Купить или не купить – вот в чем вопрос

Комментариев: 14

Никто не станет спорить – ситуация на рынке недвижимости не простая. В такой момент не лишним будет получить мудрый совет от аналитиков рынка. В роли эксперта сегодня выступил Геннадий Моисеевич Стерник, профессор РЭА им. Г. В. Плеханова, председатель комитета по аналитике и консалтингу МАР, сертифицированный РГР аналитик недвижимости, сертифицированный РОО оценщик недвижимости.

– Геннадий Моисеевич, как, на ваш взгляд, чувствует себя рынок недвижимости Москвы? Пройдено ли дно кризиса?

– Острая фаза кризиса пройдена в 2015 году, до первого квартала 2016 года. Во втором полугодии 2016 года началось замедление падения. Но до стабилизации мы пока не дошли. Цены продолжают снижаться как на первичном рынке, так и на вторичном. Идет медленное сползание.

– Как долго оно продлится?

– По моим расчетам, оно продлится еще 2-3 года, причем резких падений не будет, понижение цены будет идти небольшими темпами – на 6-7% в год. Со стороны потребителя, на мой взгляд, вопросов нет – можно покупать жилье.

– Каким образом в ситуации с кризисом на рынке поучаствовало государство?

– Меры государство приняло, и приняло их своевременно: сделало все, что можно, чтобы сделать ипотеку доступной – речь идет о субсидированной ипотеке. Надо сказать, что это здорово поддержало строительный рынок. Однако значительное понижение цен вредно рынку. И только на первый взгляд это хорошо для потребителя.

– Вы считаете, что продолжать политику субсидирования ипотеки не нужно?

– Дальше это уже бесполезное дело. В условиях снижения инфляции, снижения ключевой ставки ЦБ продолжать не нужно. Государство свое дело сделало, дальше рынок должен сделать свое. Для рынка важен рост, пусть небольшой, в медленном темпе. Если цены снижаются, то снижается и маржа застройщиков. Кто же захочет строить, если нет доходов?

– А есть какие-то цифры, демонстрирующие, насколько упала доходность девелоперской деятельности?

– Сейчас в Москве доходность вложений в девелопмент крайне низка, в некоторых случаях ниже нуля. Застройщики перестают вкладываться, уходят с рынка, разоряются. Для кого это может быть хорошо? В этой ситуации растет, и будет дальше расти, число обманутых дольщиков.

Рынку нужен баланс спроса и предложения. Сейчас спрос резко упал, а предложение выросло, и накопилось много жилья за прошлые годы. И цены будут сползать вниз, пока не рассосется количество предложений, накопившихся за 2015 год, когда покупатели ушли с рынка.

– Ушли в 2015-м и вернулись в 2016-м?

– Отчасти. Некоторый отложенный спрос в 2016 году уже вышел на рынок, количество продаж выросло, причем выросло именно в Москве, а не в Подмосковье, и именно на первичном рынке, не на вторичном. Однако все еще объем спроса ниже объема предложения.

Единственная мера, которая может остановить эти тенденции и повернуть риэлторский рынок к стабилизации цен и даже к их некоторому росту, – это повышение цен на нефть. Это очень важный момент: рынок не может расти, если не будут повышаться доходы населения. А они, судя по всему, повышаться не будут, а будут, наоборот, понижаться. Либо нас спасет нефть, начав повышаться в цене, либо…


– Что будет в том случае, если цена на нефть вырастет?

– Вырастут доходы населения и ситуация развернется к старому. Не могу сказать, что это нам очень нужно. Потому что пройдет несколько лет, опять упадет цена на нефть и снова будет кризис. Не об этом мы мечтаем!

– О чем же нужно мечтать?

– Нужно создать новую модель экономики, довести до ума все реформы, которые начаты в государстве. Это основная задача правительства, и оно ее пытается выполнять. Насколько удачно, насколько быстро все получится, сказать трудно. Если удастся через 2-4 года уйти от сырьевой модели экономики к промышленной, тогда экономика начнет расти не на те жалкие прогнозные 1,5%, которые нам сулят мировые рейтинговые агентства и финансовые аналитики, а хотя бы на 3-4%. И тогда у нас не начнет разоряться экономика и с ней вместе рынок недвижимости.

– Есть у вас мудрый совет девелоперам? Они сейчас переживают не лучшие времена.

– Есть, конечно. Надо живее относиться к своему бизнесу, более тщательно просчитывать свои проекты. Не надо надеяться на то, что будет высокая доходность, как в былые годы: надо смириться с тем, что маржа будет минимальной, и двигаться вперед.

У многих крупных компаний есть финансовый запас. Его нужно использовать сейчас, не откладывая на потом. Как минимум, можно скупать земельные участки, с расчетом на то, что они будут освоены через 2-3 года. К тому времени ситуация на рынке будет лучше. Но ожидать быстрого возврата инвестиций не нужно.


– Непременно надо что-то посоветовать и покупателям…

– Если есть деньги – надо идти и покупать. Если денег нет – не нужно ввязываться в авантюры, вроде покупки ДДУ на ранних стадиях строительства. Не ввязываться, потому что может произойти и плохое. Вообще, размышляя о покупке на рынке новостроек, нужно тщательнее изучать застройщиков, смотреть в подробностях историю их объектов, выбирать лучших из лучших.

А что касается вторичного рынка, то там вообще нормальная жизнь. Продавцы не отказываются продавать квартиры по пониженным ценам, продолжают их выставлять. И покупателю сегодня на вторичном рынке раздолье! Это рынок покупателя. Идите и живите.


– Если цена квадратного метра и дальше станет снижаться, то, может быть, стоит подождать максимально низкой стоимости?

– Ждать не нужно. Чего ждать? Того, что цены снизятся за год еще на 5%? Не нужно этого делать. Нужно идти и покупать, если деньги позволяют. Самое время для покупок. Больше такого обвала цен на вторичном рынке не будет. А рассчитывать на небольшое сползание… «То ли ишак сдохнет, то ли эмир умрет»…

– Мы с вами обсудили ситуацию в столице. А что у нас с Санкт-Петербургом?

– В Питере все гораздо благополучнее. У них так сильно рынок не провалился. Пока нельзя сказать, что у них там подъем начался, но снижение цен уже остановилось, а на первичном рынке цены даже слегка поползли вверх. Ситуация заметно лучше, чем в Москве.

– Есть этому какое-то объяснение?

– Это связано с региональными особенностями отрасли. Если объем строительства был в Москве высоким, то образовался навес непроданных квартир во время кризиса. В Питере на душу населения строили меньше, чем в Москве. И кризисные явления там проявились меньше.

И второе. В Москве очень сильно влияют приезжие, не резиденты. Трудно получить достоверную статистику, но до кризиса едва ли не 30% покупателей составляли именно приезжие. Во время кризиса их количество сократилось чуть ли не до нуля, что только усилило кризис. Сейчас они вернулись, число продаж резко возросло, но до докризисных цен Москва пока не дотягивает.

В Питере приток был меньше, и даже если они ушли с рынка, то это не так сказалось.


– Какова ситуация в регионах по сравнению с Москвой и Петербургом?

– Согласно моим данным, по снижению темпов роста на рынке недвижимости Москва оказалась примерно в середине рейтинга. Есть Питер и некоторые другие российские города, где меньше снижение, чем в Москве. Но в большинстве городов рынок просел в большей степени, чем в Москве. Российская столица в итоге оказалась где-то в серединке.

Комментарии

  • Хороший анализ ситуации, понравилось. Вот бы только из перечня титулов убрать, цитирую: "сертифицированный РГР" чтобы не позориться.

  • Ужасная аналитика! Приведите пример, что девелоперские компании разоряются и уходят с рынка? Наоборот очень много новых проектов появилось в продаже!! Кроме СУ-155 ни одна компания не разорялась, да и это не показатель, на сколько мы видим за данного застройщика достраивают другие строительные компании! Не кошмарьте своими глупыми рассуждениями рынок первичной недвижимости!!

    • Абсолютно верно! Ни разу не видел бедного девелопера, все жируют и живут прекрасно за наш счет. Что Банки, что девелоперы привыкли жить за счет сверхприбыли, особенно в России!

    • Михаил Морозан

      Подождите, рано радуетесь. Все видели СУ-155, а теперь в догадках кто следующий...... а следующих уже наметили....

      Интересное интервью, спасибо администрации.

  • Здравый анализ. В отношении" По моим расчетам, оно продлится еще 2-3 года, причем резких падений не будет, понижение цены будет идти небольшими темпами – на 6-7% в год" можно порассуждать. Анализ цен рынка за последние 15 лет, позволяет прогнозировать дальнейшее снижение цен на недвижимость в Москве, до 30 процентов в валюте.

  • Да, здорово г-н Стерник напугал дольщиков!!!!! Типа не вкладывайте деньги в строительство!!!! На кого работаете уважаемый!!!! А программы "Доступное жилье" после ваших прогнозов что ждет?

  • Интересно, а что будет с уже построенной, но нераспроданной вторичкой. Я имею ввиду в основном те инвестиционные квартиры?

  • Если у меня есть 10 млн. на покупку квартиры и предположить, что цены будут опускаться на 6-7% в год, то за 3 года это уже около 20% и плюс за три года в банке можно получить 30%. Итого грубо 5 млн.… то зачем сейчас покупать?

  • В очередной раз услышал подтверждение того, что до дна ещё не добрались, а значит отскок от него будет нескоро. Если ещё создадут прецедент по переводу апартаментов в разряд жилой недвижимости, то на рынок выйдет очередное количество квадратов, и довольно немалое. Учитывая дельту между стоимостью апартаментов и жилой недвижимостью одного класса можно сказать, что у девелоперов есть возможность снизить стоимость квадрата. С чем же лично согласен, то это с тем, что в ближайшие годы роста стоимости квадрата не будет, только снижение, и такие возможности у застройщиков есть. Исходя из прошедшего времени свои выводы делаю такие: при вложении в банковские операции можно было заработать за прошедший год больше, чем на вложениях в недвижимость, которая (за редким исключением) падает (и будет падать) в цене.

  • Исходя из прошедшего времени свои выводы делаю такие: при вложении в банковские операции можно было заработать за прошедший год больше, чем на вложениях в недвижимость, которая (за редким исключением) падает (и будет падать) в цене.
    ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
    Игорь, поддерживаю. Считаю что новостройки это уже не предмет для инвестиций. Добавлю, что не считал бы достижением "дна" тенденцию к снижению цен на недвижимость. Идёт нормальный, естественный процесс корректировки цен до статуса "рыночные".

    • Да, Сергей, согласен с суровой действительностью. Коррекция будет ощутимой.

  • Я думаю ценам есть куда падать. "Пузырь" цен был большой... В некоторых регионах девелоперы строят эконом. и продают по 30-55 тыс. за квадрат. И чувствуют себя неплохо.

    • Совершенно верно, Олег. Есть московские строители в регионах, так же строят, местные строители и ЦЕНЫ. И получают прибыль! Кто сказал, что квадрат в Москве ДОЛЖЕН стоить 250 тыс? Ответ очевиден...

  • Комментарии по необходимости снижения цен на жилье в целом обоснованы (-5% в год, хотя мною подобного снижения не замечено... это все видимо остается на уровне скидок от застройщика) ни в Мытищах ни в Лобне ничего подобного я не увидел (однушка 4млн. и 3 млн. соответственно без изменений вот уже несколько лет). Однако, стоит отметить тот факт, что снижение справедливо за исключением ИНФЛЯЦИОННОГО развития событий (увидим рост инфляции и до свидания - никакого падения не будет)!