недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/статьи

Эскроу-счета: как изменится схема продаж новостроек?

5 849 8
Эскроу-счета: как изменится схема продаж новостроек?
С 1 июля жилье начнет продаваться не только по привычной схеме долевого участия в строительстве, но через эскроу-счета. Что это за схема и как теперь изменится жизнь покупателей – в очередной «Школе безопасности» ЦИАН.

Российское правительство реформирует проработавшую много лет систему долевого строительства в России, внедрив эскроу-счета. Уже к середине 2019 года треть договоров по приобретение новостроек будет заключаться таким образом, полагают власти. А к 2020 году планируется перейти с долевого на проектное финансирование жилищного строительства

За разъяснениями мы обратились к юристу, эксперту по безопасности сделок с недвижимостью Сергею Вишнякову, нашему постоянному соавтору в проекте «Школа безопасности». Он ответил на основные вопросы.

Что такое счет эскроу?

Если упростить, это так называемая аккредитивная система расчетов, которую нередко можно встретить при ипотечных сделках. По сути, это та же банковская ячейка, только счет. Покупатель (в данном случае, дольщик) и продавец (застройщик) заключают договор, при котором застройщик получит доступ к деньгам только при достижении вполне определенных целей – достройке дома и передаче квартиры покупателю.

Чем он лучше и надежнее ДДУ?

Скажем так, это надстройка к ДДУ, заменяющая плохо работавшие ранее способы защиты покупателей. По сути, сам ДДУ никуда не девается – по ФЗ-214 («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости») продолжают продаваться квартиры в новостройках. Счета эскроу – это способ обеспечения обязательств для сторон: застройщик не получит денег, если не передаст объект покупателю. Раньше застройщик получал деньги и использовал их как хотел, не всегда на строительство того объекта, на который собирались деньги. По сути, средства уходили одному и тому же застройщику, но он их нередко использовал на те проекты, которые считал приоритетными. По такой схеме обманутые дольщики и появляются, девелопер мог потратить средства хоть на личный отпуск.

Теперь застройщик сможет потратить деньги покупателей только на оплату строительства именно того объекта, за который он эти деньги получил. То есть, пока конкретная квартира не будет передана покупателю по акту приема-передачи, и тот не поставит свою подпись, застройщик денег не получит. И будет использовать деньги исключительно на поставленные цели, а укатить на них в отпуск или вывести их в офшор не сможет – доступа не будет.

Помимо бОльшей защищенности, люди получают гарантию быстрого строительства – девелоперу не выгодно простаивать, ведь деньги на стройку берутся в банках под процент.

Что изменится для покупателей?

Покупателям придется сотрудничать со строго определенными банками. Раньше застройщик мог работать с любым банком. Теперь же список таких банков будет составляться ЦБ и раз в квартал обновляться. Эта информация будет опубликована на сайте ЦБ.

И еще один момент: если застройщик брал кредит на строительство дома, закон обязывает его открывать эскроу-счета только в том же банке, где он брал кредит. Здесь есть нюанс для ипотечного покупателя – сторонние банки могут не захотеть работать с чужим банком. То есть, если «Банк 1» выдал кредит на стройку компании, то «Банк-2» может не захотеть давать ипотеку на «не свой» объект: банки в таких делах стыкуют сделки довольно сложно.

Возможно, эта проблема возникнет и в описываемом случае, и тогда получится, что ипотеку придется брать только в том банке, где кредитовался застройщик. Это, в свою очередь, может ущемлять интересы ипотечных покупателей, обычно старающихся выбрать наиболее выгодные условия по процентным ставкам. Не факт, что такие будут в банках, с которыми работает застройщик.

Какие могут быть мошенничества со счетами?

В законе прописано, что в договоре должны быть указаны все параметры эскроу-счета. Важно проверить, точно ли в договоре (и, соответственно, договоре уступки по нему) прописан именно тот застройщик, у кого вы покупаете объект, и именно его счета. Я не исключаю, что появится новый вид мошенничества: недобросовестные продавцы будут пытаться указать кого-то другого с чужими счетами.

Изменятся ли требования к заемщикам, документам и риэлторам?

Нет, само изменение закона о долевом участии не меняет требований к заемщику, нужно будет предоставлять те же документы, что и раньше.

Риэлторам это тоже никак не должно повредить: наоборот, прозрачность расчетов повысится. На моей практике были случаи, когда суммы при покупке новостройки разбивались на разные платежи и уходили по разным банкам, что не добавляло покупке безопасности. Теперь так сделать будет невозможно: если риэлтор действует со стороны покупателя, он будет знать, что деньги на счету и они будут переданы нужному застройщику в нужное время. Это плюс.

А для тех, кто работал не очень честно (например, участвовал в сделках, где озвучивается одна сумма, а официально оплачивается другая), прозрачность будет только мешать.

Недостатки?

Явных недостатков я не вижу. Сейчас наличными уже почти никто не расплачивается и большинство расчетов – прозрачные. Если мы говорим о вторичном рынке, то здесь многие не пользуются аккредитивом (разновидность финансового обязательства, когда человек вправе получить деньги с помощью банковского клиента, после того, как платёж поступит на счет – прим. ред.) по большей части, потому, что тогда высветится реальная стоимость квартиры. Если ее нужно скрыть, используются ячейки. В случае с эскроу-счетами такой фокус не проходит: какая сумма указана в договоре, такая и проходит по счетам. Скрыть ничего не получится.

Опрошенные ЦИАН юристы и застройщики минусы нашли, и довольно много. О них читайте в следующей статье.

Комментарии 8
ID: 151939028 февраля 2018, 13:38

ДДУ теперь гарантируется государством, так что схема ДДУ теперь набрала в надежности! https://www.sobyanin.ru/o-reshenii-problemy-obmanutyh-dolschikov "Фактически город выступит гарантом и возьмет на себя ответственность по достройке. Пострадавшие граждане свои квартиры получат."

Ответить
ID: 151939168 февраля 2018, 13:55

Зато теперь работать будут с одним банком, а не с десятью, в этом тоже огромный плюс.

Ответить
Руслан Булякбаев8 февраля 2018, 13:56

Новые условия для застройщиков конечно добавят прозрачности и надежности в сфере. Только для покупателей это создаст ограничения при покупке квартиры, создаются условия, где можно купить квартиру либо за 100% оплату или с привлечение заемных средств в определенном банке. Варианты рассрочки от застройщика исключаются, что будет не очень удобно для многих покупателей имеющих вклады или не стабильных доход.

Ответить
Надежда Покручина8 февраля 2018, 21:02

Думаю, стоимость квадратного метра может увеличиться, т.к. застройщику придется дольше и в большем размере пользоваться заемными средствами.

Ответить
ttt9 февраля 2018, 11:35

ПРОЗРАЧНОСТЬ важнее для покупателя ,это вызывает больше ДОВЕРИЯ к ЗАСТРОЙЩИКУ со стороны народа .наконец то !

Ответить
Мадина24 февраля 2018, 2:56

Как бы не отразилось на росте цен на квартиры. И не гарант от мошенничества или банкротства банка .Деньгипод застройку можно получить от банка и ку-ку за пределы страны,а банк будет сам достраивать дом?!

Ответить
Валерий Уд9 марта 2018, 12:52

Фактически возвращаемся к советской схеме финансирования строительства -стройбанкам.Единственная разница ,что теперь платить за все будут частные покупатели
Эти стройбанки держали счета застройщиков (заказчиков) и кредитовали стройки поэтапно и постатейно.Каждую порцию денег выдавали под строгим контролем стройбанка.Скорее всего опять,как в те времена строительство забюрократизируется,сроки строительства затянутся,лишняя банковская надстройка увеличит значительно затраты.К тому же ограниченный перечень уполномоченных государством банков монополизирует весь процесс.Вместо обманутых дольщиков появятся сверхдолгострои.

Ответить
Павел Д

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
14 марта 2018, 21:06

Модераторы удаляют сообщения на своё усмотрение.

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru