Уважаемые коллеги,кто таким образом проводил сделки?

Есть желание купить за наличку квартиру,но она под ипотекой Сбера.
Первый вариант.Покупатель оплачивает за продавца-заемщика тело кредита,гасится обременение,потом покупаем.Не хочется рисковать своими деньгами-этот вариант не подходит.
Второй вариант.Покупатель одобряется в том же банке,берет кредит в размере ,который продавец должен банку.Проводим сделку<банк новым кредитом оплачивает долг покупателя(деньги никуда не уходят,бродят внутри банка),проводим ДКП и сдаем на регистрацию одновременно -и право и снятие обременения.Вешается новое обременение на нового собственника.Получаем право и тут же оставшейся наличкой гасим кредит и снимаем обременение.расходы на оформление небольшие,продавец скидывает за мороку вполне приличную сумму.
Я чего-то не учла?Так Сбер разрешает проводить сделки?А нотариусы<если вдруг обязательная нотариальная?
Или где-то есть подводные камни и я пока их не вижу?

Жанна Бычкова , Санкт-Петербург, Городская недвижимость, 19 апреля 2017, 16:02

Ответить

Прием ответов закончен.

Советы

  • Жанна, добрый день! Сама не проводила, но слышала, встречаются такие сделки. Единственно, одобрение получить на нового заемщика время неделька уйдет и страхование придется оплатить.
    А вот первый вариант настораживает. Мне рассказали случай с достаточно дорогой квартирой. Долг 10 млн, цена кв 30 млн. Заложили в две ячейки, банку 10 млн, продавцу 20 млн, и пошла регисрация. Сначала снятие обременения, банк получил свои деньги, а потом переход права. И на этом месте продавец приостанавливает регистрацию. Я не знаю, как все разрулилось, говорят подали в суд. В результате получается заемщик расплатилась чужими деньгами за кредит и осталась с квартирой.

  • У сбера есть специальная программа, если ваш продавец подаст заявление на ипотеку и сразу оговорит что покупает залоговый объект, то сбер немного дольше рассматривает и сделка проходит намного проще никому ничего не надо гасить, грубо говоря продавец покупает в ипотеку закладную

  • Александр Черный
    • Лучший совет
    • 9
    • 0

    Сбер вообще мутный...В разных филиалах все может быть по разному. Вообще они хотят чтобы покупатель оплачивал за продавца тело кредита, но это огромный риск для покупателя и 1.должен быть реальный дисконт 2.Покупатель должен быть предупрежден о рисках . Самое нормальное делать расчет через депозит нотариуса, когда нотариус отправляет сумму платежом на счет сбера. В данном случае покупатель будет максимально прикрыт. Что касается ипотеки то 1.Надо говорить с конкретным ипотечным отделением 2. У моего знакомого не получилось провести ипотечную сделку из-за сотрудников сбера

    • Александр,депозит нотариуса-это,конечно,хорошо.Но чтобы воспользоваться таким расчетом,сделку надо проводить нотариальную,а ни один нотариус не удостоверить ДКП,пока на квартире висит обременение залогом.
      В ППФ проблем нет<пишем в ДКП,что на момент покупки квартира находится в залоге у такого-то банка и все нормально.А с нотариусом-то как быть?Неужели у вас какой-то нотариус удостоверял ДКП на такие квартиры?

  • Галина Лаевская

    Жанна,как и Александр писал,тоже согласна,что в каждом отделении своя колокольня,я бы предпочла бы сделать предварительный ДКП у нотариуса,где всё было бы прописано и после снятия обременения провела бы нот.ДКП, расходы порядка такие же как на оценку и % по ипотеке за 1 месяц+страховка

    • да расходы-то и не волнуют,их продавец готов оплатить.Плюс хороший дисконт по квартире.

    • Обременение-то снимут<когда долг погасится,а это схема номер один.Отдать свои деньги за дядю и сидеть неделю трястись,не окажется ли он непорядочным,не хочется.

  • Наталья Елыманова

    Добрый день! В Сбере проводила сделку следующим образом: покупатель берет ипотеку Сбера (причем пришлось подавать заново заявку в том же отделении, где брали продавцы). Далее идет рассмотрение кредитного комитета. Было года 3 назад-все длилось очень долго. Вынесли положительное решение. Подписали ДКП, + соглашение об изменении в закладной. Подали на регистрацию. Получили тогда еще св-во , в котором было как бы два обременения-старое на продавцов, и наше новое-на покупателя. Потом снимали первое обременение как обычно. Все взаиморасчеты делали полностью безналом, никаких ячеек. В день предоставления док-тов в банк банк забрал долг по кредиту, а продавцы соответственно-остаток. От первого варианта (они его усиленно нам предлагали, естественно, отказались). Взяли специально небольшой кредит. Обязательно возьмите заранее с продавцов доверенность на снятие обременения.

    • Так вот меня и интересует именно такая схема.Работает ли она сейчас?

  • Ирина Владимировна Кораблева

    Не так давно здесь проходила информация, что сбер теперь не идет ни на какие схемы, кроме погашения долга продавца-заемщика и затем снятия обременения, и что покупателя под выкуп такой квартиры они кредитовать не станут. Так что, прежде, чем обсуждать, узнай в конкретном отделении сбера, есть ли такая возможность.

  • Мне понравилась схема расчетов по долгу и с продавцом через депозит нотариуса, которую предложил Александр Черный. Банк либо согласен, либо нет, значит, другая квартира

  • Жанна Бычкова

    Обьясню чуток подробнее.
    Дом новый,есть на продаже несколько квартир,все уже в собственности.Из них пяток под ипотекой Сбера.Все ипотечные идут с дисконтом(за хлопоты и риски).Агент одной из них и предложил данную схему,чтобы наш покупатель не рисковал своими деньгами,говорит,что раньше такие схемы Сбер одобрял.Хочется узнать,как банк именно СЕЙЧАС на это смотрит.Конкретную квартиру не выбрали(хотя<скорее всего склонимся именно к этой),а в разных квартирах заемщики разные,отделения Сбера разные<поэтому идти и советоваться в конкретное отделение пока рановато.

  • Марина Громова

    Сейчас Сбер схему покупки залоговых об'ектов в ипотеку вернул, но вот подробности - у конкретного инспектора, не все в состоянии об'яснить понятно. Я тут на сделке недавно между делом попыталась у нашего менеджера прояснить - кроме как то, что да, возможно, понятного ничего не услышала. Видимо, конкретно эта девушка не работала по такой схеме, ну или об'яснить поленилась‌‌‌

  • Софья Домбровская

    А обычный трёхсторонний договор чем не вариант? Через аккредитив? Согласовывается с банком на ура.

  • Людмила Андреева

    Жанна, нотариусы удостоверяют сделки по квартирам с обременением.И даже берутся за проведение расчетов через депозит нотариуса по договорам в простой письменной форме(если нужно). Проводила только что -два обременения-ипотечное, и запрет на регистрацию судебными приставами.
    Если коротко, то деньги Покупателя на депозит нотариусу, нотариус переводит кому надо( в нашем случае Банку и приставам-два дня.Получаем закладную из Банка(в нашем случае получали еще бумаги от приставов)-регистрируем сделку-остаток денег переводим Продавцу(если надо и агентам по сделкам,все оговаривается).

  • Елена Новикова

    Сходите в Сбер на Думской.Вам там все расскажут. Я проводила в январе сделку из под ипотеки. Все долго и муторно. Самая простая схема была такая- продавец занял денег(1 млн р) и погасил ипотеку Потом подали на снятие обременения.Делает это не сбер,а компания аутсорсинг .Ее телефоны Вам дадут в Сбере. Очень долго снимали обременение.Потом провели сделку. Совет-составьте ПДДУ между продавцом и покупателем со штрафными санкциями и внесение задатка.Все другие варианты у нас не прошли.

  • Елена Новикова

    Ошибка -ПДКП между продавцом и покупателем.

  • Страховать титул... Но какая компания страховая возьмется? И случится случай, который не попадает под вид страхования.. Тоже не 100 процентов

  • Жанна Бычкова

    Лады,всем спасибо,поняла,что покупать такие квартиры без особого риска для покупателя реально.
    И с подсказкой насчет депозита нотариуса при обремененной квартире -тоже возьму на заметку

  • Елена Базаркина

    Жанна, не поленитесь сходите в отделение Сбербанка наб. канала Грибоедова 18/20 (прямо рядом с Казанским). Там работает Екатерина (высока брюнетка), она курирует все отд-я банка. Очень грамотный толковый специалист, контактирует с АН. К сожалению, не могу найти её тел.

  • Галина  Пушкарева

    Жанна,проводила такую сделку три года назад. К ипотеке сбербанка плюсовался арест по долгам физлицу. К моему счастью агент покупателя был адекватен,но сделку мы проводили ТРИ!!!! месяца. Сначала одобрились в том банке,потом получали разрешение на повторную ипотеку,потом проводили ДКП и снимали первую ипотеку.
    Проводила такие сделки в других банках.Но там закладывали деньги в ячейку с сотрудником банка или гасили ипотеку под договор займа.

  • Татьяна Королева

    Проводила такую сделку перед НГ. Квартира в "Доме с Курантами" - сумма ипотеки - примерно 2100000. Делали двумя договорами. Нашла нотариуса, который сделал нам предварительный нотариальный договор, в нем прописали сумму кредита, которая оставалась на день заключения (справку получили утром). Далее - основной договор, тоже в нотариальной форме, после снятия обременения. Оговорюсь сразу-нотариусы на нотариальное заверение предваров идут неохотно. Нашла такого с трудом.)

  • В феврале этого года проводила такую сделку в отделении сбербанка на Бухарестской 43. Покупатели брали ипотеку, расчёт безналичный, регистрация без закладной. Собственные средства закладывали на Восстания,6. У сбера вполне приличная схема, но за подробностями к ним, так как боюсь что либо упустить.