщиком каким-то связались!

ID: 1402098014 января 2018, 1:53

Получается сейчас у меня первый вариант из того, что Вы написали, потому что мой банк перечислят деньги в банк продавца, где у него будет оформлена ипотека. Мои деньги напрямую он не получает, а получает в счёт своей ипотеки в своём банке

Ну уж тогда не первый, а второй у Вас вариант, Вы просто переводите все деньги за покупку на счет Вашего продавца в другом банке, а уж потом он там дальше с застройщиком разбирается, прибавляя к Вашим деньгам свою ипотеку. В этом случае никакая его встречка Вас не касается - это прямая продажа.

ID: 1402098014 января 2018, 2:06

Первый вариант из Вашего Сообщения до этого. Нет, продажа не прямая потому что он много раз спросил не против ли я и жаль, что у нас разные банки и объяснил про свою покупку и ипотеку и что мы свяжем свои две ипотеки и мои средства пойдут не на прямую продавцу, в том то и дело!

Real Estate

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
14 января 2018, 1:22

" Продавец предложил встречную сделку" ??? Можно более подробно. В каком регионе или городе делают такие сделки?

ID: 1402098014 января 2018, 1:23

Санкт-Петербург. Не поняла удивления, может я что не так назвала, тк впервые сталкиваюсь с покупкой жилья и ипотекой, но суть я объяснила сделки.

Real Estate

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
14 января 2018, 1:27

Ясно, что означает встречная сделка? Нет такого понятия, тем более с испольованием кредитных средств.

ID: 1402098014 января 2018, 1:28

Встречная сделка(альтернатива) это сделка, в которой хотя бы одна из сторон выдвигает в качестве обязательного условия отчуждения принадлежащего ей недвижимого имущества или имущественных прав на него выдвигает одновременное приобретение иного недвижимого имущества.Продавец называет это так и в гугле именно такое значение данного выражения, поэтому Вашего удивления я не понимаю и с моим вопросом Вы не можете помочь.

Real Estate

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
14 января 2018, 1:37

Это правда, я не помогу. Гугл - ваш надёжный друг и помощник!

ID: 1402098014 января 2018, 1:38

Я не понимаю тоже Вас, никогда не слышали, чтобы связывали две ипотеки?

Ринат Мангушев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
14 января 2018, 1:59

Аноним, извините, я на рынке не очень давно, а именно с 2009 года. Вот не могу тоже понять, что за встречная сделка такая :/ Встречная - это когда идут на встречу. Может он предложил Мену?

ID: 1402098014 января 2018, 2:03

Я не знаю :( он назвает это так, я так понимаю, у него нет денег достаточно для взноса и поэтому он хочет взять ипотеку и чтобы мои деньги сразу ушли в его банк на счёт этой открытой ипотеки. Он мне объяснил это так и несколько раз спросил не против ли я встречной? Вот я и не понимаю, чем это должно отличаться.. говорил, что мне открывают счёт и ему и потом мои деньги переводятся и счёт блокируется

Ринат, там Алтернатива в строящемся доме, какая уж там мена? Сейчас мы человека окончательно запутаем((

Уважаемая, еще раз повторяю: у Вас ПРЯМАЯ покупка! Деньги после регистрации Вашего права собственности на квартиру Ваш ипотечный банк переведет на счет, который укажет в договоре купли-продажи продавец, а что там у него дальше с этим его счетом будет происходить Вас не касается. И ипотечный счет в том банке открывается на ЕГО имя, а не на застройщика - по другому быть не может.

ID: 1402098014 января 2018, 2:13

Почему тогда продавец меня несколько раз спрашивает не против ли я вторничной сделки и говорит, что жаль банки разные и что «это должно занять примерно две недели». Если бы это было всё как всегда, на прямую, не думаю, что он бы стал меня просвещать в свои трудности и спрашивать не против ли я!

Потому, что он сам ни черта не понимает в том, за что рискнул взяться самостоятельно. Ваши две сделки состыковать во взаимозависимые технически невозможно.

Ринат Мангушев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
14 января 2018, 2:12

Аноним, перечитал всю переписку и вот, что я Вам скажу. Это называется альтернативная сделка. Т.е. Вы покупаете его квартиру, а он покупает другую. Таким образом выстраивается цепочка, которая на самом деле может быть длинной. Но Вы пишете, что у Вас будет ипотека и у него будет ипотека, причём он будет покупать новостройку. Соответственно, если вы связываете эту сделку воедино, то могу с полной уверенностью сказать, что эта сделка у вас не состоится по следующим причинам. Во-первых при альтернативной сделке деньги проходят "транзитом", т.е. иметь к ним доступ будет нижний продавец (это тот, который в самом конце, на котором замыкается цепочка). Не пройдёт это потому, что банки разные и они не будут взаимодействовать между собой. Во-вторых, регистрация договора по новостройке (допустим это ДДУ) будет отличаться по срокам поскольку там присутствует ещё и застройщик, который не будет под всех Вас подстраиваться. В-третьих Ваш банк при сделке, в которой присутствует новостройка и вторичка, не станет переводить деньги застройщику. Может быть сумбурно написал, но надеюсь поймёте. В Вашем случае, только разбивать сделки на отдельные. Сначала покупаете у него, он получает деньги. Затем получив деньги, он отдельно покупает новостройку. Тогда получится не альтернативная сделка, а у каждого прямая.

ID: 1402098014 января 2018, 2:20

Большое спасибо, всё понятно описали. Но что же он все хотел от меня - тогда я тем более не понимаю!

Ринат Мангушев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
14 января 2018, 2:25

Наверное он обратился к яндексу ))) Вот Вы и не нашли общего языка )

Ринат Мангушев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
14 января 2018, 2:18

Анноним, "не думаю, что он бы стал меня просвещать в свои трудности", видимо он сам не понимает сути. Обратитесь Ирине Владимировне, к тому же она из Питера. Если Вы уже на начальном этапе не понимаете сути, то дальше будет круче.

ID: 1402098014 января 2018, 2:26

У нас с продавцом установились вполне нормальные отношения и он пошёл мне на уступки по поводу некоторой мебели и техники в квартире, при этом ни раз спросив не против ли я той самой сделки. Прочитав Ваши ответы я понимаю, что даже если там он мне что-то не так сказал, но суть не меняется и видимо в любом случае мне это принесёт больше трудностей, сложностей по бумагам и времени. Думаю может тогда стоит отказаться и сказать, что готова только на прямую покупку. Хотя не хочется портить отношения, раз это важно для него, но наверно надо думать о себе.

Ринат Мангушев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
14 января 2018, 2:37

Аноним, поскольку возможно только разбить сделку, т.е. он сможет только сначала продать и только потом уже без Вашего участия купить, получается ирония. Он как бы спрашивает Вас: А можно ли я куплю ту квартиру в новостройке?". ))) Сохраните с ним деловые отношения, но ему стоит донести то, что мы Вам написали. Для Вас здесь даже плюс, Вы просто покупаете его квартиру без цепочки. Главное, чтобы ему было куда съехать и пусть выписывается до сделки, раз покупает новостройку. И ещё многое нужно будет Вам проверить по квартире.

А зачем отказываться? Воспользуйтесь ситуацией, сделайте вид, что Вы любезно на все согласны и примите обещанные Вам за это бонусы. Потом все равно все будет так, как мы написали, банки другого не допустят. И Вам это удобно.

ID: 1402098014 января 2018, 2:39

Ирина и Ринат, большое спасибо за терпение и советы :)

Ирина Юрьевна Жабыко14 января 2018, 2:40

Как я поняла, Вы покупаете квартиру в ипотеку, а продавец покупает в ипотеку первичку(новостройку). В вашем случае такая сделка скорее всего должна происходить поочередно. Сначала вы покупаете в ипотеку свой объект(ипотека+наличка), потом продавец проводит свою сделку. Первичку по ДДУ в одну сделку с вашей не завести(договор ДУ оформляется гораздо дольше и вы зависните с передачей вам квартиры ). Если продавец покупает квартиру ЖСК в новостройке через ипотеку , то гипотетически такую сделку можно провести при согласовании с банками. В договоре должны быть прописаны все условия сделки. Самый реальный вариант, если продавец покупает себе новую квартиру с уже оформленной собственностью. В таком случае у вас будет обычная встречная сделка. Вы платите за квартиру ипотечными средствами и наличными, продавец вашими деньгами и доплатой ипотечными средствами.Сроки проведения сделки стандартные и одновременные. Риски минимальны если все грамотно оформить. Перевести ваши деньги на ипотеку нельзя- ипотека это заемные средства. Обратитесь к специалисту, дабы не запутаться. Много может выскочить нюансов и вы можете быть к ним не готовы.

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
14 января 2018, 9:51

Аноним, коллеги всё разложили, добавлю только следующее: чтобы не потерять клиента, скажите ему, что лично Вы - не против, но профессионалы рынка говорят, что технически осуществить не возможно. Скиньте ему эту переписку. Удачи Вам! С уважением, Арман.

Татьяна Михайловна Пестрякова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
14 января 2018, 12:10

В принципе, Продавец/Альтернативщик может не связывая обе сделки одновременно подготавливаться к сделке по покупке новостройки, мы делаем это так. Бронировать квартиру у Застройщик, открывать кредитную линию и одобрение заёмщика. После проведения первой сделки сразу преступить ко второй, банкам не всем нужно показывать свой первоначальный капитал, причем можно предоставить документы по проведенной сделке. Оплата по ДДУ производится в течение... после регистрации ДДУ, так что не стоит волноваться и "городить огород" Наймите профессионала и Вы поймёте, что можно покупать недвижимость с удовольствием!

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
14 января 2018, 16:31

Альтернативная сделка при наличии двух ипотек в разных банках - это на грани фантастики и возможна лишь теоретически или при большом везении/профессионализме. Из-за особенностей процесса получения заемных денег связать цепочку проблематично. Возможность распоряжаться средствами Вашей ипотеки у продавца будет только после регистрации Вашего права на его квартиру и обременения (залога, ипотека в силу закона) банка. Данную сделку правильнее делать поэтапно. Сначала Вы покупаете квартиру, затем, после завершения всех формальностей Ваш продавец покупает новостройку.

Татьяна Михайловна Пестрякова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
14 января 2018, 18:59

" в гугле именно такое значение данного выражения, поэтому Вашего удивления я не понимаю и с моим вопросом Вы не можете помочь." Гугл всё-таки рулит

Посоветую не теряться в догадках,а элементарно прочитать проект договора купли-продажи(+кредитный договор) свой,можно и своего Продавца.Там четко прописывается каким образом происходит расчет. Уточните в своем банке о месте открытии счета Продавца-уверяю Вас это будет счет Вашего Банка.Дальше Продавец может их транспортировать как угодно или в соответствии обязательных условий ДКП. От покупки не отказывайтесь.По интернету не шарахайтесь,а возьмите себе в помощь нормального спеца.Желаю успехов.

Олег31 января 2018, 1:09

Добрый вечер! В цепочке 2 сделки, 3 участника, обе покупки в ипотеку в разных банках. В случае, если продавец верхней ипотечной квартиры получает часть денег от продажи своей квартиры в ипотеку в ячейке в другом банке (его покупатель продаёт квартиру в ипотеку в другом банке, и этими деньгами платит напрямую через ячейку), какие риски?

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru