недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/статьи

Бракованные новостройки: что делать?

5 691 4
Бракованные новостройки: что делать?
Как правильно принять квартиру у застройщика? На что обратить внимание при осмотре? Как заставить исправить брак или получить компенсацию? На эти и другие вопросы отвечают эксперты ЦИАН.

История о недоделках и суде

История Андрея типична для многих покупателей, оказавшихся один на один с проблемами в новых домах. В 2012 году он купил квартиру панельной многоэтажке. Через год после сдачи жилья в местах общего пользования домов начали появляться дефекты. Покупатели квартир обратили внимание на текущие окна и межпанельные швы. Несколько лет они обращались к застройщику, но результата не было, к концу пятого года жизни в новостройке жильцы решили подать иск в суд.

 

«Зимой в квартирах прямо на обоях видны куски льда, выступает плесень»

«Скоро у застройщика подойдет к концу срок гарантийных обязательств. В течение всех пяти лет компания уклоняется любыми способами от решения проблем. Из-за окончания гарантийного срока жильцы дома решились на судебный процесс, – рассказывает Андрей. – С момента подписания договоров долевого участия (ДДУ) застройщик не выходил на связь, общение было возложено на управляющую компанию (УК). Сменить ее жителям домов сложно. У нас есть собственный счет для капремонта, и существует неприятная вероятность того, что УК будет ремонтировать на эти средства дефекты, которые они не привели в порядок до конца гарантийного срока».

Дом, в котором Андрей купил квартиру – панельный, распространенной в Москве серии «П-44Т». По мнению покупателя, при строительстве был не очень добросовестный монтаж панелей и некачественная герметизация, вследствие чего при сильных осадках весной влага начинает выступать на стенах, и они покрываются «лохмотьями штукатурки», особенно в местах общего пользования.

«Зимой в квартирах прямо на обоях видны куски льда, выступает плесень», – негодует Андрей. Речь идет о стенах, которые выходят на улицу.

«Внутри квартир с окнами ни у кого проблем не возникает, но в местах общего пользования – на лестничных площадках, у лифтов – беда. Окна некондиционные, они сделаны то ли из бракованных материалов, то ли из отходов производства, – считает он. – Мы провели досудебную экспертизу, и эксперт подтвердил наши догадки. Фурнитура, запирающая окна, мебельная, то есть подъездные окна сделаны на мебельных петлях».

Юристы инициативной группы жильцов, в которую входит Андрей, нашли специализированную компанию, которая уполномочена проводить досудебные и судебные экспертизы. По договору эксперты проверили окна и монтаж панелей.

Жильцы надеются на положительный исход дела в суде. «Пока мы только подаем иск, все впереди еще», – резюмирует Андрей.

Подобные ситуации не редки, строительные компании часто оставляют покупателям квартиры с недоделками. Чтобы не попасть в аналогичную историю, лучше отправляться на просмотр нового жилья, подготовленным. На что нужно обращать внимание и как надо в таких случаях выстраивать общение с застройщиком ЦИАН рассказали эксперты группы «Юридическая и строительно-техническая экспертиза» (Ю.С.Т.Э.).

Застройщик не успевает достроить дом в срок

Предупредить дольщика. Ожидание введение объекта в строй, получения ключей может неожиданно затянуться. Застройщик может не уложиться в заявленные сроки: в таких случаях он должен предупредить дольщиков.

Согласно 214-ФЗ, застройщик должен сделать две вещи: во-первых, не позднее, чем за два месяца информировать дольщика о невозможности передачи объекта в срок; во-вторых, предложить изменить договор, – поясняет Антон Жуйков, руководитель юридической службы «Ю.С.Т.Э.».

«Важно отличать срок строительства, который может быть однократно перенесен застройщиком, и срок передачи застройщиком объекта дольщику по ДДУ, который не может быть продлен соглашением в договоре», – добавляет юрист. Согласно ст. 452 ГК РФ, дополнительное соглашение об изменении сроков передачи квартиры должно быть зарегистрировано Росреестром. Никакие уведомления об изменении сроков не могут сами по себе изменять срок.

Вместе с тем, по словам Жуйкова, существует судебная практика, подтверждающая законность однократного переноса срока строительства, если это предусмотрено договором с застройщиком, что вполне соответствует Гражданскому кодексу РФ. В таком случае, согласие дольщика и заключение отдельного соглашения не требуется.

Судебная практика сейчас складывается в основном в пользу граждан-дольщиков, как наименее защищенной стороны договора

Антон Жуйковруководитель юридической службы «Ю.С.Т.Э.»

Получить неустойку. Если строительная компания не сдает объект вовремя, нужно написать претензию и добиваться неустойки, а если застройщик не удовлетворяет ее добровольно – отправляться в суд. Шансы на успех весьма велики, считает Антон Жуйков: «Судебная практика сейчас складывается в основном в пользу граждан-дольщиков, как наименее защищенной стороны договора».

На стороне покупателя и еще одно мощное оружие – закон о защите прав потребителей (ЗоЗПП). Правоотношения дольщика и застройщика полностью подпадают под регулирование данного закона (в частности, размер неустойки, согласно ст.23, составляет 1% от цены товара за каждый день просрочки). Согласно ЗоЗПП, потребитель вправе обращаться в суд по месту своего жительства, а не по месту нахождения застройщика. Закон допускает обращение в суд без направления досудебной претензии, но лучше это делать. Ведь если застройщик не удовлетворяет требования дольщика в добровольном порядке, то суд потом взыскивает в пользу потребителя также и штраф в размере 50% от присужденной суммы (п. 3 ст. 13 ЗоЗПП). Если же не направить претензию, то этой возможности не остается.

Дом сдан. Осмотр квартиры, составление претензии

От момента разрешения на ввод в эксплуатацию объекта до выдачи ключей может пройти несколько месяцев. Передача ключей фиксируется отдельным актом, после чего собственник может отправляться на осмотр квартиры. «Все проблемы надо обязательно включить в акт о выявленных недостатках (он может называться также протоколом замечаний о недостатках либо иначе, но главное – суть), – поясняет» Антон Жуйков.

Не надо путать данный акт с передаточным актом – документом, который обязателен для проведения государственной регистрации перехода права собственности на объект. Без подписанного обеими сторонами передаточного акта Росреестр не произведет регистрацию.

 

Если какие-то недостатки выявляются позже, в течение гарантийного срока, можно предъявить застройщику требования об их безвозмездном устранении

Далее, после составления акта о выявленных недостатках, необходимо составить письменную претензию и либо передать застройщику под роспись официального лица на копии претензии, либо направить по почте заказным письмом с описью вложения и обратным уведомлением. Так дольщик получит необходимое доказательство того, что претензии и требования направлены застройщику.

Есть гарантийный срок для объекта долевого строительства, и он не может составлять менее 5 лет, за исключением технологического и инженерного оборудования (ст. 7 214-ФЗ). «Поэтому, если какие-то недостатки выявляются позже, в течение гарантийного срока, вы вправе предъявить застройщику требования об их безвозмездном устранении», – добавляет юрист.

Окна, монтажные швы, батареи – что проверять? 

Лучше начать осмотр прямо в подъезде. То, в каком состоянии находится совместное имущество, уже говорит о многом. Можно посмотреть, как работают лифты, изучить подвал или технический этаж, если квартира находится на первом или последнем этаже – любые проблемы в этих помещениях грозят неприятностями.

В договоре должны быть зафиксированы характеристики квартиры, все недоделки или нестыковки надо отметить. «Основными и самыми дорогостоящими проблемами являются окна, – рассказывает Олег Воробьев, технический директор «Ю.С.Т.Э.». – Причиной проблем в 99% случаев являются некачественные окна и их установка. Поспешный монтаж без устройства слоев пароизоляции и не соблюдение требований ГОСТа к монтажным швам может привести ко второму кругу ремонта – снова демонтаж, пыль и грязь, переустановка или замена окон, новая отделка стен и откосов».

Во время осмотра стен стоит обратить внимания на неровности. «При значительном отклонении можно понести значительные расходы по оштукатуриванию для выравнивания плоскости», – замечает эксперт. Имеет смысл измерить длину стен, часто реальный метраж и площадь по документам разные. Для измерения площади с собой лучше взять рулетку или лазерный дальномер.

Необходимо также обратить внимание на то, как установлены батареи. По правилам предусматривается расстояние: не менее 2 см от стены, 7 см от пола и 8 от подоконника. Проверьте регулятор температуры, если он предусмотрен. Запишите и показания счетчиков с их номерами.

Часто бывает, что недостатки неочевидны. И чтобы их профессионально выявить, необходимо привлечение независимой экспертной организации и проведение строительно-технической экспертизы. Эксперты осмотрят квартиру, зафиксируют недостатки, возможность их устранения и оценят стоимость данных работ, после чего составят техническое заключение. В случае судебного разбирательства, расходы на услуги экспертной организации также можно предъявить застройщику.

Квартиры с отделкой – скрытые риски

«Не секрет, что застройщик экономит на квалифицированных рабочих», – замечает Олег Воробьев. Главное, на что стоит обратить внимание, по мнению эксперта, – качество выполненных работ, которые в дальнейшем будут скрыты: стяжки, штукатурные и плиточные слои, трубопроводы сантехники. Некачественная стяжка в ходе эксплуатации может постепенно разрушаться, приводя к появлению скрипа напольного покрытия вплоть до образования пустот и разрушения ламината или плитки.

Плохо нанесенная штукатурка, через какое-то время на фоне температурных или влажностных перепадов может отслоиться и отвалиться.

«Обязательно проверьте напор, открыв кран смесителя. Его значительное уменьшение может свидетельствовать о некачественной сварке трубопроводов и уменьшении сечения трубы», –объясняет эксперт.


Как принимать квартиру с отделкой?


При покупке доступного жилья стоит понимать, что отделка может быть выполнена из дешевых материалов. Многие девелоперы могут не вносить подробное описание отделочных работ в договор, чтобы избежать претензий: допущенные вариации при ремонте могут сильно отличаться от того, что обещали покупателю.

А вот если дом принадлежит к классам «комфорт» и «бизнес», нужно заняться подробным изучением использованных застройщиком материалов. Если предусмотрена мебель и бытовая техника, стоит взять у застройщика документы от производителя.

Срок для устранения недостатков

«Если участник долевого строительства предъявил к застройщику требования об устранении выявленных недостатков, они должны быть устранены незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа, – рассказывает Антон Жуйков. – Срок устранения недостатков, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать 45 дней (ст. 23 ЗоЗПП). Но надо не забывать, что за нарушение данного срока также применяется неустойка в размере 1% в день от цены товара». Только в том случае если все недостатки устранены, можно подписывать акт приема-передачи.

Если застройщик не идет навстречу?

В том случае, если застройщик отказывается устранять брак, либо не хочет замечать какие-либо серьезные недостатки, нужно обратиться в экспертную организацию, которая может провести экспертизу. «Акт осмотра от экспертной компании – это полноценный и серьезный аргумент, ваши претензии будут восприниматься убедительно», – говорит Диана Беневольская, гендиректор «Ю.С.Т.Э.». Для начала можно обратиться за консультацией, прислать фото дефектов, узнать насколько они критичны. «Если у вас «однушка» и проблемы незначительные, а стоимость устранения явно ниже расходов на юриста и строительную экспертизу, можно не заказывать полное техническое обследование и заключение, а только заактировать выявленные недостатки строительства», – советует эксперт.

 

Обследование с составлением технического заключения стоит 20 тыс. рублей за стандартную однокомнатную квартиру, 25 тыс. – за двухкомнатную, 30 тыс. – трехкомнатную.

На основе акта с выявленными недостатками составляется претензия, направляется застройщику. 

Вызов инженера с составлением акта для стандартной однокомнатной квартиры стоит от 5-7 тыс. рублей. Техническое заключение обойдётся в три раза дороже. Смета на устранение выявленных дефектов – это ещё 3-5 тыс. рублей. Обследование с составлением технического заключения стоит 20 тыс. рублей за стандартную однокомнатную квартиру, 25 тыс. – за двухкомнатную, 30 тыс. – трехкомнатную.

«На нашей практике самыми полезными для заказчиков оказались заключения по результатам обследования элитных новостроек. В таких случаях заключение стоимостью 20-30 тыс. рублей может решить гораздо более дорогостоящие и болезненные вопросы», – замечает Диана Беневольская.

Чтобы не проиграть суд

Эксперты предупреждают, что при составлении актов не стоит увлекаться и вносить туда несуществующие проблемы. «Часто заказчик, раз уж он несёт расходы на строительную экспертизу, просит эксперта включить больше недостатков, «сгустить краски» и т.д. Это ошибка. Некоторые эксперты на это идут, но это только затягивает и усложняет решение вопроса заказчику, – предупреждает Беневольская. – Нас также иногда привлекают УК или застройщики в спорах с покупателями новых квартир. И бывает, покупатель проигрывает. Поэтому главное, начиная судебное разбирательство, помнить, что застройщик также может заказать строительную экспертизу и доказать необоснованность ваших желаний или сумм к возмещению».

Комментарии 4
Инна20 января 2018, 23:48

И к кому обратиться? Разве суд может помочь? Это же сколько нервов нужно потратитьстатья

Ответить
Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
28 января 2018, 1:07

Суд сможет помочь, обяжет застройщика исправить недоделки плюс заплатить неустойку, либо возможно расторжение дду с выплатой стоимости уплаченной по ДДУ плюс проценты за пользование средствами.
Для внесения ясности и точности проконсультируйтесь с адвокатом, у которого имеется опыт ведения данных дел.

ID: 698546623 января 2018, 15:46

Потом компании просто банкротятся и не выплачивают те суммы, которые их обязал выплатить суд. Это наша раша!

Ответить
Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
28 января 2018, 1:09

И будут банкротится, если некоторые дольщики будут коллективно по суду взыскивать по 20-40 млн. рублей, не глядя на дольщиков следующих, которые с большей долей вероятности окажутся с недостроем по итогу.
У некоторых при слове "деньги" уже мандраж, а после слова "дают" глаза вообще горят....

Читайте по теме

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru